Dom od dewelopera. Jak kupić dom na rynku pierwotnym?
Dom od dewelopera to dobre wyjście, jeśli nie masz czasu na szukanie działki, projektu, ekipy budowlanej, ale chcesz zamieszkać w nowym, niewymagającym remontu domu. Sprawdź oferty domów na rynku pierwotnego. Dom od dewelopera będzie udaną inwestycją, jeśli dopilnujesz kwestii prawnych i technicznych.
Autor: Andrzej Szandomirski
Jeśli dom cię naprawdę zainteresuje i będziesz bliski podjęcia decyzji o zakupie, musisz przed zawarciem umowy sprawdzić nie tylko wiarygodność finansową sprzedawcy, ale także jakość dokumentacji projektowej i – jeżeli to możliwe, a powinno być – jakość tego, co na jej podstawie do tej pory zbudowano.
Kupno domu na rynku pierwotnym
Nowy dom jednorodzinny możesz kupić od dewelopera, czyli przedsiębiorcy, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiąże się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (lub prawa użytkowania wieczystego działki i własności posadowionego na niej domu). Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązuje tak zwana ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, DzU z 2011 r. nr 232, poz. 1377), która dość szczegółowo reguluje obowiązki dewelopera i zawiera korzystne dla konsumentów rozwiązania. Dzięki niej kupno domu znajdującego się w fazie realizacji nie jest – jak to było wcześniej – obarczone wysokim ryzykiem nabywcy wynikającym przykładowo z możliwości bankructwa firmy deweloperskiej. Co prawda nadal regułą jest, że za dom budowany przez dewelopera płaci się w trakcie inwestycji, a nie dopiero po jej zakończeniu i przeniesieniu własności. Teraz jednak pieniądze wpłacasz na rachunek powierniczy (z wyjątkami, które omawiamy w dalszej części), umowa przedwstępna musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać treści wymagane ustawą, a deweloper musi przygotować rzetelny zestaw informacji (tak zwany prospekt), które ułatwią klientowi ocenę jego oferty i wiarygodności. Korzystając ze wzorów prospektu informacyjnego i umowy deweloperskiej, można punkt po punkcie sprawdzić ofertę dewelopera.
Kiedy postarać się o kredyt na dom?
Starania o kredyt na kupno domu należy rozpocząć przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W banku na ogół można przedstawić prospekt informacyjny wydany i podpisany przez dewelopera dla indywidualnego klienta albo umowę rezerwacyjną, która co prawda nie jest uregulowana w nowej ustawie, ale jej zawarcie w zwykłej formie pisemnej jest dozwolone. W ten sposób nabywca może zweryfikować swoją zdolność kredytową, nie ponosząc wysokich kosztów umowy notarialnej. Po uzyskaniu promesy kredytu można zawrzeć umowę deweloperską, która będzie konieczna do jego wypłaty.
Dom od dewelopera: zobacz sam, gdzie dom ma stanąć
Trzeba zorientować się w możliwościach dojścia lub dojazdu do domu. Pamiętaj, że dużo ważniejsze od możliwości dojazdu samochodem są bliskość i jakość połączeń komunikacji publicznej. Brak komunikacji publicznej uzależni wszystkich członków rodziny od wzajemnego podwożenia się samochodem. Sprawdź też jakość środowiska. Pobliski las, rzeka, jezioro, park, ścieżki spacerowe, pola powinny być przecież najważniejszymi zaletami willowej dzielnicy. Ważne jest także, czy nie ma w okolicy jakichś uciążliwych obiektów lub miejsc: hałaśliwego zakładu przemysłowego, wysypiska śmieci albo bagnistych łąk z komarami.
Kupno domu na rynku pierwotnym: sprawdź zamiary gminy
Aby być pewnym, że łąka za oknem domu pozostanie niezabudowana i przy działce nie pojawią się drogowcy budujący wiadukt, musisz sprawdzić w gminie dwa dokumenty planistyczne:
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - jest prawem miejscowym i jeśli był prawomocnie przyjęty, możesz być pewny, że gdy gmina lub inwestorzy przystąpią do realizacji jego zapisów, to nie zdołasz ich powstrzymać;
- Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) – powinien pokazywać stan i kierunki przekształceń zabudowy oraz zagospodarowania całej gminy. Gdy planu miejscowego nie ma lub gdy ma być zmieniany, przepisy nowego planu będą musiały być zgodne z ustaleniami SUiKZP pod rygorem nieważności uchwały rady gminy o przyjęciu planu.
Plany miejscowe i SUiKZP możesz znaleźć w Internecie na stronach urzędu gminy lub wojewody, który jest zobowiązany prowadzić dziennik urzędowy publikujący wszystkie uchwały rad gmin danego województwa. Jeśli nieruchomość poważnie cię zainteresuje, warto także pofatygować się do tego wydziału w urzędzie gminy, który zajmuje się planowaniem przestrzennym, i zapytać urzędników o spodziewane inwestycje w okolicy.
Jak kupić nowy dom: osiedle pod lupą
Plan zagospodarowania i zabudowy osiedla jest częścią projektu budowlanego, na podstawie którego deweloper uzyskał pozwolenie na budowę. Przed zakupem domu warto domagać się dostępu do tej dokumentacji. Dowiesz się z niej wiele o jakości technicznej domu, a także o zagospodarowaniu jego otoczenia. Zdarza się, że deweloper na obrazkach czy ulotkach w biurze sprzedaży nie pokazuje swoich prawdziwych zamiarów co do inwestycji. Kupujesz dom, na wizualizacjach w biurze sprzedaży były drzewa i trawa, a później okazuje się, że za ogrodzeniem zbudowany będzie biurowiec albo wysoki budynek wielorodzinny, który zasłoni widok. W planie osiedla musisz zwrócić uwagę na:
- układ dojazdów – szukajm raczej takich domów, które po zakończeniu wszystkich etapów budowy nie będą leżały przy głównej trasie przejazdu samochodów;
- przystanek autobusowy i sklep – dom nie powinien być zbyt daleko od tych miejsc;
- usytuowanie ogrodów – sprawdź, które domy mają ogrody tak ulokowane, że nie będą przeszkadzać najbliżsi sąsiedzi (mieszkający naprzeciwko czy obok);
- położenie osiedlowej infrastruktury – dowiedz się, czy nie zawiśnie nad tobą linia wysokiego napięcia, czy nie będziesz mieszkać przy podziemnej przepompowni ścieków lub zbiorczym szambie;
- rzędne wysokościowe i układ odwodnienia terenu – sprawdź je, by w razie awarii nie okazało się, że mieszkasz w miejscu najniższym, narażonym na zalanie przy każdej nawałnicy i awarii odwodnienia.
To wszystko znajdziesz w projekcie zagospodarowania terenu, który jest elementem projektu budowlanego.
Kupno domu na rynku pierwotnym: czego wymagać od dewelopera?
Zwykle przed podpisaniem umowy dostawało się od dewelopera tak zwaną kartę standardów materiałowych i wyposażenia technicznego lokalu. Obecnie deweloperzy mają obowiązek przedstawić tak zwany prospekt informacyjny, którego zawartość reguluje ustawa (więcej na s. 27). Dokumenty te są napisane dosyć ogólnie lub z uwzględnieniem różnych wariantów. Deweloper w ten sposób zabezpiecza się na wypadek zmian projektu i oszczędności w toku budowy. Dlatego przed ostateczną decyzją o kupnie domu na rynku pierwotnym należy prosić o wgląd do dokumentacji. Składają się na nią (oprócz decyzji o pozwoleniu na budowę, którą musimy obejrzeć na samym początku rozmów) projekt budowlany i wykonawczy. Odmowa pokazania projektu wykonawczego lub jego brak, w połączeniu z uproszczonym zakresem rysunków i opisów projektu budowlanego, powinny budzić obawy o jakość budowy. Musisz również poznać zasady, według których mierzona jest powierzchnia domu stanowiąca przedmiot umowy. W kwietniu 2012 r. ustalono w rozporządzeniu jednolite zasady obmiaru powierzchni mieszkalnej w projektach budowlanych. Dokonywane ma to być według tak zwanej normy ISO, czyli po wewnętrznym obrysie wyprawionych ścian (nie jak dotychczas bywało – w stanie surowym). Pomiar przeprowadzany jest z uwzględnieniem zasady przeniesionej ze starej normy, która części pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m (pod skosami dachu, podestem czy niskim stropodachem) każe zaliczać w 50%, a powierzchnie o wysokości poniżej 1,40 m – pomijać w zestawieniach.
Kupno domu od dewelopera. Co sprawdzić, zanim podpiszesz umowę
Zanim kupimy nowy dom, musimy zapoznać się z umową. Powinna ona obejmować nie tylko opis domu z podaniem jego powierzchni (ważny jest sposób jej wyliczania), ale też standard i stan wykończenia i rodzaj użytych materiałów do budowy domu. Ważne jest, co obejmuje cena – dom, działkę, dostęp do części wspólnych osiedla (droga dojazdowa, parking, plac zabaw itp.). Sprawdzić trzeba stan techniczny i poprawność wykonania domu zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.
Zobacz także: Kupno domu z rynku wtórnego. Jakich dokumentów żądać od sprzedającego
Jakie dokumenty sprawdzić
Warto zapoznać się z wpisami w dzienniku budowy, którego kopię powinien posiadać deweloper (oryginał składa się do urzędu przy oddawaniu budynku do użytkowania), aby się dowiedzieć, czy w trakcie wznoszenia budynku nie było problemów technicznych.
Zapytaj o atesty i certyfikaty użytych do budowy domu materiałów. Jakość i parametry wykorzystanych do budowy materiałów potwierdzą zgromadzone przy ich zakupie atesty, aprobaty i certyfikaty. Sprawdza się również, czy zastosowane materiały i rozwiązania instalacji odpowiadają tym zawartym w projekcie i są zgodne ze standardem wykończenia określonym w umowie z deweloperem. Jeśli są drzwi zewnętrzne antywłamaniowe, przy zakupie domu deweloper powinien przekazywać odpowiedni atest, który przyda się dla ubezpieczyciela. Aby się dowiedzieć, czy w trakcie budowy nie było problemów technicznych, poproś dewelopera o kopię dziennika budowy.
Ważna gwarancja dewelopera
Warto domagać się od dewelopera gwarancji, czyli obietnicy, że jeżeli w czasie określonym w umowie okaże się, że coś jest nie tak w nowym domu, to dokona on naprawy lub wymiany elementu na swój koszt.
