Jeśli nasza działka rolna jest położona poza miastem, będziemy zmuszeni przejść przez dwuetapową procedurę odrolnienia, choć nie w każdym wypadku będą wymagane wszystkie jej elementy. Pierwszy etap obejmuje zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze przez zmianę przestrzennego planu zagospodarowania w gminie (gdy taki istnieje) bądź ustalenie warunków zabudowy (gdy planu nie ma).
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
Zmiana planu miejscowego
Wniosek w tej sprawie składamy w gminie, ale musimy wiedzieć, że może być odrzucony.
Ponadto w wypadku użytków rolnych klas I-III (jeżeli ich zwarty obszar projektowany do zmiany przeznaczenia przekracza 0,5 ha) na zmianę ich przeznaczenia w planie miejscowym musi się zgodzić minister rolnictwa (o taką zgodę nie występuje właściciel ziemi, tylko wójt, burmistrz lub prezydent miasta).
O zmianie przeznaczenia gruntów niższych klas lub o mniejszym obszarze gmina decyduje samodzielnie.
Właściciele użytków rolnych klas I-III, jeśli ich grunty nie zostały dotąd odrolnione w planie miejscowym, nie mają na to w praktyce większych szans. Procedura zmiany planu jest skomplikowana i czasochłonna; nawet jeżeli gmina przychyli się do naszego wniosku, na jego realizację możemy czekać wiele miesięcy.
Wydanie warunków zabudowy (gdy nie ma planu)
Na terenach nieobjętych planem miejscowym można zmienić przeznaczenie gruntów rolnych gorszej klasy (IV, V i IV) w drodze ustalenia warunków zabudowy. Dotyczy to również gruntów rolnych o wyższej wartości już kiedyś przeznaczonych na cele nierolne w planach miejscowych, które wygasły z mocy prawa z końcem 2002 r. (gdy nie uchwalono dla nich nowego planu). Aby uzyskać warunki zabudowy, działka musi mieć dostęp do drogi, możliwość doprowadzenia koniecznych mediów i tak zwane dobre sąsiedztwo.
Uwaga! – jeśli na sąsiednich działkach występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa (w obrębie której znajdują się budynki mieszkalne), prawdopodobnie nie otrzymamy zgody na zabudowę jednorodzinną naszej działki (patrz wyrok WSA w Gdańsku z 21 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 690/08). Wtedy budowa domu będzie możliwa dopiero po uchwaleniu przez gminę nowego planu zagospodarowania. Warto dowiadywać się, czy gmina nie przystępuje do procedury planistycznej, żeby nie przegapić terminów składania wniosków w sprawie zapisów planu i uwag co do wyłożonego do publicznego wglądu projektu planu.
