Wynajem czy zakup mieszkania? Argumenty za i przeciw. "Przez bezpieczeństwo rozumiemy własne mieszkanie"

Spis treści

1. Ceny mieszkań w Warszawie
2. Kupno mieszkania czy wynajem?
3. Czy ceny najmu spadną w 2025 r.?
4. Kiedy szukać mieszkania do wynajęcia?
5. Jak podpisać umowę najmu?

Ceny mieszkań w Warszawie

Pod względem stosunku cen mieszkań do zarobków Warszawa jest jednym z najdroższych miast w Unii Europejskiej. Lokale 50-mkosztują w stolicy nawet milion złotych.

Według raportu przygotowanego przez Europejską Sieć Obserwacyjną Rozwoju i Spójności Terytorialnej (ESPON) średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie to prawie 18 tys. zł.

Statystyczny mieszkaniec stolicy, oszczędzając 40% średnich rocznych dochodów, 100-metrowe mieszkanie będzie mógł kupić po 27 latach. Taniej jest między innymi w Madrycie, Rzymie, Oslo, Sztokholmie i wielu innych miastach.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Ile kosztuje dwupokojowe mieszkanie w największych miastach w Polsce? Wiemy, gdzie jest najtaniej!

Dostępność kredytów dla osób o niskich dochodach jest niewielka. Dlatego kupno mieszkania w korzystnej lokalizacji jest poza zasięgiem większości młodych osób. A Polacy, inaczej niż Niemcy, chcą mieszkać w swoim, a nie wynajętym mieszkaniu.

– W Polsce poczucie bezpieczeństwa jest najważniejsze, a przez bezpieczeństwo rozumiemy własne mieszkanie

– mówi Jarosław Sadowski dyrektor departamentu analiz Rankomat.pl.

Według raportu ESPON, jeżeli jesteśmy gotowi wydać 40% średnich rocznych zarobków na wynajem, możemy w Warszawie zamieszkać w lokalu o wielkości od 30 do 80 m², oczywiście w zależności od lokalizacji i standardu mieszkania. Przyjmijmy, że średni metraż mieszkania wynajmowanego za kwotę 40% rocznych zarobków wynosi 50 m².

Kupno mieszkania czy wynajem?

Jeśli rata kredytu pokrywa się mniej więcej z kwotą odstępnego za wynajęty lokal, lepiej mieszkanie kupić i spłacać swoje, a nie cudze – tak się może wydawać.

Decydując się na zakup mieszkania, musimy się jednak liczyć z zaciągnięciem wieloletniego kredytu. Ponadto mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba jeszcze wykończyć, a z rynku wtórnego często wyremontować. To generuje dodatkowe koszty. Poza tym przy rozpatrywaniu ewentualnego kupna mieszkania kluczową rolę odgrywa nasza zdolność kredytowa.

Jeżeli brak nam zdolności kredytowej, wspólne zarobki z partnerem czy partnerką nie wystarczają, rodzice nie mogą pomóc, a na początku drogi zawodowej nie mamy dostatecznych oszczędności na potrzeby zaciągnięcia zobowiązania, wtedy z pomocą przychodzi najem lokalu.

Nie angażujemy dużych kwot na początek i łatwiej po okresie wypowiedzenia wyprowadzić się z wynajętego mieszkania. A przecież może się zdarzyć, że będziemy przeprowadzać się „za pracą” do innego miasta.

– Wynajem pozwala na zmianę miejsca zamieszkania w dowolnym momencie. Zaletą najmu jest to, że młodzi ludzie, będący na początku kariery zawodowej i niewiedzący, gdzie chcą osiąść na stałe, w każdej chwili mogą zmienić miejsce zamieszkania. Poszukać mieszkania w innej dzielnicy, zmienić je na większe albo, chcąc ograniczyć koszty, na mniejsze – dodaje Jarosław Sadowski.

To zalety najmu, jednak krótkoterminowe. Na pierwszy rzut oka najem wydaje się bardziej odpowiedni, bo jesteśmy bardziej mobilni, a koszt najmu może być niższy niż spłacanie zobowiązania kredytowego. Raty kredytu mogą być bardzo wysokie ze względu na ceny mieszkań na rynku i drogi kredyt.

Kredyty hipoteczne są dzisiaj wysoko oprocentowane, ostatnie obniżki stóp procentowych niewiele dały, a kolejne nie nastąpią zbyt szybko. Zatem średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych to dzisiaj 7,5%. Dla porównania jeszcze niedawno było to 3,5-4%.

– Oprocentowanie produktów hipotecznych powyżej 6% to dużo. Jednak należy pamiętać, że wysoko oprocentowane raty kredytu za jakiś czas mogą spaść. Wtedy rata naszego kredytu może zostać obniżona nawet o 1/3 - dodaje.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę ratę kredytu zaciągniętego na maksymalny okres (czyli 35 lat), to będzie ona wyższa niż miesięczny koszt najmu. Ale to może być złudne, bo w dłuższej perspektywie pieniądze wydawane na najem przepadają, nigdy ich nie odzyskamy.

– W przypadku raty kredytowej płacę tylko do czasu spłaty zadłużenia hipotecznego. W przypadku najmu płacę właściwie cały czas, ten obowiązek nigdy nie ustanie – tłumaczy Sadowski.

Jakie są zatem korzyści zakupu mieszkania? Obok wspomnianego lokowania pieniędzy w swoją własność zyskujemy także możliwość sprzedaży mieszkania po kilku czy kilkunastu latach. Wówczas już część długu zaciągniętego w banku zostanie spłacona, mieszkanie zapewne w tym czasie podrożeje, więc po transakcji sprzedaży i spłacie reszty zadłużenia, zostanie nam część gotówki.

Pieniądze nie przepadają, można je przeznaczyć na wkład własny wymagany przy zakupie kolejnego, większego mieszkania. A na pierwsze własne mieszkanie decydujemy się zwykle w wieku 30-35 lat.

Wróćmy jednak do kluczowego problemu: braku zdolności kredytowej. W takiej sytuacji zostaje tylko najem. W tej chwili na rynku najmu nasycenie lokalami jest spore, stawki minimalnie spadają. Zatem w długiej perspektywie czasu, inaczej niż oprocentowanie kredytów hipotecznych, najem raczej znacząco nie stanieje.

Czy ceny najmu spadną w 2025 r.?

Ceny najmu mieszkań w Polsce wzrosły zdecydowanie po wybuchu wojny w Ukrainie. W związku z dużą liczbą uchodźców, a co za tym idzie – z większym popytem, stawki mocno podskoczyły, później był pewien zastój, ceny się ustabilizowały, jednak do wysokości sprzed dwóch lat nie wrócą.

Kiedy ceny najmu mogą spaść? Nie licząc jakiegoś nieprzewidzianego krachu na rynku najmu, jest to możliwe tylko w dwóch sytuacjach.

Z pierwszą mielibyśmy do czynienia, gdyby wybudowano setki tysięcy tanich rządowych mieszkań na wynajem, dzięki czemu zwiększyłaby się podaż, rynek mieszkaniowy nasycił, ceny najmu spadły. To jednak fantazja. Z rynkiem mieszkaniowym w Polsce nie poradził sobie żaden rząd i nie zanosi się na to, że poradzą sobie kolejne.

Drugi scenariusz, według którego spadają ceny najmu, wygląda następująco: Ukraina wygrywa wojnę, uchodźcy wracają do siebie, na rynku zostaje wiele wolnych lokali do wynajęcia.

Według raportu firmy Personnel Service liczba Ukraińców w Polsce się nie zmienia i oscyluje wokół 2 mln osób. Trudno uwierzyć, że po wygranej wojnie wszyscy wrócą do siebie.

Osobną kwestią są koszty takiej operacji dla budżetu naszego państwa. W pierwszym kwartale tego roku wydatki Ukraińców w Polsce wyniosły 1,41 mld zł, spory procent naszego PKB wypracowany został rękoma przyjezdnych. Pytanie, czy Polskę stać na rezygnację z tych zasobów ludzkich, pozostaje otwarte.

Podsumowując, w sytuacji, w której nie zmniejszy się popyt na mieszkania lub nie zwiększy się podaż mieszkań, ewentualnie nie nastąpi jedno i drugie, ich ceny nie spadną.

– Oczywiście na lokalnych rynkach może zdarzyć się sytuacja, w której jakiś fundusz przeinwestował, na rynku jest za dużo mieszkań, wtedy stawki spadają

– tłumaczy Jarosław Sadowski z Rankomat.pl.

Kiedy szukać mieszkania do wynajęcia?

Najlepszym okresem na szukanie mieszkania są wakacje. Wtedy lokale stoją puste, bo studenci wracają na uczelnie w październiku.

Szukając okazji, należy porównywać oferty, ceny nigdy nie są sztywne, warto negocjować. Często cena transakcyjna od ofertowej różni się o 10-20%.

Gdy wybierzemy kilka mieszkań, obserwujmy, jak długo oferta jest aktualna i czy nie zmienia się cena ofertowa. Jeżeli tak, to może oznaczać, że właściciel ma problemy z wynajęciem i może być bardziej skłonny do negocjacji.

Innym dogodnym terminem na szukanie mieszkania może być październik i listopad. Studenci mieszkania już wynajęli, a to, co zostało na rynku, nie wzbudziło zainteresowania najemców.

Wtedy też cena może być niższa, ale uwaga: mieszkania są już przebrane, zostały lokale w gorszych lokalizacjach, w niższym standardzie, gorzej skomunikowane z centrum, zaniedbane lub kiepsko wyposażone.

Zwróćmy też uwagę, czy małe mieszkania budowane były jako kawalerki, czy też na kawalerki zostały przerobione.

– Inwestorzy kupują duże mieszkania, dzielą na mniejsze lokale, ale brakuje w takich mieszkaniach komfortu. Korzystanie z takiego lokum nie jest wygodne, często to ostateczność

– wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Młodzi często decydują się jednak na taką „ostateczność”, ponieważ starają się wydawać jak najmniej, zaciskają pasa, ograniczają wydatki, zbierając na wkład własny. Kiedy założą rodzinę i pojawią się dzieci, najem nie daje im stabilizacji.

– Ponadto młodzi mają problem z wynajęciem mieszkania, bo kiedy pojawia się dziecko, trudniej takiego najemcę wyrzucić, więc właściciele boją się najmować takim parom

– dodaje Sadowski.

Jak podpisać umowę najmu?

Przede wszystkim umowę trzeba przeczytać. I lepiej nie robić tego w chwili podpisywania. Jeżeli strony nie mają nic do ukrycia, spokojne przejrzenie umowy w domu nie powinno być problemem.

Na co zwrócić uwagę? Na warunki umowy, okresy wypowiedzenia, czas trwania umowy, po jakim czasie będzie można, a po jakim będzie trzeba się wyprowadzić, jakie będą koszty wcześniejszego rozwiązania umowy. W umowie nie może zabraknąć oczywistych treści, takich jak dane najemcy, wynajmującego, numerów dowodów osobistych, danych adresowych.

W dniu odbioru kluczy warto zrobić zdjęcia mieszkania i przygotować protokół zdawczo-odbiorczy, żeby uniknąć ewentualnych pomówień.

– Musimy pamiętać, że właściciel mieszkania nas nie zna, jest ostrożny, udostępnia mieszkanie warte kilkaset tysięcy złotych. Warto zrozumieć, dlaczego właściciele są tak ostrożni

– przypomina Sadowski z Rankomat.pl.

Dla wynajmującego najlepszą formą umowy jest tak zwany najem okazjonalny. Brak chęci podpisania takiej umowy przez najemcę może być sygnałem, że nie zamierza on dotrzymać warunków kontraktu.

Zawierając umowę najmu okazjonalnego, wynajmujący zabezpiecza swoje interesy, ma bowiem prawo do niemal natychmiastowego odzyskania lokalu, jeżeli najemca naruszy zasady umowy. Na przykład nie płaci czynszu, odstępnego czy kosztów mediów.

– Właściciele już w ogłoszeniu powinni zaznaczyć chęć podpisania umowy najmu okazjonalnego u notariusza. Nieuczciwy najemca, kombinator, będzie omijał takie mieszkanie szerokim łukiem

– dodaje.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Tyle kosztuje budowa 100-m parterowego domu w stanie deweloperskim! Szczegółowe wyliczenia