| muratordom.pl » Prawo » Porady prawne » Powierzchnia użytkowa mieszkania. Kiedy ten sam lokal może mieć dwie różne powierzchnie?

Powierzchnia użytkowa mieszkania. Kiedy ten sam lokal może mieć dwie różne powierzchnie?

Kupując mieszkanie, możemy zakładać, że będzie ono miało powierzchnię zgodną z deklarowaną przez dewelopera. Niestety, powierzchnia ujęta w projekcie często różni się od faktycznej, a w przypadku lokalu już wybudowanego, różnice pomiędzy podobnymi lokalami mogą wynikać z przyjętej metody pomiaru.

Autor: Pixabay

To, jaką powierzchnię będzie miało mieszkanie, jest dla kupującego bardzo ważną sprawą. Niestety, jednoznaczne ustalenie powierzchni mieszkania nie jest sprawą łatwą.

- Ustalona powierzchnia lokalu wpływa na cenę nabycia mieszkania. Od ustalonej wielkości mieszkania zależy również wysokość opłat eksploatacyjnych obciążających nabywcę, wysokość tych opłat ustalana jest bowiem w proporcji do powierzchni lokalu – mówi adwokat Marta Kawecka z portalu LegalnaBudowa.pl.

Wymiary mogą ulec zmianie

Niestety, zgodnie ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, z przyczyn technicznych nie jest możliwe, aby wszystkie budowane lokale miały powierzchnię dokładnie zgodną z projektem. Dlatego związek uważa, że dopuszczalne jest zawarcie w umowie deweloperskiej zapisu, iż ostateczna powierzchnia mieszkania może różnić się od tej zapisanej w umowie.

Opinię zgodną z tym stanowiskiem wydali biegli z Politechniki Gdańskiej, którzy stwierdzili, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4,3 proc. (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2,1 proc. (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”.

Choć w procesie budowlanym ostateczna powierzchnia mieszkania może się różnić od tej zawartej w projekcie, różnica nie powinna mieć wpływu na ostateczną cenę mieszkania. W prowadzonym przez Urząd Konkurencji i Konsumentów rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się bowiem zapis, który wskazuje, że nie można uzależniać ostatecznej ceny mieszkania od faktu, o którym konsument dowiaduje się już po podpisaniu umowy deweloperskiej.

Warto jednak zauważyć, że stanowiska sądów w sprawach związanych z tym problemem nie zawsze były pomyślne dla kupujących. Szczególnie ważne jest stanowisko Sądu Najwyższego, który w wyroku z 12 września 2014 r. (I CSK 624/13) stwierdził, że „postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji podwykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta”.

Powierzchnia użytkowa według ustawy

Rozbieżności dotyczące powierzchni danego lokalu mogą wynikać nie tylko z faktu, że ostateczne wymiary odbiegają od planu budowlanego. Powierzchnia mieszkania będzie różna w zależności od tego, w jaki sposób deweloper dokona pomiaru.

Podstawowe zasady zostały ustalone w ustawie z 21 czerwca 2001 r – o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z zawartą w niej definicją powierzchni użytkowej lokalu, obejmuje ona wszystkie pomieszczenia znajdujące się w lokalu, a w szczególności pokoje, kuchnie, spiżarnie, przedpokoje, alkowy, hole, korytarze, łazienki oraz inne pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się natomiast powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Zgodnie z ustawą, obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Pomieszczenia lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100 %. Pomieszczenia lub ich części o wysokości równiej lub większej od 1,4 m lecz mniejszej od 2,2 m należy uwzględniać w 50 %. Pomieszczenia o wysokości mniejszej od 1,4 m pomija się całkowicie.

To jednak nie wszystko, ponieważ co do pozostałych zasad obliczania powierzchni, ustawa odsyła do Polskiej Normy, odpowiedniej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. I to ona powinna mieć decydujące znaczenie przy określaniu powierzchni lokalu.

Cena mieszkania zależy od pomiaru

Problem wynika stąd, że obecnie w Polsce obowiązują dwie normy. Norma pierwsza, starsza, to PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”. Norma druga, nowsza, została oznaczona jako PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

- Obie normy są stosowane równolegle, ponieważ wprowadzenie normy nowszej nie skutkowało wycofaniem normy starszej. Formalnie więc starsza norma nadal obowiązuje – mówi adwokat Marta Kawecka.

W zależności od tego, która norma zostanie zastosowana w konkretnej sytuacji, inny będzie metraż tego samego mieszkania. Różnice mogą wynosić nawet kilka metrów kwadratowych. W praktyce, to samo mieszkanie zmierzone zgodnie ze starszą normą może być nawet o kilkanaście tysięcy złotych droższe w stosunku do mieszkania zmierzonego według nowszych zasad.

- Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), każda umowa deweloperska musi określać sposób pomiaru powierzchni – mówi przedstawicielka portalu LegalnaBudowa.pl. - Strony powinny więc powołać się na jedną z wyżej opisanych norm, według których dokonywany będzie obmiar. Dla kupującego lepsze byłoby skorzystanie z nowszej normy, dla dewelopera, ze starszej – podkreśla.

Na podstawie rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. co do zasady powinno się stosować nowszą normę, wciąż jednak można spotkać się z sytuacjami, w których stosowana jest norma starsza. Poza tym warto zauważyć, że na rynku wtórnym większość mieszkań wybudowanych zostało przed 2012 rokiem, a mierząc je, stosowano starsze zasady pomiaru.

Oznacza to, że wiele mieszkań dostępnych w sprzedaży ma powierzchnię „zawyżoną” w stosunku do normy nowszej. W efekcie, w treści ksiąg wieczystych często podana jest powierzchnia użytkowa lokalu większa, niż ta rzeczywista, dokonana w świetle istniejących wykończonych ścian. I wcale nie oznacza to, że ktoś próbował nas oszukać. Z punktu widzenia kupującego, bardziej korzystny jest jednak zakup mieszkania zmierzonego według nowych zasad.

Przeczytaj dodatkowo:
Wadliwe prawo nie chroni opłat eksploatacyjnych...

Rzecznik Praw Obywatelskich jest zdania, że obecnie obowiązujące przepisy nie chronią członków...

Kiedy można odwołać lub rozwiązać umowę darowizny...

Darowanie komuś mieszkania lub domu nie oznacza, że umowy darowizny nie można odwołać. Warto wiedzieć, w...

Czy rodziny wielodzietne będą miały ulgi w...

Do Sejmu trafił projekt zmian w przepisach, którego celem jest umożliwienie zwolnienia w całości lub w...

Zwolnienie podatkowe w razie sprzedaży mieszkania...

Poszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej o mieszkanie, które wcześniej było odrębnym...

Zwrot bonifikaty uzyskanej od gminy na nabycie...

Sejm pracuje nad zmianami w prawie mającymi umożliwić osobom, które uzyskały od gminy bonifikatę na...

Budowa garażu i wiaty garażowej - formalności....

W czerwcu 2015 roku zmieniły się przepisy ustawy Prawo budowlane, między innymi w zakresie budowy garażu i...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.