Obowiązkowe przeglądy domu 2026. Terminy, lista kontroli i kary nawet do 5000 zł

Przepisy Prawa budowlanego zobowiązują właścicieli budynków, w tym domów jednorodzinnych i letniskowych, do utrzymywania ich w dobrym stanie technicznym i estetycznym oraz zapewnienia ich bezpiecznego użytkowania w razie wystąpienia takich zdarzeń jak wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady itp. Wypełnienie tych obowiązków zapewnić mają obowiązkowe systematycznie przeprowadzane kontrole.

W Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych zaleca się, żeby kontrole te odbywały się w porze wiosennej, a na pewno warto z nimi zdążyć przed jesiennymi i zimowymi deszczami, wiatrami czy opadami śniegu.

Przegląd domu co roku – co trzeba sprawdzić obowiązkowo?

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego co najmniej raz w roku należy sprawdzić stan techniczny:

• instalacji gazowych
• przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowisk, czyli np. zbiorników na nieczystości albo przydomowych oczyszczalni ścieków

Instalacje gazowe i przewody kominowe powinny być sprawdzane równocześnie. Kontrola obejmuje przede wszystkim ich drożność i szczelność. W przypadku stwierdzenia zagrożenia bezpieczeństwa instalacja gazowa powinna zostać wyłączona z użytkowania.

Kontroli nie trzeba przeprowadzać równo co 12 miesięcy. Jeśli w danym roku kontrola zostanie przeprowadzona przykładowo w kwietniu, w kolejnym może się odbyć nawet w grudniu.

W nowo oddanych do użytku domach pierwszą kontrolę roczną przeprowadza się dopiero w roku następnym (przykładowo pierwsza kontrola domu, którego budowę zakończono w 2026 r., powinna mieć miejsce w dowolnym miesiącu 2027 r.).

Przegląd domu co 5 lat – zakres kontroli krok po kroku

Przepis art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego nakazuje przeprowadzenie co najmniej raz na pięć lat sprawdzenia:

• stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrola obejmuje między innymi stan ścian zewnętrznych i ich elementów (attyki, filary, gzymsy), balustrad, odwodnienia budynku, rynien i obróbek blacharskich, pokrycia dachowego, urządzeń zamocowanych do ścian lub dachu
• instalacji c.o. i c.w.u.
• elementów instalacji kanalizacyjnej
• instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia, można przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmie zakres kontroli rocznej i pięcioletniej.

Przepisy przewidują jeszcze kontrole doraźne – przeprowadzane w razie uszkodzenia budynku w wyniku na przykład wichury, uszkodzenia konstrukcji czy uderzenia pioruna.

Kto może wykonać przegląd domu? Wymagane uprawnienia

Trzeba je zlecić fachowcom. Kontrole stanu technicznego budynku oraz instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska mogą bowiem przeprowadzać jedynie osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (konstrukcyjno-budowlanej, architektonicznej, instalacyjnej). Można je znaleźć w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane (e-CRUB).

Instalacje elektryczne, piorunochronne i gazowe mogą z kolei sprawdzać osoby z kwalifikacjami wymaganymi przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Stan techniczny przewodów kominowych powinny przeprowadzać osoby z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim. Jeżeli jednak ciąg w przewodach kominowych jest wymuszony mechanicznie, wymagane jest, aby kontroler miał uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności.

Protokół kontroli budynku – co musi zawierać?

Z każdej kontroli okresowej sporządza się protokół. Powinien on zawierać między innymi:

• wskazanie stwierdzonych nieprawidłowości
• zalecenia co do koniecznych napraw, terminu ich wykonania i kolejności
• zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach poprzednich kontroli

Do protokołu dołącza się kopię zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego oraz kopię decyzji o nadaniu odpowiednich uprawnień bądź kwalifikacji. Kopii nie trzeba załączać, jeśli osoba kontrolująca jest wpisana do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane (systemu e-CRUB dostępnego na stronie gunb.gov.pl).

Jeżeli podczas kontroli zostaną stwierdzone poważne uszkodzenia mogące spowodować zagrożenie dla ludzi, mienia lub środowiska, kontroler wysyła kopię protokołu do nadzoru budowlanego. Nadzór z kolei sprawdzi, czy właściciel niezwłocznie (w czasie lub bezpośrednio po kontroli) dokonał koniecznych napraw.

Protokoły corocznej kontroli przewodów kominowych są już sporządzane w formie dokumentu elektronicznego w systemie obsługującym centralną ewidencję emisyjności budynków (CEEB). W systemie tym można zamówić też przegląd kominiarski.

Jak długo przechowywać dokumenty z przeglądów domu?

Protokoły pokontrolne należy przechowywać przez okres istnienia budynku. Dotyczy to również protokołów kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji, ewentualnych ekspertyz stanu technicznego budynku, dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej oraz świadectw charakterystyki energetycznej.

Uwaga! Właściciel domu jest obowiązany udostępniać powyższe dokumenty przedstawicielom nadzoru budowlanego oraz innych organów upoważnionych do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie.

Kary za brak przeglądów domu – ile możesz zapłacić?

Jeśli nadzór budowlany stwierdzi, że kontrole domu nie są prowadzane właściwie, może nałożyć na jego właściciela karę grzywny do 500 zł. Wyższa kara (do 5000 zł, a nawet areszt lub ograniczenie wolności) grozi za niedopełnienie obowiązku usunięcia usterek wskazanych w protokole pokontrolnym.

Jak często trzeba robić przegląd kotła i systemu ogrzewania?

Zgodnie z art. 23 Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków właściciel domu musi poddawać okresowej kontroli system ogrzewania i klimatyzacji. Kontrola systemu ogrzewania polega między innymi na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji, efektywności energetycznej źródeł ciepła oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych. Powinna być przeprowadzana co najmniej raz na:

• pięć lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW
• dwa lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW
• cztery lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW
• trzy lata – dla źródeł ciepła niewymienionych wcześniej, dostępnych części systemu ogrzewania lub połączonego systemu ogrzewania i wentylacji, o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż 70 kW

Nie trzeba dokonywać ponownej kontroli w zakresie doboru wielkości źródła ciepła, jeśli nie dokonano zmian w systemie ogrzewania ani w charakterystyce energetycznej budynku.

Co najmniej raz na pięć lat należy też dokonać oceny efektywności energetycznej systemu klimatyzacji o nominalnej mocy chłodniczej większej niż 12 kW oraz połączonego systemu klimatyzacji i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy chłodniczej większej niż 70 kW.

Jeśli budynek został wyposażony w system automatyki i sterowania ogrzewaniem oraz klimatyzacją, nie ma obowiązku przeprowadzania ich kontroli. Chodzi tu o system, który stale monitoruje sprawność systemu ogrzewania, wentylacji lub klimatyzacji oraz informuje o jej spadku i potrzebie konserwacji, naprawy lub wymiany tych systemów, albo zapewnia optymalne wytwarzanie, dystrybucję, magazynowanie i wykorzystywanie energii.

Powyższe kontrole może przeprowadzać osoba uprawniona i wpisana do wykazu będącego częścią centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków (dostępny na stronie rejestrcheb.mrit.gov.pl).

Czyszczenie komina – ile razy w roku i od czego to zależy?

Przepisy § 34 Rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków nakazują usuwanie zanieczyszczeń z przewodów dymowych i spalinowych co najmniej raz na:

• kwartał, jeśli budynek ogrzewany jest paliwem stałym (węglem, drewnem czy koksem)
• pół roku, gdy ogrzewany jest paliwem płynnym lub gazowym

Przewody wentylacyjne należy czyścić nie rzadziej niż raz w roku. W domu jednorodzinnym wykonywanie tych czynności nie wymaga żadnych uprawnień.

Podstawa prawna:

• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74, poz. 836 z późn. zm.)
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (t.j. DzU z 2023 r., poz. 822)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 683 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. DzU z 2021 r., poz. 497 z późn. zm.)

Przeczytaj także:

• Czym zastąpić grzejnik żeliwny? Jakie grzejniki zamiast żeliwnych?
• Jak sprawdzić czy kaloryfer jest zapowietrzony? Co się dzieje, gdy grzejnik jest zapowietrzony?
• Regulacja zawiasów drzwi balkonowych na zimę. Jak wyregulować drzwi balkonowe na zawiasach?
• Domowe instalacje pod kontrolą, czyli co sprawdzić w domu przed zimą?