Kredyty hipoteczne. Od czego zależy oprocentowanie kredytu?

Gdy porównujemy oferty kredytowe różnych banków, w pierwszej kolejności sprawdzamy wysokość oprocentowania kredytu. Zobacz, od czego zależy oprocentowanie kredytu i na co warto zwrócić uwagę przed zaciągnieciem kredytu.

Jak się zmienia oprocentowanie?

Są dwa główne sposoby ustalania oprocentowania kredytu:

• na podstawie stopy bazowej ustalanej wewnętrznie przez zarząd banku;
• na podstawie stóp rynkowych (WIBOR, LIBOR lub EURIBOR).

Gdy o oprocentowaniu decyduje bank, może być tak, że stopy rynkowe będą spadać, kredyty tanieć - ale nasz nie. Silna konkurencja na rynku kredytów mieszkaniowych powinna jednak temu zapobiec. Bywa nawet, że gdy stopy rosną, banki nie podrażają swoich kredytów, walcząc w ten sposób o klientów.

Jeśli odsetki są ustalane na bazie stóp rynkowych, banki muszą podnieść oprocentowanie, gdy stopy te rosną, i obniżyć, gdy maleją. Podwyżki czy obniżki oprocentowania kredytów mogą być jednak różne w poszczególnych bankach - zależnie od stosowanych mechanizmów aktualizacji. Niektóre banki ustalają oprocentowanie raz na miesiąc, inne co kwartał, co pół roku, a nawet rok. Niektóre opierają je na aktualnej stawce WIBOR (odpowiednio jedno-, dwu-, sześciomiesięcznej bądź rocznej), inne na średniej z poprzednich miesięcy. Stosowane są też tak zwane wskaźniki zmienności: bank zmienia oprocentowanie kredytów dopiero wtedy, gdy WIBOR zmieni się o określony procent.

Trzeba pamiętać o tym, że oprocentowanie kredytu jest jeszcze powiększane o marżę banku. Zasad ustalania oprocentowania nie da się negocjować, ale marżę tak. Z reguły jest tym niższa, im wyższa kwota kredytu i im wyższy wkład własny. Na niższe oprocentowanie mogą też liczyć stali klienci banku.

Uwaga na promocje

Wiele banków oferuje promocyjne oprocentowanie (na przykład niższe o 3 punkty procentowe), ale tylko w pierwszym roku spłaty. Później wraca ono do standardowej wysokości. Spłata kredytu hipotecznego trwa zazwyczaj od kilkunastu do 20, a nawet 30 lat. Dlatego jednoroczna promocja nie powinna mieć decydującego znaczenia, zwłaszcza gdy wiąże się z wyższą prowizją za udzielenie kredytu.

Co po wejściu w strefę euro

Warto już pomyśleć o tym, że za kilka lat kredyty zaciągnięte w złotych zostaną przewalutowane na euro, a stopę WIBOR zastąpi EURIBOR. Przed podpisaniem umowy kredytowej sprawdźmy, co mówi o wysokości marży, czy bank gwarantuje jej niezmienność w całym okresie spłaty kredytu. Obecnie marża dla kredytów w euro jest bowiem z reguły wyższa niż dla złotowych.

Okazuje się, że dla podobnych kredytów (w tej samej walucie, na taki sam okres spłaty) wysokość płaconych w każdej racie odsetek może się w poszczególnych bankach znacznie różnić. Porównanie jest jednak niełatwe, bo różne są zasady ich ustalania. Zdarza się też, że po jakimś czasie oferta, która w momencie wyboru była tańsza, okazuje się droższa.

Oprocentowanie stałe czy oprocentowanie zmienne?

Jeśli wybierzemy oprocentowanie stałe, mamy klarowną sytuację - z góry znamy wysokość wszystkich rat. Większość osób wybiera jednak oprocentowanie zmienne.