Błędy na budowie: 12 najczęściej popełnianych błędów. Jak ich uniknąć?

2021-02-03 11:22 Marek Zdanowski
Błędy na budowie: 12 najczęściej popełnianych błędów podczas budowy
Autor: Andrzej Papliński Od pomysłu do zbudowanego domu – zdecydowanie warto zapewnić też fachowy nadzór. Po co ryzykować tym, że to inwestor-amator będzie dbał o jakość prac

Jak dopilnować wykonawcy i wyeliminować błędy budowlane? Nawet najlepszy inwestor-amator powinien szukać wsparcia specjalisty, który dopilnuje budowy. W tej roli sprawdzi się kierownik budowy, pomocny będzie też projektant. A czy zatrudniać inspektora nadzoru inwestorskiego?

Nie oczekujemy od amatora, by znał się na operacji wszczepienia zastawki serca. Nie wymagamy od kierowcy, by sam wymienił układ rozrządu. Nie powinniśmy więc zakładać, że inwestor-amator samodzielnie poprowadzi budowę domu. To przecież równie skomplikowane jak praca lekarza czy mechanika - dla kogoś, kto się na tym nie zna! Dziś na budowie domu częściej niż: murować, cegła czy papa, używa się słów: szczelność, membrana, system. A jednak wielu inwestorów – ba, większość! - ma tę śmiałość, że sami organizują proces budowy: zaopatrzenie, wybór ekip, także kontrolę jakości. To duża odwaga albo… pozytywny brak wyobraźni, któremu od lat mocno kibicujemy, radząc czytelnikom „Muratora”, jak sprostać tak trudnemu zadaniu, jak budowa domu systemem kontraktowym. Wyzwaniami są nie tylko nowoczesna technologia i precyzyjne w użyciu materiały, ale też sama organizacja robót oraz wykonawcy, którzy chcą budować na skróty, niedbale albo po swojemu, bo u wielu z nich: U nas nowości się nie przyjęły. Wolimy inne powiedzenie, które też usłyszycie na budowach: Nie ma złych wykonawców, są tylko niedopilnowani. I ruszamy z budową!

Polecany artykuł:

Błędy na budowie, rady, czyli... diabeł tkwi w szczegółach

Najczęstsze błędy na budowie

  1. Prace ziemne bez zagęszczania. Nie wolno dopuścić do tego, by za szeroki wykop fundamentu czy fundament pod podłogę na gruncie po prostu zasypano piaskiem. Trzeba zagęszczać mechanicznie warstwy po 10 cm. Grunt pod fundamentem musi być nośny, aby budynek mógł równomiernie osiadać, podłoga na gruncie będzie osiadać i pękać, gdy wrzucona podsypka sama się zacznie zagęszczać. Nie wolno oczywiście budować na humusie – żyznej warstwie gleby.
  2. W ławach fundamentowych, w stropach, w belkach powinno się zachowywać ciągłość zbrojenia. Zwróćcie uwagę szczególnie na narożniki.
  3. Przy betonowaniu warto zwrócić uwagę, żeby zbrojenie nie leżało na podłożu, ma być lekko uniesione dzięki podkładkom dystansowym, tak zwanym cytrynkom.
  4. Niewłaściwa papa lub folia. Do hydroizolacji w gruncie nie nadaje się papa na osnowie tekturowej, nie poleca się pap na osnowie z welonu szklanego, gdyż są zbyt kruche. Nie nadają się też folie przekładkowe i folie ogrodnicze. Papy nie wolno łamać, bo pęknie – izolacja będzie przerwana. Układając papę ze zmianą kierunku pod kątem prostym, trzeba pamiętać o wyboleniu.
  5. Niewłaściwa pielęgnacja betonu. Ekipa schodzi z budowy, robi sobie przerwę po wykonaniu płyty fundamentowej, podkładu betonowego lub stropu żelbetowego, a inwestor musi każdego dnia polewać beton wodą, by ten wiązał. Bez wody będzie mniej wytrzymały, a nawet popęka! Polewanie należy zacząć już kilka godzin po ułożeniu betonu, a latem lać wodę nawet dwa razy dziennie! Jeśli pada intensywny deszcz, świeżą powierzchnię betonowaną należy nakryć folią.
  6. Niewłaściwa zaprawa murarska. Coraz więcej produktów ściennych na budowie klei się na cienką spoinę albo piankę, a nie muruje. Murowanie szlifowanych pustaków ceramicznych albo bloczków betonu komórkowego na zaprawę cementowo-wapienną to powód, żeby natychmiast wyrzucić ekipę. Błędem jest też zamiana zaprawy termoizolacyjnej na zwykłą (tańszą). Jeżeli do murowania używamy piany lub zaprawy klejowej, wtedy pierwszy rząd bloczków albo pustaków muruje się na zaprawie cementowo-wapiennej, aby wypoziomować ścianę.
  7. Skracanie czasu schnięcia. Ściany powinny schnąć co najmniej dwa miesiące. Więźbę można stawiać po 14 dniach od zabetonowania wieńców. Strop monolityczny można rozszalować po 28 dniach (chodzić już po dwóch dniach). Ściany działowe można murować na stropie już po tygodniu, ale nie wolno stawiać po tak krótkim czasie palet z materiałem. Wylewki samopoziomujące schną 3, 4 tygodnie. Posadzki można układać po półtora miesiąca.
  8. Układanie ocieplenia na ścianie bez listwy startowej z dolnym kapinosem – powoduje podciekanie wody opadowej, może doprowadzić do odklejania się warstwy ocieplenia.
  9. Niewłaściwe przyklejanie płyt izolacji. Płyty styropianu czy polistyrenu muszą być układane na mijankę. Błędem jest nakładanie zaprawy klejowej, tak zwanych placków, tylko na krańcach styropianu. Powinna być wykonana obwódka z kleju, a placki w środku.
  10. Osadzenie okna bez klocków podporowych. Rama okna nie powinna się opierać bezpośrednio na murze lub ociepleniu. Grozi to odkształceniem okna, pękaniem ściany i na pewno powstanie mostek termiczny.
  11. Zły dobór folii. Na przykład ułożenie od wewnątrz izolacji paroszczelnej, od zewnątrz paroprzepuszczalnej. Powinno być odwrotnie. Warto też sprawdzić, czy folia paroprzepuszczalna jest układana właściwą stroną – może się okazać, że będzie kierować wilgoć do wnętrza przegrody.
  12. Brak BHP na budowie – rażące naruszenie zasad bezpieczeństwa grozi tym, że wykonawca spadnie z więźby lub rusztowania albo zawali się mu coś na głowę. Warto zainterweniować, by nikomu nic się nie stało i by nie mieć dramatycznych wspomnień z budowy.
Błędy na budowie: 12 najczęściej popełnianych błędów podczas budowy
Autor: Piotr Mastalerz Kierownik budowy w roli inspektora nadzoru musi się pojawić na odbiorach zbrojenia

Praktyczny nadzór kierownika budowy

Jeśli założymy, że wybierasz projekt gotowy, z katalogu, twój kierownik budowy – w tej roli technik lub inżynier budownictwa z ważnymi uprawnieniami budowlanymi – to najlepszy kandydat na przewodnika budowy i nieformalnego inspektora nadzoru. Podstawowa rola kierownika budowy to przygotowanie i realizowanie inwestycji w oparciu o wydane pozwolenie na budowę. Kierownik ponosi pełną odpowiedzialność za budowę - od zapewnienia wytyczenia geodezyjnego budynku po przygotowanie dokumentów do odbioru obiektu budowlanego w nadzorze budowlanym. Sprawdza prawidłowość prac i materiały budowlane pod kątem ich dopuszczenia do stosowania w budownictwie. Zapewni próby przyłączy, instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych. Wstrzyma roboty w razie zagrożenia na budowie. Na koniec budowy podpisze kluczowe dla inwestora oświadczenie: obiekt został wykonany zgodnie z projektem i przepisami. W świetle Prawa budowlanego kierownik budowy być musi. Warto więc wyciągnąć z obecności inżyniera czy technika maksymalne korzyści. Warto już na etapie wyboru projektu mieć umówionego kierownika budowy. Pomoże wtedy wybrać projekt (zwracając uwagę choćby na koszty budowy), zaopiniuje technologię budowy (zwróci uwagę na koszt i stopień trudności) i wykonawców (fachowe oko pozna czy za słowami pójdą czyny), dopilnuje formalności w urzędach.

Czytacie, jak wiele może pomóc kierownik i czy zapala się wam już zielone światełko? Prawo budowlane daje inwestorowi anioła, fachowego opiekuna, który suchą nogą ma przeprowadzić go przez morze kłopotów i pytań zwanych budową domu.

- Prawo budowlane sobie, a rzeczywistość sobie - studzi emocje Małgorzata Nadziejko, inżynier budownictwa z Lubuskiego, prowadząca fanpage „Proces budowlany”. - Często inwestorzy obecność kierownika traktują jako zbędny wymóg formalny. Sami wiedzą wszystko najlepiej. Efekt to kierownik opłacony tylko za to, by wypełnił dziennik budowy. Na budowie go raczej nie spotkacie. Przykre, że są tacy inżynierowie, czy technicy, którzy bez skrupułów przyjmują taką pracę. Popularną grupą zawodową pełniącą samodzielne funkcje w budownictwie są emeryci z uprawnieniami. Dorabiają sobie, prowadząc budowy – pięć, dziesięć, dwadzieścia inwestycji, czyli za dużo. Ich nadzór ogranicza się do wymuszonych wizyt, dobrze, że przynajmniej we właściwym momencie, czyli po to, by odebrać zbrojenia.

Nie traćmy entuzjazmu. Są młodzi działający na rynku, są i starsi specjaliści pracujący z oddaniem na rzecz klientów. Takich szukamy. A jeśli angażujemy kierownika, to prosta rada – umowa na piśmie ze szczegółowym określeniem zakresu obowiązków i częstotliwości wizyt na budowie oraz wynagrodzenia. Stara prawda budowlana mówi, że nadzór zawsze na siebie zarobi – zapobiegając kosztownym decyzjom i błędom inwestora, błędom wykonawców i rychłym remontom po budowie. Zapłacicie za usługę kierownika 200-500 zł za wizytę, albo 1600-4000 zł miesięcznie, albo 4000-6000 za całą budowę – rozrzut cen jest bardzo duży. Im bliżej dużego miasta, tym drożej. - Mój kierownik budowy zażądał powiadamiania o wykonaniu poszczególnych etapów – opowiada inwestorka z Forum Muratora. - Kiedy ekipa nie dopatrzyła tego obowiązku, musiała udowodnić, że praca została wykonana prawidłowo. W przypadku zagęszczania piasku musieli wybrać całą podsypkę i zagęszczać jeszcze raz warstwami. Kierownik brał pod lupę poważne sprawy, jak wytrzymałość stropu, lecz także z pozoru trywialne, jak jakość i grubość drutu, z którego robione były kotwy do łączenia ściany trójwarstwowej. Ułożenie izolacji przeciwwilgociowej – ponieważ wykonawca znów nie wezwał kierownika przed zasypaniem fundamentów, musiał w kilku miejscach odkopać fundament aż do poziomu posadowienia budynku. W przypadku schodów betonowych, które zostały zaprojektowane przez wykonawcę, kierownik jeszcze raz przeliczył zbrojenie. Był obecny przy wszystkich pracach związanych z betonowaniem elementów konstrukcyjnych. Dopilnował, aby zbrojenia zostały ustawione na podkładkach dystansowych i aby nie przesunęły się podczas układania betonu. Na etapie ocieplenia – styropian w ścianie trójwarstwowej został ułożony bez przesunięcia. Na szczęście kierownik był tego samego dnia, kiedy zaczęto murować ściany, więc poprawka nie była kosztowna, a uchroniła nas przed mostkami ciepła.

Każdemu życzymy takiego kierownika budowy. Jak się z nim umawiać? Najlepiej mimo wszystko sprawdzi się stara metoda przyjazdów na budowę po zgłoszeniu. Takich wizyt kierownika będzie minimum 7 (a lepiej dużo więcej, nasze wyliczenie zawiera 14 pozycji), dodatkowo trzeba sobie zagwarantować możliwość stałego kontaktu telefonicznego i oceny przesyłanych kierownikowi zdjęć z budowy – to sprawdzony sposób szybkich konsultacji. Kierownik budowy powinien pojawiać się też na budowie z własnej inicjatywy, np. w trakcie betonowania. Można rozliczać wizyty, można godziny pobytu inżyniera na budowie. Metody są różne, ale jeden cel: realna fachowa kontrola jakości naszej budowy.

Inni sojusznicy na budowie

Kierownik budowy to niejedyna osoba, która może pomóc w nadzorowaniu inwestycji. Są też inni sojusznicy.

  • Architekt

Projekt może być indywidualny lub powtarzalny. - W przypadku projektu indywidualnego, autor projektu, ma ścisły kontakt z klientem już na etapie uzgadniania programu funkcjonalno-użytkowego przyszłego obiektu, a niekiedy i wcześniej, jeszcze przed zakupem działki oraz we wszystkich fazach opracowywania projektu – mówi Łukasz Ładziński, architekt ze Śląska, aktywny na Forum Muratora. Architekt może załatwić w imieniu inwestora sprawy urzędowe związane z budową. A w ramach płatnego nadzoru autorskiego będzie sprawdzał zgodność robót budowlanych z projektem. Wizyty twórcy projektu mogą być okazjonalne po telefonie, można też podpisać umowę, wyliczając w niej, ile będzie wizyt, w jakim momencie i ile to kosztuje.

Najczęściej projekt jest z katalogu projektów powtarzalnych, a praktyką budów są zmiany projektowe na budowie w trakcie prac. Wielu inwestorów nie ma wyobraźni przestrzennej. Dopiero, kiedy staną ściany, potrafią ocenić, że coś im jednak nie pasuje, że inaczej będzie lepiej. Jeśli jest zgoda projektanta (projekty typowe mają cała listę zmian dopuszczalnych, na które daje zgodę twórca projektu), kierownik budowy opisuje zmiany w dzienniku budowy i nanosi je na kopii projektu. To jednak architekt jest najwłaściwszą osobą, by ocenić walory estetyczne i użytkowe proponowanych zmian. - Nie jest możliwa żadna zmiana na budowie bez udziału projektanta – podkreśla Łukasz Ładziński. - Lepiej wybrać taki projekt z katalogu (a wybór jest ogromny), by zmiany konstrukcyjne nie były konieczne. Po co narażać się na nowe obliczenia konstrukcyjne, ryzyko błędów, prawną legalizację zmiany istotnej - dopowiada Małgorzata Nadziejko. - Dlatego tak przydatna jest konsultacja z architektem lub przyszłym kierownikiem budowy przed zakupem projektu z katalogu. Wybór na podstawie ładnej wizualizacji może skutkować koniecznością dokonywania wielu kosztownych przeprojektowań.

Architekt adaptujący projekt przejmuję rolę projektanta obiektu i zgodnie z Ustawą Prawo budowlane do jego obowiązków należy m.in. sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej.

- Nie zwróciliśmy uwagi na 8 słupów podtrzymujących więźbę oraz komin wywietrznikowy wystający ze ścianki działowej – pisze forumowicz na Forum Muratora. - Zauważone w porę. Trzeba było przekonstruować więźbę, ukryć większość podpór, a zamiast komina dać kanały wentylacyjne ukryte w ścianie. Brawo architekt!

  • Inspektor nadzoru inwestorskiego

Nasz kurs jest poradnikiem praktycznym, więc chociaż Prawo budowlane definiuje też funkcję niezależnego inspektora nadzoru na budowie, to… nie namawiamy. Po co dwóch specjalistów na budowie domku?! Inspektora nadzoru zatrudniamy tylko wtedy, gdy kierownikiem budowy jest szef firmy wykonawczej albo – co się często zdarza - ekipa wykonawcza poleca zaprzyjaźnionego kierownika. Inny powód to budowa prowadzona pod klucz - potrzebujemy tylko fachowego nadzoru.

Inspektor nadzoru to bardzo sprecyzowana instytucja kontrolna na naszej budowie. Inspektor nie kieruje procesem budowy, a jedynie dba o jakość prac - zgodność z projektem, technologią budowy, pozwoleniem na budowę. Uczestniczy w odbiorze wykonanych robót, może wydać kierownikowi polecenie wstrzymania budowy, jeśli wystąpią nieprawidłowości. Dyspozycje są wiążące pod warunkiem zgodności z zasadami sztuki budowlanej i prawem. Inspektor ma prawo żądać od kierownika budowy dokonania poprawek bądź ponownego przeprowadzenia źle wykonanych robót. Inspektor jest „na wizyty”, a każda kończy się wpisem w dzienniku budowy.

  • Rodzina i znajomi

Najgorszy typ doradców - uwaga na sąsiadów, rodzinę i… męża lub żonę niezaangażowanych w budowę. Kochajmy się, ale ostrożnie - mogą doradzić rozwiązania, które działają jak piasek sypany w tryby dobrze prowadzonej budowy. Na liście innowacji, które mogą popsuć inwestycję, są:

  • piwnica - to dodatkowa przestrzeń w domu, ale koszt budowy może wzrosnąć nawet o jedną trzecią;
  • wyższe ścianki kolankowe - zwiększają powierzchnię użytkową i ustawność poddasza, ale deformują proporcje budynku i źle zrobione mogą pękać. Do tego to zmiana istotna, skutkująca zwiększeniem kubatury, a w konsekwencji brakiem odbioru przez nadzór budowlany, kontrolą budowy, postępowaniem naprawczym i projektem zamiennym;
  • przesuwanie ścian nośnych - niebezpiecznie zmienia założenia konstrukcyjne, a zwykle powoduje też zaburzenia w układzie kominów i więźby (wymaga zmian w projekcie, obliczeń konstrukcyjnych, zmiana istotna);
  • przesuwanie i powiększanie okien - wprawdzie poprawi oświetlenie wnętrza, ale zaburzy symetrię elewacji. Wymaga zwrócenia uwagi na wykonanie nadproży;
  • podnoszenie poziomu zero w obawie przed powodzią (a często bez powodu) - powoduje, że skazujemy się na wchodzenie do domu po schodach;
  • poszerzanie budynku – beztroski objaw całkowitej nieznajomości sztuki budowania. Do tego zmiana istotna.
Błędy na budowie: 12 najczęściej popełnianych błędów podczas budowy
Autor: Kalbar Kierownik powinien być obecny także w trakcie układania betonu

Świadomy inwestor widzi błędy wykonawcze

Inwestor-amator musi się znać na budowaniu w takim zakresie, by być partnerem w rozmowie z kierownikiem budowy i szefem firmy wykonawczej. Inwestor musi podejmować nieustannie wiele decyzji, choćby na etapie prac wykończeniowych. Kierownika nie będzie cały czas na budowie. Warto więc samemu również pilnować jakości budowy. Jak kontrolować? Przede wszystkim warto podjąć działania, które może będą denerwować wykonawców, ale też świetnie zadziałają na ich morale:

  • nie jest pewne, czy wykonawca rozumie projekt. A nawet jeśli rozumie, czy nie odłożył go na bok i nie buduje po swojemu. Zawsze warto porównywać rozpoczynane prace z projektem;
  • zwykła dwumetrowa poziomnica przykładana w trakcie prac do ścian jest i sprawdzeniem pionów, i sygnałem dla wykonawcy: inwestor czuwa.

Inwestor dobrze przygotowany sporo błędów wyłapie sam albo nie da się namówić na nieprzemyślane zmiany. Oto podręczna lista błędów wykonawczych zebrana wśród inwestorów, wykonawców i kierowników budów. Może się przydać.

Błędy na budowie: 12 najczęściej popełnianych błędów podczas budowy
Autor: Andrzej Papliński Są takie prace, jak instalacje wewnętrzne lub układanie pokrycia dachu, gdzie wiedzy kierownika budowy może zabraknąć. Warto szukać niezależnego eksperta do jednej kontroli

Budowy, które nie widziały fachowca

Znany jest przypadek domu, którego tajemnice odkrył dopiero nowy właściciel. Okazało się, że budowlańcy zapomnieli zrobić fundament. Sprawa trafiła do sądu dyscyplinarnego Izby Inżynierów Budownictwa. Kierownik budowy wyrażał wielkie zdziwienie. Nie dodał, że inwestycję, którą prowadził, widział tylko w postaci dziennika budowy. Przykład nie jest odosobniony. Są problemy z domami, na wielu kończy się budowa i zaczyna remont. Bardzo często w domach pękają na przykład ściany. To właśnie efekt tego, że na wielu budowach w Polsce nie ma zaangażowanego kierownika budowy, na wielu nie ma też świadomego inwestora, który rozumie, że warto mieć specjalistę na budowie. Jest inwestor-amator, jest ekipa wykonawcza, która nie zawsze zna się na budowaniu - często są to pracownicy z Ukrainy czy Białorusi. Jest zatem tablica budowy, są wpisy w dzienniku, a na końcu milcząca zgoda nadzoru budowlanego na odbiór budynku i użytkowanie (jeśli papiery się zgadzają, nadzór zazwyczaj nie jedzie na budowę).

Wiele budów w Polsce nie widziało fachowca, który znałby się na budowaniu! A mimo to domy stoją, nie zawalają się. Mała to pociecha, szczególnie dla twojej budowy. Bo kontrola jakości to podstawa. Dobry nadzór na budowie zawsze zarobi na siebie. Na nadzorze więc nie oszczędzaj, a wygrasz.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE
a
|

Obawiam się, że ten przypadek cytat .."Zły dobór folii. Na przykład ułożenie od wewnątrz izolacji paroszczelnej, od zewnątrz paroprzepuszczalnej. Powinno być odwrotnie. Warto też sprawdzić, czy folia paroprzepuszczalna jest układana właściwą stroną – może się okazać, że będzie kierować wilgoć do wnętrza przegrody."..... Może być bardzo mylący ponieważ w 95% przypadków para przechodzi przez przegrodę dzięki różnicy ciśnień powstałej przy różnicy temperatur pomiędzy pomieszczeniem i powietrzem na zewnątrz. Okres kiedy jest duża wilgotność i cieplej na zewnątrz niż wewnątrz to niewielki okres w ciągu roku Wprowadzenie paroszczelnej na zewnątrz zatrzymuje wilgoć w przegrodzie przy jej transmisji przez przeważający okres w roku. Dlatego użycie konkretnego rodzaju folii zależy od wielu innych czynników i bezkrytyczna zła jak w tym przypadku sugestia może bardzo mocno skomplikować życie użytkownikom.