Decyzja o warunkach zabudowy - odpowiedzi na 10 najczęstszych pytań

Decyzja o warunkach zabudowy jest potrzebna, gdy chcesz wybudować dom na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a takich jest bardzo dużo. Jeśli plan w gminie istnieje, ten etap możesz spokojnie pominąć. Sprawdź, kiedy bez problemu otrzymasz warunki zabudowy, a kiedy mogą pojawić się przeszkody.

Spis treści

1. 1. Co do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
2. GALERIA: projekty domów tanich w budowie 
3. 2. Kiedy decyzja o warunkach zabudowy może być wydana?
4. 3. Kiedy możemy nie otrzymać decyzji o warunkach zabudowy?
5. 4. Kto może się ubiegać o warunki zabudowy?
6. 5. Jakie są przeszkody w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy?
7. 6. Kto jest informowany o decyzji o warunkach zabudowy?
8. 7. Jak długo są ważne warunki zabudowy?
9. 8. Ile się czeka na decyzję o warunkach zabudowy?
10. 9. Jakie informacje zawiera decyzja o warunkach zabudowy?
11. 10. Kiedy jeszcze wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy?
12. SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

1. Co do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się w urzędzie gminy (formularz dostępny w urzędzie). Z wnioskiem występujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wniosek można też złożyć online w serwisie e-budownictwo.gunb.gov.pl. 

We wniosku musimy określić:

• granice działki;
• planowany sposób zagospodarowania działki z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu;
• parametry techniczne inwestycji;
• zapotrzebowanie na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków.

Warunki zabudowy zostaną wydane każdemu wnioskodawcy, lecz tylko właściciel lub użytkownik wieczysty terenu, którego dotyczy wniosek, uzyska je bezpłatnie. Inne osoby muszą zapłacić 598 zł.

GALERIA: projekty domów tanich w budowie 

Zobacz galerię 13 zdjęć

Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl

Projekt M245 Trafna decyzja (etap II), arch. Ewa Dziewiątkowska. Niewielki, kompaktowy dom, zaprojektowany na planie prostokąta. Stan surowy zamknięty wynosi 144 000 zł. Zobacz ten projekt domu

2. Kiedy decyzja o warunkach zabudowy może być wydana?

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana, gdy działka:

• ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub ewentualnie pośrednio przez drogę prywatną (również na zasadach służebności drogowej);
• jest uzbrojona (woda, prąd) lub uzbrojenie jest już zaprojektowane. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
• nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (czyli użytki rolne klas IV-VI) albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu „starych” miejscowych planów, które utraciły moc z dniem 11 lipca 2003 r.;
• teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę.

Jest jeszcze warunek dotyczący tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na tej podstawie było można ustalić parametry nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Planujesz budowę domu? Zobacz: projekty małych i tanich domów

3. Kiedy możemy nie otrzymać decyzji o warunkach zabudowy?

Jeżeli któryś z wyżej podanych warunków nie jest spełniony, urzędnicy muszą odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego warto to sprawdzić w urzędzie gminy jeszcze przed zakupem działki.

Przeczytaj też:

Co oznaczają symbole w planie miejscowym i ewidencji gruntów >>>

Czasem inwestorowi wydaje się, że działka nie ma np. dostępu do drogi publicznej, jednak wkrótce będzie go miała i to powinno być dla urzędników wystarczające.

4. Kto może się ubiegać o warunki zabudowy?

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może się ubiegać osoba, która dopiero planuje zakup działki, nie musi to być jej właściciel. Ponadto w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Warto też wiedzieć, że decyzję o warunkach zabudowy można przenieść na inną osobę. Organ, który wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy, jest obowiązany – za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana – do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki w niej zawarte. Opłata skarbowa za przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby wynosi 56 zł. Jeśli jednak dotyczy ona budownictwa mieszkaniowego, to – zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy o opłacie skarbowej – przeniesienie będzie bezpłatne. 

5. Jakie są przeszkody w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy?

Jeżeli działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską – potrzebna jest opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli w granicach parku narodowego – opinia dyrektora parku, natomiast gdy przylega do drogi publicznej – opinia właściwego zarządcy drogi.

Przeczytaj też:

Budowa domu na obszarze chronionym >>>

6. Kto jest informowany o decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy otrzymują inwestor i sąsiedzi. Każda ze stron w ciągu 14 dni może się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, nie podając szczegółowego uzasadnienia.

Na decyzję o warunkach zabudowy kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Nawet jeśli odwołanie zostanie uznane za bezzasadne, przedłuży znacznie całą procedurę.

Jeżeli żadna ze stron nie złoży odwołania w terminie, decyzja o warunkach zabudowy staje się prawomocna.

7. Jak długo są ważne warunki zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji. W tym ostatnim wypadku decyzja nie wygaśnie, gdy inwestor uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę. Jeżeli jednak do wygaszenia decyzji o warunkach zabudowy dojdzie w toku postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, to zamierzenie inwestycyjne opisane we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę będzie oceniane na podstawie ustaleń obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie mieć zatem znaczenia to, że w momencie składania wniosku inwestor legitymował się ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.

8. Ile się czeka na decyzję o warunkach zabudowy?

Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 90 dni, a jeśli wniosek dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza obszar działki i który ma być budowany, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora – do 21 dni. W praktyce termin może być dłuższy, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy może również zostać wstrzymane na maksymalnie 9 miesięcy, kiedy gmina ma wkrótce uchwalić albo zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli jednak w ciągu 2 miesięcy od zawieszenia postępowania gmina nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, urząd musi podjąć zawieszone postępowanie i rozpoznać wniosek o wydanie warunków zabudowy. A jeśli w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony lub zmieniony plan, to postępowanie zostanie wznowione po upływie zawieszenia.

9. Jakie informacje zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

Dokument określa:

• czy planowana inwestycja (budowa domu lub zmiana przeznaczenia budynku) jest dopuszczalna;
• jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego, czyli jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;
• sposób zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;
• czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciwpożarowych lub sanitarnych.

10. Kiedy jeszcze wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna również w wypadku przebudowy domu zmieniającej jego formę architektoniczną oraz  zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. adaptacji budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe).

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
• Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
• Pozwolenie na rozbiórkę
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
• Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
• Przeniesienie pozwolenia na budowę
• Pozwolenie na wycinkę drzew