Uwaga na błędy przy zakupie działki: forum

Zakup działki zawsze jest trochę loterią, bo nie wiadomo, jak się będzie zmieniać otoczenie. A jednak wiele można wcześniej sprawdzić lub przewidzieć. Na Forum Muratora i w grupie dyskusyjnej Muratora „Polak mądry przed budową” na FB inwestorzy dzielą się swoim doświadczeniem - w tym, jakie popełnili błędy przy zakupie działki.

Żeby dobrze wybrać działkę, nie wystarczy pojechać na nią w słoneczną niedzielę wiosną albo latem. Życie w tym miejscu toczy się w tygodniu, wyzwaniem są jesień, zima, dojazdy, bezpieczeństwo, odległości do ważnych życiowych miejsc.

Wybór działki budowlanej: robota dla detektywa

Pierwsze wrażenie, zachwyt i… - od razu wskoczmy w sam środek tematu - na forum Muratora przestrzega slawas86: „Radzę sprawdzić sąsiedztwo. Mam sąsiada, który hoduje świnie. Przez dziurę w płocie co kilka dni płynie gnojowica na jego łąkę po drugiej stronie drogi”.

Tomek_lodz opisał swoje doświadczenia z kupnem działki: „Dobra dzielnica, bardzo atrakcyjna cena nieruchomości. Wszystko wspaniale, ale nurtuje pytanie: Dlaczego ktoś chce sprzedać tak tanio? Odpowiedź przyszła wraz z obserwacją otoczenia działki. Z jednej strony kury i brud (za wysokim płotem, więc mało widać), z drugiej jakaś działalność gospodarcza - przy piątej wizji lokalnej okazało się, że naprawa ciężarówek; z trzeciej ładny duży dom, ale w piwnicy szwalnia pracująca po nocach, co usłyszeliśmy, gdy wracaliśmy po 23 do domu”.

• Bądź mądry przed zakupem działki

Trzeba przeanalizować okolicę, patrząc na mapy satelitarne Google Earth. Następnie praca detektywistyczna w terenie, by upewnić się, że nie dobiega hałas, nie czuć (niestety) smrodu, za szczelnym płotem nie czai się hodowla rasowych rozszczekanych piesków, a sąsiad nie ma na podwórku pięciu samochodów z otwartymi maskami.

Chlewnia, kurnik czy hodowla psów – każdy z tych obiektów ma siłę rażenia co najmniej tysiąca metrów, dochodzą fetor i hałas. Przy niesprzyjającym wietrze zapach z chlewni czy kurnika rozchodzi się jeszcze dalej i zatruwa życie ludziom, którzy marzyli o niedzielnych obiadach na świeżym powietrzu. Wszelkie wolno stojące gospodarstwa ogrodzone szczelnym betonowym płotem należy sprawdzić szczególnie – radzą sobie forumowicze.

Amber24 pisze: „Kupiłem jedną z dwóch działek tego samego właściciela. Kilka dni temu wygadał się, że na sąsiedniej działce ma powstać lakiernia (»Wodna panie, zupełnie niegroźna…«). Po kilku dniach odkryłem w gminie decyzję środowiskową pozytywnie odnoszącą się do budowy blacharni-lakierni z parkingiem na kilkanaście samochodów na posesji, która sąsiaduje obecnie z moją działką! Decyzja została wydana półtora miesiąca przed tym, kiedy kupiłem działkę. Były właściciel był o tym informowany”.

Co wynika z doświadczeń kupujących działkę? Trzeba sprawdzić plan miejscowy i wnikliwie porozmawiać w urzędzie o danej lokalizacji. Na tym etapie poznawania nowego miejsca do życia nie jest wskazany optymizm, lecz raczej kasandryczne nastawienie – zrobić sobie listę, co może pójść źle.

Zła działka: niska cena to nie zawsze okazja

Doświadczenie inwestorów uczy, że są działki, które z różnych powodów można określić jako specyficzne. Dla jednych ich cechy będą zaletą, dla innych - wadą.

• Działki daleko od drogi

Działki daleko od drogi kuszą niską ceną, są zwykle większe. Okazyjna cena wynika z odległości do mediów. Pisze A***aa: „W naszym przypadku to było 250 m od prądu, wody, kanalizacji i w ogóle drogi. Koszt przyłączeń wyniósł ponad 60 tys. zł. Za tę kwotę można mieć mniejszą działkę, ale ze wszystkimi mediami”.

• Działka na wsi

Działka na wsi w sąsiedztwie pól uprawnych albo sadu? Prawie na pewno nowych właścicieli zaskoczy intensywność prac rolnych – nawożenie, opryski, pielęgnacja, zbiory. Sporo hałasu i rozpylanej chemii.

• Działka na skrzyżowaniu dróg?

Forumowicz D’arek tak opisuje swoją decyzję: „Chciałam koniecznie mieć działkę narożną, choć w powszechnym odczuciu nie ma ona zalet. Wolałam mieć przez płot drogę, a nie trzeciego sąsiada. Od strony drogi posadziłam gruby gęsty żywopłot i drzewa”.

Doświadczenia Marka.S pokazały, że taka działka ma też wady: „Męczący jest nieregularny ruch samochodów. Cisza i nagle coś jedzie. Auta hamują z piskiem opon, ruszają, ile silnik da mocy. Do tego nocą świecące na skrzyżowaniu latarnie przeszkadzają spać. To nie była dobra decyzja”.

• Mała działka

Właściciele małych działek są przeważnie zadowoleni, przede wszystkim z tego, że nie mają dużo pracy z utrzymaniem ogrodu i trawnika. mku7i radzi, by brać pod uwagę także negatywne konsekwencje wersji mikro: jeżeli działka jest malutka, siłą rzeczy dom sąsiada będziesz miał tuż obok, w odległości 8 m. Wyjdziecie na podwórko, żeby posiedzieć, wasz sąsiad zrobi to samo i - niestety - będziecie się słyszeć! Zero intymności i prywatności…

• Duża działka

Duża działka zaskakuje ilością prac, które trzeba nieustannie powtarzać, by teren był zagospodarowany. Trawnik trzeba kosić minimum co tydzień i nie wolno zaniedbać tej czynności. Ilość tej pracy nawet miłośnika ogrodów często prowokuje do stwierdzenia: działka powyżej 1500 m2 to duży błąd.

Mku7i wyraża tę myśl na forum: „Nie po to budujemy dom, by pracować i wydawać w nieskończoność na ogród. Ja tam lubię pójść na spacer, pojechać z dzieckiem rowerami, usiąść z żoną i córką i po prostu porozmawiać o tym, jak minął dzień, a nie tylko pracować w ogrodzie”. Błędem jest ślepa wiara, że najlepsza działka ma wjazd od północy, a taras domu i ogród muszą być od południa.

Ed_k tak opisuje doświadczenia właścicieli działek zorientowanych klasycznie: „Taras od południa jest latem rozpaloną patelnią, na której nie da się wysiedzieć nawet pod zadaszeniem! Kiedy w upalny dzień chcemy posiedzieć na wolnym powietrzu, zacieniony taras od północy daje pożądany chłód”.

• Działka daleko od ludzi?

Ludzie znękani życiem w bloku chętnie pobudowaliby się i na samotnej wyspie. Z czasem trauma mija i okazuje się, że jednak brakuje sąsiadów, że z ludźmi bezpieczniej (na szczęście zwykle ktoś zdąży się już pobudować w bliskiej okolicy).

Po podsumowaniu doświadczenia właścicieli domów hierarchia kryteriów wyboru miejsca do życia wygląda więc tak:

• bliskość pomocnej rodziny;
• niedaleko do szkoły, rówieśnicy naszych dzieci w okolicy;
• dobra komunikacja.

Mniej ważne są praca (bo miejsce pracy się zmienia) i zdecydowanie rodzina lub znajomi za miedzą. Jeśli działki sąsiadują ze sobą, w przypadku konfliktu czy rozczarowania nie ma prostych rozwiązań – człowiek nie ślimak, nie weźmie domu na plecy i nie przeniesie go na samotną wyspę.

Błędy przy zakupie działki: pominięcie planu miejscowego

Pisze plaza123: „Pierwsza wizyta u architekta uświadomiła nam błąd, jaki popełniliśmy przy zakupie działki. Przestudiował mapkę i stwierdził, że na tej działce nie da się zbudować domu, może domek. Jedną czwartą powierzchni zajmuje obszar wyłączony, sąsiadujący z lasem”. Wpis Marty: „Nie wybudujemy domu z płaskim dachem, chociaż o takim marzyliśmy. W planie miejscowym odkryliśmy zapis nakazujący budowę dachów o nachyleniu połaci od 30 do 45 stopni”.

SPRAWDŹ:

Co oznaczają symbole w planie miejscowym >>>

Takie parametry planu jak minimalna powierzchnia działki, maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy, linia zabudowy, maksymalna liczba kondygnacji i wysokości budynku, kąt nachylenia dachu – to informacje, które koniecznie trzeba przestudiować przed zakupem działki. Warto też sprawdzić, jaką zabudowę dopuszcza plan miejscowy - może się okazać, że także usługi (bardzo często) i zabudowę wielorodzinną.

Błędy przy zakupie działki: niesprawdzenie warunków gruntowych

Pisze Grand: „Kupiłam działkę. Okazało się, że jest na niej torf. Właściciel zaprzecza, że o tym wiedział. Czy mam prawo domagać się odszkodowania?”.

Tak się już przyjęło, że inwestorzy oszczędzają na badaniu geotechnicznym. „Przecież sąsiad nie miał problemów z gruntem” - takie myślenie to niestety błąd. Złoże gliny czy torfu może uniemożliwić posadowienie budynku na działce. Szczególnie miejsca podmokłe, z bujną roślinnością mogą sprawić przykrą niespodziankę - sąsiednie działki mają grunty budowlane, a od jakiegoś miejsca zaczyna się nagle torf albo glina. Są też wady innego rodzaju –często można odkryć grunt nasypowy, zasypane wysypisko śmieci, gruz przykryty cienką warstwą ziemi albo sadzawkę zasypaną przez sprzedającego. Jeśli takiego odkrycia dokonuje się na etapie budowy fundamentów, trzeba wstrzymać prace. Bardzo często jedynym rozwiązaniem problemu jest wymiana gruntu – koszt nawet 40 tys. zł - albo budowanie na palach, studniach – wydatek nawet 100 tys. zł na prace i nowy projekt.

SPRAWDŹ:

Badanie gruntu: kiedy je zamówić? >>>

Mariusz847 tak opisuje swoje kłopoty z gruntem: „Konstruktor i wykonawca proponują wymianę gruntu do głębokości 1,4 m. Chcą nasypać piasek, zagęścić go i na tym posadowić płytę fundamentową. Dom jest parterowy i mały (10x12 m) - taka wymiana, zagęszczenie i wykonanie płyty załatwi sprawę”.

Kemotxb pisze: „Ja wybierałem grunt spod fundamentów aż do głębokości 1,6 m (miałem glinę i ił). Później zasypanie wykopu piaskiem - poszło 240 ton piasku, 13 ciężarówek trzyosiowych”.

Wyzwaniem jest poziom wody gruntowej. Problematyczne jest to, że zazwyczaj ten poziom jest niski, doskwiera susza, co może zmylić właściciela i projektanta. Przychodzą mokre lata albo intensywne deszcze i woda zalewa podpiwniczenia. Właśnie dlatego przed decyzją o budowie piwnicy bezwzględnie konieczne jest badanie geotechniczne. Tu już nie ma zmiłuj. Na forach toczy się beznadziejna walka z przeciekającymi ścianami zabezpieczonymi tylko izolacją przeciwwilgociową. Gdyby inwestor zrobił badanie gruntu, piwnica na pewno zostałaby zabezpieczona ciężką izolacją przeciwwodną albo… by jej nie było z powodu okresowych wysokich stanów wód.

Zła działka: kłopoty z doprowadzeniem mediów

Słup, który stoi w pobliżu działki, tworzy iluzję. Wydaje się kupującemu, że prąd jest na wyciągnięcie ręki. Okazuje się, że słup stoi wprawdzie blisko, ale na działce sąsiada, a ten z różnych powodów nie chce dać zgody na wkopanie i podłączenie kabla. Nie sprawdzić tej kwestii przed zakupem działki to błąd, którego wielu inwestorów gorzko pożałowało.

Mwanamke pisze na forum: „Projektant naszkicował plan. Wynikało z niego, że można się podłączyć do słupa linii energetycznej stojącego kilka metrów od granicy działki. Potrzebna była zgoda sąsiada, na którego działce słup stał. Inwestor machnął ręką, bo przecież to czysta formalność - pójdzie, umówi się na termin prac i po sprawie. Projektant poradził jednak, by formalność dopełnić od razu. Okazało się, że sąsiad nie chce gadać, zgody nie daje i nie ma na niego siły!”. Finał? – inwestor zrezygnował z zakupu działki.

SPRAWDŹ:

Umowa przedwstępna kupna działki: kiedy i dlaczego potrzebna >>>

Relacja Mdzalewscy: „Znalazłem fajną działkę, blisko głównej drogi, to znaczy między moją działką a drogą była jeszcze inna działka. Cena 10% niższa niż w okolicy. Blisko prąd, słup przy głównej drodze w odległości 25 m, gaz - także w drodze. Drogą dojazdową do działki miała być nieistniejąca jeszcze droga wewnętrzna, stanowiąca współwłasność wszystkich właścicieli działek”. Tak zapewniał sprzedający. Rzeczywistość nie była tak różowa... Forumowicz tak opisuje powód rezygnacji z zakupu działki: „Właściciel posesji przy drodze nie godzi się na poprowadzenie kabla przez swój teren, trzeba ciągnąć słupy po nieistniejącej drodze wewnętrznej. Przyłącze okazuje się bardzo drogie, a czas oczekiwania to około dwóch lat. Nieistniejąca droga nie jest przystosowana do ciężkiego sprzętu. Dojazd tą drogą w pewnych okresach wymaga auta terenowego”.

Przeczytaj też:

1. Przyłączenie do sieci gazowej
2. Przyłączenie nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej
3. Jak przyłączyć dom do sieci elektroenergetycznej

Wpis KKinga: „Nikt z oglądających działkę (ja, mąż, rodzina) nie zauważył, że słup energetyczny, owszem, stoi przy samej granicy działki, ale jest drewniany, a to może oznaczać kłopoty z szybkim uzyskaniem przydziału mocy z zakładu energetycznego. Zakład wydał decyzję, że podłączy nas, gdy zmodernizują linię – za dwa lata. A my już chcieliśmy rozpocząć budowę!”.

Błędy przy zakupie działki: problemy z drogą

Świetnie, jeśli działka leży przy drodze - nic wielkiego, a jednak takich bezproblemowych parceli jest coraz mniej. Rolnicy dzielą pola na działki budowlane i zaczyna się zabawa, czyli służebność drogi. Kto utrzymuje, kto łata dziury, kto odśnieża, kto inwestuje, kto płaci za oświetlenie?

Paweł radzi: „Wspólne przedsięwzięcia typu droga, ogrodzenie - rozliczałbym od razu z sąsiadami czy osobami trzecimi. Nie warto czekać”.

Pisze Beata: „Jesteśmy z sąsiadem rolnikiem współwłaścicielami drogi dojazdowej do naszych posesji. Sąsiad jeździ ciągnikiem i niszczy drogę. To bardzo denerwujące”.

Zwróćmy uwagę na jeszcze jeden aspekt drogowy – podjazd na działce. Częsty błędem jest brak miejsca przed bramą na parkowanie samochodu. W wąskich uliczkach blokowanie przejazdu skutkuje nerwowością sąsiadów. Dobrym pomysłem jest więc cofnięcie ogrodzenia tak, by powstała zatoczka przed domem.

Drobna, ale ważna rada praktyczna. mku7i pisze: „Dużo wcześniej zająłbym się podjazdem, chodnikiem i tarasem. Ponad pół roku mieszkaliśmy bez podjazdu - dramatycznie dużo brudu niesie się do domu!”.

I jeszcze jeden głos z forum: „Zbudowaliśmy dom, zrobiliśmy ładne ogrodzenie, a zabrakło na utwardzony podjazd. Ilość piachu, jaką domownicy i pies wnoszą na piękną drewnianą podłogę, woła o pomstę do nieba”.

Ogrodzenie działki

Doświadczenie Ttstewart: „Gdy powiedziałam sąsiadowi, że chcę postawić ogrodzenie na granicy działek, zaczął robić problemy. Powiedział, żebym postawiła ogrodzenie pięć metrów od granicy, bo inaczej on nie da rady zaorać pola. Nie zgadza się na budowę ogrodzenia, bo on posiał zboże na swojej części i to zboże się zniszczy. Potem okazało się, że zboże rośnie także na naszej wspólnej granicy i na dodatek wrasta miejscami nawet do metra w moją działkę! Po dość ostrej dyskusji podpisał zgodę na budowę na granicy”.

Ogrodzenie to temat, który może zepsuć radość z posiadania własnej działki. Spieszymy z radą forumowiczów - jak najszybciej załatwiać zgody sąsiadów potrzebne do zbudowania ogrodzenia – najlepiej przed zakupem działki. Płot o wysokości powyżej 2,20 m wymaga zgłoszenia w starostwie powiatowym, nie wolno umieszczać ostrych elementów, na przykład drutu kolczastego na wysokości do 1,8 m. Tu może pomóc prawo, a poza tym – trzeba się dogadać. Idealne rozwiązanie to zgodna partycypacja sąsiada za miedzą w koszcie budowy ogrodzenia.

emilus18 na forum: „Jak zaczęliśmy stawiać ogrodzenie, sąsiad na dzień dobry powiedział, że on swojej działki grodził nie będzie, bo nie ma kasy. Więc postawiliśmy płot 20 cm od granicy działki”.

Atsyrut pisze: „U mnie sąsiad zaczął się rzucać, że mój słupek ogrodzeniowy dotyka do jego płotu... więc go o 1,5 centymetra odsunąłem. Teraz nie dotyka...”.

Doświadczenie TOMEK99: „Sąsiad poinformował mnie, że budując swoje ogrodzenie, odsunął się 40 cm od granicy, żeby mógł potem płot bez trudu pomalować od mojej strony. Odebrałem to jako informację, że te 40 cm jest jego, więc odsunę się na pół metra dla świętego spokoju”.

Opowieści Ttstewart finał: „Informuję, że ogrodzenie już stoi - tuż przy słupku granicznym. Do krzyżyka zostało może 5 cm. Z sąsiadem nie było problemu…”. Kolejny wpis: „Sąsiad jednak okazał się chamem, bo podczas mojej nieobecności poprzesuwał słupki graniczne”.

***

Bądź mądry przed budową. Mamy nadzieję, że doświadczenia innych pomogą ci podejmować przemyślane decyzje, unikać błędów i zagrożeń. Twoje doświadczenia też przydadzą się innym. Zapraszamy do dzielenia się nimi na Forum Muratora – w dziale „Doświadczenia i rady tych, którzy już zbudowali”

Andrzej Papliński