Odszkodowanie za warunki zabudowy wydane dla sąsiedniej działki
Uciążliwe sąsiedztwo obniża wartość nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Jeśli gmina wyda decyzję o warunkach zabudowy dla sąsiedniej działki i zezwoli w niej na budowę bloku lub warsztatu, sprawdźmy, czy mamy prawo do odszkodowania i ile mamy czasu na zgłoszenie roszczenia. Wyjaśniamy na przykładzie, jak decyzja o warunkach zabudowy wydana dla sąsiedniej działki może ograniczyć możliwość zabudowy naszej działki.
Mimo że decyzja o warunkach zabudowy ustala zasady realizacji inwestycji na konkretnej działce, to jej postanowienia mogą wprowadzać jednocześnie ograniczenia dla nieruchomości sąsiednich - zarówno przyległych do inwestycji, jak i bardziej od niej oddalonych. Właściciele i użytkownicy wieczyści sąsiednich działek mogą się z tego powodu domagać przyznania odszkodowania. Nie ma tu znaczenia, że decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z prawem i nie można jej zarzucić żadnych wad.
Kto może żądać odszkodowania za decyzję o warunkach zabudowy
Do skutków wydania decyzji o warunkach zabudowy odnosi się art. 63 ust. 3 zd. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który odsyła do przepisów dotyczących odszkodowania za uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (czyli art. 36 ust. 1 i 3). Odesłanie to jest jednak dość niejasne, ponieważ nakazuje nie bezpośrednie, ale odpowiednie stosowanie do decyzji o warunkach zabudowy przepisów dotyczących planów miejscowych.
W praktyce z tego odesłania wynika, że roszczenie odszkodowawcze może zgłosić właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dla innej działki korzystanie z jego nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.
Przeczytaj też:
Trzeba tu podkreślić, że aby ubiegać się o odszkodowanie, nie trzeba być właścicielem/użytkownikiem wieczystym działki znajdującej się w obszarze analizowanym na potrzeby ustalenia warunków zabudowy. Może się zdarzyć, że konkretne zapisy warunków zabudowy będą oddziaływać na nieruchomość, która nie była brana pod uwagę przy ich ustalaniu. Nieujęcie działki w obszarze analizowanym nie stanowi więc podstawy do odmowy ustalenia i wypłaty odszkodowania.
Czego i od kogo można żądać, gdy sąsiad dostał warunki zabudowy
Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, którego prawa zostały istotnie ograniczone wskutek wydania warunków zabudowy dla sąsiada, może żądać od gminy:
- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Taką szkodę trzeba jednak udowodnić, nie można bowiem opierać żądania na twierdzeniu, że może kiedyś na działce podjęto by działalność, która potencjalnie mogłaby przynieść zysk (przykładowo, jeżeli na parterze domu jednorodzinnego prowadzone jest przedszkole, a w wyniku realizacji inwestycji część pomieszczeń przedszkola nie będzie odpowiednio nasłoneczniona i konieczne będzie ograniczenie liczby dzieci uczęszczających do placówki) albo
- wykupienia nieruchomości lub jej części.
Gmina ma możliwość zaproponowania tym osobom nieruchomości zamiennej (zamiast wypłaty odszkodowania albo wykupu). Nie można jednak zmusić gminy do złożenia takiej propozycji. Decyzja w tym zakresie należy wyłącznie do niej.
Przeczytaj też:
Czwartą opcją jest żądanie od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Można je jednak zgłosić wyłącznie w razie sprzedaży nieruchomości, ponieważ wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży (art. 36 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Można samemu określić wysokość żądanego odszkodowania, lecz trzeba brać pod uwagę to, że gmina powoła biegłego (rzeczoznawcę majątkowego), który je policzy. Jeśli właściciel/użytkownik wieczysty nie sprzeda działki, nie będzie mógł wystąpić o odszkodowanie za obniżenie jej wartości.
Jak i kiedy żądać odszkodowania za warunki zabudowy dla sąsiada
Ustalanie przesłanek wypłaty odszkodowania oraz jego wysokości nie należy do kompetencji organów administracji publicznej. Oznacza to, że roszczenia nie należy wnosić do gminy, która wydała decyzję o warunkach zabudowy. Nawet jeśliby się zdarzyło, że gmina wydałaby decyzję ustalającą wysokość odszkodowania, a następnie je wypłaciła, to taka decyzja byłaby dotknięta wadą. W razie stwierdzenia jej nieważności konieczny byłby zwrot uzyskanego odszkodowania.
Roszczenie o odszkodowanie wnosi się do sądu cywilnego w terminie 5 lat od dnia, w którym decyzja o warunkach zabudowy stała się ostateczna. Po upływie tego terminu nie można już żądać odszkodowania. Wypłata kwoty przyznanej przez sąd następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony (czyli gmina i żądający odszkodowania) zgodnie postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.
Jeżeli właściciel nieruchomości wybierze roszczenie o wykup nieruchomości i nie dojdzie z gminą do porozumienia (przeważnie dotyczy to ustalenia ceny), to również może go dochodzić w sądzie cywilnym. W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli (czyli zgodę) gminy. Właściciel nie może jednak żądać od gminy zamiany nieruchomości, ponieważ zgodnie z przepisami to gmina może (ale nie musi) zaoferować nieruchomość zamienną.
Zgodnie z art. 63 ust. 3 zd. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym koszty realizacji roszczeń ponosi inwestor - po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednak właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie musi wiedzieć, kto jest inwestorem na sąsiedniej działce. Odszkodowania żąda się więc od gminy, a gmina potem może się domagać jego zwrotu od inwestora.
Przeczytaj też:
Uwaga! Ze względu na to, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu ani nie daje bezpośrednio uprawnienia do realizacji inwestycji, to nadużyciem byłoby umożliwienie starania się o odszkodowanie w sytuacji, kiedy jeszcze nie wiadomo, czy inwestycja w ogóle powstanie. Dlatego warunkiem wnioskowania o odszkodowanie jest skonsumowanie warunków zabudowy, czyli wydanie na ich podstawie pozwolenia na budowę. Dopiero zatem gdy sąsiad uzyska pozwolenie na budowę albo milczącą zgodę na zgłoszone roboty budowlane, można złożyć w sądzie pozew przeciwko gminie. Oczywiście pod warunkiem że nie minęło 5 lat od dnia ostateczności decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że jeśli inwestor planujący uciążliwą inwestycję uzyska pozwolenie na jej budowę po upływie 5 lat od dnia, w którym warunki zabudowy stały się ostateczne, to właściciele nieruchomości sąsiednich nie mogą już nic uzyskać.
Jak warunki zabudowy wydane dla sąsiada mogą ograniczać korzystanie z nieruchomości
Odszkodowanie przysługuje wówczas, gdy na skutek ustalenia warunków zabudowy sąsiedniej działki korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.
W ocenie tych niekorzystnych zmian najważniejszy jest sposób, w jaki działka była lub mogła być wykorzystywana w dniu, w którym decyzja o warunkach zabudowy stała się ostateczna. Jednocześnie nie ma znaczenia, w jaki sposób właściciel lub użytkownik wieczysty działki zamierza ją wykorzystać w przyszłości.
Weźmy taki przykład: na działce (nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) znajduje się dom jednorodzinny, a dla sąsiedniej działki wydano decyzję o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego, który ma być usytuowany w taki sposób, że uniemożliwi rozbudowę budynku jednorodzinnego. W tej sytuacji mamy do czynienia z ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości (rozbudowa budynku jednorodzinnego nie zmieniałaby bowiem sposobu korzystania z nieruchomości). Jeśli jednak argumentem właściciela działki byłoby to, że w rozbudowanej części budynku miał zamiar prowadzić działalność gospodarczą, to nie miałoby to znaczenia przy ustalaniu odszkodowania (prowadzenie firmy stanowiłoby zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, a więc nie można by mówić o ograniczeniu w sposobie dotychczasowego korzystania z niej).
Sytuacja wyglądałaby inaczej, gdyby działka z domem jednorodzinnym objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przeznaczałby ją także pod działalność gospodarczą. Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy uniemożliwiające rozbudowę domu o część przeznaczoną na działalność gospodarczą ograniczałyby wówczas możliwość korzystania z niej w sposób zgodny z przeznaczeniem.
