Koniec z płaceniem rachunków za nieuczciwych najemców? Projekt zmian w Sejmie

Wynajmujący i właściciele – dwa odrębne światy. Jedni narzekają na drugich i pełnej zgody na pewno nie będzie. Ten społeczny nierozwiązywalny konflikt normują przepisy, ale prawo jednak automatycznie bardziej chroni tych pierwszych, uznawanych za słabszych. Z pewnością w tym zakresie nadchodzą zmiany. Czy będzie to zmiana według przepisów proponowanych przez Konfederację?

Ustawa o ochronie lokatorów – rząd ma własny projekt

Nad nowelizacją przepisów w tym zakresie pracuje również rząd. Jest to jeden filarów przygotowywanej przez stronę rządową zmian, które mają wyprowadzić polskie mieszkalnictwo na prostą. Konfederacja złożyła projekt poselski, w którym przede wszystkim większą ochroną mają być objęci właściciele, którzy obecnie zmuszani są do dopełniania szeregu przeciągających się procedur i formalności w przypadku, gdy najemca nieruchomości uchyla się od regulowania zapłaty za najem.

• Wynajem czy zakup mieszkania? Argumenty za i przeciw. "Przez bezpieczeństwo rozumiemy własne mieszkanie"

Stan prawny na dzisiaj

Obecnie wypowiedzenie przez właściciela takiej umowy może nastąpić tylko z określonych przyczyn. Z ustawy wynika, że wypowiedzenie może nastąpić, np. gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Mimo to nawet w przypadku skutecznego wypowiedzenia umowy najemca dalej przebywa w lokalu. To oczywiście zmusza właściciela do wszczęcia procesu eksmisyjnego, który trwa od kilku miesięcy nawet do kilku lat. Dopiero po uprawomocnieniu wyroku eksmisyjnego można wszczynać postępowanie komornicze. W międzyczasie właściciel musi ponosić wszystkie koszty użytkowania nieruchomości, pomimo że nie ma do niej dostępu. To prowadzi do zadłużenia, które obciąża właściciela, co grozi mu pociągnięciem do odpowiedzialności i wymierzeniem kary, więc musi on dochodzić swoich praw w sądzie. Prawo nie chroni go bezpośrednio.

Sposobem na uniknięcia tego typu problemów lub przynajmniej minimalizację skutków jest zawarcie z najemcą umowy najmu okazjonalnego z oświadczeniem najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu na żądanie wynajmującego. Taka umowa przyspiesza i ułatwia wynajmującemu procedurę eksmisyjną nieuczciwego najemcy - komornik może przeprowadzić eksmisję bez konieczności procesu eksmisyjnego. Taka furtka ustawodawcza wymaga jednak dodatkowych czynności i wiąże się z dodatkowymi kosztami, a chodzi o to, żeby osoba będąca właścicielem była bezwzględnie pod ochroną prawa.

• Co to jest najem okazjonalny i komu się opłaca? Sprawdź, czym się różni od zwykłego najmu

Petycja w Senacie

Jakiś czas temu do senackiej Komisji Petycji trafił dokument proponujący zmiany w przepisach ustaw, które regulują stosunki najmu nieruchomości. Była to konkretna propozycja wyeliminowania przepisów, które przyczyniają się do ochrony lokatorów-dłużników. Chodzi przy tym nie tyle o osoby, które zalegają z opłatami z przyczyn losowych, ale o te, które z premedytacją nie płacą i korzystają z ochrony prawnej.

Petycję złożyła osoba prywatna. Zawarto w niej konkretne propozycje, które prowadzą do zmian w ochronie praw lokatorów i wprowadzenia równowagi relacji właściciel-najemca. Zaproponowane zostały nowe zapisy i zmiany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

W petycji znalazły się propozycje zmian zabezpieczających właścicieli, jak również ochronę osób podlegających eksmisjom.

Projekt nowelizacji Konfederacji

Posłowie Konfederacji Wolność i Niepodległość złożyli do Sejmu poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów (druk sejmowy 10-RPW-7192-2026). Celem zmian jest „poprawa ochrony prawa własności do lokalu mieszkalnego, ograniczenie nadużywania praw przez lokatorów oraz ułatwienie wypowiedzenia umowy w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat”. Projekt ma zwiększyć podaż mieszkań na wynajem i obniżyć czynsze poprzez deregulację rynku najmu prywatnego.

Autorzy podkreślają, że zmiany mają skrócić postępowania eksmisyjne o 6–12 miesięcy i zmniejszyć liczbę najemców socjalnych o 25–30%. Projekt nie ingeruje w przepisy o wstąpieniu w najem po śmierci głównego najemcy.

• Wynajmujesz mieszkanie turystom, musisz je zarejestrować. Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym przewiduje wysokie kary

Ułatwienie wypowiedzenia umowy najmu i przyspieszenie eksmisji

Art. 11 ust. 2 pkt 2 – skrócenie okresu zwłoki w zapłacie czynszu z 3 do 1 pełnego okresu płatności. Właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę już po jednym miesiącu zaległości.

Art. 11 ust. 4 – znaczące ułatwienie wypowiedzenia na potrzeby własne lub rodziny (wstępni, zstępni, osoby uprawnione do alimentów) – termin 6 miesięcy, bez obowiązku zapewnienia lokalu zamiennego.

Art. 11 ust. 5–7 – uchylenie kar (do 15% wartości lokalu) za niewykorzystanie lokalu po wypowiedzeniu. Właściciel będzie mógł swobodnie dysponować mieszkaniem.

Art. 14 ust. 5a (nowy) – brak prawa do najmu socjalnego, jeśli lokator ma zaległości za trzy pełne okresy płatności. Uporczywi dłużnicy stracą ochronę socjalną.

Ograniczenie najmu socjalnego i ochronę przed „dzikimi lokatorami”

Art. 17 ust. 1 – rozszerzenie katalogu przypadków, w których nie przysługuje najem socjalny (m.in. zajęcie lokalu po wygaśnięciu umowy najmu na co najmniej 3 miesiące).

Art. 17 ust. 1a – sąd będzie mógł przyznać najem socjalny tylko wyjątkowo (zasady współżycia społecznego), a nie automatycznie.

Ograniczenie podwyżek czynszu i informowanie o adresie

Art. 8a ust. 1 – ograniczenie limitów podwyżek czynszu tylko do właścicieli publicznych (JST). Prywatni wynajmujący będą mogli stosować zasady Kodeksu cywilnego (swobodniejsze podwyżki).

Art. 6g (nowy) – obowiązek lokatora informowania o zmianie adresu nawet po wygaśnięciu najmu; wprowadzenie fikcji doręczenia korespondencji (w tym sądowej i komorniczej) na ostatni znany adres – ma utrudnić unikanie eksmisji.

Zmiany w postępowaniu egzekucyjnym

To propozycja zmian w Kodeksie postępowania cywilnego.

Art. 1046 § 4 i § 5 – przyspieszenie eksmisji: wstrzymanie egzekucji tylko jeśli dłużnik ma prawo do tymczasowego pomieszczenia; komornik będzie mógł usuwać lokatora bezpośrednio do placówki wskazanej przez gminę (nawet z innego województwa).

Art. 1046 § 13 (nowy) – stosowanie fikcji doręczenia także w postępowaniu komorniczym.

Dekryminalizacja działań właścicieli

W tym zakresie zmiany dotyczą Kodeksu karnego.

Art. 191 § 1b (nowy) – właściciel nie popełnia przestępstwa, gdy nie płaci mediów za lokal zajmowany bez tytułu prawnego.

Art. 193 § 1a (nowy) – wejście właściciela do lokalu zajmowanego bez tytułu nie będzie naruszeniem miru domowego.