| muratordom.pl » Budowa » Poddasze » Adaptacja poddasza: jakich formalności wymaga remont strychu

Adaptacja poddasza: jakich formalności wymaga remont strychu

Adaptacja nieużytkowego poddasza i urządzenie tam wygodnych pokoi jest nie lada wyzwaniem. Radzimy, jak przygotować się do tak poważnego remontu i dobrze zaplanować przebieg robót? Jak ocenić stan poddasza oraz jakie formalności załatwić przed rozpoczęciem prac budowlanych?

Autor: Andrzej Szandomirski

Remont i adaptacja to co prawda spory wydatek i wielkie zamieszanie, ale perspektywa uzyskania dodatkowego metrażu przełamuje nawet takie opory.

W starszych budynkach, ale także w tych nie tak dawno zbudowanych, poddasza mogą być nie w pełni wykorzystane. Czasem służą za strych, miejsce suszenia bielizny lub nie ma z nich żadnego pożytku. Niezagospodarowana przestrzeń trochę jednak kusi.
Remont i adaptacja to co prawda spory wydatek i wielkie zamieszanie, ale perspektywa uzyskania dodatkowego metrażu przełamuje nawet takie opory.

Sprawdzenie stanu technicznego domu

Najgorsze, co możemy zrobić, to zabrać się do remontu poddasza bez zastanowienia, czy będzie się w ogóle opłacał. Nie każde poddasze da się tak samo łatwo ocieplić, wykończyć i urządzić. Sporo rzeczy trzeba najpierw sprawdzić:

  • czy poddasze ma odpowiednią wysokość, aby dało się na nim wygodnie mieszkać. Nie powinno być niższe niż 2-2,5 m, i to uwzględniwszy poziom przyszłej posadzki i poziom, na którym znajdzie się jego sufit;
  • czy połacie dachowe są szczelne. Byłoby poważnym niedopatrzeniem wykańczanie poddasza, gdy istnieje ryzyko, że po pierwszej ulewie na skosach i ścianach pojawią się zacieki. Przed zasadniczym remontem trzeba więc naprawić dach;
  • czy konstrukcja nośna dachu wytrzyma docieplenie i obudowanie. Może być przecież zniszczona, zawilgocona, porośnięta grzybem. Spore fundusze pochłonie wtedy sam jej remont i niekoniecznie starczy ich na adaptację;
  • czy strop na poddaszu jest na tyle solidny, żeby przenieść nowe obciążenia – od posadzek, ścian działowych, mebli, wyposażenia.
  • czy poddasze trzeba będzie docieplić (a zazwyczaj tak właśnie jest);
  • czy uda się bez problemu podciągnąć na poddasze niezbędne media.

Uzyskanie zgody współwłaścicieli nieruchomości

Planując remont i adpatację strychu nie wolno też pominąć żadnej kwestii prawnej związanej z możliwością swobodnego dysponowania poddaszem.

Jeśli planujemy zagospodarowanie wspólnego strychu w domu na przykład dwurodzinnym, potrzebujemy zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości – zarówno na wyłączne korzystanie z poddasza, prace budowlane, jak i ewentualne zmiany udziałów w prawie własności przysługujących poszczególnym osobom. Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę o tak zwanym podziale do używania (quoad usum), w której wskażą, z której części domu (w tym poddasza) dany współwłaściciel może korzystać w sposób wyłączny. Mogą też dokonać całkowitego podziału domu i tym samym znieść współwłasność – ale jest to możliwe wtedy, gdy granica wydzielonych działek gruntu będzie przebiegać wzdłuż pionowej ściany usytuowanej na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu.

Formalności związane z adaptacją poddasza

Adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne wymaga załatwienia kilku formalności urzędowych:

  • uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania (wymagane zgłoszenie);
  • uzyskania zgody na zaplanowane prace budowlane (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie zależnie od zakresu robót);
  • poinformowania organu podatkowego o włączeniu poddasza do powierzchni użytkowej budynku podlegającej podatkowi od nieruchomości.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 71 ust. 6). Obie sprawy możemy więc załatwić razem w starostwie powiatowym. Pozwolenie na budowę (przebudowę lub nadbudowę) będzie konieczne, jeśli chcemy na przykład wybudować lukarny, wstawić okna połaciowe, podnieść dach lub zmienić jego geometrię, przekonstruować elementy nośne (słupy, podciągi, więźbę dachową), dobudować schody na poddasze (wewnętrzne lub zewnętrzne), doprowadzić na poddasze instalacje. Trzeba będzie zatem zamówić projekt takiej przebudowy czy nadbudowy. Na dodatek musimy pamiętać, że zamierzenie musi być zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania. Gdyby takiego planu nie było, potrzebne będzie wcześniejsze uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Prace należy rozpocząć w ciągu trzech lat od uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na budowę, bo w przeciwnym razie ono wygaśnie.

Jeżeli adaptacja poddasza wymaga jedynie prac remontowych, wystarczy je zgłosić w starostwie powiatowym. Remontem zgodnie z przepisami jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia rzadziej. Gdyby jednak faktycznie zmiana sposobu użytkowania poddasza wymagała tylko remontu, wystarczy jedno wspólne zgłoszenie, w którym należy zgodnie z art. 71 ust. 2-6 Prawa budowlanego określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania części obiektu budowlanego, rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Należy do niego też dołączyć:

  • opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
  • zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • zaświadczenie wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (w razie braku planu);
  • ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
  • w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Do zgłoszonych robót można przystąpić, jeżeli w ciągu 30 dni od jego doręczenia do urzędu nie wniesie on sprzeciwu w drodze decyzji, ale nie później niż po upływie dwóch lat od tej daty.

Po dokonaniu zmiany sposobu użytkowania (adaptacji poddasza nieużytkowego na mieszkalne) jesteśmy obowiązani w ciągu 14 dni poinformować o tym właściwy organ podatkowy. Podatek w nowej wysokości – z uwzględnieniem dodatkowej powierzchni użytkowej – będzie nas obowiązywał od następnego miesiąca.

Pamiętajmy, że powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę się pomija.

PAMIĘTAJ

Jeśli poddasze było określone w projekcie domu jako użytkowe, ale chcemy zmienić jego funkcjonalność, nie musimy wnioskować o zmianę sposobu użytkowania. Natomiast planowane roboty budowlane nadal wymagają pozwolenia lub zgłoszenia.

Harmonogram prac remontowych przy adaptacji poddasza

Podczas adaptacji poddasza będziemy prowadzić różne prace, które mogą ze sobą kolidować. Żeby nie zapanował chaos, warto przygotować sobie szczegółowy plan prac lub nawet zamówić profesjonalny harmonogram jako dodatek do projektu. Harmonogram może też zostać wzbogacony o kosztorys, który ułatwi z kolei planowanie wydatków na czas robót.

Przebieg robót powinien mieć mniej więcej taką kolejność:

  • usunięcie niepotrzebnych elementów poddasza;
  • wzmocnienie lub przebudowa konstrukcji;
  • przedłużenie pionów instalacyjnych;
  • naprawa starej lub ułożenie nowej podłogi;
  • montaż okien połaciowych;
  • ułożenie folii wstępnego krycia od wewnątrz, jeśli dotychczas jej nie było;
  • ocieplenie skosów, ścian i sufitu oraz układanie folii paroizolacyjnej;
  • rozprowadzanie instalacji i budowa okładziny;
  • budowa ścian działowych i dalsze rozprowadzanie instalacji;
  • wykończenie ścian, skosów i sufitów;
  • ułożenie posadzek;
  • montaż wyposażenia.

Jak uniknąć problemów z urządzaniem poddasza?

Aby uniknąć kłopotów związanych z aranżacją poddasza, przed zakupem projektu domu sprawdź...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Ocieplenie poddasza - sposoby i materiały do...

Żeby móc komfortowo mieszkać na poddaszu, musi być odpowiednio przeprowadzona izolacja dachu. Inaczej...

Moskitiery, żaluzje, rolety do każdego...

Przysłony okienne, takie jak moskitiery, żaluzje czy rolety muszą pełnić zarówno funkcją praktyczną,...

Adaptacja poddasza. Wymiana pokrycia dachowego i...

Dowiedz się, jak przeprowadzić remont poddasza z wymianą pokrycia i montażem okien dachowych.

Energooszczędne produkty do poddaszy - okna...

Energooszczędność to jedno z najważniejszych zagadnień we współczesnym budownictwie. Wzrastające ceny...

Markizy i rolety zewnętrzne na okna dachowe

Okna dachowe znakomicie doświetlają poddasze. Jednak więcej światła, oznacza również więcej ciepła....

Sposoby na zaciemnienie wnętrz - rolety i żaluzje

Rolety, żaluzje i inne przesłony okienne służą nie tylko do ochrony wnętrz przed słońcem i wysoką temperaturą...