Domek letniskowy 35 m² - 70 m² na zgłoszenie - jak go zbudować? Jakie warunki musi spełniać domek letniskowy?

Domek letniskowy od 35 m² do 70 m² można zbudować bez pozwolenia na budowę, a tylko na zgłoszenie. Jak wybudować domek letniskowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego? Jakie warunki musi spełniać domek letniskowy, a jakie działka? Czy budowa domku letniskowego wymaga decyzji o warunkach zabudowy? Ile kosztuje budowa domku letniskowego? Od tego trzeba zacząć budowę domku letniskowego!

Spis treści

1. Domek letniskowy - definicja w świetle prawa
2. Jaki domek letniskowy tylko na zgłoszenie?
3. Powierzchnia zabudowy domku letniskowego na zgłoszenie
4. Domek letniskowy na zgłoszenie: wielkość działki i gęstość zabudowy
5. Parterowy domek letniskowy
6. Domek letniskowy: budowa na zgłoszenie z projektem budowlanym
7. Co sprawdzić przed złożeniem zgłoszenia budowy domku letniskowego?
8. Jak przygotować zgłoszenie budowy domku letniskowego?
9. Jak dokonać zgłoszenia budowy domku letniskowego?
10. Kiedy urząd może wnieść sprzeciw?
11. Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę przyłączy?
12. Ile kosztuje budowa domku letniskowego?
13. Jaka działka pod domek letniskowy? Czy postawimy dom letniskowy na działce rolnej?
14. Warunki techniczne, jakie musi spełniać domek letniskowy

Wyjaśniamy wszelkie formalności i procedury, jakie należy przejść, aby zgodnie z prawem wybudować domek letniskowy. Na początku 2022 r. w ramach Polskiego Ładu weszła w życie nowelizacja przepisów prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadziła ona m.in. możliwość budowania domków letniskowych do 70 m² na podstawie zgłoszenia, czyli bez konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę. Wyjaśniamy, co zrobić krok po kroku, aby wybudować taki domek.

Domek letniskowy - definicja w świetle prawa

W przepisach nie znajdziemy prawnej definicji domku letniskowego, jednak z uwagi na jego przeznaczenie tj. wykorzystywanie do celów mieszkalnych sezonowo, a nie całorocznie, należy potraktować go jako budynek rekreacji indywidualnej (czyli przeznaczony do okresowego wypoczynku, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Budynek, który przystosowany jest do całorocznego użytkowania, przez ustawodawcę określony jest jako budynek mieszkalny. Należy więc pamiętać o odróżnianiu tych dwóch pojęć. Jest to o tyle istotne, gdyż przy budowie budynku mieszkalnego obowiązuje nas więcej formalności oraz wymagań wynikających z przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych. Przy budowie zaś domku przeznaczonego do okresowego wypoczynku ustawodawca nie jest tak rygorystyczny.

Jaki domek letniskowy tylko na zgłoszenie?

Nowelizacja prawa wprowadzona została ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe przepisy weszły w życie 3 stycznia 2022 r.

W ramach nowelizacji rozszerzony został katalog budów niewymagających pozwolenia na budowę, a wymagających zgłoszenia. Jedną z inwestycji dodanych do tego katalogu są wolno stojące, parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy powyżej 35 m², ale nieprzekraczającej 70 m², z rozpiętością elementów konstrukcyjnych do 6 m, wysięgiem wsporników – do 2 m, przy czym na każde 500 m² powierzchni działki może przypadać jeden taki obiekt.

Ważne! Wolno stojące, parterowe domki letniskowe o powierzchni zabudowy powyżej 35 m², ale nieprzekraczającej 70 m², z rozpiętością elementów konstrukcyjnych do 6 m, wysięgiem wsporników – do 2 m (przy czym na każde 500 m² powierzchni działki może przypadać jeden taki obiekt) można budować na samo zgłoszenie.

A zatem, aby wybudować domek letniskowy na zgłoszenie trzeba dopilnować, by spełniał on określone wymogi. Przede wszystkim musi to być domek letniskowy wolnostojący, czyli niepołączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystujący w swej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego.

Kolejnym ważnym warunkiem budowy domku letniskowego na zgłoszenie jest, aby był to budynek parterowy. Oznacza to, że poddasze w domku letniskowym nie może być użytkowe. Prawo budowlane nie przewiduje bowiem możliwości wybudowania domku letniskowego do 70 m², z poddaszem użytkowym na podstawie samego zgłoszenia. Stosownie do przepisów za kondygnację nie uznaje się antresoli czy poddasza nieużytkowego, tzw. strychu!

Ponadto jeśli chcesz zbudować domek letniskowy na zgłoszenie musi to być tzw. budynek rekreacji indywidualnej. Stosownie do art. 29 ust 1 pkt 16 prawa budowlanego, pod pojęciem budynku rekreacji indywidualnej należy rozumieć budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m² lub powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m², przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m - przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki.

Powierzchnia zabudowy domku letniskowego na zgłoszenie

A zatem powierzchnia zabudowy domku letniskowego może wynosić powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m². Do powierzchni zabudowy nie wlicza się altan, szklarni, cieplarni czy szop, jeżeli stanowią one niezależne obiekty, to jest mają swoje niezależne ściany i nie są połączone przejściem z drugim obiektem. Do powierzchni tej nie są także zaliczane podziemne części budynku, takie jak piwnice, garaże, ściany fundamentowe, świetliki, balkony, nawisy dachu oraz elementy drugorzędne, takie jak pochylnie i schody zewnętrzne. Oznacza to, że na zgłoszenie możemy wybudować domek letniskowy z garażem czy piwnicą znacznie przekraczającymi rozmiar samego budynku.

Domek letniskowy na zgłoszenie: wielkość działki i gęstość zabudowy

W przypadku budowy domku letniskowego na zgłoszenie istotne znaczenie ma także wielkość działki i gęstość zabudowy. Liczba budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni. Należy wyjaśnić, że sformułowanie „jeden na każde 500 m²” nie oznacza, że dla skorzystania z projektowanego trybu zgłoszenia jest wymagane posiadanie działki o powierzchni co najmniej 500 m². 

„Każde 500 m²” powierzchni działki oznacza – tak jak w przypadku analogicznych regulacji prawa budowlanego dotyczących maksymalnej gęstości zabudowy – określone przedziały wielkości tej powierzchni (wyznaczone „rozpoczęciem” wskazanej wielkości – czyli każde „rozpoczęte” 500 m²). W pierwszym przedziale będzie mieścić się każda powierzchnia nie większa niż 500 m², kolejny przedział obejmie powierzchnię większą niż 500 m² i nie większą niż 1000 m² itd.

W przypadku działki o powierzchni 500 ² lub mniejszej będzie można wybudować tylko jeden dom letniskowy o powierzchni zabudowy do 70 m². Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 500 m² powierzchni działki ma stanowić mechanizm gwarantujący, że projektowana instytucja będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli.

Jednocześnie, mając na uwadze względy bezpieczeństwa, wprowadzono ograniczenie, aby rozpiętość elementów konstrukcyjnych w domkach letniskowych nie wynosiła więcej niż 6 m, a wysięg wsporników był ograniczony do 2 m. W praktyce budowlanej przyjmuje się, że dopuszczalna rozpiętość belek w stropie drewnianym, liczona w świetle ścian, wynosi 6 m.

Zobacz galerię 13 zdjęć

Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl

Projekt domu DL400 Ze świetlikami, arch. Marek Dąbrowski. Domek rekreacyjny, można go postawić na małej, wąskiej działce. Zobacz ten projekt domu

warto wiedzieć

Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl

DL400 Ze świetlikami (rekreacyjny), autor arch. Marek Dąbrowski

Parterowy domek letniskowy

W tym miejscu zwracam uwagę, iż aby przesłanka domku letniskowego parterowego była spełniona, obiekt taki powinien mieć jedną kondygnację. Kondygnacja jest to pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku. Za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia bądź inne pomieszczenia techniczne. Jeśli domek będzie miał poddasze nieużytkowe, będzie obiektem parterowym.

W domku letniskowym może się natomiast znaleźć antresola, czyli górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.

Domek letniskowy: budowa na zgłoszenie z projektem budowlanym

Na czym ma polegać uproszczona procedura? W przypadku domków letniskowych o powierzchni do 70 m² obowiązywać ma uproszczona procedura tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Oznacza to, że, aby wybudować domek letniskowy nie trzeba będzie ubiegać się o pozwolenie na budowę. Wystarczy, że zgłosimy budowę we właściwym urzędzie, przy czym do zgłoszenia budowy domku letniskowego powinniśmy dołączyć dwa dodatkowe dokumenty:

• oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową - jeśli nie zdecydujemy się na ustanowienie kierownika budowy oraz
• oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia.

Kolejnym uproszczeniem jest to, że budowa takiego domku letniskowego może odbywać się bez udziału kierownika budowy. A zatem to od nas będzie zależało, czy zatrudnimy takiego fachowca czy nie.

Ważne! Budowa domku letniskowego do 70 m² może odbywać się bez udziału kierownika budowy.

Uproszczenie procedury w przypadku domków letniskowych polega też na tym, że właściciele sąsiednich nieruchomości nie będą mogli wnieść sprzeciwu odnośnie naszej budowy. Takie prawo przysługuje bowiem sąsiadom wyłącznie w przypadku budowy wymagającej uzyskania pozwolenia na budowę. Nowe przepisy przewidują jedynie, że organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie zamieszczał, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu informację o rozpoczętej budowie. Tylko stąd nasi sąsiedzi będą mogli dowiedzieć się o rozpoczętej inwestycji.

Budowa domku letniskowego będzie wymagała zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Przed rozpoczęciem budowy niezbędne będzie geodezyjne wyznaczenie terenu, a po wybudowaniu domu – dokonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Ważne! W przypadku braku ustanowienia kierownika budowy, zapewnienie sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej będzie spoczywać na inwestorze.

Należy przy tym pamiętać, że nowe przepisy nie zwalniają nas z obowiązku stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli m.in. z zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie on wybudowany.

Co sprawdzić przed złożeniem zgłoszenia budowy domku letniskowego?

Przed złożeniem zgłoszenia budowy domku letniskowego w pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić, czy obszar, na którym znajduje się nasza działka jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z zapisów takiego planu dowiemy się, czy na danej działce możemy w ogóle wybudować taki rodzaj budynku, a jeżeli tak, to jakie są względem niego wymagania. W zależności od danego obszaru różne mogą być wymogi dotyczące poszczególnych elementów budowy, np. niemożliwe będzie wybudowanie domku z płaskim dachem, ponieważ stosownie do zapisów planu kąt nachylenia dachu powinien wynosić 40–45 stopni.

• Przeczytaj też: Domek Brda: budowa i ceny. Nowoczesne projekty

Natomiast w przypadku, gdy dla danego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zazwyczaj konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy w tej kwestii są dosyć niejednoznaczne, dlatego najlepiej będzie dowiedzieć się w starostwie, do którego zamierzamy złożyć zgłoszenie, bądź w urzędzie gminy, czy na danym terenie dla budynku budowanego na podstawie zgłoszenia konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

• Przeczytaj też: Czy trzeba płacić podatek od nieruchomości za domek letniskowy

Ważne! Przed zgłoszeniem budowy domku letniskowego należy sprawdzić zapisy mpzp oraz warunków zabudowy.

Jak przygotować zgłoszenie budowy domku letniskowego?

Zgłoszenie budowy domku letniskowego powinniśmy wypełnić na specjalnym formularzu, w którym wskażemy:

• miejscowość i numer działki (działek), na której budynek będzie się znajdował;
• rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych – trzeba tu określić z jakich materiałów będzie wybudowany domek, podać jego parametry – m.in. powierzchnię zabudowy (liczoną po obrysie ścian zewnętrznych), wysokość, czy kąt nachylenia dachu (jeśli działka znajduje się w obszarze, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określono wskaźniki zabudowy konieczne może się okazać wskazanie w zgłoszeniu takich parametrów jak powierzchnia zabudowy pozostałych budynków na działce, powierzchnia terenów utwardzonych i zielonych działki, powierzchnia samej działki);
• instalacje wewnętrzne, w jakie  budynek będzie wyposażony  oraz
• termin rozpoczęcia robót budowlanych.

Do zgłoszenia budowy domku letniskowego należy dołączyć:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

a także w zależności od potrzeb:

• odpowiednie szkice lub rysunki – chodzi tu o takie rysunki/szkice jak rzut budynku, czy elewacje, a także rysunek pokazujący usytuowanie budynku na działce. Ten ostatni warto zrobić na kopii mapy ewidencyjnej lub zasadniczej (mapa taka jest do uzyskania w wydziale geodezji urzędu miasta). Rysunki powinny zawierać wymiary budynku, jego odległość od granic działki i innych charakterystycznych obiektów (np. innych budynków na naszej działce i działkach sąsiednich);
• pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami -  w niektórych przypadkach może się okazać, że oprócz ww. dokumentów będą potrzebne pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Ponadto, jak już wspomniano powyżej, nowe przepisy przewidują, że do zgłoszenia budowy domku letniskowego musimy też dołączyć:

• oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową - jeśli nie zdecydujemy się na ustanowienie kierownika budowy oraz
• oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia.

Ważne! W przypadku rezygnacji z kierownika budowy, to właściciel jako inwestor będzie ponosił pełną odpowiedzialność za budowę.

Jak dokonać zgłoszenia budowy domku letniskowego?

Budowę domku letniskowego do 70m2 zgłaszamy w miejscowym starostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu), w wydziale architektoniczno-budowlanym. Zgłoszenia powinniśmy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót możemy przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania pisma w placówce pocztowej.

W przypadku jakichkolwiek braków lub nieprawidłowości w zgłoszeniu budowy domku letniskowego, organ nałoży na nas obowiązek uzupełnienia zgłoszenia w określonym terminie. Nałożenie takiego obowiązku przerywa bieg 21-dniowego terminu na wniesienie sprzeciwu przez organ. Jeśli nie uzupełnimy wniosku we wskazanym przez organ terminie, wniesie on w drodze decyzji sprzeciw wobec naszego zgłoszenia.

Ważne! Roboty budowlane powinniśmy rozpocząć w terminie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. 

Jeśli nie rozpoczniemy robót w czasie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia nasze zgłoszenie utraci ważność i aby przystąpić do budowy będziemy musieli ponownie dokonać jej zgłoszenia.  

Kiedy urząd może wnieść sprzeciw?

Organ może w drodze decyzji wnieść sprzeciw wobec naszego zgłoszenia budowy domku letniskowego w przypadku gdy:

• zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub inne przepisy;
• zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w  miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Może się też zdarzyć, że organ nałoży na nas obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Stanie się tak w przypadku gdy realizacja takich robót będzie mogła skutkować:

• naruszeniem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• naruszeniem decyzji o warunkach zabudowy,
• zagrożeniem bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
• pogorszeniem stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
• pogorszeniem warunków zdrowotno-sanitarnych;
• wprowadzeniem, utrwaleniem bądź zwiększeniem ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę przyłączy?

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie ma konieczności starania się o pozwolenie na budowę przyłączy. Chodzi tu zarówno o przyłącza związane z obiektem budowlanym, jak i przyłącza prowadzące do niezabudowanych działek. Budowa przyłączy może być realizowana nawet bez dokonania zgłoszenia. Przysługuje nam możliwość wyboru procedury dotyczącej budowy przyłączy.

Możemy zatem zdecydować się na budowę:

• na podstawie zgłoszenia (art. 30 Prawa budowlanego) bądź
• bez zgłoszenia (art. 29a Prawa budowlanego).

Ważne jest, aby bez względu na wybór procedury, budowa przyłączy była prowadzona zgodnie z warunkami i wymaganiami określonymi przez dane przedsiębiorstwo sieciowe. Oznacza to, że należy zapoznać się wcześniej z obowiązującymi przepisami branżowymi regulującymi warunki przyłączenia do konkretnych sieci.

Decydując się na budowę przyłączy na podstawie zgłoszenia, powinniśmy zgłosić budowę przyłącza do właściwego miejscowo organu administracji architektoniczno-budowlanej. Cała procedura przebiega na takich samych zasadach jak w przypadku zgłoszenia budowy domku letniskowego.

W zgłoszeniu podajemy zatem rodzaj, sposób i zakres wykonywania robót budowlanych wraz z wyznaczonym terminem rozpoczęcia prac budowlanych. Do zgłoszenia dołączamy:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane

Zgłoszenia należy dokonać jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych. Jeśli właściwy organ administracji architektoniczno-budowlany nie wniesie sprzeciwu w terminie do 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, budowa przyłączy może być realizowana bez przeszkód.

Jeśli zaś zdecydujemy się na budowę przyłączy bez zgłoszenia, powinniśmy wykonać plan sytuacyjny przyłącza na mapie. Plan ten sporządzamy na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Sporządzenie planu sytuacyjnego przyłącza należy zlecić projektantowi posiadającemu odpowiednie uprawnienia zawodowe. Zasady sporządzania planu sytuacyjnego przyłącza określone są w ustawie prawo geodezyjne i kartograficzne, natomiast zasady wykonywania poszczególnych przyłączy – odpowiednio w ustawach: prawo energetyczne oraz ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Ile kosztuje budowa domku letniskowego?

Cena wybudowania domku letniskowego uzależniona jest od wielu czynników, przede wszystkim od powierzchni czy materiałów, jakie zostaną użyte podczas budowy. Z grubsza można przyjąć, że za wybudowanie średniej wielkości domu letniskowego zapłacimy ok. 50 tys. zł. 

Ważne! Przy budowie domku letniskowego obowiązuje niższy VAT wynoszący 8%. 

Preferencyjna stawka podatku VAT, tj. 8% zamiast 23% ma zastosowanie do usług polegających na sprzedaży, budowie, przebudowie, remoncie czy modernizacji obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Z art. 41 ust. 12a w związku z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT wynika, że przez „budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym” należy rozumieć:

1. Budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych;
2. Lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

W Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych określonej w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku w dziale 11 wymieniono:

• grupa 111 – Budynki mieszkalne jednorodzinne, czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma własne wejście w poziomie gruntu;
• grupa 112 – Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, czyli budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach, budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach;
• grupa 113 – Budynki zbiorowego zamieszkania, czyli domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych, budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji biskupich oraz Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Ze wskazanych powyżej przepisów wynika zatem, że w przypadku budowy domku letniskowego jak najbardziej istnieje możliwość skorzystania z obniżonej stawki podatku VAT.

Jaka działka pod domek letniskowy? Czy postawimy dom letniskowy na działce rolnej?

W polskim prawie nie występuje pojęcie działki rekreacyjnej. Podobnie jak w przypadku domku letniskowego należy więc przyjąć, iż taką działką będzie właśnie teren, na którym dopuszczalna jest jedynie zabudowa rekreacyjna – tj. budowa obiektów rekreacji indywidualnej, służących do okresowego wypoczynku.

O tym, do jakiego rodzaju należy zakwalifikować konkretną działkę, dowiemy się z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan dopuszcza zabudowę rekreacyjną, z budową domku letniskowego nie będzie problemu. Jeżeli ustalenia planu przewidują budownictwo mieszkaniowe, to również będziemy mogli zbudować domek letniskowy, jednak w tym przypadku będzie on musiał spełniać wymagania techniczne i prawne, jakie określone są dla domów mieszkalnych całorocznych. Gdy w planie wskazany jest zakaz zabudowy określonego terenu, sytuacja również jest jasna. Wiele osób zapewne zdaje pytanie, a co z działkami rolnymi? Czy na działce rolnej można zbudować domek służący do okresowego wypoczynku.

Działki rolne w porównaniu z działkami budowlanymi są znacznie tańsze. Dodatkowo zwykle położone w otoczeniu lasów i łąk wydają się idealnym miejscem na wybudowanie na nich domku letniskowego. O tym, czy działka jest działką rolną dowiemy się z ewidencji gruntów.

Przeczytaj też:

• Dom z paczki, dom mobilny i minidom - jak zbudować >>>

W odniesieniu do działek rolnych kluczowe będą uwarunkowania zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę zagrodową, to teoretycznie budowa domku letniskowego na takiej działce wydaje się możliwa.

Pojęcie zabudowy zagrodowej znajdujemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Należy przez nie rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jak można łatwo zauważyć, definicja ta nie jest  dokładna.

Przede wszystkim definicja ta nie precyzuje, o jakie dokładnie budynki mieszkalne chodzi. W przepisie nie jest wskazane, czy przy budowie budynków mieszkalnych na działce siedliskowej są ograniczenia np. jeśli chodzi o wielkość budynku. Nie ma jasnego stwierdzenia, kto może takie budynki wznieść. Pewne jest, że budynki mające powstać na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe powinny być związane z pracą rolników. Oczywiście w zależności od rodzaju, formy czy kierunku działalności rolnika - czy będzie to uprawa roślin, czy hodowla zwierząt, czy też inna działalność wytwórcza w rolnictwie - budynki te mogą być zróżnicowane, jednak w każdym przypadku muszą wiązać się z ułatwieniem wykonywania przez rolnika pracy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w Wyroku z dnia 5 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/GI 919/15 uznał iż:

„W obowiązującym systemie prawnym nie zamieszczono legalnych definicji ani zabudowy zagrodowej ani działki siedliskowej. Za definicję legalną pojęcia zabudowa zagrodowa nie może być uznane wyjaśnienie zawarte w § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Nie ma bowiem żadnych podstaw, aby dla tej definicji zamieszczonej w rozporządzeniu przyjąć bezwzględny zakres zastosowania. Skoro w u.p.z.p. nie zdefiniowano zabudowy zagrodowej, to należy to pojęcie rozumieć tak, jak jest ono rozumiane w języku powszechnym, czyli jako zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.”

Powyższe nie oznacza, że na takiej działce nie jest możliwe wybudowanie domu mieszkalnego czy domku letniskowego. Znacznie łatwiej jednak byłoby wybudować dom mieszkalny osobie, która jest związana z rolnictwem, niż osobie, która rolnikiem nie jest.

Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dany grunt jest przeznaczony pod produkcję rolną, np. uprawy, to jedynym sposobem na budowę obiektu na tym terenie jest zmiana przeznaczenia gruntu, której dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to jednak procedura długotrwała i czasochłonna, nie zawsze zakończy się w sposób zadowalający potencjalnego inwestora. W niektórych przypadkach zmiana taka wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wniosek o zmianę miejscowego planu składa się do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). Zauważyć należy, iż przepisy prawa nie określają terminu, w jakim wniosek ten powinien być rozpatrzony, co powoduje, że w praktyce trwa to bardzo długo.

Jeżeli na danym terenie miejscowy plan nie został uchwalony, to w przypadku działki rolnej również konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 starej, już nieaktualnej Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wyżej wskazanego pkt 1. nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Jest to o tyle istotne, że w przypadku gdy działka objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia powyższych przesłanek, decyzja taka nie zostanie wydana, czego konsekwencją będzie brak możliwości zabudowy przedmiotowej działki.

Należy również zwrócić uwagę na w/w pkt. 4, który warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od braku wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zgoda taka nie jest wymagana co do gruntów, które w ewidencji oznaczone są jako nieużytki lub grunty o niższej przydatności produkcyjnej, są to grunty klas IV-VI. Jeśli chodzi o grunty rolne klas I-III, to zasadą jest, że zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów jest wymagana. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych zwalnia jednak z konieczności uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi w przypadku, gdy grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2. położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
3. położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
4. ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Jak widzimy, budowa domku letniskowego lub całorocznego na działce rolnej będzie trudna, lecz nie niemożliwa.

Warunki techniczne, jakie musi spełniać domek letniskowy

W porównaniu z planowaną inwestycją w postaci budowy domu mieszkalnego całorocznego budowa domku letniskowego jest znacznie łatwiejsza, gdyż przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie są tak restrykcyjne w stosunku do domków letniskowych, jak w przypadku domów całorocznych. Jest kilka znaczących różnic; zwrócę uwagę na niektóre z nich, w mojej ocenie te najbardziej istotne. I tak jeśli chodzi o budowę domku letniskowego ustawodawca przedstawia, iż:

1. działka, na której ma być usytuowany budynek rekreacji indywidualnej, nie musi być działką uzbrojoną (sieć wodociągowa, kanalizacyjna, ciepłownicza, elektroenergetyczna), chyba że inaczej określono w decyzji o warunkach zabudowy;
2. nieruchomość nie musi posiadać własnego ujęcia wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi, pod warunkiem możliwości czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki;
3. nie ma wymogu doprowadzenia cieplej wody do umywalek;
4. dojście do budynku nie musi mieć zapewnionego oświetlenia elektrycznego;
5. minimalna wysokość pomieszczeń w domku letniskowym to 2,2 m;
6. odległość od okien i drzwi, kontenerów oraz pojemników na odpady stałe powinna wynosić co najmniej 3 metry, a od granicy działki co najmniej 2 metry;
7. położenie drzwi wejściowych do budynku oraz kształt i wymiary pomieszczeń wejściowych nie muszą być przystosowane dla osób niepełnosprawnych;
8. brak ograniczeń co do ilości stopni schodów w jednym biegu;
9. w instalacjach wentylacji i klimatyzacji można łączyć ze sobą przewody z pomieszczeń o różnych wymaganiach użytkowych i sanitarno-zdrowotnych;
10. odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m³ powinna wynosić co najmniej: 5 m od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, 2 m od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego.

W tym miejscu nadmieniam, iż w przypadku budynku rekreacji indywidualnej musi być jednak zachowana odpowiednia odległość od granicy działki i tak jak w przypadku domów całorocznych powinna on wynosić:

• 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
• 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.);
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.);
• Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986).
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 716 ze zm.);
• Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 2028 ze zm.);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.).