Zmiany w projekcie budowlanym. Kiedy konieczna decyzja o zmianie pozwolenia na budowę?

Budujesz dom i chciałbyś wprowadzić istotne zmiany oraz rozwiązania, których nie było w projekcie budowlanym? Uważaj, bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, w razie kontroli nadzoru budowlanego narażasz się na wstrzymanie budowy i mandat. Sprawdź, które zmiany są istotne, a które nieistotne.

Obiekt budowlany powinien być wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę i zatwierdzonym projektem budowlanym. Zdarza się jednak, że dopiero w trakcie budowy przychodzą nam do głowy bardziej funkcjonalne rozwiązania, których pierwotnie nie było w projekcie. Trzeba wtedy wraz z projektantem rozważyć zakres i charakter zmian.

Czym się różnią odstępstwa istotne od projektu od nieistotnych?

Odstąpienia istotne. Są to takie zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu, które dotyczą:

• zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu;
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;
• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne;
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• wymagają uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Decyzję taką trzeba uzyskać przed wprowadzeniem zmian.

Odstąpienia nieistotne. Wszystkie pozostałe (niewymienione wyżej) zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę są dopuszczalne i nie wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

W przypadku odstępstw nieistotnych projektant jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące zmian. Wprowadzenie nieistotnych zmian w projekcie nie wiąże się zatem z koniecznością przerywania budowy i zatwierdzania ich w urzędzie.

Czytaj też: Projekt budowlany zamienny

Jakie są konsekwencje samowolnych odstępstw od projektu?

Jeśli wprowadzimy zmiany istotne bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, to narazimy się na następujące konsekwencje:

• w razie kontroli i wykrycia zmian nadzór budowlany wyda postanowienie o wstrzymaniu budowy. Na postanowienie to możemy wnieść zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego w terminie siedmiu dni od jego otrzymania. Postanowienie o wstrzymaniu robót traci moc po upływie dwóch miesięcy, jeżeli w tym czasie nie zostanie wydana decyzja określająca dalsze obowiązki inwestora;
• oprócz przerwania budowy inspektorzy nadzoru budowlanego mogą ukarać inwestora mandatem karnym w wysokości do 500 zł;
• w ciągu dwóch miesięcy od wstrzymania budowy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję, w której nakłada na inwestora, określając termin wykonania, obowiązek: sporządzenia i przedstawienia zamiennego projektu budowlanego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – przeprowadzenia określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Decyzja jest przesyłana do wiadomości organowi, który wydaje pozwolenia na budowę. Po jej otrzymaniu organ ten ma obowiązek uchylić poprzednie pozwolenie na budowę;
• po upływie wyznaczonego w decyzji terminu nadzór budowlany na wniosek inwestora sprawdza, czy nałożone obowiązki zostały wykonane, zatwierdza projekt budowlany i wydaje pozwolenie na wznowienie robót. W tej decyzji nakłada się na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie;
• w przypadku niewykonania w terminie nałożonych decyzją obowiązków nadzór budowlany wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
• Jeżeli kontrola odbyła się już po zakończeniu budowy, nadzór budowlany zobowiązuje inwestora jedynie do przedłożenia projektu zamiennego, który następnie na wniosek inwestora jest zatwierdzany. Oprócz tego inwestor musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie.