Adaptacja poddasza - jakich formalności wymaga remont strychu
Adaptacja nieużytkowego poddasza i urządzenie tam pokoi jest nie lada wyzwaniem. Radzimy, jak przygotować się do tak poważnego remontu i dobrze zaplanować przebieg robót. Jak ocenić stan poddasza oraz jakie formalności załatwić przed rozpoczęciem prac budowlanych?
W starszych budynkach, ale także w tych nie tak dawno zbudowanych, poddasza mogą być nie w pełni wykorzystane. Czasem służą za strych, miejsce suszenia bielizny lub nie ma z nich żadnego pożytku. Niezagospodarowana przestrzeń trochę jednak kusi. Remont i adaptacja poddasza to co prawda spory wydatek i wielkie zamieszanie, ale perspektywa uzyskania dodatkowego metrażu przełamuje nawet takie opory.
Spis treści
- Przed adaptacją poddasza - sprawdź stan techniczny domu
- Uzyskanie zgody współwłaścicieli nieruchomości na adaptację poddasza
- Adaptacja poddasza formalności
- Kiedy adaptacja poddasza wymaga pozwolenia na budowę
- Kiedy adaptacja poddasza wymaga zgłoszenia robót budowlanych
- Kiedy wystarczy samo zgłoszenie adaptacji poddasza
- Adaptacja poddasza a podatek od nieruchomości
- Harmonogram prac remontowych przy adaptacji poddasza
Przed adaptacją poddasza - sprawdź stan techniczny domu
Najgorsze, co możemy zrobić, to zabrać się do remontu poddasza bez zastanowienia, czy będzie się w ogóle opłacał. Nie każde poddasze da się tak samo łatwo ocieplić, wykończyć i urządzić. Sporo rzeczy trzeba najpierw sprawdzić:
- czy poddasze ma odpowiednią wysokość, aby dało się na nim wygodnie mieszkać. Nie powinno być niższe niż 2-2,5 m, i to uwzględniwszy poziom przyszłej posadzki i poziom, na którym znajdzie się jego sufit;
- czy połacie dachowe są szczelne. Byłoby poważnym niedopatrzeniem wykańczanie poddasza, gdy istnieje ryzyko, że po pierwszej ulewie na skosach i ścianach pojawią się zacieki. Przed zasadniczym remontem trzeba więc naprawić dach;
- czy konstrukcja nośna dachu wytrzyma docieplenie i obudowanie. Może być przecież zniszczona, zawilgocona, porośnięta grzybem. Spore fundusze pochłonie wtedy sam jej remont i niekoniecznie starczy ich na adaptację;
- czy strop na poddaszu jest na tyle solidny, żeby przenieść nowe obciążenia – od posadzek, ścian działowych, mebli, wyposażenia.
- czy poddasze trzeba będzie docieplić (a zazwyczaj tak właśnie jest);
- czy uda się bez problemu podciągnąć na poddasze niezbędne media.
Uzyskanie zgody współwłaścicieli nieruchomości na adaptację poddasza
Planując remont i adaptację strychu nie wolno też pominąć żadnej kwestii prawnej związanej z możliwością swobodnego dysponowania poddaszem.
Jeśli planujemy zagospodarowanie wspólnego strychu w domu na przykład dwurodzinnym, potrzebujemy zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości – zarówno na wyłączne korzystanie z poddasza, prace budowlane, jak i ewentualne zmiany udziałów w prawie własności przysługujących poszczególnym osobom. Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę o tak zwanym podziale do używania (quoad usum), w której wskażą, z której części domu (w tym poddasza) dany współwłaściciel może korzystać w sposób wyłączny. Mogą też dokonać całkowitego podziału domu i tym samym znieść współwłasność – ale jest to możliwe wtedy, gdy granica wydzielonych działek gruntu będzie przebiegać wzdłuż pionowej ściany usytuowanej na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu.
Adaptacja poddasza formalności
Adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne wymaga załatwienia kilku formalności urzędowych:
- uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania (wymagane zgłoszenie);
- uzyskania zgody na zaplanowane prace budowlane, zależnie od ich zakresu (może być konieczne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie robót budowlanych);
- poinformowania organu podatkowego o włączeniu poddasza do powierzchni użytkowej budynku podlegającej podatkowi od nieruchomości.
Zgodnie z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 71 ust. 6). Jeśli natomiast planowane roboty budowlane wymagają zgłoszenia i uzyskania milczącej zgody urzędu, obie sprawy (zmianę sposobu użytkowania i prowadzenie robót budowlanych) załatwia się w jednym wspólnym zgłoszeniu. Odpowiednie dokumenty składa się w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.
Zobacz też:
Kiedy adaptacja poddasza wymaga pozwolenia na budowę
Pozwolenie na budowę będzie konieczne, gdy zamierzamy:
- nadbudować dom, którego obszar oddziaływania wykracza poza własną działkę (głównie będą to budynki w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub usytuowane w odległości od granicy działki mniejszej niż 3 lub 4 m);
- przebudować ściany i inne elementy konstrukcyjne w taki sposób, że spowoduje to powiększenie obszaru oddziaływania budynku na tereny sąsiednie. Taki skutek może mieć na przykład zmiana konstrukcji i pokrycia dachu prowadząca do większego zacieniania budynku sąsiedniego lub stwarzająca ryzyko rozprzestrzeniania ognia bądź wykonanie otworów w ścianach znajdujących się w odległości mniejszej niż 4 m od granicy (to ostatnie dodatkowo wymaga uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów budowlanych);
- rozbudować instalację gazową (na przykład chcemy na poddaszu mieć kuchenkę gazową albo kocioł gazowy).
Do wniosku o pozwolenie na budowę dołączamy:
- decyzję o warunkach zabudowy (tylko jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego obejmującego działkę) - zamierzenie musi być zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania albo decyzji o warunkach zabudowy;
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi;
- zaświadczenie potwierdzające, że projektant jest wpisany na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego;
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Sprawdź też:
Kiedy adaptacja poddasza wymaga zgłoszenia robót budowlanych
Jeśli adaptacja wiąże się z koniecznością przeprowadzenia robót wymagających zgłoszenia i uzyskania milczącej zgody starostwa/urzędu miasta, obie sprawy załatwia się w jednym wspólnym zgłoszeniu. Trzeba wówczas określić w nim – oprócz starego i nowego sposobu użytkowania – rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.Do takiego zgłoszenia trzeba załączyć dokumenty związane ze zmianą sposobu użytkowania części budynku (art. 71 ust. 2):
- opis i rysunek określający usytuowanie budynku w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących bądź budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
- zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby – również danymi technologicznymi;
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy (gdy nie ma planu);
- ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
- w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami (na przykład gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków).
Zobacz też:
Ponadto konieczne będą dokumenty wymagane dla zgłoszenia robót budowlanych, czyli:
- odpowiednie szkice lub rysunki (tylko gdy organ przyjmujący zgłoszenie uzna, że są potrzebne; w przeciwnym razie wystarczy opis). Dotyczy to robót polegających na remoncie przegród zewnętrznych (ścian) bądź elementów konstrukcyjnych (dachu, stropów) budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, czyli na ogół tych stojących przy granicy działki, jak domy w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej. Poza tym szkice mogą być wymagane w razie docieplenia budynków o wysokości powyżej 12 m (ale nie wyższych niż 25 m);
- albo projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Dotyczy to planowanej przebudowy przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych domu jednorodzinnego, która nie doprowadzi do zwiększenia jego obszaru oddziaływania (bez względu na to, czy stoi przy granicy działki, czy jest od niej oddalony). Chodzi na przykład o wzmocnienie stropu, wymianę konstrukcji dachu, wykucie w stropie otworu na schody, wykonanie dodatkowych okien w dachu. Projekt jest też niezbędny w razie nadbudowy domu, którego obszar oddziaływania mieści się na działce inwestora (czyli zazwyczaj budynku wolno stojącego oddalonego przynajmniej o 3 albo 4 m od granicy, gdy w ścianie ku niej zwróconej są okna i drzwi). Przykładowo może chodzić o podniesienie ścianki kolankowej, ścian szczytowych bądź zmianę kąta nachylenia dachu (co prowadzi do zwiększenia kubatury domu).
Zobacz też:
Kiedy wystarczy samo zgłoszenie adaptacji poddasza
Nawet gdy adaptacja poddasza nie wiąże się z żadnymi poważnymi robotami budowlanymi i planujemy jedynie takie prace, które nie wymagają żadnych formalności, to i tak musimy powiadomić starostę albo prezydenta miasta na prawach powiatu o zamierzonej zmianie sposobu użytkowania części budynku (pomieszczeń na strychu).
Do robót niewymagających żadnych formalności należą na przykład:
- doprowadzenie na poddasze lub wymiana istniejących tam instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych i elektrycznych oraz montaż urządzeń sanitarnych, grzejników itp.;
- wykonanie ścianek działowych;
- wymiana okien i drzwi bez zmiany wielkości otworów;
- wymiana schodów wewnętrznych;
- wykańczanie ścian poddasza i układanie na nim posadzek;
- ocieplenie dachu i ścian (jeśli budynek nie jest wyższy niż 12 m);
- wymiana pokrycia dachu, ale uwaga! – tylko w budynku wolnostojącym i odpowiednio oddalonym od granic działki (czyli takim, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę).
Zmiany sposobu użytkowania poddasza można dokonać w ciągu 2 lat od jej zgłoszenia w urzędzie (art. 71 ust. 4).
Adaptacja poddasza a podatek od nieruchomości
Po dokonaniu zmiany sposobu użytkowania (adaptacji poddasza nieużytkowego na mieszkalne) jesteśmy obowiązani w ciągu 14 dni poinformować o tym właściwy organ podatkowy. Podatek w nowej wysokości – z uwzględnieniem dodatkowej powierzchni użytkowej – będzie nas obowiązywał od następnego miesiąca.
Pamiętajmy, że na potrzeby naliczenia podatku powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę się pomija.
Sprawdź też:
Jeśli poddasze było określone w projekcie domu jako użytkowe, ale chcemy zmienić jego funkcjonalność, nie musimy wnioskować o zmianę sposobu użytkowania. Natomiast planowane roboty budowlane nadal wymagają pozwolenia lub zgłoszenia.
Harmonogram prac remontowych przy adaptacji poddasza
Podczas adaptacji poddasza będziemy prowadzić różne prace, które mogą ze sobą kolidować. Żeby nie zapanował chaos, warto przygotować sobie szczegółowy plan prac lub nawet zamówić profesjonalny harmonogram jako dodatek do projektu. Harmonogram może też zostać wzbogacony o kosztorys, który ułatwi z kolei planowanie wydatków na czas robót.
Sprawdź też:
Przebieg robót związanych z adaptacją poddasza powinien mieć mniej więcej taką kolejność:
- usunięcie niepotrzebnych elementów poddasza;
- wzmocnienie lub przebudowa konstrukcji;
- przedłużenie pionów instalacyjnych;
- naprawa podłogi lub ułożenie nowej;
- montaż okien połaciowych;
- ułożenie folii wstępnego krycia od wewnątrz, jeśli dotychczas jej nie było;
- ocieplenie skosów, ścian i sufitu oraz układanie folii paroizolacyjnej;
- rozprowadzanie instalacji i budowa okładziny;
- budowa ścian działowych i dalsze rozprowadzanie instalacji;
- wykończenie ścian, skosów i sufitów;
- ułożenie posadzek;
- montaż wyposażenia.
