Decyzja o warunkach zabudowy - nowe przepisy. Kiedy jest wymagana? Jakie wątpliwości? Nowe wzory wniosków

Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie znacznie ograniczone. Będzie można je wydawać jedynie dla terenów położonych w ramach obszaru uzupełnienia zabudowy. Ograniczony zostanie obszar analizowany, a warunki zabudowy będą ważne jedynie przez pięć lat.

Spis treści

1. Decyzja o warunkach zabudowy - kiedy jest wymagana
2. Kiedy nie ustala się warunków zabudowy
3. Skąd biorą się wątpliwości
4. Kiedy możliwe jest wydanie warunków zabudowy
5. Obszar analizowany - od kiedy nowe zasady
6. Jak ustala się krąg stron postępowania
7. Czy można przenieść decyzję o warunkach zabudowy

Tak zwana duża nowelizacja planowania przestrzennego - czyli Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw - weszła w życie 24 września 2023 r. Zakres zmian jest niezwykle szeroki i dotyka również najbardziej powszechnego aktu planistycznego, czyli decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy - kiedy jest wymagana

Do niedawna nie było jasne, które zamierzenia budowlane wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a które nie. Ustawodawca podjął próbę jednoznacznego uregulowania tej kwestii, choć nie wszystkie wątpliwości zostały wyeliminowane.

Nadal obowiązuje zasada - ustalona w art. 59 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zgodnie z którą w przypadku braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego bądź jego części wymagają ustalenia warunków zabudowy (ustala się je w drodze decyzji). Jednocześnie wprowadzono kilka bardziej precyzyjnych niż dawniej, choć nie idealnych, wyjątków od powyższej zasady.

Kiedy nie ustala się warunków zabudowy

Warunków zabudowy nie trzeba uzyskiwać dla jednorazowej, trwającej do roku zmiany zagospodarowania terenu lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Warto jednak zaznaczyć, że użycie słowa „jednorazowa” oznacza, że inwestor od razu zakłada, że tylko raz i na krócej niż rok zmieni sposób zagospodarowania terenu lub użytkowania obiektu budowlanego. Przykładowo jeśli w budynku mieszkalnym jednorodzinnym właściciel chce wydzielić lokal usługowy działający tylko w jednym sezonie letnim, to może skorzystać z omawianego wyjątku. Jeżeli jednak w kolejne wakacje miałaby nastąpić identyczna zmiana, to uzyskanie warunków zabudowy byłoby już konieczne.

W art. 59 ust. 2a ustawy wprowadzono odniesienie do katalogu inwestycji, które można realizować bez pozwolenia na budowę (katalog ten znajduje się w art. 29 Prawa budowlanego). W razie braku planu miejscowego bez warunków zabudowy można przykładowo przystąpić do budowy:

• oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;
• zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³;
• pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m;
• instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
• kanalizacji kablowej;
• ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
• przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²;
• przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Skąd biorą się wątpliwości

Należy zwrócić uwagę, że treść art. 59 ust. 2a brzmi następująco: „zmiana zagospodarowania terenu dotycząca obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4-6, 8-12, 17, 21-28 i 30 oraz ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”. Na tle interpretacji tego przepisu pojawiły się wątpliwości – czy każda realizacja inwestycji wymienionych w tym przepisie jest zwolniona z wymogu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, czy może jednak dla zastosowania omawianego przepisu najpierw należy zbadać, czy dojdzie do zmiany zagospodarowania terenu.

Rozstrzygnięcie tych wątpliwości staje się istotne w związku z treścią art. 59 ust. 2b ustawy, który wprowadza kolejny wyjątek i stanowi, że przepisu ust. 2a (czyli zwolnienia z konieczności ustalenia warunków zabudowy) nie stosuje się do zmiany zagospodarowania terenu dotyczącej obiektów budowlanych:

• wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków;
• sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin;
• o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4, 5, 8, 10, 23 i 27 oraz ust. 2 pkt 1-3, 8, 14, 15, 17, 24, 29 i 32 Prawa budowlanego - sytuowanych na obszarach Natura 2000;
• o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 5, 8 i 22 oraz ust. 2 pkt 1-3, 8, 14, 15, 31 i 32 Prawo budowlanego - sytuowanych na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 3, 4 i 6-9 Ustawy o ochronie przyrody.

Wyobraźmy sobie sytuację, w której inwestor planuje realizację podziemnego przyłącza na terenie wpisanym do rejestru zabytków. Z art. 59 ust. 2a wynika, że zmiana zagospodarowania terenu dotycząca budowy przyłącza nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak z uwagi na fakt wykonania przyłącza na obszarze wpisanym do rejestru zabytków należy się zastanowić, czy w sprawie nie będzie miał zastosowania art. 59 ust. 2b pkt 1. Jeśli przyjmiemy koncepcję, że oba te przepisy odsyłają po prostu do inwestycji wymienionych w art. 29 Prawa budowlanego, to dojdziemy do przekonania, że każde przyłącze realizowane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli założymy natomiast, że aby było konieczne ustalenie warunków zabudowy, musi dojść do zmiany zagospodarowania terenu, to prawdopodobnie okaże się, że podziemny obiekt nie prowadzi do takiej zmiany, zatem warunki zabudowy nie będą konieczne pomimo prowadzenie prac w obszarze chronionym.

• Hotel Altus Palace we Wrocławiu powstał w murach zaniedbanego Pałacem Leipzigera. Jak ocalono zabytek?

Kiedy możliwe jest wydanie warunków zabudowy

Przesłanki, które muszą zostać spełnione, aby ustalenie warunków zabudowy było możliwe, zostały wymienione w art. 61 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nowym brzmieniem tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 nieobowiązującej już Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
• - w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi;
• - strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
• - strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Uwaga! Mimo że przepis w powyższym brzmieniu już obowiązuje, to punkt drugi (dotyczący obszaru uzupełnienia zabudowy) i częściowo punkt pierwszy (dotyczący kontynuacji cech istniejącej zabudowy) będą stosowane dopiero, gdy w danej gminie zacznie obowiązywać plan ogólny. Do tego czasu postępowania dotyczące warunków zabudowy będą toczyć się na dotychczasowych zasadach. Może się więc zdarzyć, że w sąsiadujących gminach decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane w innych stanach prawnych.

Wynika to z tego, że plan ogólny ma przewidywać dopuszczalne funkcje terenów, które będą wiążące przy ustalaniu warunków zabudowy. Organ nie będzie już badał, jakie obiekty znajdują się w pobliżu terenu inwestycji i czy dojdzie do kontynuacji funkcji. Dopuszczalne przeznaczenie terenu będzie wprost wynikało z ustalonej w planie ogólnym strefy planistycznej.

Również obszar uzupełnienia zabudowy to pojęcie ściśle związane z planem ogólnym. Jest to teren, na którym możliwe będzie wydawanie warunków zabudowy. Jeśli gmina nie przewidzi w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy (a ma takie prawo!), to uzyskanie decyzji planistycznej w ogóle nie będzie możliwe.

• Plan ogólny zamiast studium. Nowe zasady planowania przestrzennego

Obszar analizowany - od kiedy nowe zasady

Od dnia, w którym w danej gminie zacznie obowiązywać plan ogólny, zmianie ulegną zasady wyznaczania tak zwanego obszaru analizowanego, czyli terenu wokół działki inwestycyjnej, który pozwala na ustalenie parametrów nowej zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 5a Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ - na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy - wyznacza wokół terenu obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Uwaga! Do czasu uchwalenia w gminie planu ogólnego obszar analizowany wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, a górnego limitu odległości (200 m) nie ma, co oznacza, że w uzasadnionych przypadkach obszar analizowany może być wyznaczany w większej odległości niż trzy razy szerokość.

Jak ustala się krąg stron postępowania

Stronami postępowania w sprawach warunków zabudowy są - oprócz inwestora - właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości sąsiadujących (graniczących) z terenem inwestycji. Mogą nimi być również właściciele nieruchomości niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, których sytuacja prawna może zostać dotknięta przez planowaną inwestycję lub jej skutki. Liczy się tu zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości. Już obecnie, bez względu na wejście w życie planu ogólnego, obowiązuje zasada, zgodnie z którą prawa rzeczowe do nieruchomości oraz dane dotyczące osób, którym te prawa przysługują, ustala się na podstawie ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, zbioru dokumentów albo innych dokumentów urzędowych. Podobnie adresy tych osób ustala się na podstawie wszelkich okoliczności, jeżeli są one znane organowi z urzędu lub zostały wskazane przez stronę, w tym również na podstawie ewidencji gruntów i budynków. Doręczenie na tak ustalony adres jest skuteczne. Oznacza to, że brak wiarygodnych danych, które często wstrzymywały postępowania w sprawie warunków zabudowy, nie powinny stanowić już problemu dla inwestorów.

Ustawodawca poszedł nawet dalej i wprowadził regulację, zgodnie z którą w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub nieuzyskania danych pozwalających na ustalenie adresu właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości zawiadomienia dokonuje się poprzez obwieszczenie (art. 53 ust. 1-1c Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Czy można przenieść decyzję o warunkach zabudowy

Przenoszenie decyzji ustalającej warunki zabudowy jest powszechną praktyką, która po reformie planowania przestrzennego nadal jest możliwa.

Zgodnie z art. 63 ust. 5 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Nie ma tu żadnej dowolności – jeśli wniosek będzie zawierał wszystkie wymagane prawem załączniki, to decyzja powinna zostać przeniesiona.

Od 24 września 2023 r. obowiązuje jednak jeden istotny wyjątek dotyczący zabudowy zagrodowej, który stanowi, że decyzja wydana dla takiej zabudowy może zostać przeniesiona na rzecz innej osoby z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. DzU z 2023 r., poz. 977 ze zm.);
• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 1688).

• Prace remontowe i budowlane a prawo. Kiedy remont należy zgłaszać do urzędu?

Elewacja - mokra czy sucha. MUROWANE STARCIE

Piotr Laskowski oraz Radosław Murat zapraszają na "Murowane Starcie". W tym odcinku, prowadzący zetrą się o wybór technologii ocieplenia ścian zewnętrznych. Co i w jakich sytuacjach wybrać, elewację mokrą czy suchą? Zapraszamy do odsłuchu

Murowane starcie

Martyna Sługocka