Kiedy termomodernizacja lub przebudowa jest zwolniona z procedur administracyjnych?

2023-04-12 8:00

Niektóre prace remontowe i termomodernizacyjne wymagają zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. To, czy powinniśmy uzyskać zgodę urzędu na remont domu, zależy od zakresu prac i usytuowania budynku na działce.  Jakich formalności należy dopilnować przy termomodernizacji czy remoncie domu, aby uniknąć popełnienia samowoli budowlanej. A kiedy termomodernizacja lub przebudowa jest zwolniona z procedur administracyjnych?

Termomodernizacja, remont, przebudowa - jakich formalności wymagają — Autor: Getty Images Rozróżnienie termomodernizacji, remontu i przebudowy w praktyce może sprawiać kłopoty. A ma to znaczenie dla wymaganych formalności urzędowych

Spis treści

Remont, przebudowa, termomodernizacja - czym są?
Jakie formalności przy remoncie domu?
Przebudowa domu jednorodzinnego - jakie formalności
Termomodernizacja domu - jakie wymagania techniczne
Co z remontem innych obiektów budowlanych?
Co z przebudową innych obiektów budowlanych?

W przepisach Prawa budowlanego znajdziemy definicje różnych prac budowlanych, w tym remontu i przebudowy:

przebudowa - należy przez nią rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji;
remont - należy rozumieć jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Znajomość powyższych definicji pomoże uniknąć popełnienia samowoli budowlanej i ewentualnych problemów z nadzorem budowlanym.

Remont, przebudowa, termomodernizacja - czym są?

Rozróżnienie termomodernizacji, remontu i przebudowy w praktyce może sprawiać kłopoty. W orzecznictwie sądowym wskazano, że odtworzenie stanu pierwotnego (na którym polega remont) to przywrócenie istniejącemu budynkowi cech, które utracił na skutek zużycia lub zniszczenia, albo naprawa jego elementów, które co prawda fizycznie istnieją, ale utraciły swoje funkcje. Może to być skucie spękanych tynków i położenie nowych bądź wymiana pokrycia dachowego i rynien, instalacji, balustrad. 

Czym innym jest bieżąca konserwacja, która polega na prowadzeniu okresowych robót w celu utrzymania budynku w dobrym stanie, zabezpieczenia go przed szybkim zużyciem i zniszczeniem. Na przykład odnawianie ram okiennych zaliczymy do konserwacji, a wymianę okien bez ingerencji w elementy konstrukcyjne budynku nazwiemy remontem. Gdyby takiej wymianie towarzyszyło powiększenie otworu okiennego, mielibyśmy już przebudowę, w wyniku której następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego.

Termomodernizacja nie została zdefiniowana w Prawie budowlanym. Roboty podejmowane w celu termomodernizacji mają najczęściej charakter przebudowy. Polega ona bowiem na dociepleniu ścian zewnętrznych i stropów lub dachu, wymianie okien oraz wymianie bądź modernizacji systemów grzewczych, w tym instalacji odnawialnych źródeł energii. Dzięki tym działaniom można znacząco zmniejszyć zużycie energii do ogrzewania domu i podgrzewania wody użytkowej.

Jakie formalności przy remoncie domu?

To, czy powinniśmy uzyskać zgodę urzędu na remont domu, zależy od zakresu prac remontowych i usytuowania budynku na działce. 

Nie trzeba żadnych formalności urzędowych, jeśli remontowany dom można by wybudować – według obowiązujących obecnie przepisów – na podstawie tak zwanego zgłoszenia z projektem, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. b Prawa budowlanego). Chodzi więc o wolno stojące domy jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, czyli usytuowane w takiej odległości od granic działki, że nie ograniczają możliwości zabudowy sąsiednich posesji, oraz domy o powierzchni zabudowy do 70 m². W takich sytuacjach zakres remontu nie ma znaczenia. 

Wymagane jest zgłoszenie remontu, jeżeli dotyczy on przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych domu, którego budowa wymagałaby uzyskania pozwolenia (art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b). Tak jest w wypadku domów jednorodzinnych usytuowanych przy granicy działki, bliźniaków i domów szeregowych. Naprawę ich ścian zewnętrznych i nośnych, fundamentów, dachu i stropów trzeba więc zgłosić. Z kolei prace remontowe prowadzone wewnątrz, takie jak wymiana podłóg, instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, grzejników, urządzeń sanitarnych, stolarki drzwiowej nie podlegają kontroli urzędu.  Wyjątkiem są instalacje gazowe, których wymiana zawsze wymaga zgłoszenia.

Zgłoszenie remontu – i to bez względu na zakres planowanych robót – jest konieczne również wtedy, gdy dom jest położony na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, przy czym wcześniej – przed zgłoszeniem - trzeba uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 29 ust. 7 pkt 2). 

Pozwolenie na budowę jest obowiązkowe w sytuacji prowadzenia remontu domu wpisanego do rejestru zabytków. Dotyczy to zarówno remontu przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych, jak i wnętrza budynku. O pozwolenie można wystąpić dopiero po uzyskaniu zgody na remont wydanej przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 29 ust. 7 pkt 1). 

Przebudowa domu jednorodzinnego - jakie formalności

Warto wiedzieć, że przebudowa budynku powinna być poprzedzona wykonaniem ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji i elementów budynku, z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego (zgodnie z § 206 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). A w razie stwierdzenia zawilgocenia ścian i oznak korozji biologicznej należy wykonać ekspertyzę mykologiczną i na podstawie jej wyników – odpowiednie roboty zabezpieczające (§ 322 ust. 3).

Rodzaj wymaganych formalności zależy od tego, jaka część budynku podlegać ma przebudowie i jaki będzie mieć ona wpływ na obszar oddziaływania budynku na sąsiednie nieruchomości.

Uzyskanie pozwolenia na przebudowę jest konieczne wtedy, gdy obejmuje ona przegrody zewnętrzne lub elementy konstrukcyjne budynku oraz prowadzi do zwiększenia jego dotychczasowego obszaru oddziaływania poza działkę, na której budynek jest usytuowany (wynika to z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Pozwolenie może być zatem konieczne na przykład wtedy, gdy planujemy wykuć nowe okna w ślepej dotąd ścianie zwróconej ku granicy z sąsiednią działką. Należy zgłosić przebudowę, jeżeli będzie obejmować przegrody zewnętrzne lub elementy konstrukcyjne budynku, ale nie doprowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania budynku poza działkę, na której jest usytuowany. Taka przebudowa może polegać na przykład na powiększeniu otworów okiennych, wykuciu kolejnego okna w ścianie, likwidacji otworów okiennych lub drzwiowych, wykonaniu schodów wewnętrznych w nowym miejscu (z wykuciem otworu w stropie), zmianie konstrukcji dachu z wymianą pokrycia.

Zgłoszenia wymaga również układanie instalacji gazowych wewnątrz i na zewnątrz budynku (pozostałych instalacji się nie zgłasza). Pamiętajmy też, że wszelkie przeróbki w instalacji gazowej (i elektrycznej) należy zlecić osobie z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności instalacyjnej albo posiadającej świadectwo kwalifikacyjne we właściwej specjalizacji wydane na podstawie przepisów prawa energetycznego. Przebudowa elementów konstrukcyjnych budynku powinna być z kolei skonsultowana z inżynierem budowlanym z uprawnieniami w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.

Uwaga! Do zgłoszenia przebudowy przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych oraz montażu instalacji gazowych należy dołączyć trzy egzemplarze projektu budowlanego i oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli przebudowa nie zmieni sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania budynku ani jego formy architektonicznej (czyli nie będzie wymagać ustalenia warunków zabudowy), projekt nie musi zawierać części dotyczącej zagospodarowania działki (art. 34 ust. 3a).

Jeśli chodzi o docieplenie budynku, to wymaga ono zgłoszenia (zwykłego, bez projektu) tylko w wypadku budynków wyższych niż 12 m (z kolei od 25 m konieczne jest już pozwolenie). Nie są wymagane żadne formalności w pozostałych sytuacjach, czyli gdy przebudowa w ogóle nie dotyczy przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych. Może ona polegać przykładowo na zmianie układu funkcjonalnego pomieszczeń połączonej z rozbiórką i budową ścian działowych oraz przeróbkami w istniejących instalacjach elektrycznych i sanitarnych.

Procedury urzędowe nie dotyczą również przebudowy polegającej na docieplaniu budynku o wysokości do 12 m (art. 29 ust. pkt 1 lit. c) ani montażu anten o wysokości do 3 m, pomp ciepła, kolektorów słonecznych i paneli fotowoltaicznych o mocy do 50 kW, z zastrzeżeniem, że w wypadku montażu urządzeń fotowoltaicznych o mocy większej niż 6,5 kW obowiązkowe jest uzgodnienie ich projektu z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. a i c).

Termomodernizacja domu - jakie wymagania techniczne

Jak wskazano wyżej, docieplenie domu o wysokości do 12 m jest zwolnione z formalności urzędowych, mimo że należy je sklasyfikować jako przebudowę przegród zewnętrznych budynku. Nie oznacza to jednak, że w przepisach nie określono żadnych wymagań co do parametrów planowanego docieplenia.

W art. 5 ust. 2b Prawa budowlanego wskazano, że gdy docieplenie budynku ma objąć ponad 25% powierzchni jego przegród zewnętrznych, należy spełnić wymagania minimalne dotyczące energooszczędności i ochrony cieplnej przewidziane w przepisach techniczno-budowlanych dla przebudowy.

Z kolei w § 328 ust. 1a Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie postanowiono, że wymagania minimalne uznaje się za spełnione, jeżeli przegrody oraz wyposażenie techniczne budynku podlegające przebudowie odpowiadają przynajmniej wymaganiom izolacyjności cieplnej określonym w załączniku nr 2 do rozporządzenia. Na przykład współczynnik przenikania ciepła dla ocieplonej ściany nie może być wyższy niż 0,2, dla dachu 0,15, a okien 0,9 W/(m²·K).

Co z remontem innych obiektów budowlanych?

Żadnych formalności urzędowych nie wymaga remont obiektów małej architektury, urządzeń budowlanych oraz budowli i budynków, których budowa nie wymaga pozwolenia na budowę. Oznacza to, że nie trzeba zgłaszać remontu wolno stojących parterowych budynków gospodarczych i letniskowych ani garaży o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2 - bez względu na zakres robót. Takie budynki można bowiem wybudować bez konieczności ubiegania się o pozwolenie, a jedynie należy zgłosić ich budowę.

Zwolnienie z formalności dotyczących remontu obejmuje również pozostałe obiekty wymienione w art. 29 ust. 1-2 Prawa budowlanego, na przykład altany do 35 m², wiaty do 50 m², szamba do 10 m³, baseny do 50 m², ogrodzenia.

Zgłoszenie robót remontowych jest obowiązkowe, jeśli mają dotyczyć przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynku, którego budowa wymagałaby pozwolenia (na przykład gospodarczego, letniskowego lub garażu, o powierzchni zabudowy większej niż 35 m²). Naprawy i wymiany pozostałych elementów budynku nie zgłaszamy. 

Zgłoszenie jest konieczne również w wypadku remontu budowli, których budowa wymagałaby pozwolenia (na przykład wiat o powierzchni zabudowy przekraczającej 50 m² stojących na działkach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, a na innych działkach wiat większych niż 35 m², wolno stojących altan o powierzchni zabudowy ponad 35 m², przydomowych basenów o powierzchni ponad 50 m², przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności ponad 7,5 m³ na dobę, szamb o pojemności ponad 10 m³, instalacji zbiornikowych na gaz płynny z kilkoma zbiornikami lub jednym o pojemności większej niż 7 m³.

Uwaga! Remont budynków i innych obiektów wpisanych do rejestru zabytków bądź położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków zawsze wymaga odpowiednio pozwolenia albo zgłoszenia.

Co z przebudową innych obiektów budowlanych?

Z formalności zwolniono przebudowy obiektów, których budowa nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia, oraz większości obiektów, dla budowy których wystarczające jest zgłoszenie. Nie trzeba zatem nic załatwiać w urzędzie w razie przebudowy oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m³ na dobę, szamb o pojemności do 10 m³, wiat do 50 m², altan do 35 m², ogrodzeń, przyłączy, przydomowych tarasów naziemnych oraz urządzeń budowlanych,

Formalności nie wymaga też przebudowa budynków letniskowych, gospodarczych i garażowych o powierzchni zabudowy do 35 m².

Gdy chodzi o budynki większe, to przebudowa ich przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych zawsze jest objęta obowiązkiem uzyskania pozwolenia (inaczej niż w wypadku domów jednorodzinnych), zaś tylko przebudowa innych elementów jest poza zakresem kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgłoszenia wymaga też przebudowa instalacji zbiornikowej na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³.

Przebudowa innych obiektów (niewymienionych w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. b i ust. 4 pkt 1 lit. b Prawa budowlanego) wymaga pozwolenia. Podobnie jak tego typu roboty prowadzone w obiekcie zabytkowym.

Warto też przeczytać:

Agnieszka Witulska