Czym jest zabudowa zagrodowa i jakie warunki powinna spełniać
Pojęcie zabudowy zagrodowej nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa, dlatego też w praktyce jego interpretacja wywołuje wiele wątpliwości. Wyjaśniamy, co to jest zabudowa zagrodowa i jakie warunki powinna spełniać.
Przepisy prawa budowlanego nie definiują pojęcia zabudowy zagrodowej. Tymczasem kwestia tego, czy mamy do czynienia z zabudową zagrodową ma istotny wpływ na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, czy też uprawnienia budowlane. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.; dalej: upzp) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku - w decyzji o warunkach zabudowy (w tzw. wuzetkach). Może się zatem zdarzyć, że organ budowlany odmówi nam wydania wuzetki argumentując to istnieniem zabudowy zagrodowej na sąsiedniej nieruchomości.
Zabudowa zagrodowa: problematyczna definicja
Z innej strony, stosownie do art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.; dalej: upb), budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej nie wymaga pozwolenia na budowę. Z kolei zgodnie z art. 61 ust. 4 upzg do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie stosuje się warunku wydania decyzji o warunkach zabudowy, określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp (co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu). Regulacja ta wprowadza zatem dla zabudowy zagrodowej wyjątek od zasady dobrego sąsiedztwa.
GALERIA: zobacz projekty budynków gospodarczych dla rolnictwa - stajnie, stodoły, chlewnie
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl
Projekt S09a Stajnia dla 2 koni, z częścią mieszkalną, arch. Ewa Dziewiątkowska. Obiekt przeznaczony do sezonowego utrzymania dwóch koni. Na poddaszu zaplanowano pokoje gościnne. Zobacz ten projekt
W związku z brakiem legalnej definicji, pojęcie zabudowy zagrodowej bywa różnie interpretowane. Po pierwsze wskazuje się na otwartą definicję zawartą w § 3 pkt 3 rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.; dalej rwt) z zastrzeżeniem, że nie jest to definicja legalna. Według tego przepisu przez pojęcie zabudowy zagrodowej należy rozumieć w szczególności:
- budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
- Po drugie, pojęcie zabudowy zagrodowej łączy się często z pojęciem siedliska.
- I po trzecie pojęcie zabudowy zagrodowej interpretuje się stosownie do jego potocznego znaczenia.
Ważne! Aby uniknąć problemów z ustaleniem konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, należy wybrać jedną z trzech definicji zabudowy zagrodowej i konsekwentnie ją stosować.
Zabudowa zagrodowa: definicja z rozporządzenia
Definicja zabudowy zagrodowej zawarta w rwt nie ma charakteru wiążącego. W wyroku z dn. 17 listopada 2010 r. (sygn. II OSK 1100/09; Legalis) Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA) uznał, że normodawca definiując w rwt pojęcie zabudowy zagrodowej posłużył się określeniem "w szczególności", a to oznacza, że wyliczenie budynków przy definiowaniu tego pojęcia ma charakter przykładowy. Skoro tak, to i inwestycja polegająca na budowie zbiornika na gnojowicę i płyty gnojnej mieści się w pojęciu "zabudowa zagrodowa". Za przyjęciem takiego rozumowania przemawia charakter tej inwestycji, gdyż są to obiekty budowlane związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego przez inwestora.
Przy używaniu tej otwartej definicji należy być jednak ostrożnym, gdyż może to prowadzić do daleko idącej dowolności w stosowaniu wyjątku od zasady dobrego sąsiedztwa. Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej: WSA) z siedzibą w Lublinie w wyroku z dn. 17 listopada 2011 r. (sygn. II SA/Lu 519/11; Legalis) stwierdził, że przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych oraz w gospodarstwach leśnych. Natomiast WSA w Olsztynie w wyroku z dn. 12 grudnia 2017 r. (sygn. II SA/Ol 841/17; Legalis) uznał, że zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Z kolei w wyroku WSA w Białymstoku z dn. 10 lipca 2018 r. (sygn. II SA/Bk 268/18; Legalis) czytamy, że przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych oraz leśnych.
Zabudowa zagrodowa a siedlisko
Na związek pojęcia zabudowy zagrodowej z pojęciem siedliska wskazał m.in. WSA w Gdańsku, który w wyroku z dn. 27 stycznia 2010 r. (sygn. II SA/Gd 455/09; Legalis) orzekł, że działka siedliskowa to taka działka, na której rolnik mieszka i pracuje, a zabudowa zagrodowa to zespół zabudowań na tej działce składający się z domu mieszkalnego i budynków gospodarczych (stodoły, obory, spichlerze). Zabudowa ta może być zwarta lub wolnostojąca, jednak musi znajdować się w tzw. jednym obejściu, ogrodzeniu, na zwartym obszarze.
Wprawdzie pojęcia zagrody i siedliska są kojarzone jako bliskoznaczne, ale ich utożsamianie rodzi zastrzeżenia z punktu widzenia racjonalności prawodawcy, który zdecydował się na użycie w tekście prawa dwóch różnych terminów.
Z kolei w wyroku z dn. 8 listopada 2017 r. (sygn. II OSK 2860/16; Legalis) NSA wyjaśnił, że zabudowa zagrodowa to zespół budynków i budowli zlokalizowanych w obrębie "działki siedliskowej". Inaczej rzecz ujmując, chodzi o zabudowę tworzącą zagrodę, a więc o budynki i budowle skoncentrowane wokół wspólnego obejścia. Zabudowa w postaci zagrody prowadzi do powstania siedliska. W rezultacie art. 61 ust. 4 upzp nie dotyczy możliwości posadowienia obiektu budowlanego w jakiejkolwiek części gruntów należących do gospodarstwa rolnego, lecz dotyczy zagospodarowania siedliska jako zaplecza mieszkaniowego i gospodarczego dla gospodarstwa rolnego. Nie można jednak pomijać, że współczesny charakter gospodarki rolnej powoduje utratę aktualności powyższego, tradycyjnego rozumienia pojęcia zagrody. Obiekty wielkogabarytowe jak np. silosy, czy budynki inwentarskie o dużej obsadzie, znajdują się często w znacznym oddaleniu od budynku mieszkalnego i funkcjonującej przy nim zagrody w tradycyjnym znaczeniu. Produkcyjny charakter gospodarstwa rolnego oraz konieczność zapewnienia bezpiecznych warunków mieszkaniowych w ramach zagrody wymuszają, aby niektóre budowle, zwłaszcza te uciążliwe dla otoczenia, pozostawały we właściwej odległości od zabudowań domowych i przydomowych. Nie istnieją aktualnie powody, aby pojęcie zagrody rozumianej jako zaplecze mieszkaniowe, maszynowe i infrastrukturalne dla gospodarstwa rolnego ograniczać do pojęcia podwórza lub obejścia, na którym przede wszystkim znajduje się budynek mieszkalny. Poszczególne budynki, budowle i urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody. Istotne jest jednak to, aby były one funkcjonalnie i organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym, którego elementem jest zagroda (siedlisko).
Na związek pojęcia zabudowy zagrodowej z siedliskiem wskazał też WSA w Poznaniu z dnia 29 listopada 2017 (sygn. IV SA/Po 822/17; Legalis). Zabudowa zagrodowa to zespół budynków i budowli zlokalizowanych w obrębie działki siedliskowej. Chodzi o zabudowę tworzącą zagrodę, a więc o budynki i budowle skoncentrowane wokół wspólnego obejścia. Zabudowa w postaci zagrody prowadzi do powstania siedliska.
Zabudowa zagrodowa w rozumieniu powszechnym
Pojęcie zabudowy zagrodowej jest także interpretowane według powszechnego rozumienia tego słowa. Dla przykładu w wyroku z dnia 23 sierpnia 2007 (sygn. II OSK 1118/06; Legalis) NSA wskazał, że w języku potocznym pojęcie "zabudowa zagrodowa" oznacza ogół zabudowań z domem mieszkalnym (wiejskim), znajdujących się na podwórzu należącym do jednego rolnika.
Przeczytaj też:
Kupujemy działkę na wsi. Czy warto kupić działkę rolną? >>>
Z uwagi na brak legalnej definicji pojęcia zabudowy zagrodowej, za najwłaściwsze należy uznać jego słownikowe rozumienie. Pozwala to na osiągnięcie wspólnego mianownika treści tego pojęcia w społeczeństwie, dla którego reprezentatywna jest definicja pojęcia zawarta w słowniku języka polskiego. W wyroku z dnia 21 października 2009 r. (sygn. II SA/Wr 215/09; Legalis) WSA we Wrocławiu stwierdził, że wobec braku legalnych decyzji pojęć "zabudowa zagrodowa" i "działka siedliskowa" lub "siedlisko" należy skorzystać z wyjaśnień językoznawców, według których:
- siedlisko to miejsce czy teren zamieszkania, osiedlenia się, domu,
- zabudowa zagrodowa to dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarskimi, obejście.
Natomiast NSA w wyroku z dnia 4 grudnia 2008 r. (sygn. II OSK 1536/07; Legalis) wskazał, że pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować zgodnie ze znaczeniem słownikowym jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza.
Zabudowa zagrodowa obejmuje także grunty leśne, a także znajdujące się na terenach rolnych budynki wraz z całym inwentarzem obejmującym wszelkie urządzenia. Należy także podkreślić, że do terenów zabudowy zagrodowej stosuje się przepisy dotyczące gospodarstw rolnych, ponieważ działka zagrodowa jest zazwyczaj przeznaczona do produkcji rolnej, a dokładnie produkcji zwierzęcej oraz roślinnej.
Reasumując powyższe rozważania dotyczące pojęcia zabudowy zagrodowej należy przyjąć, że zabudowa zagrodowa to zabudowa skoncentrowana wokół jednego miejsca – podwórza lub zagrody. Powinna ona pełnić dwie podstawowe funkcje, a mianowicie:
- stanowić miejsce zamieszkania rolnika i miejsce jego pracy,
- obok budynków mieszkalnych powinny tworzyć ją budynki gospodarcze, inwentarskie i inne obiekty potrzebne do prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Zabudowa zagrodowa a rolnik indywidualny
Jednym z kluczowych elementów pojęcia zabudowy zagrodowej jest jej związek rodzinnym gospodarstwem rolnym i osobą rolnika indywidualnego. Pojęcia rodzinnego gospodarstwa rolnego zdefiniowane zostało w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.; dalej: ukur). Zgodnie z tym przepisem za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 hektarów.
W tej samej ustawie zawarto także definicję rolnika indywidualnego. Zgodnie z art. 6 ust 1 ukur za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Do powyższego okresu zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości (art. 6 ust 1a ukur).
Stosownie do art. 6 ust 2 pkt 1 ukur, aby uznać, że dana osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, osoba taka musi:
- pracować w danym gospodarstwie i
- być odpowiedzialna za podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia w nim działalności rolniczej.
Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 2 pkt 2 ukur dana osoba fizyczna posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
- wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
- tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
- wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
- wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.
Należy też wyjaśnić, jak rozumieć staż pracy, o którym mowa w art. 6 ust. 2 pkt 2 ukur. Otóż za staż pracy w przypadku rolników indywidualnych uznaje się okres, w którym dana osoba fizyczna:
- podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
- prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
- była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
- wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
- odbyła staż obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej (chodzi tu o staż trwający przez okres nieprzekraczający 6 miesięcy odbyty u pracodawcy, w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub u pełnoletniej osoby fizycznej, zamieszkującej i prowadzącej w Polsce, osobiście i na własny rachunek, działalność w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej, pszczelarskiej i rybnej, w pozostającym w jej posiadaniu gospodarstwie rolnym obejmującym obszar użytków rolnych o pow. przekraczającej 2 ha przeliczeniowe lub prowadzącej dział specjalny produkcji rolnej).
Przeczytaj też:
Własna pasieka w ogrodzie i na działce: jak ją założyć >>>
W przypadku zabudowy zagrodowej bardzo istotny jest również rodzaj tej zabudowy. W skład zabudowy zagrodowej muszą wchodzić budynki mieszkalne i gospodarcze oraz inwentarskie. Zabudowę zagrodową mogą tworzyć również takie obiekty budowlane jak naziemne silosy, suszarnie, płyty do składowania obornika.
Przeczytaj też:
Odrolnienie działki. Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną >>>
Jak już wspomniano pojęcie zabudowy zagrodowej ściśle wiąże się z pojęciem rolnika indywidualnego. Przyjmuje się bowiem, że zabudowa zagrodowa może wchodzić w grę tylko wtedy, gdy gospodarstwo jest prowadzone osobiście przez rolnika indywidualnego. Wynika to z faktu, iż zabudowę zagrodową stawia się wyłącznie na terenie wydzielonych z działek rolnych działek siedliskowych, na których prawo do budowania wszelkiego typu nieruchomości mają tylko i wyłącznie osoby posiadające status rolnika indywidualnego.
Warto zatem przyjrzeć się bliżej kwestii zabudowy działek siedliskowych i rolnych.
Lokalizacja zabudowy zagrodowej
Pewne wątpliwości budzi kwestia właściwej lokalizacji zabudowy zagrodowej. Stosownie do art. 61 ust 4 upzp, zabudowa zagrodowa musi być związana z gospodarstwem rolnym. Ustawodawca nie określa jednak, jakie konkretnie miejsce w tym gospodarstwie powinna zajmować zabudowa zagrodowa. Z kolei, zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, zabudowa zagrodowa jest związana z działką siedliskową.
Należy podkreślić, że w orzecznictwie sądowym pojęcia „zabudowa zagrodowa”, „działka siedliskowa” oraz „siedlisko” traktowane są jako pojęcia zamienne. Dlatego też w sensie prawnym należy uznać, że pojęcia te w pełni ze sobą korelują.
Podobnie jak w przypadku zabudowy zagrodowej, przepisy prawne nie definiują pojęcia zabudowy siedliskowej. W tym zakresie należy zatem odnieść się do orzecznictwa sądowego. Przykładowo w uchwale z dnia 15 grudnia 1969 roku (sygn. III CZP 12/69; Legalis) Sąd Najwyższy (dalej: SN) stwierdził, że za działkę siedliskową uważa się działkę znajdującą się pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Na gruncie tego wyroku powszechnie przyjmuje się, że działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko), zabezpieczający działalność rolniczą. Podobny wniosek można wyciągnąć z art. 2 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1161 ze zm.; dalej: uogrl). Przepis ten nie definiuje wprawdzie wprost pojęcia działki siedliskowej, wskazuje jednak pojęcie to oznacza typ gruntu rolnego znajdującego się „pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu”.
Istotne znaczenie ma fakt, iż działka siedliskowa może być wydzielona z jednej lub kilku działek ewidencyjnych wchodzących w skład danego gospodarstwa rolnego.
Ważne! Nie można utożsamiać granic obszaru zajętego pod działkę siedliskową z granicami działki wyodrębnionej ewidencyjnie.
Wojewódzki Sąd Apelacyjny (dalej: WSA) w Lublinie w wyroku z dnia 30 stycznia 2009 r. (sygn. II SA/Lu 777/08; dalej: Legalis) wskazał, że fakt istnienia na jednej części działki wyodrębnionej ewidencyjnie zabudowy zagrodowej nie przesądza z góry o pozwoleniu na budowę innych budynków gospodarskich, inwentarskich i mieszkalnych w innej części tej samej działki ewidencyjnej.
Z kolei w wyroku z 14 listopada 2012 r. (sygn. II SA/Sz 866/12; Legalis) WSA w Szczecinie stwierdził, że każde gospodarstwo rolne powinno mieć maksymalnie jedną działkę siedliskową. Wówczas jego właściciel może korzystać z przywileju opisanego w art. 61 ust. 4 upzp. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie musi być spełniony warunek dotyczący decyzji o warunkach zabudowy określony w art. 61 ust. 1 upzp. Tym samym nie ma konieczności, by co mniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Lokalizacja zabudowy zagrodowej w obrębie podwórza
Istotną kwestią jest też lokalizacją zabudowy zagrodowej w obrębie jednego podwórza. Ze względu na współczesny charakter gospodarki rolnej pojęcia podwórza powinno być interpretowane dość szeroko. Niektóre bowiem budowle, z uwagi na swą uciążliwość dla otoczenia, nie mogą jednak powstać zbyt blisko zabudowań mieszkalnych. Chodzi tu zwłaszcza o duże budynki inwentarskie.
W tym zakresie wypowiadał się m.in. WSA w Lublinie. W wyroku z dnia 28 września 2010 r. (sygn. II SA/Lu, 340/10; Legalis) są ten wskazał, że budynki tworzące zabudowę zagrodową nie muszą znajdować się w niewielkiej od siebie odległości. WSA uznał także, że wielkość podwórza może być bardzo różna, a budynki w ramach zabudowy zagrodowej nie muszą być zawsze sytuowane wobec wąsko rozumianego podwórza. Dlatego też choć w przywołanym już wyroku z 30 stycznia 2009 r. WSA w Lublinie wyjaśnił, że fakt istnienia zabudowy w innych częściach działki nie przesądza o uzyskaniu zgody na budowę siedliska w innej jej części, dodatkowe budynki pełniące odrębne funkcje gospodarskie lub warsztatowe mogą być zlokalizowane na zupełnie innym terenie w obrębie gruntów znajdujących się w tym samym gospodarstwie rolnym. Niedopuszczalne jest jednak tworzenie osobnego siedliska powielającego funkcje już istniejących budynków zabudowy zagrodowej.
Zabudowa zagrodowa a budowa domu
Przepisy nie wskazują, ile budynków powinno znajdować się w zabudowie zagrodowej. Pojawia się zatem pytanie, czy, aby można było mówić o zabudowie zagrodowej, wystarczy, że na danej działce znajdował się będzie jeden bądź dwa budynki, czy też musi to być kompleks obiektów spełniających wszelkie funkcje związane z rolniczym charakterem obiektu? I kolejna kwestia - czy w sytuacji, gdy w gospodarstwie wytwarzane są płody rolne np. w postaci zboża, to czy konieczna będzie budowa silosu, aby móc uznać to gospodarstwo za zabudowę zagrodową? Odpowiedzi na powyższe pytania po raz kolejny należy poszukiwać w orzecznictwie sądowym.
Przeważa tu stanowisko, że charakter zabudowy zagrodowej określa przede wszystkim istnienie budynku mieszkalnego. A zatem istotne jest, aby budynek mieszkalny powstał w pierwszej fazie realizacji budowy, natomiast budynki gospodarcze i inwentarskie mogą zostać wybudowane w kolejnych etapach. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 25 stycznia 2011 r. (sygn. II SA/Lu 811/10; Legalis) stwierdził, że w przypadku gdy na działce rolnej znajduje się wyłącznie budynek mieszkalny, lecz na danym terenie znajduje się gospodarstwo prowadzone przez rolnika indywidualnego, budowa kolejnych budynków – w tym budynków gospodarczych i inwentarskich – stanowić będzie wyłącznie uzupełnienie istniejącej zabudowy zagrodowej, którą stanowi budynek mieszkalny. Nie jest więc konieczne uzyskanie osobnego pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenie budowy uzupełniających zabudowę inwestycji.
W wyroku z 29 czerwca 2012 r. (sygn. II OSK 609/11; Legalis) NSA wskazał, że aby inwestycja mogła uzyskać charakter zabudowy zagrodowej, konieczne jest rozpoczęcie budowy od postawienia budynku mieszkalnego. Sąd ten wyjaśnił też, że zabudowa zagrodowa (siedlisko) służy prowadzeniu działalności gospodarczej, stanowiąc jednocześnie miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika i jego rodziny, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Zabudowa zagrodowa łączy zatem funkcję mieszkaniową z funkcją produkcji rolnej.
Ważne! Zrezygnowanie z rozpoczęcia inwestycji od postawienia budynków mieszkalnych sprawia więc, że inwestycja nie może zostać zakwalifikowana jako zabudowa zagrodowa. Bez budynku mieszkalnego nie mogą bowiem funkcjonować na terenie zabudowy zagrodowej, zgodnie z przeznaczeniem zawartym w ustawodawstwie, żadne inne budynki gospodarcze.
Stosownie do przepisów upzp, lokalizacja zabudowy zagrodowej w obrębie danej działki zależy od powierzchni gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową. Inne zasady stosuje się do gospodarstwa, którego powierzchnia przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, a inne w przypadku mniejszych gospodarstw.
Różnice w zabudowie zagrodowej małych i dużych gospodarstw
W zależności od tego, czy mamy do czynienia z dużym, czy z małym gospodarstwem rolnym, obowiązują różne zasady lokalizacji poszczególnych elementów zabudowy zagrodowej. Z wyroku NSA z dnia 21 grudnia 2007 r. (sygn. II OSK 1723/06; Legalis) wynika, że jeżeli grunty rolne tworzące jedno gospodarstwo rolne położone są w kilku gminach, to można te grunty sumować, dzięki czemu w świetle prawa będzie ono stanowiło jedno duże gospodarstwo. Warunkiem jest tu jednak to, by całe gospodarstwo rolne było funkcjonalnie związane z zabudową zagrodową położoną w jednej gminie.
W przypadku mniejszego gospodarstwa rolnego (o wielkości nieprzekraczającej średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie), zasady ustalenia warunków zabudowy są takie same jak dla każdej inwestycji. Zasady te określone są w art. 61 ust. 1 upzp. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. poz. 139 , z ze zm.);
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W przypadku budowy siedliska, spośród wymienionych powyżej warunków odpada wymóg dotyczący zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Wymóg ten nie odnosi się bowiem do zabudowy zagrodowej.
W praktyce niewątpliwie najtrudniejszy do spełnienia warunkiem jest tzw. wymóg dobrego sąsiedztwa wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp. Sprowadza się on do tego, aby nowa zabudowa na danym terenie była dostosowana do funkcji obiektów już istniejących. Wymóg ten wyklucza możliwość postawienia zabudowy sprzecznej z funkcjami istniejących obiektów. Nie oznacza to, że nowa zabudowa musi pełnić dokładnie takie same funkcje jak zabudowa już istniejąca, a jedynie nie powinna być z nią widocznie sprzeczna. Dlatego też na terenie uznawanym za zabudowę zagrodową można bez problemu postawić nowe budynki, które spełniać będą funkcję odmienną od tych już istniejących, lecz będą się wzajemnie z nimi uzupełniać, na przykład inne rodzaje budynków gospodarskich czy przeznaczonych do przechowywania płodów rolnych czy żywego inwentarza.
Omawiany wymóg dobrego sąsiedztwa nie musi być spełniony w przypadku większych gospodarstw, czyli takich, których powierzchnia przekracza powierzchnię średniego gospodarstwa rolnego w gminie. Jest to zatem istotne ułatwienie dla realizacji takiej inwestycji. W przypadku większych gospodarstw rolnych zabudowa zagrodowa musi zatem spełniać tylko dwa warunki:
- posiadać zapewnioną obsługę komunikacyjną;
- posiadać zapewnienie, co najmniej w planach, dostępu do infrastruktury przesyłowej.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.);
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.);
- Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.);
- Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1161 ze zm.);
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.).
