Dobry start. Lista dokumentów

Przygotowania do budowy domu jednorodzinnego oprócz wyboru projektu i umówienia ekipy wykonawczej obejmują skompletowanie kilkunastu dokumentów. Niektóre z nich można uzyskać online. Od czego zacząć?

Przed rozpoczęciem budowy powinniśmy uzyskać następujące dokumenty:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu (gdy taki obowiązuje na terenie, na którym położona jest działka);
• decyzję o warunkach zabudowy (kiedy planu miejscowego nie ma);
• mapę zasadniczą działki i mapę do celów projektowych;
• oświadczenia o możliwości przyłączenia do poszczególnych sieci albo techniczne warunki przyłączenia do nich;
• opinię geotechniczną;
• decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (jeżeli wcześniej był tak użytkowany);
• zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej (gdy działka jeszcze go nie ma);
• zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (jeśli jest taka potrzeba);
• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy;
• dziennik budowy – papierowy albo elektroniczny (dziennik nie zawsze jest wymagany, o czym będzie mowa dalej);
• zawiadomienie o rozpoczęciu prac budowlanych.

Przed kupnem projektu

Projekt domu – w tym jego wysokość, szerokość, kształt dachu, powierzchnia zabudowy – musi być zgodny z przepisami miejscowymi. Te przepisy znajdziemy w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy.

Plan miejscowy. W urzędzie gminy lub miasta (w wydziale zajmującym się architekturą i planowaniem przestrzennym) uzyskamy informację, czy dla terenu, na którym jest położona nasza działka, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możemy go obejrzeć na miejscu. Gminy mają też obowiązek publikacji miejscowych planów na stronach internetowych (najczęściej uchwały w sprawie planów publikowane są w tak zwanym biuletynie informacji publicznej). Ponadto wszystkie akty prawa miejscowego uchwalane przez gminy są publikowane na stronach internetowych wojewódzkich dzienników urzędowych. Niestety, nie znając nazwy danego planu ani daty jego uchwalenia, może być trudno go odnaleźć.

Jeśli działka jest objęta planem, musimy w nim sprawdzić, czy jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jakie narzucono rozwiązania co do sposobu jej zagospodarowania oraz zabudowy. To konieczne, bo projekt budowlany domu nie może być sprzeczny z zapisami obowiązującego planu. Można od razu zamówić w urzędzie wypis i wyrys z planu miejscowego (opłata wyniesie maksymalnie 250 zł), choć nie jest to konieczne.

Warunki zabudowy. Jeżeli nie uchwalono planu miejscowego, należy wystąpić do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek można złożyć osobiście w urzędzie gminy lub miasta albo online w serwisie e-budownictwo.gunb.gov.pl. We wniosku konieczne jest wskazanie danych dotyczących: wnioskodawcy (w tym danych do korespondencji), terenu objętego wnioskiem, charakterystyki inwestycji i parametrów planowanego budynku, obsługi komunikacyjnej oraz dostępu do infrastruktury technicznej. Pamiętajmy, że podane parametry projektowanego budynku (minimalne i maksymalne) nie powinny zanadto odbiegać od budynków istniejących w bliskim sąsiedztwie naszej działki, ponieważ urzędnicy opracowują decyzję na podstawie jego analizy urbanistycznej. Wielkość analizowanego obszaru wyznacza trzykrotna szerokość frontu działki z każdej jej strony, przy czym powinno to być nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m. Zgodnie z przepisami nowo budowane obiekty powinny kontynuować funkcję, przeznaczenie, linię zabudowy, intensywność wykorzystania terenu, gabaryty i formę zabudowy znajdującej się w analizowanym obszarze. Kontynuować nie oznacza jednak powielać. Dlatego wypełniając wniosek, lepiej podać dane liczbowe z pewnym marginesem bezpieczeństwa, żeby później mieć pewną swobodę w wyborze i opracowaniu projektu domu, który musi być zgodny z wymogami wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Zdarza się, że poprzedni właściciel działki uzyskał już warunki zabudowy, żeby zachęcić potencjalnych kupców (mógł w ten sposób udowodnić, że działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe). Jeśli nasze plany są inne – na przykład w wydanej decyzji jest mowa o domu z poddaszem użytkowym, a my chcemy mieć dom piętrowy – powinniśmy złożyć nowy wniosek. W momencie, gdy jeden z wnioskujących o warunki zabudowy uzyska pozwolenie na budowę albo zgłosi budowę, pozostałe decyzje wygasną.

Do wniosku o wydanie warunków zabudowy trzeba dołączyć:

• kopię mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (zależnie od tego, jaka jest dostępna dla danego terenu) obejmującej odpowiednio duży teren wokół działki. Mapę należy zamówić w biurze/wydziale geodezji i katastru starostwa powiatowego/urzędu miasta (koszt to kilkadziesiąt złotych);
• załącznik graficzny przedstawiający istniejące i projektowane budynki i inne obiekty budowlane, ich rozmieszczenie, gabaryty i przeznaczenie, a dla obiektów liniowych – przebieg, oraz zagospodarowanie terenu;
• dokumenty potwierdzające dostęp do infrastruktury technicznej, w tym w zakresie dostaw energii i wody oraz odbioru ścieków – jeżeli istniejące uzbrojenie nie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego (mogą to być oświadczenia przedsiębiorstw sieciowych działających na danym terenie o możliwości przyłączenia do istniejącej bądź planowanej sieci uzbrojenia albo wydane przez nie techniczne warunki przyłączenia).

Warunki zabudowy zostaną wydane każdemu wnioskodawcy, lecz tylko właściciel lub użytkownik wieczysty terenu, którego dotyczy wniosek, uzyska je bezpłatnie. Inne osoby muszą zapłacić 598 zł. Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 90 dni, a jeśli wniosek dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza obszar działki i który ma być budowany, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora – do 21 dni. W praktyce termin może być dłuższy, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania.

Kompletowanie projektu

Dom można budować na podstawie indywidualnego projektu budowlanego (czyli niepowtarzalnego) albo tak zwanego projektu gotowego (z katalogu). Drugie rozwiązanie jest bardzo popularne, bo pozwala wybrać projekt przygotowany przez dobrych architektów i jednocześnie sprawdzony przez wielu inwestorów. Nie bez znaczenia jest też oczywiście cena projektu.

Kompletne projekty budowlane składają się z trzech części.

Projekt gotowy zawiera dwie części:

• projekt architektoniczno-budowlanyzłożony z opisu (funkcja, program użytkowy i charakterystyka budynku, spis pomieszczeń i ich wielkość, zestawienie przyjętych technologii budowy, elementy wykończeniowe itp.), rysunków (rzuty, przekroje, wygląd zewnętrzny budynku), zestawienia stolarki okiennej i drzwiowej. Może on też zawierać przykładowy plan zagospodarowania działki (sugerujący usytuowanie domu względem stron świata, minimalne odległości od granic działki, a także minimalne wymiary działki oraz jej powierzchnię) oraz proponowane przez autora projektu aranżacje poszczególnych pomieszczeń;
• projekt techniczny obejmujący:konstrukcję i instalacje (wodno-kanalizacyjną, c.o., elektryczną, gazową – jeśli występują) ze szczegółowym opisem i rysunkami oraz charakterystykę energetyczną budynku.

Z projektem można też otrzymać uproszczony ślepy kosztorys (orientacyjne zestawienie materiałów, robocizny i sprzętu z podziałem na poszczególne etapy prac, lecz bez podawania cen).

Aby uzyskać pozwolenie na budowę na podstawie projektu gotowego, trzeba dodatkowo zlecić jego adaptację. Polega ona na dostosowaniu rozwiązań projektowych do wymogów związanych z lokalizacją domu na konkretnej działce oraz indywidualnych potrzeb inwestora. W projektach gotowych podawana jest lista dopuszczalnych zmian, których wprowadzenie nie narusza praw autorskich. Adaptację można zlecić dowolnie wybranemu architektowi (nie musi być autorem projektu gotowego; wymagany jest natomiast od niego aktualny wpis na listę członków samorządu zawodowego). W ramach adaptacji wykonywana jest trzecia część projektu budowlanego – projekt zagospodarowania działki, który przedstawi usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia i urządzeń budowlanych, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni oraz informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt z katalogu kosztuje zwykle około 4,5-7 tys. zł, a za adaptację można zapłacić drugie tyle (zależnie od zakresu zmian). Cena projektu sporządzanego na zamówienie będzie wyższa – stawki zależą od wielkości domu, stopnia skomplikowania konstrukcji, regionu kraju i renomy pracowni architektonicznej. Osoby, które chcą zbudować niewielki dom o powierzchni zabudowy do 70 m², mogą wybrać darmowy projekt gotowy z rządowej oferty na stronie www.gunb.gov.pl/projekty-architektoniczno-budowlane (jest tam niemal 70 takich projektów i ponad 20 projektów domów większych).

Uzgodnienia i inne dokumenty

Do sporządzenia projektu zagospodarowania działki architekt będzie potrzebował kilku dodatkowych dokumentów i uzgodnień. Pierwszym jest mapa do celów projektowych, którą zamawiamy u uprawnionego geodety (cena zależy od regionu kraju, średnio wynosi około 2000 zł).

W przepisach Prawa budowlanego wskazano, że do projektu budowlanego należy dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, jeśli taki obowiązek wynika z przepisów odrębnych ustaw. O tym, jakie uzgodnienia i pozwolenia będą niezbędne w danej sytuacji, powinien nas poinformować projektant wykonujący projekt indywidualny albo adaptację projektu gotowego. Najczęściej są to:

• oświadczenie zarządcy drogi wojewódzkiej lub krajowej o możliwości połączenia działki z drogą – gdy działka jest położona przy takiej drodze i nie ma na nią zjazdu. Można też od razu wystąpić do zarządcy drogi (również powiatowej lub gminnej) o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu, wówczas projektant będzie mógł zaznaczyć planowany zjazd w projekcie zagospodarowania działki. Pamiętajmy, że przed rozpoczęciem prac przy zjeździe trzeba będzie wystąpić do zarządcy drogi o zezwolenie na prowadzenie robót w pasie drogowym. Możemy też potrzebować zezwolenia na zbliżenie domu do zewnętrznej krawędzi jezdni drogi publicznej (na przykład gdy chcemy, żeby odległość domu od drogi gminnej była mniejsza niż wymagane minimum 6 m);
• opinia geotechniczna, która zgodnie z przepisami jest wymagana dla każdego budowanego budynku. Opinia zawiera szczegółowy opis właściwości gruntu na podstawie przeprowadzonych badań geotechnicznych. Umożliwia to dopasowanie poszczególnych elementów wznoszonej konstrukcji do nośności gruntu i jego charakterystyki;
• decyzja wyłączająca działkę z produkcji rolnej, czyli tak zwane odrolnienie – gdy działka budowlana była do tej pory użytkowana rolniczo (tylko ziemie najsłabszej klasy są zwolnione z obowiązku odrolnienia). Wniosek w tej sprawie składa się do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Dołącza się do niego projekt zagospodarowania terenu działki z bilansem powierzchni wskazującym, którą część chcemy wyłączyć z produkcji (grunt pod domem, tarasem, dojazdem, miejscem postojowym dla samochodu, śmietnikiem itp.). Jeśli nie przekroczy 500 m², odrolnienie będzie bezpłatne;
• zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych – na przykład gdy nie ma możliwości wybudowania domu na danej działce zgodnie z przepisami z powodu jej niekorzystnego kształtu, ukształtowania terenu albo istniejącej zabudowy na sąsiednich nieruchomościach. Wniosek w tej sprawie składa się do starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu), który może udzielić zgody dopiero po uzyskaniu upoważnienia ministra do spraw budownictwa. We wniosku inwestor powinien uzasadnić prośbę i dołączyć do niej projekt zagospodarowania działki z uwzględnieniem nieruchomości sąsiednich w zakresie istniejącej i projektowanej zabudowy oraz propozycje rozwiązań zamiennych. Dokumenty te powinny być przygotowane przez uprawnionego projektanta. Co ważne, zgoda na odstępstwo może być udzielona jedynie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. r

Kiedy można uzyskać warunki zabudowy