W czym użytkowanie wieczyste jest gorsze niż własność. Pułapki użytkowania wieczystego

Konieczność wnoszenia corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste to nie jedyna niedogodność związana z tym prawem. Zobacz, jakie inne pułapki mogą się kryć w umowie użytkowania wieczystego i czym użytkowanie wieczyste różni się od własności.

Użytkowanie wieczyste a własność

Prawo do nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest zbliżone zakresem do prawa własności. Użytkownik wieczysty może – podobnie jak właściciel – korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać swoim prawem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Może zatem swoje prawo sprzedać, podarować, może zagospodarować nieruchomość zgodnie z przepisami lub dokonać jej podziału.

Użytkownik wieczysty jest jednak w swoich działaniach ograniczony nie tylko przepisami prawa, ale także postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Umowa użytkowania wieczystego

Grunty są oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze umowy zawieranej w formie aktu notarialnego (tylko w szczególnych wypadkach w drodze decyzji administracyjnej – na przykład w razie zwrotu tak zwanych nieruchomości dekretowych w Warszawie lub ustanowienia na rzecz osób prawnych użytkowania wieczystego z mocy prawa; ale już zmiany treści tak ustanowionych praw wymagają zawarcia umowy).

Umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste określa:

• okres użytkowania wieczystego;
• sposób korzystania z gruntu;
• stawki opłat.

A jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, w umowie dodatkowo ustala się:

• termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
• rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;
• warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;
• wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Co do zasady powinno ono odpowiadać wartości rynkowej tych obiektów, choć można też spotkać zapisy o wartości odtworzeniowej. Zawsze jednak to wynagrodzenie będzie ustalane na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Gdy nieruchomość oddawana w użytkowanie wieczyste jest już zabudowana, budynki i inne urządzenia na niej położone są równocześnie sprzedawane użytkownikowi wieczystemu.

Jeśli budynki zostaną wzniesione na gruncie już po ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego przez użytkownika wieczystego, to też stają się jego własnością.

W przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków użytkownik wieczysty może zostać zobowiązany do odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych – w terminie określonym w umowie.

Postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości są ujawniane w księdze wieczystej. Nabywca może go tam sprawdzić.

Zanim kupisz użytkowanie wieczyste

1. Pamiętaj, że nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego użytkownika wieczystego, jest zatem związany ustaleniami umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego zawartej przez sprzedającego z gminą lub Skarbem Państwa. Zażądaj kopii tej umowy przed podpisaniem aktu notarialnego.

2. Bez względu na to, czy kupujesz pustą działkę, rozpoczętą budowę, czy dom gotowy do zamieszkania, sprawdź, czy zbywca dotrzymał terminu rozpoczęcia i ewentualnie zakończenia budowy. Dowiedz się też, ile lat zostało do końca umowy i czy gmina nie planuje w tym miejscu jakiejś inwestycji publicznej.

3. Jeśli sprzedający nie wywiązał się z obowiązków nałożonych na niego w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego, a my – wiedząc o tym – i tak kupimy to prawo, to nie możemy liczyć na odszkodowanie od poprzednika. Warto więc dodać w umowie kupna zastrzeżenie o ewentualnym zwrocie opłat dodatkowych.

Możliwości zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste

Sposób zagospodarowania jest najczęściej wskazany w umowie przez ogólne określenie celu (na przykład mieszkaniowy albo mieszkaniowo- usługowy) lub przez odesłanie do przeznaczenia gruntu ustalonego w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Czasem jednak się zdarza, że zasady zagospodarowania gruntu są szczegółowo zapisane w umowie, przykładowo w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty został wyłoniony w drodze przetargu, a jednym z kryteriów wyboru była koncepcja zagospodarowania terenu zaproponowana przez oferenta. Dotyczy to częściej gruntów przeznaczanych pod inwestycje komercyjne lub użyteczności publicznej.

Postanowienia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego wiążą w takim przypadku użytkownika wieczystego, a zmiana ustalonego w niej sposobu zagospodarowania wymaga również zmiany umowy.

Podobnych problemów nie ma właściciel nieruchomości, którego w zakresie zagospodarowania terenu wiążą jedynie plan miejscowy i ustawy (między innymi z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska czy ochrony zabytków)

Podstawa prawna:

• Kodeks cywilny
• ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 z poźn. zm.)