Działka z pozwoleniem na budowę - czy warto kupić, jak przenieść pozwolenie na budowę? Wzory wniosków
Czy kupno działki z pozwoleniem na budowę domu pozwoli zaoszczędzić czas i pieniądze, czy też będzie dla nabywcy problemem? Co sprawdzić przed podpisaniem umowy kupna działki? Tu znajdziesz wzór wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy. Dowiesz się też, czy można zmienić projekt zatwierdzony w pozwoleniu na budowę lub przyjetym zgłoszeniu budowy.
Pozwolenie na budowę albo przyjęte bez sprzeciwu zgłoszenie budowy domu jest zwykle przedstawiane przez sprzedającego jako atut oferowanej działki. Oferuje on wówczas przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę. Nowy właściciel nie jest jednak związany zamiarem swojego poprzednika i może wybudować na działce, co chce - pod warunkiem że będzie to zgodne z miejscowymi przepisami planistycznymi.
Działka z pozwoleniem na budowę - czy na pewno je wydano
Każdy zainteresowany działką może sprawdzić, czy zostało dla niej wydane pozwolenie na budowę lub czy został zgłoszony zamiar wykonania na niej robót budowlanych. Są na to 3 sposoby:
- można złożyć w starostwie albo urzędzie miasta właściwym ze względu na położenie działki bezpłatny wniosek o udzielenie informacji publicznej. Większość sądów administracyjnych opowiada się za tym, że projekt budowlany także stanowi informację publiczną, co oznacza obowiązek udostępnienia projektu przez właściwy urząd wraz z decyzją o pozwoleniu na budowę albo zgłoszeniem. Informacja publiczna powinna zostać udostępniona najpóźniej w ciągu 14 dni od złożenia wniosku;
- na stronie http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/ - po wpisaniu adresu inwestycji, numeru działki, kategorii budowanego obiektu lub numeru decyzji - znajdziemy informację, kto i kiedy złożył wniosek oraz kiedy wydano pozwolenie albo ewentualny sprzeciw do zgłoszenia. Wyszukiwarka obejmuje wnioski złożone po 1 stycznia 2016 r.;
- w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) każdego starostwa lub urzędu miasta rejestruje się zgłoszenia budowy wolno stojących domów jednorodzinnych (złożone od 28 czerwca 2015 r.). Możemy sprawdzić, kto zgłosił budowę i czy został wniesiony sprzeciw.
Polecany artykuł:
Czy pozwolenie na budowę na działce jest jeszcze ważne
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. Zgłoszenie wygasa natomiast w razie nierozpoczęcia robót przed upływem trzech lat od terminu określonego w tym zgłoszeniu. Jeśli pozwolenie albo milcząca zgoda na budowę wygasły, to traktuje się je tak samo, jakby nigdy nie istniały. Nie można ich zmienić, a budowa na ich podstawie będzie samowolą budowlaną.
Sprawdź też:
Czy można zmienić projekt i pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy
Rzadko się zdarza, żeby projekt budowlany opracowany na zlecenie poprzedniego właściciela działki w stu procentach odpowiadał nowemu. A trzeba wiedzieć, że na przykład przesunięcie bądź zwiększenie rozmiaru okien, przesunięcie ścian nośnych (gdy zmienia to kubaturę lub sposób użytkowania pomieszczeń), wykonanie dodatkowej kondygnacji albo nawet inne rozmieszczenie na działce takich obiektów jak śmietnik i stanowiska postojowe zostanie zakwalifikowane jako istotne odstępstwo od projektu. Wprowadzenie tego typu zmian w projekcie wymaga:
- gdy wydano już pozwolenie na budowę:
- wykonania tak zwanego projektu zamiennego (czyli wskazania na starym projekcie zakresu nowych rozwiązań) i uzyskania decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę. Warto sprawdzić, ile to będzie kosztować. Projekt zamienny najszybciej wykona autor projektu pierwotnego (indywidualnego lub adaptacji projektu gotowego). Trudno zlecić taką pracę innej osobie, bo albo nie dysponuje ona rysunkami projektu w formie edytowalnej, albo prawa autorskie do niego nie zostały przeniesione na inwestora. Pamiętać też należy, że opieczętowany projekt jest dokumentem urzędowym. Nie można więc nic na nim dorysowywać;
- kiedy zgłoszono budowę:
– złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia budowlanego. Nie można dołączyć do tego wniosku starego projektu (wcześniej dołączonego do zgłoszenia budowy) z dorysowanymi zmianami. Projektant musi wykonać nowy projekt, nawet jeśli przedstawia ten sam obiekt, ale na przykład nieznacznie przesunięty albo powiększony o garaż. Nie ma bowiem możliwości zmiany dokonanego zgłoszenia.
Sprawdź też:
Zmiany w projekcie budowlanym. Kiedy konieczna decyzja o zmianie pozwolenia na budowę?
Jeżeli natomiast chcemy wprowadzić w projekcie zmiany, które uznaje się za nieistotne, polegające na przykład na przesunięciu ścian działowych czy zmianie rozkładu pomieszczeń w budynku, to i tak musimy zwrócić się do projektanta o zamieszczenie w projekcie budowlanym odpowiednich informacji (rysunków i opisów).
Trzeba też pamiętać, że jeśli chcemy budować się na podstawie zgody uzyskanej przez poprzedniego właściciela działki, musimy jeszcze przed ewentualnym wprowadzeniem zmian w projekcie przenieść na siebie jego pozwolenie/zgłoszenie.
Jak przenieść pozwolenie na budowę i zgłoszenie budowy
Jest to szybka i łatwa procedura, a najważniejsze, że urząd w jej trakcie nie ocenia ponownie zgodności inwestycji z przepisami:
- nabywca działki składa wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia do organu, który wydał pozwolenie na budowę lub udzielił milczącej zgody (wzory odpowiednich wniosków można znaleźć na stronach internetowych urzędów). Nie musi go uzasadniać – wystarczy, że wskaże, jaka decyzja albo milcząca zgoda i z kogo na kogo ma zostać przeniesiona;
- do wniosku należy dołączyć zgodę poprzedniego właściciela działki (inwestora wskazanego w pozwoleniu bądź zgłaszającego) na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub milczącej zgody na rzecz nabywcy, oświadczenie wnioskodawcy, że przyjmuje wszystkie warunki pozwolenia na budowę albo milczącej zgody (często oświadczenie to jest częścią wzoru) oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Co ważne, nowy inwestor nie musi przenosić na siebie innych decyzji ani uzgodnień, na podstawie których uzyskano uprawnienie do realizacji inwestycji (na przykład decyzji o warunkach zabudowy).
Wzór wniosku o przeniesienie decyzji pozwolenia na budowę
..............................
(miejscowość i data)
......................................................
......................................................
(imię i nazwisko oraz adres wnioskodawcy)
....................................
....................................
(nazwa i adres organu)
WNIOSEK O PRZENIESIENIE DECYZJI POZWOLENIA NA BUDOWĘ
Na podstawie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane wnoszę o przeniesienie na moją rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę: nr ............... z dnia ................. dla obiektu: .............................................................................. (nazwa i rodzaj oraz adres zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu bądź robót budowlanych, obręb ewidencyjny oraz numer działki) wydanej dla: ................................. (imię i nazwisko).
Jednocześnie oświadczam, że przyjmuję wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.
Do wniosku o pozwolenie na przeniesienie decyzji dołączam:
1. zgodę strony, na rzecz której decyzja została wydana,
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
................................
(podpis wnioskodawcy)
Wzór wniosku o przeniesienie zgłoszenia budowy
............................
(miejscowość i data)
............................................................
............................................................
(imię i nazwisko oraz adres wnioskodawcy)
....................................
....................................
(nazwa i adres organu)
WNIOSEK O PRZENIESIENIE ZGŁOSZENIA BUDOWY LUB INNYCH ROBÓT BUDOWLANYCH
Na podstawie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane proszę o przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych dotyczącego ................................................................
(nazwa i rodzaj całego zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu bądź robót budowlanych) położonego w ............................. (adres oraz obręb ewidencyjny i numer działki).
Zgłoszenie zostało dokonane przez ............... (imię i nazwisko poprzedniego inwestora). Data dokonania zgłoszenia: ............... (data wpływu do organu administracji architektoniczno-budowlanej).
Oświadczam, iż przejmuję wszelkie prawa i obowiązki wynikające z przenoszonego zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych.
Do wniosku o przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych dołączam:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zgodę inwestora, który złożył zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych, na jego przeniesienie na rzecz innego podmiotu.
........................................
(imię i nazwisko wnioskodawcy)
Wzór zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę/zgłoszenia budowy
ZGODA NA PRZENIESIENIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ/ZGŁOSZENIA BUDOWY
Na podstawie art. 40 ust 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane jako adresat decyzji nr ............... z dnia ................. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwolenia na budowę/osoba, która w dniu ............... dokonała zgłoszenia budowy .................................. na działce nr ........... w ................. przy ul............, wyrażam zgodę na jej przeniesienie na rzecz .......................... zam. w ................... przy ul. ................
........................
(podpis)
Działka z pozwoleniem na budowę - czy możemy zamówić inny nowy projekt
Jeżeli nie chcemy realizować wizji poprzedniego właściciela działki albo wprowadzanie zmian w projekcie jest nieopłacalne, możemy starać się o nowe pozwolenie na budowę lub złożyć nowe zgłoszenie - na podstawie innego projektu.
W praktyce może nie być takie proste, bo część urzędów stoi na stanowisku, że jeżeli dla działki jest już wydane pozwolenie albo milcząca zgoda na budowę, to nie można wydać drugiej decyzji na rzecz innego inwestora (przyjąć drugiego zgłoszenia). Takie rozumowanie jest błędne, co potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych. Na przykład w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 10 sierpnia 2017 r. (II SA/Wr 329/17) podkreślono, że przed wydaniem pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza między innymi, czy projekt budowlany jest kompletny i zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (gdy nie ma planu) i wymaganiami ochrony środowiska, a projekt zagospodarowania działki - z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Jeśli w tym zakresie nie ma naruszeń, to organ jest zobowiązany do wydania pozwolenia na budowę lub udzielenia milczącej zgody dla zgłoszenia z projektem. Sąd wskazał wprost, że nie istnieje przepis, który zakazywałby wydania drugiego pozwolenia dla tej samej działki na rzecz innego podmiotu.
