Rozbudowę domu można przeprowadzić na wiele sposobów i nie ma jednego najlepszego. Wybiera się go pod kątem konkretnych oczekiwań, budżetu i uwarunkowań technicznych. Projekt budowlany określający właściwą dla danego przypadku technologię wykonania rozbudowy zawsze musi być poprzedzony analizą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy.
Rozbudowa domu może mieć dwa warianty:
- dobudowa - czyli rozbudowa domu w poziomie, w bok. Może polegać na dobudowaniu nowej części do budynku z zajęciem części gruntu, następuje powiększenie powierzchni zabudowy budynku,
- nadbudowa - czyli rozbudowa domu w pionie, polegająca na odbudowaniu piętra lub adaptacji strychu, następuje zwiększenie powierzchni użytkowej domu.
Rozbudowa domu: odległość od granicy sąsiedniej działki
Jeśli chcesz rozbudować dom w stronę granicy z sąsiadem, musisz mieć na uwadze przepisy dotyczące odległości (chyba że plan albo decyzja ustalają te kwestie inaczej).
Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odległość ściany budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m, gdy jest to ściana bez otworów, albo 4 m, kiedy ma otwory drzwiowe lub okienne. Również odstęp między oknem w połaci dachowej a granicą nie może być mniejszy niż 4 m.
Okapy, balkony, daszki nad wejściem, tarasy czy schody zewnętrzne mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można budować bliżej.
Gdy działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m, rozbudowana część domu może sięgać do samej granicy lub kończyć się w odległości od 1,5 do 3 m od niej. Jeżeli zaś w granicy działki stoi budynek sąsiada (lub zostało wydane pozwolenie na jego budowę), możesz się do niego „dostawić” w taki sposób, że cała powierzchnia ściany twojego domu będzie do niego przylegać, a ponadto część twojego budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała rozmiary nie większe, niż ma budynek sąsiada.
Przepisy pozwalają na rozbudowę domu, który już stoi bliżej niż 3 lub 4 m od granicy, pod warunkiem że rozbudowujemy część leżącą poza pasem o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy albo nadbudujemy jedną kondygnację, ale w ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie będzie okien.
GALERIA: zobacz projekty domów z możliwością realizacji etapami
Gdy ukształtowanie działki lub stan zagospodarowania terenu uniemożliwiają rozbudowę domu zgodną z przepisami
Gdy wymiary lub ukształtowanie działki bądź stan zagospodarowania terenu uniemożliwiają rozbudowę domu zgodną z przepisami, można wystąpić do starosty, żeby zwrócił się do ministra do spraw budownictwa o udzielenie upoważnienia do wydania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (na podstawie art. 9 Prawa budowlanego). Taka zgoda jest jednak udzielana tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach, a przy jej wydawaniu powinny być brane pod uwagę prawa właścicieli sąsiednich gruntów.
Należy też pamiętać, że zbliżenie budynku do granicy z sąsiadem powoduje objęcie jego działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Sąsiad będzie więc stroną postępowania w sprawie naszego pozwolenia na rozbudowę (będzie miał prawo przeglądania akt sprawy oraz składania odwołań i zażaleń).
Przeczytaj też:
Rozgraniczenie nieruchomości: spór o granicę działki >>>
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Jeśli gmina ma uchwalony plan miejscowy obejmujący twoją działkę, możesz zamówić dla niej wyrys i wypis z planu. W planie miejscowym są ustalane parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy dotyczące gabarytów oraz usytuowania obiektów.
Jeżeli planu nie ma, musisz złożyć w urzędzie gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy do niego dołączyć dwie kopie mapy zasadniczej z zaznaczonym miejscem rozbudowy. We wniosku opisujesz planowaną inwestycję i podajesz docelowe parametry domu.
Procedura wydania tej decyzji jest niestety skomplikowana i długotrwała, wymaga bowiem przeprowadzenia analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa oraz uzgodnień z innymi organami.
Przeczytaj też:
W decyzji zostaną ustalone parametry rozbudowywanego domu, takie jak dopuszczalna powierzchnia zabudowy, szerokość i wysokość elewacji frontowej, geometria dachu itp. Na wydanie warunków zabudowy czeka się zwykle od dwóch do czterech miesięcy.
Projekt rozbudowy domu
Gdy wiesz już, że twoje zamierzenie jest zgodne z warunkami zabudowy określonymi przez gminę w decyzji lub planie miejscowym, możesz zamówić u architekta projekt rozbudowy domu. Musi on być dostosowany do planistycznych wymogów gminy, w przeciwnym razie nie uzyskasz pozwolenia na rozbudowę.
Przeczytaj też: Jak dobudować nową część do istniejącego budynku
Wniosek o wydanie pozwolenia na rozbudowę domu
Kolejna czynność to złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na rozbudowę domu w starostwie powiatowym. Do wniosku trzeba dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z zaświadczeniem o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego;
- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli nie ma planu miejscowego.
Starosta powinien wydać pozwolenie w ciągu dwóch miesięcy od złożenia wniosku. Inwestor ma natomiast trzy lata na rozpoczęcie prac budowlanych, w przeciwnym razie pozwolenie wygaśnie.
Lepiej nie lekceważyć formalności budowlanych. Opłata za legalizację rozbudowy domu, która została wykonana bez pozwolenia wynosi 50 000 zł. Jest ona traktowana tak samo jak i samowolna budowa domu jednorodzinnego.
Rozbudowa domu: o czym pamiętać przed przystąpieniem do prac
Przed przystąpieniem do rozbudowy domu należy jeszcze ustanowić kierownika budowy, kupić i zarejestrować w starostwie dziennik budowy oraz złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót (minimum 7 dni od dnia złożenia).
Zakończenie rozbudowy domu
Nadzór budowlany należy powiadomić też o zakończeniu rozbudowy, dołączając do tego zgłoszenia:
- oryginał dziennika budowy;
- oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu rozbudowy zgodnie z projektem, pozwoleniem i przepisami oraz o doprowadzeniu terenu budowy do porządku;
- protokoły sprawdzeń nowych instalacji wewnętrznych;
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
- kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku po rozbudowie.
Po 21 dniach od powiadomienia nadzoru o wykonaniu wszystkich robót możesz rozpocząć użytkowanie rozbudowanej części domu, pod warunkiem że nadzór w tym czasie nie wyrazi sprzeciwu.
Przeczytaj też:
- Rozbudowa domu w praktyce: atrakcyjną przemiana starej kostki w willę
- Udana rozbudowa domu z lat 50.
Rozbudowa, nadbudowa i przebudowa domu powinny być poprzedzone ekspertyzą techniczną
Zgodnie z § 206 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie rozbudowa, nadbudowa, przebudowa oraz zmiana przeznaczenia budynku powinny być poprzedzone ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.
Taką ekspertyzę może wykonać osoba z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Dokument powinnien zawierać informacje o stanie fundamentów, ścian, nadproży, stropów i dachu, określać nośność elementów konstrukcyjnych oraz wskazywać sposób naprawy ewentualnych uszkodzeń. Badanie gruntu powinien wykonać uprawniony geotechnik. W przepisie § 11 ust. 2 pkt 4 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wskazano natomiast, że do opisu technicznego będącego częścią projektu architektoniczno- budowlanego rozbudowy lub nadbudowy należy dołączyć, w razie potrzeby, ocenę techniczną obejmującą aktualne warunki geotechniczne i stan posadowienia obiektu.
