| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Umowa deweloperska. Co musi zawierać?

Umowa deweloperska. Co musi zawierać?

Gdy dostaniesz wzór umowy deweloperskiej, możesz sprawdzić, czy zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. Wiele z nich jest powtórzeniem tego, co napisano w prospekcie informacyjnym.

Co musi zawierać umowa deweloperska?

Jeżeli dane w prospekcie i umowie się różnią, a nie zostało to wyraźnie w umowie zaznaczone i zaakceptowane przez nabywcę, ma on prawo odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania. Powinien więc w tym czasie zweryfikować otrzymane dokumenty. Obowiązkowo w umowie deweloperskiej muszą być podane:

  • cena domu wraz z gruntem (musi to być cena brutto, zawierająca VAT);
  • powierzchnia działki i jej stan prawny (z podaniem właściciela lub użytkownika wieczystego, ewentualnych obciążeń hipotecznych i służebności);
  • położenie i istotne cechy domu jednorodzinnego;
  • powierzchnia i układ pomieszczeń domu (ze wskazaniem sposobu pomiaru powierzchni i dopuszczalnego marginesu błędu, na przykład 0,4%; jeśli powierzchnia okaże się mniejsza, cena zostanie odpowiednio obniżona);
  • zakres i standard prac wykończeniowych, do których przeprowadzenia zobowiązuje się deweloper;
  • terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę;
  • wysokość i terminy płatności poszczególnych rat na rzecz dewelopera;
  • numer pozwolenia na budowę (z zaznaczeniem, czy jest ostateczne, czy też nie zostało zaskarżone);
  • wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy za nieterminowe wywiązywanie się ze zobowiązań (odsetki za spóźnione płatności nie mogą być wyższe niż kara umowna za przedłużenie budowy);
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze domu;
  • informacja, czy bank finansujący inwestycję zgodził się na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności domu – nabywca musi mieć pewność, że po wpłaceniu pełnej ceny na jego domu nie będzie ciążyć hipoteka, mimo że działka zostanie wydzielona z nieruchomości obciążonej hipotecznie na rzecz banku;
  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu pieniędzy wpłaconych przez nabywcę na rzecz dewelopera (chodzi o przypadki odstąpienia od umowy wymienione w ustawie).

Jeśli deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom rachunek powierniczy, w umowie muszą być też podane numer tego rachunku, zasady dysponowania środkami na nim zgromadzonymi i koszty jego prowadzenia. A jeżeli oferuje gwarancję bankową lub ubezpieczeniową – trzeba podać nazwę banku (ubezpieczyciela), gwarantowaną kwotę i termin obowiązywania gwarancji. Wymienionych w ustawie postanowień umowy nie wolno pominąć, ale można w niej zawrzeć również inne uzgodnienia.

Co dopisać do umowy z deweloperem?

Postanowienia umowy deweloperskiej – nie tylko dotyczące ceny – można, a nawet należy negocjować. Warto zadbać o szczegółowe określenie takich kwestii, jak:

  • wskazanie wszystkich obiektów, które w ramach umowy za ustaloną cenę deweloper zobowiązuje się wybudować, tak żeby nie zażądał dodatkowej zapłaty za taras, altanę śmietnikową czy ogrodzenie działki;
  • standard wykończenia – chodzi o podanie dokładnych cech użytych materiałów i wyrobów budowlanych (na przykład ile okna będą miały szyb i jaki będzie ich współczynnik przenikania ciepła, jakie będą miały zabezpieczenia antywłamaniowe), a nawet nazwy ich producenta i symboli. Jeśli zabraknie tak dokładnych informacji, może się okazać, że deweloper w ramach obiecanego standardu zastosował tańsze materiały;
  • terminy wpłat dokonywanych przez nabywcę – powinny być powiązane z wykonaniem poszczególnych etapów budowy;
  • termin zakończenia budowy i przeniesienia własności powinien być określony precyzyjnie, a nie tylko wskazywać przedział czasowy (na przykład trzeci kwartał roku);
  • do klauzuli o karze umownej za niedotrzymanie terminu warto dodać, że kara nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania (może nie być wystarczającą rekompensatą dla nabywcy, który poniósł szkodę z powodu przedłużających się robót);
  • nabywca powinien mieć zapewnioną możliwość wejścia na teren budowy w uzgodnionym z deweloperem terminie i pod nadzorem jego pracownika, żeby ocenić jakość wykonywanych robót;
  • można uzgodnić prawo do odstąpienia przez nabywcę od umowy w sytuacjach innych niż wymienione w ustawie, nawet bez podania przyczyny, ale z reguły deweloper wymaga wówczas zapłaty odstępnego (5-10% ceny).

Sprawdź, czy umowa nie zawiera postanowień niekorzystnych dla nabywcy, na przykład czy deweloper nie wyłącza swojej odpowiedzialności za wady budynku z tytułu rękojmi w wypadku, gdy nabywca dokona samodzielnej naprawy albo przeróbek.

WARTO WIEDZIEĆ

Umowa deweloperska - wymogi formalne

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Niektórzy twierdzą, że wymóg ten nie dotyczy inwestycji, które już mają pozwolenie na użytkowanie. Bez względu na interpretację przepisów w interesie nabywcy leży jednak podpisanie przedwstępnej umowy notarialnej. Jest ona podstawą wpisu roszczenia klienta w księdze wieczystej nieruchomości, co wzmacnia jego pozycję. Koszty zawarcia umowy deweloperskiej (opłata notarialna i sądowa) strony ponoszą po połowie. Mogą być wysokie ze względu na objętość aktu notarialnego, gdyż do umowy musi być dołączony prospekt informacyjny. Koszt umowy przenoszącej własność nieruchomości jest pokrywany wyłącznie przez nabywcę (chyba że ustalą z deweloperem inaczej, to może być przedmiotem negocjacji). Powinien mieć on więc prawo wyboru kancelarii notarialnej. Pamiętaj też, że cenę usługi notarialnej można negocjować, w przepisach ustalono jedynie górny pułap tej opłaty.

Tuznajdziesz
Porównaj
Przeczytaj dodatkowo:
Umowa budowlana, czyli co i z kim podpisać przy...

Umowa budowlana przede wszystkim powinna być sporządzona na piśmie. Zawarcie ustnej umowy nie powoduje jej...

Budowa szamba – formalności przed budową i normy,...

Gdy budynku nie można podłączyć do kanalizacji, wówczas jednym możliwym rozwiązaniem jest budowa...

Sprawdź, co musisz wiedzieć zanim wymienisz stare...

Jeśli zdecydowaliśmy się zastąpić stare pokrycie nową dachówką betonową lub ceramiczną, musimy...

Przebudowa domu bez formalności, na zgłoszenie...

Jakich formalności powinien dopełnić inwestor, który chce przebudować budynek w oparciu o zgłoszenie?...

Podtopienia nieruchomości. Jak sobie poradzić z...

Podtopienia domów i działek występują dość często, szczególnie po zimie i w czasie intensywnych...

Znalezisko archeologiczne na budowie domu. Czy...

Co zrobić, gdy na budowie naszego domu trafimy na znalezisko archeologiczne? Czy zabytek, skarb lub kopalina...