Zabudowa bliźniacza a szeregowa: definicja. Czym się różnią domy bliźniacze i szeregówki od domów budowanych w granicy działki?
Zanim kupimy dom bliźniaczy albo szeregowy (segment) bądź działkę przeznaczoną pod budowę takich domów, powinniśmy poznać charakterystyczne cechy tej zabudowy. Jaka jest definicja bliźniaka i szeregówki?
O popularności domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej decydują niższe koszty budowy i eksploatacji w porównaniu z domami wolno stojącymi. Jednak nie każdy dom wyglądający z zewnątrz jak bliźniak lub segment jest nim w rzeczywistości. Ponadto żadna z tych form zabudowy nie została zdefiniowana w przepisach prawa budowlanego. Dlatego inwestorzy często muszą udowadniać w urzędzie, że ich inwestycja ma być realizowana właśnie w takiej formie.
Zabudowa bliźniacza i szeregowa - domy bez elementów wspólnych
Kiedy patrzymy na dom, który składa się z dwóch identycznych lub prawie identycznych połówek, od razu kwalifikujemy go jako bliźniak. Przylegające do siebie podobne segmenty nazwiemy natomiast szeregówką. Może się jednak okazać, że w rzeczywistości mamy do czynienia z budynkami wolno stojącymi albo wielorodzinnymi, a zależy to od ich konstrukcji. To rozróżnienie jest ważne ze względu na uprawnienia właścicieli poszczególnych lokali (będzie o tym mowa dalej).
Każdy budynek - także mieszkalny jednorodzinny - musi być trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz mieć fundamenty i dach (tak wskazano w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego). Musi też stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość, czyli nie może korzystać z żadnych elementów innego obiektu budowlanego, także innego domu.
Budynek jest samodzielny, kiedy może istnieć i spełniać swoje funkcje niezależnie od budynków sąsiednich. Domy w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej nie są tu żadnym wyjątkiem.
Połówki bliźniaka i segmenty szeregówki muszą być niezależne – jest to niezbędny warunek uznania ich za budynki mieszkalne jednorodzinne.
Żeby sprawdzić, czy dany obiekt mieści się w definicji domu jednorodzinnego o określonym rodzaju zabudowy (bliźniaczej, szeregowej lub grupowej), wystarczy odpowiedzieć na kilka prostych pytań.
Czy mają wspólne instalacje?
Jeśli tak, to nie mamy do czynienia z domami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Każdy taki dom musi mieć bowiem na swojej działce własne instalacje, przyłącza, szambo lub oczyszczalnię ścieków (gdy są wymagane).
Czy domy mają wspólną ścianę?
Wspólna ściana między połówkami budynku albo segmentami wyklucza ich samodzielność. Budynki w zabudowie bliźniaczej i szeregowej nie mogą mieć wspólnej ściany. Wynika to nie tylko z samej definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ale także z przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Z reguły poszczególne połówki bliźniaka lub segmenty szeregówki leżą na odrębnych działkach, a budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki zgodnie z § 272 ust. 3 rozporządzenia powinien mieć od strony sąsiada ścianę oddzielenia przeciwpożarowego (każdy swoją). Dodatkowo przepisy stanowią, że w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych bliźniaczych, szeregowych lub atrialnych (bez względu na to, czy są położone na jednej, czy kilku działkach) klasa odporności ogniowej ściany oddzielającej segmenty powinna wynosić co najmniej - R E I 60 (§ 217 ust. 2). Dla inwestora oznacza to, że ściana każdego budynku w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, która przylega do innego budynku, zawsze musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego. Między tymi ścianami powinna zostać wykonana dylatacja, czyli szczelina przenosząca przewidywane obciążenia, odkształcenia i przesunięcia.
Projektując ścianę oddzielenia pożarowego, należy także pamiętać, że trzeba ją wysunąć na co najmniej 0,3 m poza lico ściany zewnętrznej budynku lub na całej wysokości ściany zewnętrznej zastosować pionowy pas z materiału niepalnego o szerokości co najmniej 2 m i klasie odporności ogniowej E I 60 (§ 235 ust. 2). W praktyce wykonanie ściany wyższej o 0,3 m jest bardziej opłacalne i częściej stosowane.
Czy mają wspólny dach?
Także posiadanie wspólnego dachu w wypadku domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub innym zgrupowaniu jest niedopuszczalne, ponieważ pozbawiłoby te budynki samodzielności konstrukcyjnej. Co więcej, taki wspólny dach byłby nawet niemożliwy do wykonania, skoro pomiędzy budynkami mają być dwie oddylatowane od siebie ściany oddzielenia przeciwpożarowego, które będą wystawać ponad dach.
Czy mają wspólny fundament?
Odpowiedź na to pytanie nie jest jasna. Część organów stoi na stanowisku, że kilka budynków może stać na wspólnym fundamencie. W innych starostwach czy urzędach miast dominuje stanowisko, że jest to niedopuszczalne. Niestety, w tym zakresie nie pomaga także doktryna ani sądy administracyjne. Obecnie przeważa pogląd, że wspólny fundament nie wyklucza niezależności budynków. Wydaje się, że takie rozumowanie jest słuszne z dwóch względów – jest uzasadnione ekonomicznie i nie jest wprost zabronione w przepisach prawa. Nawet gdyby sąsiedni budynek zniknął (wraz ze swoją częścią fundamentu), to drugi segment mógłby dalej funkcjonować, a to oznacza, że domy na wspólnym fundamencie są konstrukcyjnie samodzielne.
Zobacz też:
Co z domami, które mają jakieś elementy wspólne?
Jeśli obiekt budowlany, który wygląda jak bliźniak, ma dla obu części wspólną ścianę, dach lub instalacje, to na pewno nie są to dwa domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Będzie to albo jeden dom jednorodzinny, w którym po prostu wydzielono pionowo dwa mieszkania, albo nawet budynek wielorodzinny, gdy mieszkań jest w nim więcej niż dwa.
Takie pionowe wydzielenie mieszkań prowadzi przede wszystkim do tego, że na wszystkie roboty budowlane ingerujące w części wspólne obiektu (np. remont elewacji) muszą się zgodzić właściciele obu lokali. Dodatkowo pojawia się problem z ewentualnym podziałem działki i znajdującego się na niej budynku, ponieważ nie będzie można dokonać tego „na pół” właśnie ze względu na jedną wspólną ścianę.
Podobnie budowa kilku segmentów budynku (więcej niż dwóch) obok siebie bez ścian oddzielenia pożarowego, ze wspólnych dachem lub wspólnymi instalacjami spowoduje powstanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Takie obiekty budowane są przeważnie przez deweloperów na terenach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dopuszczają tylko zabudowę wielorodzinną, a jest tam popyt na domy jednorodzinne. Zakup takiego segmentu nie jest złym pomysłem, pod warunkiem że od początku zdajemy sobie sprawę, że nasze prawa będą takie same jak prawa właścicieli mieszkań w bloku. Oznacza to, że powstanie wspólnota mieszkaniowa, będzie problem z wydzieleniem odrębnych działek dla każdego segmentu (prawdopodobnie można będzie dokonać tylko tak zwanego podziału do użytku) oraz część inwestycji (na przykład remont dachu czy prace przy elewacji) w naszym segmencie będzie ingerować w części wspólne. Z drugiej jednak strony istnienie wspólnoty uwolni właścicieli poszczególnych segmentów od problemów z odśnieżaniem czy samodzielną konserwacją dachu nad ich lokalem.
Czy połówki bliźniaka muszą być takie same?
Kiedy mamy lub zamierzamy nabyć działkę przeznaczoną pod zabudowę bliźniaczą albo wybudować dwa domy w zabudowie bliźniaczej (na przykład z myślą o późniejszym podziale działki i sprzedaży połowy nieruchomości), pojawia się pytanie, czy obie „połówki” bliźniaka muszą być identyczne (lustrzanym odbiciem). W rozstrzygnięciu tej wątpliwości nie pomagają przepisy ani orzecznictwo. Trzeba więc założyć, że ustawodawca nie bez powodu nazwał taki rodzaj zabudowy akurat bliźniaczą. Użycie tego przymiotnika nakazuje przyjąć, że budynki usytuowane w zabudowie bliźniaczej powinny być takie same. Dotyczy to takich cech jak: powierzchnia zabudowy, kubatura, kształt bryły budynku i wygląd elewacji, czyli tych cech, które określają podstawowe parametry obiektu. Wydaje się, że można dopuścić takie różnice jak wykonanie okien dachowych tylko w jednym budynku czy ogrodu zimowego w drugim.
Za każdym razem organ, który wydaje pozwolenie na budowę lub przyjmuje zgłoszenie, musi samodzielnie ocenić, czy różnice w budynkach pozwalają na uznanie ich za bliźniacze, czy nie. Warto więc zawrzeć stosowne informacje już w projekcie budowlanym – na przykład projektant może wskazać elementy identyczne, żeby udowodnić organowi, że ma do czynienia z bliźniakiem. Zawsze jednak to organ ma ostatnie zdanie.
Inaczej to wygląda w wypadku innych rodzajów zabudowy, w których budynki przylegają do siebie (na przykład szeregowej i atrialnej). Żaden przepis nie wskazuje na to, aby poszczególne segmenty musiały być takie same. Oczywiście zawsze nowa zabudowa powinna sprzyjać zachowaniu ładu przestrzennego, czyli budynki w zgrupowaniu muszą tworzyć harmonijną całość pasującą do otoczenia. Nie oznacza to jednak ich identyczności.
Polecany artykuł:
Jak uzyskać pozwolenie na budowę bliźniaka?
Jeżeli inwestor chce złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłosić budowę budynku w zabudowie bliźniaczej, inwestycja powinna obejmować oba domy. Tylko takie jej określenie zagwarantuje, że budynki rzeczywiście będą spełniać wymagania dla takiej zabudowy. Nie ma więc możliwości budowy połówki bliźniaka i wskazania, że w przyszłości sąsiad dobuduje drugi budynek. Na szczęście, tego typu problemy w zasadzie nie występują, bo nie spotyka się miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które przeznaczałyby teren wyłącznie pod zabudowę bliźniaczą (wyjątkiem są plany uchwalane pod konkretne inwestycje). Zazwyczaj miejscowy plan przeznacza teren pod zabudowę jednorodzinną wolno stojącą lub bliźniaczą oraz dopuszcza sytuowanie budynków wolno stojących przy granicy działki. Z postanowień planu powinny wówczas wynikać parametry budynków w sposób na tyle wyraźny, by mogły być potem traktowane jako „połówki” bliźniaka.
Podobnie jest w wypadku szeregówki - konieczne jest objęcie inwestycją większej liczby budynków (co najmniej trzech). Tego rodzaju obiekty rzadko są jednak budowane przez indywidualnych inwestorów. Podejmują się tego zwykle deweloperzy albo spółdzielnie mieszkaniowe.
W praktyce przyjmuje się, że jeśli inwestor określił swoją inwestycję jako budowę połowy bliźniaka, to w rzeczywistości jego zamiarem jest budowa domu wolno stojącego przy granicy działki budowlanej. Jest to możliwe w trzech sytuacjach:
- pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i ściana przy granicy nie ma okien ani drzwi;
- działka, na której ma znajdować się dom, ma szerokość 16 m lub mniejszą, a ściana przy granicy nie ma okien ani drzwi;
- nowy budynek będzie przylegał swoją ścianą (niekoniecznie całą!) do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
