Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatnicy, którzy sprzedadzą lokal mieszkalny nabyty po 1 stycznia 2009 roku, zobowiązani są zapłacić 19% podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości.  Muszą również, do 30 kwietnia następnego roku, złożyć zeznanie podatkowe na formularzu PIT-39. Jednak jest wyjątek od tej zasady, tzw. ulga mieszkaniowa. Warto wiedzieć, kiedy można z niej skorzystać.

Kiedy trzeba płacić podatek?

Aby właściwie rozliczyć się z fiskusem, w pierwszej kolejności należy określić źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Jednym z takich źródeł jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów

Należy jednak pamiętać, że dotyczy to sytuacji, w których sprzedaż nieruchomości nie następuje w wyniku działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że każda sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia będzie opodatkowana PIT. Po upływie tego okresu sprzedaż domu lub mieszkania nie podlega opodatkowaniu. Od zbycia nieruchomości podatnik zobowiązany jest zapłacić 19% PIT.

Powyższy podatek jest płacony od uzyskanego dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży  nieruchomości a kosztami (powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw majątkowych do nieruchomości).

Powyższe zasady opodatkowania zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie mają zastosowania, jeżeli:

• budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
• przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Sprzedaż nieruchomości a koszty uzyskania przychodu

Kosztami uzyskania przychodu powstającego w związku ze sprzedażą nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W konsekwencji, wydatkując środki na nieruchomość, którą w przyszłości planujemy sprzedać, powinniśmy gromadzić wszelkie dokumenty, które będą poświadczały nakłady poczynione na tę nieruchomość (chodzi tu o koszty nabycia nieruchomości takie jak akt notarialny i opłaty notarialne, wydatki na remont, faktury na materiały budowlane). Wszystkie te dokumenty będą podstawą do obniżenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości w przyszłości.

Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn (jeżeli w ogóle był uiszczony) w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość wymienionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak rozliczyć podatek ze sprzedaży nieruchomości?

Zapłata podatku od zbywanej nieruchomości to niejedyny obowiązek podatnika. Po zakończeniu roku podatkowego, w terminie do 30 kwietnia roku następnego, zobowiązany jest on złożyć zeznanie podatkowe na formularzu PIT-39. W deklaracji tej należy podać m.in. miejsce i cel składania zeznania, dane identyfikacyjne i adres zamieszkania, dochód (stratę), obliczyć zobowiązanie podatkowe, kwotę podatku do zapłaty lub nadpłatę.

W zeznaniu PIT-39 podatnik jest zobowiązany wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub
• dochody zwolnione z PIT na zasadzie ulgi mieszkaniowej.

O autorze:

Wojciech Kosowicz, licencjonowany doradca podatkowy, świadczy usługi doradztwa podatkowego poprzez prowadzenie indywidualnej praktyki w formie Kancelarii Doradztwa Podatkowego, która istnieje od 1998 roku. Wojciech Kosowicz jest prawnikiem, który zagadnieniami podatkowymi zajmuje się od roku 1992 - początkowo jako urzędnik w Ministerstwie Finansów, następnie jako konsultant podatkowy w międzynarodowych firmach audytorsko-konsultingowych oraz licencjonowany doradca podatkowy w wiodących kancelariach prawniczych. Jego doświadczenie obejmuje usługi tradycyjnie rozumianego doradztwa podatkowego, jak również działalność w zakresie optymalizacji podatkowych krajowych i międzynarodowych struktur i transakcji gospodarczych, doradztwa podatkowego w zakresie fuzji i przejęć (M&A) oraz reprezentowania podmiotów gospodarczych przed organami podatkowymi i sądami administracyjnymi. Prowadził także wiele wykładów o tematyce podatkowej oraz publikował artykuły o tej tematyce w gazetach i czasopismach podatkowych.