Ceny mieszkań na rynku pierwotnym: ile zapłacimy za nowe mieszkanie?
W ostatnich latach deweloperzy bili kolejne rekordy sprzedaży mieszkań, ale analitycy uspokajali, że ceny mieszkań są stabilne. Teraz okazuje się, że nowe mieszkania podrożały, i to niemało. W Warszawie, gdzie jest na nie największy popyt, ceny mieszkań wzrosły w ostatnich czterech latach nawet o 15 proc. Na szczęście, dalsze podwyżki są raczej mało prawdopodobne.
Takie wnioski wypływają z najnowszych raportów firmy doradczej REAS, która monitoruje rynki mieszkaniowe w największych miastach. REAS podał niedawno, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali w pierwszym kwartale 2017 r. łącznie ponad 18,6 tys. mieszkań.
Sprawdź też: stan deweloperski - co dostaniesz w tym standardzie wykończenia mieszkania >>>
- Pod tym względem był to najlepszy kwartał w historii rynku deweloperskiego w Polsce - podkreśla Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań i analiz rynku w REAS.
Sprawdź też: kupujemy bezpiecznie mieszkanie - co to jest rachunek powierniczy? >>>
Dodajmy, że w porównaniu z analogicznym okresem 2016 r. najbardziej, bo aż o blisko 59% wzrosła sprzedaż mieszkań deweloperskich w Poznaniu. W Krakowie była większa o ponad 47%, w Trójmieście i Łodzi – o ok. 30%, a we Wrocławiu – o ponad 23 proc. Natomiast w Warszawie wzrost wyniósł „tylko” 18%. A przypomnijmy, że ubiegły rok był dla deweloperów rekordowy pod względem sprzedaży.
Oferta mieszkań na rynku pierwotnym zaczęła się kurczyć
Z punktu widzenia kupujących najważniejsze jest jednak to, że świetna koniunktura dopinguje deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji. GUS podał, że w pierwszym kwartale tego roku w całym kraju zaczęli oni budowę blisko 23,2 tys. mieszkań, czyli o ok. 41 proc. więcej niż przed rokiem. Z kolei uzyskane w tym okresie przez deweloperów pozwolenia na budowę objęły prawie 33,2 tys. mieszkań, co oznacza blisko 55-proc. wzrost.
Sprawdź też: jak wprowdzać zmiany lokatorskie w projekcie nowego mieszkania >>>
Katarzyna Kuniewicz zwraca uwagę, że w sześciu wymienionych wyżej aglomeracjach deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań niż ich sprzedali, co spowodowało, że łączna oferta na koniec marca skurczyła się o ok. 5 proc. w porównaniu z grudniem. Wciąż jest ona jednak wysoka - 50,2 tys. mieszkań. Oczywiście w poszczególnych miastach różnie to wyglądało. Np. w Warszawie mieszkań w ofercie deweloperów ubyło najbardziej (o ponad jedną dziesiątą), zaś Wrocław był jedynym miastem, w którym kupujący nowe mieszkania mieli ich do wyboru o blisko 3 proc. więcej niż w grudniu 2016 r.
Nie przegap: informacje o deweloperskich inwestycjach mieszkaniowych w serwisie Muratorplus.pl >>>
Jednak nie ma mowy o problemie nadpodaży. Wręcz przeciwnie. Według REAS, przy zachowaniu tempa sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów trzeba by było czekać tylko około dziewięciu miesięcy na sprzedaż ostatniego lokalu. Ponadto w Warszawie najszybciej maleje liczba gotowych mieszkań niesprzedanych. Cztery lata temu było ich ok. 5,4 tys., a obecnie – ok. 1,9 tys. Dlaczego te dane są takie ważne?Bo od relacji popytu do podaży zależą ceny nowych mieszkań.
Ceny nowych mieszkań: pozorna stabilizacja cen
Jeśli spojrzeć na średnią cenę mieszkań w ofercie deweloperów, która jest standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendów rynkowych w mieszkaniówce, od czterech lat różnice w kolejnych kwartałach są praktycznie niezauważalne.
Z danych REAS wynika, że w tym okresie średnia cena ofertowa brutto nowych mieszkań w Warszawie oscylowała w okolicach 8 tys. zł za m2. Oczywiście były wahnięcia średniej, ale w granicach +/- 3%. W pierwszym kwartale 2017 r. średnia cena ofertowa mieszkania powróciła zaś do poziomu z 2013 r. i wyniosła niespełna 7,9 tys. zł za m2.
- Podobnie było na pozostałych analizowanych przez nas rynkach największych polskich miast z wyjątkiem Trójmiasta i do pewnego stopnia Łodzi, gdzie wyższe wzrosty średnich cen mieszkań były notowane od początku 2015 r. – mówi Maximilian Mendel, kierujący zespołem doradztwa transakcyjnego w REAS, I dodaje, że ta stabilizacja jest jednak pozorna. Ceny wzrosły, i to wyraźnie, a widać to, gdy weźmie się pod lupę poszczególne segmenty rynku deweloperskiego.
Na dopłaty w programie „MdM” do budowy domów nie zabraknie pieniędzy >>>
Najlepiej widać to w Warszawie. Z wyliczeń REAS wynika, że w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie (do 7,5 tys. zł za m2) średnia cena ofertowa wzrosła w okresie od I kw. 2013 r. do IV kw. 2016 r. o 9%. W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie (do 10 tys. zł za m2) wzrost był nawet wyższy, bo wynosił 15%. W tym samym czasie ceny nowych mieszkań z segmentu apartamentów utrzymywały się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. były tylko o 3% wyższe niż na początku 2013 r.- Największą różnicę w poziomie cen widać w segmencie apartamentów luksusowych, choć w tym przypadku nie można mówić o trendzie, bo ceny rosły i spadały skokowo. Nie zmienia to jednak faktu, że wzrost pomiędzy marcem 2013 i grudniem 2016 wyniósł aż 24% - zaznacza Maximilian Mendel. - Jest to tym bardziej znamienne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w tym samym czasie praktycznie w ogóle nie mieliśmy do czynienia z inflacją – komentuje Mendel.
Deweloperzy polują na działki budowlane. Tereny pod mieszkaniówkę coraz droższe >>>
W REAS wyjaśniają, że średnia cena ofertowała pozostawała stabilna tylko dlatego, że w ofercie deweloperów rósł udział mieszkań najtańszych. Przykładowo w Warszawie wynosi on obecnie 84%, podczas gdy cztery lata najtańsze mieszkania stanowiły „zaledwie” ok. 50% oferty.
Dlaczego wzrosły ceny mieszkań?
Maximilian Mendel wyjaśnia, że jest to skutek przede wszystkim wzrostu cen gruntów. - Na podstawie wielu niedawnych transakcji gruntowych możemy oszacować, że udział ceny gruntu w cenie sprzedaży 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkań przekroczył już poziom 20%. A jest on przez banki i podmioty związane z finansowaniem rynku uznawany za graniczny przy ocenie opłacalności projektu deweloperskiego – informuje Maximilian Mendel.
