Rodzina na swoim

96 rat kredytu tańszych o połowę odsetek? Żeby dostać taki prezent, trzeba mieć rodzinę i budować mały oraz tani dom.

Z dobrodziejstw nowej ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania mogą skorzystać przede wszystkim osoby budujące dla siebie domy jednorodzinne systemem gospodarczym. Najłatwiej im spełnić jeden z głównych warunków ustawy, dotyczący kosztu budowy 1 m² powierzchni domu.

Kto dostanie

Kredyt z dopłatą mogą otrzymać:

• małżonkowie (jako współkredytobiorcy);
• osoby samotnie wychowujące dziecko – małoletnie lub w wieku do ukończonych 25 lat, ale jeszcze się uczące, albo dziecko, na które pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny (bez względu na jego wiek).

Drugim warunkiem otrzymania kredytu jest brak jakiegokolwiek lokum:

• w chwili ubiegania się o kredyt nie można mieć własnego (również spółdzielczego własnościowego) mieszkania ani domu, wykluczona jest również współwłasność;
• można być natomiast najemcą mieszkania lub mieć spółdzielcze lokatorskie prawo do niego, ale trzeba zobowiązać się do rezygnacji z tych lokali w ciągu sześciu miesięcy od dnia uzyskania własności nabytego mieszkania lub domu lub uzyskania prawa zamieszkania w wybudowanym domu jednorodzinnym, na który został udzielony kredyt preferencyjny (zgodnie z Prawem budowlanym w domu można zamieszkać po upływie 21 dni od zgłoszenia końca budowy w nadzorze budowlanym). W tym terminie trzeba zatem wypowiedzieć członkostwo w spółdzielni lub rozwiązać umowę najmu i opuścić zajmowany dotychczas lokal. A jeśli ktoś nie dopełni zobowiązania? Bank wypowie wówczas umowę i trzeba będzie natychmiast zwrócić cały dług. Nie można oczywiście zapomnieć, że na uzyskanie kredytu mają szansę tylko osoby ze zdolnością kredytową, czyli z dochodami pozwalającymi – w ocenie banku – na terminową spłatę kredytu.

Uwaga! Własne mieszkanie nie musi być przeszkodą w otrzymaniu kredytu. Można je po prostu sprzedać przed podpisaniem umowy o kredyt preferencyjny i za uzyskane pieniądze kupić działkę budowlaną lub uzyskać wymagany w wielu bankach wkład własny.

Na jakie cele

Kredyt preferencyjny może być przeznaczony na:

• kupno gotowego lub będącego w budowie mieszkania albo domu jednorodzinnego od osoby fizycznej, dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym;
• budowę domu jednorodzinnego;
• nadbudowę, przebudowę, rozbudowę lub adaptację budynku mieszkalnego w celu uzyskania mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość (rozbudowa w celu powiększenia przestrzeni mieszkalnej nie wchodzi w rachubę).

Ustawa nie zezwala na udzielenie kredytu na dom czy mieszkanie, do którego w dniu zawarcia umowy kredytobiorcy przysługuje jakikolwiek inny tytuł prawny (w uproszczeniu, w którym kredytobiorca mieszka). Chodzi o to, żeby kredyt nie mógł być wykorzystany na przykład na wykup zajmowanego mieszkania od gminy czy spółdzielni mieszkaniowej. Zapis ten uniemożliwia również kupno za kredyt z dopłatą domu lub mieszkania, które się wynajmuje od osoby fizycznej. W takiej sytuacji należałoby rozwiązać umowę najmu przed zawarciem umowy kredytowej. Kredytowany dom jednorodzinny może być budynkiem wolno stojącym, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, ale może się w nim znajdować wyłącznie lokal mieszkalny (mimo że Prawo budowlane dopuszcza w domu jedorodzinnym lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku).
Nabywany lub budowany dom (mieszkanie) musi spełniać dwa restrykcyjne warunki:

• po pierwsze, dom musi być mały. Jego powierzchnia użytkowa nie może bowiem przekroczyć 140 m² (mieszkania – 75 m²). Powierzchnię tę przyjmuje się na podstawie umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności bądź odpowiedniej umowy zobowiązującej (w razie kupna) albo zatwierdzonego projektu budowlanego (w razie budowy). O problemach z precyzyjnym ustaleniem tej powierzchni piszemy w ramce obok;
• po drugie, dom musi być tani. Koszt budowy domu albo cena zakupu domu (mieszkania) nie mogą przekroczyć lokalnie ustalanej kwoty, a dokładnie iloczynu powierzchni użytkowej i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ten wskaźnik oblicza się jako średnią arytmetyczną dwóch ostatnio ogłoszonych przez wojewodę wartości. Wskaźniki przeliczeniowe ustala się oddzielnie dla miast wojewódzkich i reszty województw.

Koszt budowy domu jednorodzinnego jest przyjmowany na podstawie kosztorysu uwzględniającego koszty budowy wraz z wykonaniem urządzeń budowlanych związanych z domem w rozumieniu Prawa budowlanego. Wynika z tego, że trzeba w nim uwzględnić koszt wykonania przyłączy i urządzeń instalacyjnych, w tym szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków, a także podjazdu, miejsca parkingowego i ogrodzenia (!).

Uwaga! Kredyt z dopłatą można dostać tylko raz. Mogą się o niego ubiegać osoby, które korzystały lub jeszcze korzystają z ulg mieszkaniowych, w tym odsetkowej. Jednak osoby korzystające z ulgi odsetkowej z chwilą otrzymania kredytu z dopłatą tracą prawo do dalszego odliczania odsetek.

Jaki kredyt

Kredyty z dopłatą będzie można zaciągać tylko w bankach i spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych (SKOK-ach), które podpiszą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego zarządzającym Funduszem Dopłat. Ich lista powinna być dostępna w Internecie na stronie www.bgk.com.pl
Preferencyjne kredyty mogą być udzielane wyłącznie w złotych polskich. O wysokości oprocentowania będą decydowały same banki, nie ma ono zresztą wpływu na wysokość dopłaty. Kredytobiorcy mogą wybrać system spłaty – raty równe lub malejące.

Bank może – na życzenie klienta – powiększyć kredyt o prowizję za jego udzielenie i inne opłaty pobierane z góry, ale doliczona suma nie może przekroczyć 2% pierwotnej kwoty kredytu. Nie oznacza to, że wysokość tych opłat nie może być wyższa, zależą one bowiem od decyzji banku i są elementem konkurencji rynkowej. Ustawa dopuszcza też skredytowanie jednorazowych i płatnych z góry składek ubezpieczenia kredytu preferencyjnego. W spłacie kapitału możliwa jest półroczna karencja. Każdy bank udzielający kredytów z dopłatą będzie oceniał zdolność kredytową i decydował o sposobie zabezpieczenia według swoich zasad.

Uwaga! Po ośmiu latach spłaty i zakończeniu dopłat można będzie kredyt przewalutować lub od razu spłacić (jeśli zezwala na to bank, który udzielił kredytu)

Jaka dopłata

Dopłaty do kredytu otrzymuje się przez osiem lat od dnia pierwszej spłaty odsetek, czyli pierwszej raty miesięcznej. Kredytobiorca spłaca w tym czasie kapitał (poza okresem karencji) i odsetki naliczone przez bank, pomniejszone o dopłatę. Po ośmiu latach – jeśli zaciągnął kredyt na dłuższy okres – płaci pełne raty.

Dopłata naliczana jest dla części kredytu obejmującej maksymalnie 70 m² powierzchni użytkowej domu (50 m² mieszkania), czyli połowę dopuszczalnej powierzchni domu (2/3 powierzchni mieszkania). Podstawą naliczania dopłaty jest iloczyn kwoty kredytu pozostałej do spłaty i wskaźnika równego ilorazowi 70 m² i powierzchni użytkowej domu. Powoduje to, że przy tej samej wielkości domu wyższą dopłatę daje większy kredyt, a przy tej samej wielkości kredytu większą dopłatę można uzyskać na mniejszy dom.

Przykład. Jeśli budowany dom ma 140 m², to przy kredycie w wysokości 200 000 zł dopłatę nalicza się dla 100 000 zł (200 000 x 70/140). Przy kredycie w wysokości 300 000 zł na taki sam dom dopłata będzie wyższa, bo liczona od 150 000 zł (300 000 x 70/140). Jeżeli zaś kredyt w wysokości 250 000 zł został udzielony na budowę domu o powierzchni 140 m², dopłata będzie naliczana dla 125 tys. zł (250 000 x 70/140), a w przypadku domu o powierzchni 100 m² – dla 175 000 zł (250 000 x 70/100).
Państwo pokryje połowę odsetek naliczonych od podstawy według stopy referencyjnej, która została zdefiniowana w ustawie. Ustala się ją jako przeciętną stopę WIBOR 3 M w kwartale poprzedzającym dany kwartał powiększoną o dwa punkty procentowe (publikowana przez BGK). Na wysokość dopłaty nie ma wpływu oprocentowanie kredytu preferencyjnego zaproponowane przez bank. Jeśli będzie niższe od stopy referencyjnej, dopłata obejmie ponad połowę należnych odsetek, a jeśli wyższe – mniejszą część.

Podstawa prawna: ustawa z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354)