Czym jest projekt budowlany zamienny? Co powinien zrobić inwestor w przypadku odstępstw od zatwierdzonego projektu domu?
Projekt budowlany zamienny należy sporządzić gdy zaszło odstąpienie od warunków określonych w pozwoleniu na budowę. Taki obowiązek nakłada na inwestora organ budowlany. Dokument ten powinien uwzględniać zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych. W opracowaniu wymienione są też czynności lub roboty budowlane, które należy wykonać w celu doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z prawem.
Obowiązek wykonania projektu budowlanego zamiennego, w sytuacji stwierdzenia istnienia odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego wynika z art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.).
Wskazany wyżej przepis nie wyjaśnia, co powinien zawierać projekt zamienny. Z funkcji, jaką pełni projekt zamienny wynika, że powinien zawierać przedstawienie robót budowlanych, które należy wykonać, aby doprowadzić obiekt do zgodności z prawem. Ponadto projekt zamienny powinien odpowiadać projektowi budowlanemu - odpowiednio do zakresu zmian jakich dopuścił się inwestor, czyli jak daleko odstąpił od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.
Czytaj też: Zmiany w projekcie budowlanym
W projekcie zamiennym można wykorzystać wcześniejszą dokumentacji techniczną w takim zakresie, w jakim w dalszym ciągu jest ona aktualna. W sytuacji, gdy projekt architektoniczno - budowlany nie uległ zmianie, w projekcie budowlanym zamiennym można wykorzystywać ten dokument, ewentualnie po dokonaniu koniecznych poprawek czy uaktualnień.
Organ nadzoru budowlanego może zatwierdzić w postępowaniu naprawczym projekt budowlany zamienny tylko wtedy kiedy stwierdzi, że zrealizowany obiekt jest zgodny z parametrami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy.
Omawiany art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego daje organowi nadzoru budowlanego w sprawie dwa uprawnienia: pierwsze - do nałożenia obowiązku sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych i drugie - nałożenia wykonania określonych czynności lub robót budowlanych. Z powyższego wynika, że nałożenie pierwszego obowiązku jest obowiązkowe, a drugiego już tylko fakultatywne i uzależnione od zaistniałych potrzeb w konkretnej sprawy, czyli "w razie potrzeby".
Projekt budowlany zamienny musi być opracowaniem dotyczącym całości inwestycji, a nie tylko zmian stanowiących istotne odstępstwa.
Decyzja wydawana na podstawie przepisu art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane może być wydana w danej sprawie tylko raz, zatem nie ma możliwości ponownego zobowiązywania inwestora do przedłożenia projektu budowlanego zamiennego uwzględniającego kolejne, wcześniej nie ustalone, istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego. W konsekwencji decyzja w tej kwestii musi zawierać wszystkie istotne odstępstwa od projektu budowlanego, a z uzasadnienia decyzji powinno wynikać, w jaki sposób organ nadzoru budowlanego ustalił zakres wprowadzonych przez inwestora zmian w kształcie inwestycji oraz dlaczego jedne zmiany uznał za istotne, a innym odmówił takiego charakteru.
Sam fakt złożenia projektu zamiennego w terminie nie może automatycznie legalizować wykonanych z odstępstwami od pozwolenia na budowę robót budowlanych. Obowiązkiem projektanta jest opracowanie projektu zamiennego zgodnie z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, a także w sposób zapewniający doprowadzenie wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem.
Sam fakt przedłożenia żądanego projektu zamiennego nie obliguje organu nadzoru budowlanego do automatycznego zatwierdzenia projektu. Zgodnie bowiem z art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane w odniesieniu do projektu budowlanego zamiennego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące projektu budowlanego "pierwotnego". Oznacza to, że stosownie do art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, który stosuje się do projektu zamiennego przed wydaniem decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego właściwy organ sprawdza zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także z wymaganiami ochrony środowiska, zgodność zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń; wykonanie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem. Dopiero w razie spełnienia wskazanych wyżej wymagań określonych oraz dochowania wymogów formalnych wniosku organ nadzoru budowlanego nie może odmówić wydania decyzji zatwierdzającej projekt zamienny.
Przy sporządzaniu zamiennego projektu budowlanego, który powinien uwzględniać zmiany wynikające z wykonanych już robót budowlanych, nie ma przeszkód, by możliwe było wykorzystanie wcześniejszej dokumentacji technicznej w zakresie, w jakim w dalszym ciągu jest ona aktualna i jakim nie naruszy to uprawnień jej autorów.
Organ nadzoru budowlanego dostrzegając uchybienia w przedłożonym projekcie zamiennym, powinien zastosować również art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, zgodnie z którym w razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
W sytuacji braku planu miejscowego dla terenu na którym realizowane jest przedsięwzięcie, inwestor do zamiennego projektu budowlanego powinien dołączyć odpowiednio aktualną decyzję o warunkach zabudowy. Wydanie bowiem decyzji zatwierdzającej zamienny projekt budowlany dla inwestycji znajdującej się na terenie na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania, w sytuacji, gdy inwestor nie przedłożył ważnej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla tej inwestycji powodowałoby naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.
Termin określony w omawianym art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego ma charakter procesowy, co oznacza, że jeżeli zajdzie taka potrzeba, na wniosek strony termin ten może być przedłużony, aby umożliwić inwestorowi wykonanie nałożonych obowiązków, bądź przywrócony (wynika to z art. 58 Kodeksu postępowania administracyjnego).
Niewykonanie w terminie obowiązku nałożonego organ nadzoru budowlanego, zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego powoduje obowiązek wydania decyzji nakazującej zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego (art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego).
23.02.2017
