| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Odrolnienie działki. Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną KROK PO KROKU

Odrolnienie działki. Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną KROK PO KROKU

Kupno działki rolnej z nadzieją, że za jakiś czas postawisz na niej wymarzony dom może być obarczone dużym ryzykiem. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, najlepiej zawczasu dowiedzieć się, czy działkę rolną będzie można przekształcić w budowlaną. Musisz liczyć się z tym, że odrolnienie nie zawsze jest możliwe i często trwa bardzo długo.

Jeśli nasza działka rolna jest położona poza miastem, będziemy zmuszeni przejść przez dwuetapową procedurę odrolnienia, choć nie w każdym wypadku będą wymagane wszystkie jej elementy. Pierwszy etap obejmuje zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze przez zmianę przestrzennego planu zagospodarowania w gminie (gdy taki istnieje) bądź ustalenie warunków zabudowy (gdy planu nie ma).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Zmiana planu miejscowego

Wniosek w tej sprawie składamy w gminie, ale musimy wiedzieć, że może być odrzucony.

Ponadto w wypadku użytków rolnych klas I-III (jeżeli ich zwarty obszar projektowany do zmiany przeznaczenia przekracza 0,5 ha) na zmianę ich przeznaczenia w planie miejscowym musi się zgodzić minister rolnictwa (o taką zgodę nie występuje właściciel ziemi, tylko wójt, burmistrz lub prezydent miasta).

O zmianie przeznaczenia gruntów niższych klas lub o mniejszym obszarze gmina decyduje samodzielnie.

Właściciele użytków rolnych klas I-III, jeśli ich grunty nie zostały dotąd odrolnione w planie miejscowym, nie mają na to w praktyce większych szans. Procedura zmiany planu jest skomplikowana i czasochłonna; nawet jeżeli gmina przychyli się do naszego wniosku, na jego realizację możemy czekać wiele miesięcy.

Wydanie warunków zabudowy (gdy nie ma planu)

Na terenach nieobjętych planem miejscowym można zmienić przeznaczenie gruntów rolnych gorszej klasy (IV, V i IV) w drodze ustalenia warunków zabudowy. Dotyczy to również gruntów rolnych o wyższej wartości już kiedyś przeznaczonych na cele nierolne w planach miejscowych, które wygasły z mocy prawa z końcem 2002 r. (gdy nie uchwalono dla nich nowego planu). Aby uzyskać warunki zabudowy, działka musi mieć dostęp do drogi, możliwość doprowadzenia koniecznych mediów i tak zwane dobre sąsiedztwo.

Uwaga! – jeśli na sąsiednich działkach występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa (w obrębie której znajdują się budynki mieszkalne), prawdopodobnie nie otrzymamy zgody na zabudowę jednorodzinną naszej działki (patrz wyrok WSA w Gdańsku z 21 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 690/08). Wtedy budowa domu będzie możliwa dopiero po uchwaleniu przez gminę nowego planu zagospodarowania. Warto dowiadywać się, czy gmina nie przystępuje do procedury planistycznej, żeby nie przegapić terminów składania wniosków w sprawie zapisów planu i uwag co do wyłożonego do publicznego wglądu projektu planu.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Drugi etap procedury odrolnienia polega na wyłączeniu gruntu spod produkcji rolnej w drodze decyzji wydanej przez starostę powiatowego (albo prezydenta miasta). Dotyczy on:

  • użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, pozostałych gruntów rolnych wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (w tym gruntów pod budynkami mieszkalnymi i innymi wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych). W decyzji dotyczącej tych gruntów określa się obowiązki związane z wyłączeniem (takie jak opłata i na przykład zdjęcie próchnicznej warstwy gleby). Starosta może jednak odmówić wyłączenia;
  • użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. W przypadku tych gruntów wniosek o ich wyłączenie jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to w praktyce, że starosta nie może wydać decyzji odmownej, ale w wypadku gruntu klasy IV i IVa może nakazać zdjęcie próchnicznej warstwy gleby.

Grunty klas IV-VI złożone z gleb pochodzenia mineralnego co do zasady przeznaczone są na cele nierolne (nie są objęte ochroną) i nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej musi być dokonane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a w praktyce przed złożeniem wniosku o to pozwolenie.

Co to jest współwłasność? Wyjaśniamy pojęcia współwłasności ułamkowej i łącznej

Współwłasność ułamkowa oznacza, że masz ułamkowy udział w prawie własności i możesz nim...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
WZORY UMÓW na prace budowlano-remontowe + rady...

Pobierz gotowe wzory umów do wypełnienia – mamy dla Ciebie 6 różnych umów,...

Prawo budowlane po zmianach wprowadzonych w...

Ustawa prawo budowlane reguluje wszelkie kwestie związane ze wszystkimi etapami budowy domu. Sprawdź, jak...

Czym jest projekt budowlany zamienny? Co powinien...

Projekt budowlany zamienny należy sporządzić gdy zaszło odstąpienie od warunków określonych w...

Umowa budowlana, czyli co i z kim podpisać przy...

Umowa budowlana przede wszystkim powinna być sporządzona na piśmie. Zawarcie ustnej umowy nie powoduje jej...

Umowy budowlane: umowa z wykonawcą wzór. Co...

Umowa z wykonawcą: pobierz gotowy wzór umowy. Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane? Przed...

Pozwolenie na wycinkę drzew na własnej działce...

Od 1 stycznia 2017 roku nie potrzebujesz już pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów na własnej działce....