13 najczęściej popełnianych błędów przy budowie domu. Przeczytaj, żeby uniknąć!

Oto lista najczęściej popełnianych błędów podczas budowy domu. Nawet najlepszy inwestor-amator powinien szukać wsparcia specjalisty, który dopilnuje budowy. W tej roli sprawdzi się kierownik budowy, pomocny będzie też projektant. A czy zatrudniać inspektora nadzoru inwestorskiego?

Nie powinniśmy zakładać, że inwestor-amator samodzielnie poprowadzi budowę domu. To przecież równie skomplikowane jak praca lekarza czy mechanika - dla kogoś, kto się na tym nie zna! Dziś na budowie domu częściej niż: murować, cegła czy papa, używa się słów: szczelność, membrana, system. A jednak wielu inwestorów – ba, większość! - ma tę śmiałość, że sami organizują proces budowy domu: zaopatrzenie, wybór ekip, także kontrolę jakości.

To duża odwaga albo… pozytywny brak wyobraźni, któremu od lat mocno kibicujemy, radząc czytelnikom, jak sprostać tak trudnemu zadaniu, jak budowa domu systemem kontraktowym. Wyzwaniami są nie tylko nowoczesna technologia i precyzyjne w użyciu materiały budowlane, ale też sama organizacja robót oraz wykonawcy, którzy chcą budować na skróty, niedbale albo po swojemu, bo u wielu z nich: U nas nowości się nie przyjęły. Wolimy inne powiedzenie, które też usłyszycie na budowach: Nie ma złych wykonawców, są tylko niedopilnowani. I ruszamy z budową!

Budujesz dom - na co musisz uważać?

Zobacz galerię 8 zdjęć

Autor: Krystyna Pączkowska

Jeżeli docieplasz ścianę, dla osiągnięcia pełnego efektu termoizolacji trzeba zmienić położenie okien i przesunąć je na skraj muru lub wysunąć w izolację

To są najczęstsze błędy na budowie

1. Prace ziemne bez zagęszczania.
2. Nie wolno dopuścić do tego, by za szeroki wykop fundamentu czy fundament pod podłogę na gruncie po prostu zasypano piaskiem. Trzeba zagęszczać mechanicznie warstwy po 10 cm. Grunt pod fundamentem musi być nośny, aby budynek mógł równomiernie osiadać, podłoga na gruncie będzie osiadać i pękać, gdy wrzucona podsypka sama się zacznie zagęszczać. Nie wolno oczywiście budować na humusie – żyznej warstwie gleby.
3. W ławach fundamentowych, w stropach, w belkach powinno się zachowywać ciągłość zbrojenia. Zwróćcie uwagę szczególnie na narożniki.
4. Przy betonowaniu warto zwrócić uwagę, żeby zbrojenie nie leżało na podłożu, ma być lekko uniesione dzięki podkładkom dystansowym, tak zwanym cytrynkom.
5. Niewłaściwa papa lub folia. Do hydroizolacji w gruncie nie nadaje się papa na osnowie tekturowej, nie poleca się pap na osnowie z welonu szklanego, gdyż są zbyt kruche. Nie nadają się też folie przekładkowe i folie ogrodnicze. Papy nie wolno łamać, bo pęknie – izolacja będzie przerwana. Układając papę ze zmianą kierunku pod kątem prostym, trzeba pamiętać o wyboleniu.
6. Niewłaściwa pielęgnacja betonu. Ekipa schodzi z budowy, robi sobie przerwę po wykonaniu płyty fundamentowej, podkładu betonowego lub stropu żelbetowego, a inwestor musi każdego dnia polewać beton wodą, by ten wiązał. Bez wody będzie mniej wytrzymały, a nawet popęka! Polewanie należy zacząć już kilka godzin po ułożeniu betonu, a latem lać wodę nawet dwa razy dziennie! Jeśli pada intensywny deszcz, świeżą powierzchnię betonowaną należy nakryć folią.
7. Niewłaściwa zaprawa murarska. Coraz więcej produktów ściennych na budowie klei się na cienką spoinę albo piankę, a nie muruje. Murowanie szlifowanych pustaków ceramicznych albo bloczków betonu komórkowego na zaprawę cementowo-wapienną to powód, żeby natychmiast wyrzucić ekipę. Błędem jest też zamiana zaprawy termoizolacyjnej na zwykłą (tańszą). Jeżeli do murowania używamy piany lub zaprawy klejowej, wtedy pierwszy rząd bloczków albo pustaków muruje się na zaprawie cementowo-wapiennej, aby wypoziomować ścianę.
8. Skracanie czasu schnięcia. Ściany powinny schnąć co najmniej dwa miesiące. Więźbę można stawiać po 14 dniach od zabetonowania wieńców. Strop monolityczny można rozszalować po 28 dniach (chodzić już po dwóch dniach). Ściany działowe można murować na stropie już po tygodniu, ale nie wolno stawiać po tak krótkim czasie palet z materiałem. Wylewki samopoziomujące schną 3, 4 tygodnie. Posadzki można układać po półtora miesiąca.
9. Układanie ocieplenia na ścianie bez listwy startowej z dolnym kapinosem – powoduje podciekanie wody opadowej, może doprowadzić do odklejania się warstwy ocieplenia.
10. Niewłaściwe przyklejanie płyt izolacji. Płyty styropianu czy polistyrenu muszą być układane na mijankę. Błędem jest nakładanie zaprawy klejowej, tak zwanych placków, tylko na krańcach styropianu. Powinna być wykonana obwódka z kleju, a placki w środku.
11. Osadzenie okna bez klocków podporowych. Rama okna nie powinna się opierać bezpośrednio na murze lub ociepleniu. Grozi to odkształceniem okna, pękaniem ściany i na pewno powstanie mostek termiczny.
12. Zły dobór folii. Na przykład ułożenie od wewnątrz izolacji paroprzepuszczalnej, od zewnątrz paroszczelnej. Powinno być odwrotnie. Warto też sprawdzić, czy folia paroprzepuszczalna jest układana właściwą stroną – może się okazać, że będzie kierować wilgoć do wnętrza przegrody.
13. Brak BHP na budowie – rażące naruszenie zasad bezpieczeństwa grozi tym, że wykonawca spadnie z więźby lub rusztowania albo zawali się mu coś na głowę. Warto zainterweniować, by nikomu nic się nie stało i by nie mieć dramatycznych wspomnień z budowy.

Praktyczny nadzór kierownika budowy

Jeśli założymy, że wybierasz projekt gotowy, z katalogu, twój kierownik budowy – w tej roli technik lub inżynier budownictwa z ważnymi uprawnieniami budowlanymi – to najlepszy kandydat na przewodnika budowy i nieformalnego inspektora nadzoru.

• Podstawowa rola kierownika budowy to przygotowanie i realizowanie inwestycji w oparciu o wydane pozwolenie na budowę.
• Kierownik ponosi pełną odpowiedzialność za budowę - od zapewnienia wytyczenia geodezyjnego budynku po przygotowanie dokumentów do odbioru obiektu budowlanego w nadzorze budowlanym.
• Sprawdza prawidłowość prac i materiały budowlane pod kątem ich dopuszczenia do stosowania w budownictwie. Zapewni próby przyłączy, instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych.
• Wstrzyma roboty w razie zagrożenia na budowie.
• Na koniec budowy podpisze kluczowe dla inwestora oświadczenie: obiekt został wykonany zgodnie z projektem i przepisami.

- Prawo budowlane sobie, a rzeczywistość sobie - studzi emocje Małgorzata Nadziejko, inżynier budownictwa z Lubuskiego, prowadząca fanpage „Proces budowlany”. - Często inwestorzy obecność kierownika traktują jako zbędny wymóg formalny. Sami wiedzą wszystko najlepiej. Efekt to kierownik opłacony tylko za to, by wypełnił dziennik budowy. Na budowie go raczej nie spotkacie. Przykre, że są tacy inżynierowie, czy technicy, którzy bez skrupułów przyjmują taką pracę. Popularną grupą zawodową pełniącą samodzielne funkcje w budownictwie są emeryci z uprawnieniami. Dorabiają sobie, prowadząc budowy – pięć, dziesięć, dwadzieścia inwestycji, czyli za dużo. Ich nadzór ogranicza się do wymuszonych wizyt, dobrze, że przynajmniej we właściwym momencie, czyli po to, by odebrać zbrojenia.

Kto do nadzoru budowy?

Kierownik budowy to niejedyna osoba, która może pomóc w nadzorowaniu inwestycji. Są też inni sojusznicy.

• Architekt

Projekt może być indywidualny lub powtarzalny. - W przypadku projektu indywidualnego, autor projektu, ma ścisły kontakt z klientem już na etapie uzgadniania programu funkcjonalno-użytkowego przyszłego obiektu, a niekiedy i wcześniej, jeszcze przed zakupem działki oraz we wszystkich fazach opracowywania projektu – mówi Łukasz Ładziński, architekt ze Śląska, aktywny na Forum Muratora.

Architekt może załatwić w imieniu inwestora sprawy urzędowe związane z budową. A w ramach płatnego nadzoru autorskiego będzie sprawdzał zgodność robót budowlanych z projektem. Wizyty twórcy projektu mogą być okazjonalne po telefonie, można też podpisać umowę, wyliczając w niej, ile będzie wizyt, w jakim momencie i ile to kosztuje.

• Kto ma prawo wejść do naszego mieszkania czy domu bez pozwolenia i z jakiego powodu? Kogo możemy nie wpuścić?

Najczęściej projekt jest z katalogu projektów powtarzalnych, a praktyką budów są zmiany projektowe na budowie w trakcie prac. Wielu inwestorów nie ma wyobraźni przestrzennej. Dopiero, kiedy staną ściany, potrafią ocenić, że coś im jednak nie pasuje, że inaczej będzie lepiej. Jeśli jest zgoda projektanta (projekty typowe mają cała listę zmian dopuszczalnych, na które daje zgodę twórca projektu), kierownik budowy opisuje zmiany w dzienniku budowy i nanosi je na kopii projektu. To jednak architekt jest najwłaściwszą osobą, by ocenić walory estetyczne i użytkowe proponowanych zmian.

- Nie jest możliwa żadna zmiana na budowie bez udziału projektanta – podkreśla Łukasz Ładziński. - Lepiej wybrać taki projekt z katalogu (a wybór jest ogromny), by zmiany konstrukcyjne nie były konieczne. Po co narażać się na nowe obliczenia konstrukcyjne, ryzyko błędów, prawną legalizację zmiany istotnej - dopowiada Małgorzata Nadziejko. - Dlatego tak przydatna jest konsultacja z architektem lub przyszłym kierownikiem budowy przed zakupem projektu z katalogu. Wybór na podstawie ładnej wizualizacji może skutkować koniecznością dokonywania wielu kosztownych przeprojektowań.

Architekt adaptujący projekt przejmuję rolę projektanta obiektu i zgodnie z Ustawą Prawo budowlane do jego obowiązków należy m.in. sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej.

• Inspektor nadzoru inwestorskiego

Nasz kurs jest poradnikiem praktycznym, więc chociaż Prawo budowlane definiuje też funkcję niezależnego inspektora nadzoru na budowie, to… nie namawiamy. Po co dwóch specjalistów na budowie domku?! Inspektora nadzoru zatrudniamy tylko wtedy, gdy kierownikiem budowy jest szef firmy wykonawczej albo – co się często zdarza - ekipa wykonawcza poleca zaprzyjaźnionego kierownika. Inny powód to budowa prowadzona pod klucz - potrzebujemy tylko fachowego nadzoru.

Inspektor nadzoru to bardzo sprecyzowana instytucja kontrolna na naszej budowie. Inspektor nie kieruje procesem budowy, a jedynie dba o jakość prac - zgodność z projektem, technologią budowy, pozwoleniem na budowę. Uczestniczy w odbiorze wykonanych robót, może wydać kierownikowi polecenie wstrzymania budowy, jeśli wystąpią nieprawidłowości. Dyspozycje są wiążące pod warunkiem zgodności z zasadami sztuki budowlanej i prawem. Inspektor ma prawo żądać od kierownika budowy dokonania poprawek bądź ponownego przeprowadzenia źle wykonanych robót. Inspektor jest „na wizyty”, a każda kończy się wpisem w dzienniku budowy.

• Rodzina i znajomi

Najgorszy typ doradców - uwaga na sąsiadów, rodzinę niezaangażowanych w budowę. Mogą doradzić rozwiązania, które działają jak piasek sypany w tryby dobrze prowadzonej budowy.

Lista "innowacji", które mogą popsuć inwestycję

• piwnica - to dodatkowa przestrzeń w domu, ale koszt budowy może wzrosnąć nawet o jedną trzecią;
• wyższe ścianki kolankowe - zwiększają powierzchnię użytkową i ustawność poddasza, ale deformują proporcje budynku i źle zrobione mogą pękać. Do tego to zmiana istotna, skutkująca zwiększeniem kubatury, a w konsekwencji brakiem odbioru przez nadzór budowlany, kontrolą budowy, postępowaniem naprawczym i projektem zamiennym;
• przesuwanie ścian nośnych - niebezpiecznie zmienia założenia konstrukcyjne, a zwykle powoduje też zaburzenia w układzie kominów i więźby (wymaga zmian w projekcie, obliczeń konstrukcyjnych, zmiana istotna);
• przesuwanie i powiększanie okien - wprawdzie poprawi oświetlenie wnętrza, ale zaburzy symetrię elewacji. Wymaga zwrócenia uwagi na wykonanie nadproży;
• podnoszenie poziomu zero w obawie przed powodzią (a często bez powodu) - powoduje, że skazujemy się na wchodzenie do domu po schodach;
• poszerzanie budynku – beztroski objaw całkowitej nieznajomości sztuki budowania. Do tego zmiana istotna.

Budowy warto tez pilnować samemu

Inwestor-amator musi się znać na budowaniu w takim zakresie, by być partnerem w rozmowie z kierownikiem budowy i szefem firmy wykonawczej. Inwestor musi podejmować nieustannie wiele decyzji, choćby na etapie prac wykończeniowych. Kierownika nie będzie cały czas na budowie. Warto więc samemu również pilnować jakości budowy. Jak kontrolować? Przede wszystkim warto podjąć działania, które może będą denerwować wykonawców, ale też świetnie zadziałają na ich morale:

• nie jest pewne, czy wykonawca rozumie projekt. A nawet jeśli rozumie, czy nie odłożył go na bok i nie buduje po swojemu. Zawsze warto porównywać rozpoczynane prace z projektem;
• zwykła dwumetrowa poziomnica przykładana w trakcie prac do ścian jest i sprawdzeniem pionów, i sygnałem dla wykonawcy: inwestor czuwa.

Inwestor dobrze przygotowany sporo błędów wyłapie sam albo nie da się namówić na nieprzemyślane zmiany. 

Przeczytaj też:

• Błędy podczas wykonywania stropów >>>
• Błędy przy montażu okien >>>
• Groźne błędy w ociepleniu poddasza >>>
• Błędy przy wykonywaniu prac ziemnych >>>