Rachunek powierniczy chroni pieniądze kupującego mieszkanie. Deweloper z rachunkiem powierniczym

Rachunek powierniczy polega na tym, że nabywca mieszkania gromadzi środki na jego zakup na rachunku w banku i przez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem. Najbezpieczniejsze są inwestycje, dla których deweloperzy prowadzą rachunek powierniczy zamknięty. Kupujący mieszkanie we wczesnym etapie budowy, nie ryzykuje utraty wszystkich pieniędzy w przypadku bankructwa dewelopera. A to dlatego, że nie wolno mu nimi swobodnie dysponować, gdy leżą na rachunku powierniczym w banku. 

Jeszcze pięć lat temu kupowanie tzw. dziury w ziemi było bardzo ryzykowne. Deweloperzy rzadko korzystali bowiem z kredytów, a inwestycje finansowali głównie z wpłat swoich klientów. Kupującym nowe mieszkania groziło, że zostaną bez pieniędzy, lokalu, a często jeszcze z zaciągniętym kredytem na karku, jeśli sprzedaż mieszkań stanie, a firma zbankrutuje, bo nie ma za co dokończyć inwestycji.

Sprawdź też: dlaczego warto kupić mieszkanie od dewelopera >>>

Na szczęście, od pięciu lat obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską, dzięki której to ryzyko można zminimalizować. Ustawa m.in. zobowiązała deweloperów do założenia w banku rachunku powierniczego, na który mają trafiać pieniądze każdego kupującego mieszkanie na etapie budowy. Bank prowadzący rachunek powierniczy ma stać na straży, by nie doszło do wypłaty pieniędzy deweloperowi, dopóki nie przedstawi on dokumentacji pozwalającej na stwierdzenie, że cały lokal lub dany etap budowy został wykonany zgodnie z umową i przepisami prawa.

Sprawdź też: odbiór mieszkania od dewelopera - 7 rzeczy, o których musisz pamiętać >>>

Jak funkcjonują rachunki powiernicze

Z punktu widzenia prawnego rachunek powierniczy podlega przepisom Kodeksu cywilnego i ustawy Prawo bankowe. Funkcjonowanie rachunku powierniczego wymaga udziału trzech podmiotów - kupującego, dewelopera i banków - połączonych więzami prawnymi wynikającymi z dwóch rodzajów umów. Pierwsza to tak zwana umowa powiernicza zawarta pomiędzy deweloperem (powiernikiem) a kupującym (osobą trzecią). Druga to umowa rachunku powierniczego zawarta pomiędzy bankiem a deweloperem jako posiadaczem tego rachunku. Jeżeli umowa powiernicza nie będzie przewidywać, jakiego rodzaju rachunek zostanie założony dla danego przedsięwzięcia (otwarty czy zamknięty), to do dewelopera będzie należała ostateczna decyzja w tym zakresie.

Rachunek powierniczy może być otwarty lub zamknięty

• Rachunek powierniczy otwarty

W pierwszym przypadku bank wypłaca deweloperowi wpłaty jego klientów w miarę postępu robót. Oczywiście po upewnieniu się, że ten wydaje te pieniądze zgodnie z przeznaczeniem. Środki zdeponowane przez klienta na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym będą wypłacane deweloperowi w transzach – zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonym w umowie deweloperskiej. Harmonogram musi przewidywać co najmniej cztery etapy realizacji, a koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całości kosztów. Przed dokonaniem wypłaty bank skontroluje zakończenie danego etapu przedsięwzięcia. Kontrola będzie polegać na sprawdzeniu wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy i potwierdzeniu go przez wyznaczoną przez bank osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Bank będzie miał prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz dokumentacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Koszty kontroli poniesie deweloper. Jeżeli bank stwierdzi nieprawidłowości, będzie mógł wstrzymać wypłatę kolejnej transzy. Gdyby deweloper zakończył dany etap budowy przed terminem określonym w harmonogramie, też będzie musiał poczekać na wypłatę transzy do dnia ustalonego w umowie. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego jest prowadzony ten rachunek.

• Rachunek powierniczy zamknięty

Dużo bezpieczniejszy dla kupujących mieszkania będące w budowie jest rachunek mieszkaniowy powierniczy zamknięty. Firma może bowiem sięgnąć po zgromadzone na nim wpłaty dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania na nabywcę. A to oznacza, że gdyby deweloper np. zbankrutował, jego klienci odzyskaliby wszystkie pieniądze, które wpłacili na ten rachunek. Może się jednak zdarzyć, że jakaś firma zażąda wpłacania pieniędzy bezpośrednio na jej konto. Ma do tego prawo, jeśli wieloetapową inwestycję rozpoczęła przed majem 2012 r., czyli przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej.

Większy wybór i niższa cena mieszkań na rynku pierwotnym

Odsetek oferowanych przez deweloperów mieszkań bez rachunku jest już raczej niewielki. Firmy zdają też sobie sprawę, że nabywcy mieszkań są świadomi bezpieczeństwa, jakie zapewnia im ten instrument finansowania wprowadzony na mocy ustawy deweloperskiej. Dlatego chętniej kupują mieszkania we wczesnym etapie budowy. Mają wtedy największy wybór. Ponadto dla wielu nabywców istotne jest to, że mogą nieodpłatnie wprowadzać zmiany w układzie ścian czy instalacji wewnętrznych.

Sprawdź też: jak wprowdzać zmiany lokatorskie w projekcie nowego mieszkania >>>

Po trzecie, aby dostać w banku kredyt, deweloperzy muszą wykazać się określoną przedsprzedażą (zwykle 25-30 proc. mieszkań). Są więc skłonni udzielić bonifikaty pierwszym klientom.

Gdy zbankrutuje deweloper

Warto mieć na uwadze, że wszystkie dotychczasowe bankructwa firm deweloperskich dotyczyły inwestycji bez rachunku powierniczego. Ustawa deweloperska zawiera zaś rozwiązania, dzięki którym klienci bankrutującej firmy nie tracą wszystkiego. W takim przypadku utworzą oni Zgromadzenie Nabywców będące uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Z masy upadłościowej wyłączane są środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz dopłaty wnoszone przez nabywców. Zgromadzenie Nabywców musiałoby zdecydować, co dalej. Jedną z opcji jest kontynuowanie inwestycji, co wiązałoby się z dopłatami, które umożliwiłyby jej zakończenie. Jeśli Zgromadzenie Nabywców tak zdecyduje, to syndyk musi budowę doprowadzić do końca. Niestety, w praktyce jest to proces bardzo skomplikowany.

Bank też może zbankrutować

Wprawdzie w 2016 r. okazało się, że również do banków trzeba mieć ograniczone zaufanie. Luki w ochronie klientów deweloperów obnażyła upadłość Spółdzielczego Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie (SK Banku), w którym rachunki powiernicze miała jedna z największych warszawskich firm deweloperskich. Problem w tym, że w przypadku upadłości banku tylko deweloperowi przysługiwało odszkodowania (maksymalnie 100 tys. euro) z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG). Na szczęście, podobna historia już nie powinna się powtórzyć. W październiku 2016 weszła w życie nowelizacja ustawy o BFG, która przyznaje prawo do odszkodowania każdemu klientowi dewelopera, który wpłaca pieniądze na jego rachunek powierniczy w upadłym banku.W Polskim Związku Firm Deweloperskich radzą kupującym mieszkania, aby zwracali uwagę, który bank prowadzi rachunek powierniczy dewelopera. Chodzi o to, aby w tym samym banku raczej nie trzymać swoich prywatnych oszczędności. A ściślej, żeby wraz z wpłatami na rachunek powierniczy nie przekraczały one równowartości 100 tys. euro. W razie upadłości banku, tylko tyle wypłaci bowiem BFG.

Podstawa prawna:• ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (DzU nr 232, poz. 1377)