| muratordom.pl » Prawo » Podatki i ubezpieczenia » Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatnicy, którzy sprzedadzą lokal mieszkalny nabyty po 1 stycznia 2009 roku, zobowiązani są zapłacić 19% podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości.  Muszą również, do 30 kwietnia następnego roku, złożyć zeznanie podatkowe na formularzu PIT-39. Jednak jest wyjątek od tej zasady, tzw. ulga mieszkaniowa. Warto wiedzieć, kiedy można z niej skorzystać.

Kiedy trzeba płacić podatek?

Aby właściwie rozliczyć się z fiskusem, w pierwszej kolejności należy określić źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Jednym z takich źródeł jest odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów

Należy jednak pamiętać, że dotyczy to sytuacji, w których sprzedaż nieruchomości nie następuje w wyniku działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że każda sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia będzie opodatkowana PIT. Po upływie tego okresu sprzedaż domu lub mieszkania nie podlega opodatkowaniu. Od zbycia nieruchomości podatnik zobowiązany jest zapłacić 19% PIT.

Powyższy podatek jest płacony od uzyskanego dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży  nieruchomości a kosztami (powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw majątkowych do nieruchomości).

Powyższe zasady opodatkowania zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie mają zastosowania, jeżeli:

  • budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
  • przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Sprzedaż nieruchomości a koszty uzyskania przychodu

Kosztami uzyskania przychodu powstającego w związku ze sprzedażą nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W konsekwencji, wydatkując środki na nieruchomość, którą w przyszłości planujemy sprzedać, powinniśmy gromadzić wszelkie dokumenty, które będą poświadczały nakłady poczynione na tę nieruchomość (chodzi tu o koszty nabycia nieruchomości takie jak akt notarialny i opłaty notarialne, wydatki na remont, faktury na materiały budowlane). Wszystkie te dokumenty będą podstawą do obniżenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości w przyszłości.

Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn (jeżeli w ogóle był uiszczony) w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość wymienionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak rozliczyć podatek ze sprzedaży nieruchomości?

Zapłata podatku od zbywanej nieruchomości to niejedyny obowiązek podatnika. Po zakończeniu roku podatkowego, w terminie do 30 kwietnia roku następnego, zobowiązany jest on złożyć zeznanie podatkowe na formularzu PIT-39. W deklaracji tej należy podać m.in. miejsce i cel składania zeznania, dane identyfikacyjne i adres zamieszkania, dochód (stratę), obliczyć zobowiązanie podatkowe, kwotę podatku do zapłaty lub nadpłatę.

W zeznaniu PIT-39 podatnik jest zobowiązany wykazać:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub
  • dochody zwolnione z PIT na zasadzie ulgi mieszkaniowej.

 


O autorze:

Wojciech Kosowicz, licencjonowany doradca podatkowy, świadczy usługi doradztwa podatkowego poprzez prowadzenie indywidualnej praktyki w formie Kancelarii Doradztwa Podatkowego, która istnieje od 1998 roku. Wojciech Kosowicz jest prawnikiem, który zagadnieniami podatkowymi zajmuje się od roku 1992 - początkowo jako urzędnik w Ministerstwie Finansów, następnie jako konsultant podatkowy w międzynarodowych firmach audytorsko-konsultingowych oraz licencjonowany doradca podatkowy w wiodących kancelariach prawniczych. Jego doświadczenie obejmuje usługi tradycyjnie rozumianego doradztwa podatkowego, jak również działalność w zakresie optymalizacji podatkowych krajowych i międzynarodowych struktur i transakcji gospodarczych, doradztwa podatkowego w zakresie fuzji i przejęć (M&A) oraz reprezentowania podmiotów gospodarczych przed organami podatkowymi i sądami administracyjnymi. Prowadził także wiele wykładów o tematyce podatkowej oraz publikował artykuły o tej tematyce w gazetach i czasopismach podatkowych.

Tuznajdziesz
Porównaj
Przeczytaj dodatkowo:
Stawki podatku VAT w budownictwie jednorodzinnym....

Oliczając koszty planowanej inwestycji - budowy domu, wykończenia czy remontu - należy wziąć pod uwagę ceny...

Opodatkowanie PIT przy przekształceniu mieszkania...

Część podatników chce sfinansować przekształcenie mieszkania lokatorskiego na własnościowe, w tym na...

Co dalej ze zwrotem VAT na materiały budowlane?...

Od 1 stycznia 2014 r. ma przestać obowiązywać system zwrotu VAT na materiały budowlane. Rząd chce dzięki temu...

Podatek od najmu mieszkania. Rozliczenie na...

Podatek od najmu mieszkania można rozliczyć na zasadach ogólnych. Z jakimi formalnościami się to...

Montaż piekarnika i zmywarki do zabudowy – nie...

Dostawa i montaż AGD do zabudowy, np. zmywarki, piekarnika jest objęty podstawową, czyli 23-procentową stawką...

Zakup nieruchomości. Jaka stawka VAT za zakup...

Zakup nieruchomości - nowego domu lub działki podlega opodatkowaniu VAT w wysokości 8 lub 23%. Sprawdź, jaki...