Podatek od sprzedaży nieruchomości cz. II
Zasady rozliczania podatku od sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 są odmienne od wcześniejszych. Nie ma najbardziej popularnego zwolnienia polegającego na zakupie innej nieruchomości mieszkalnej, pojawiła się jednak ulga meldunkowa.
Ile i kiedy płacimy
Podatek wynosi 19% dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw do lokali (domów) w drodze zamiany dochód ustala się u każdej ze stron umowy (zniesiono zwolnienie dla zamiany nieruchomości mieszkalnych).
Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należy zapłacić w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Dotyczy to wszystkich zeznań składanych za dany rok podatkowy. Co ważne, w dniu złożenia zeznania trzeba zapłacić 19-procentowy podatek od zbycia nieruchomości, a nie trzeba podatku od pozostałych dochodów obliczonego według skali podatkowej, który należy uiścić do 30 kwietnia.
Jeśli sprzedaż miała miejsce w 2008 r., podatek ten wykazują w zeznaniu rocznym osoby składające PIT-36L (w poz. 60) albo PIT-36 (w poz. 193 lub 194) i PIT-38 (w poz. 37); natomiast w PIT-37 nie ma odpowiedniej pozycji, w której należałoby ujawnić dochody z odpłatnego zbycia. Wówczas należy zapłacić podatek bez składania osobnego zeznania.
Kiedy cena sprzedaży może być niższa od rynkowej?
Urząd skarbowy przygląda się uważnie cenom podanym do aktów notarialnych, ma bowiem prawo skorygować wycenę. Ustawa o PIT daje podatnikom prawo do legalnego obniżenia ceny:
- nieznacznie – bez żadnej konkretnej przyczyny;
- znacznie – ale z uzasadnionej przyczyny.
Trzeba pamiętać, że organ podatkowy przed wydaniem decyzji w sprawie określenia wartości rynkowej i w efekcie wymiaru podatku ma obowiązek zbadania przyczyn obniżenia ceny. W przypadku wad mieszkania lub budynku warto dysponować wyceną rzeczoznawcy. Dobrym dowodem są także rachunki i faktury dokumentujące remont mieszkania, jeżeli był on przeprowadzony po zakupie przez nabywcę, dowody spłaty długu, jeśli sprzedawany dom (mieszkanie) był obciążony hipoteką. O wiele trudniej przekonać organy podatkowe, że istnieją uzasadnione pozarynkowe przyczyny obniżenia ceny. W takich bowiem przypadkach na wysokość ceny wpływają względy emocjonalne lub życiowe, z założenia trudne do obrony. Istnieje tu także ryzyko wpadnięcia w swoistą pułapkę podatkową, jaką jest uznanie, że doszło do nieodpłatnego świadczenia, a nie do sprzedaży.
Po 12 miesiącach meldunku bez podatku
Jeżeli podatnik był zameldowany w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, uzyskany dochód jest zwolniony od podatku. Okres zameldowania nie musi być liczony od daty nabycia do dnia zbycia. Nie ma więc znaczenia, czy okres zameldowania przypadał w czasie, kiedy podatnik był właścicielem lokalu albo budynku. Zwolniona z podatku będzie również sprzedaż dokonana niezwłocznie po zakupie nieruchomości zamieszkałej przez podatnika jeszcze przed jej zakupem (np. mieszkania otrzymanego od rodziców w darowiźnie). Podobnie będzie w przypadku, gdy mieszkanie zakupiono w roku 2007, a zameldowanie nastąpi dopiero w roku 2009. Zwolnienie dotyczy wyłącznie budynków i lokali, nie obejmując gruntów z nimi związanych. Warunkiem zwolnienia jest złożenie oświadczenia o prawie do zwolnienia w swoim urzędzie skarbowym (to znaczy według miejsca zamieszkania) do 30 kwietnia następnego roku podatkowego.
Inne zwolnienia, z których można skorzystać przy sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 r.:
- sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny);
- sprzedaż „wywłaszczeniowa” (nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie);
- sprzedaż uprawnionemu do pierwokupu wyłącznie w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami;
- sprzedaż nieruchomości nabytych w zamian za mienie pozostawione za granicą;
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nabytych w związku z realizacją prawa do rekompensaty za mienie pozostawione za granicą do wysokości odpowiadającej procentowemu udziałowi wartości tej rekompensaty w cenie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego z dnia nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
