Co zrobić, aby organizacja budowy domu przebiegała w miarę sprawnie
Organizacja budowy nie jest zadaniem łatwym nawet dla kogoś, kto zajmuje się tym całe życie. Dziś to wyzwanie staje przed Tobą. Na pewno włożyłeś dużo wysiłku w wybór działki i projektu – to były prace indywidualne. Teraz nawet pełne zaangażowanie może nie wystarczyć. Zanim zabierzesz się za budowanie, odpowiedz sobie na te trzy pytania.
Właściwa organizacja budowy mocno zależy od ludzi, których zatrudnisz, i od okoliczności zewnętrznych, takich jak pogoda, awarie czy kradzieże. Dochodzi też czynnik czasu. Budowa domu to premiera bez próby generalnej. Pamiętaj tylko, że już tysiące inwestorów przed Tobą odegrało swoją rolę – wiadomo, co dobre, a co złe. Być menedżerem to skorzystać ze sprawdzonych procedur prowadzenia budowy i wszelkich dostępnych mechanizmów kontrolnych. O tym właśnie jest trzeci odcinek naszego „Kursu na inwestora”.
Trzy pytania o budowę domu do inwestora
1. Ile masz pieniędzy na wybudowanie domu? Im mniej, tym czeka Cię więcej zadań. Dlaczego? Jeśli masz duży budżet, możesz zlecić budowę pod klucz. Albo zdecydować się na zaawansowaną technologię budowy, na przykład prefabrykowaną – wtedy fachowcy złożą Ci dom z elementów. Albo budować dom w trzy miesiące – też rękami specjalistów. Niestety, nagminnym błędem inwestorów jest zlecanie budowy w specjalistycznych technologiach (głównie drewnianych) przypadkowym ekipom. Innym – stawianie domu za setki tysięcy złotych siłami ekipy z ogłoszenia, na dodatek bez zapewnienia nadzoru.
2. Jakim systemem budujesz dom? O budowaniu domu pod klucz już powiedzieliśmy. System kontraktowy to zatrudnianie kolejnych ekip i wykonawców do określonych prac, na przykład murarzy do zrobienia fundamentów, ścian, wylewek i schodów, dekarzy do przygotowania konstrukcji i pokrycia dachu, potem elektryków, instalatorów, tynkarzy. Do zadań inwestora należy zorganizowanie robót, ich koordynacja, zaopatrzenie budowy w materiały i kontrola jakości. W systemie kontraktowym inwestor jako menedżer ma wielkie pole do popisu! Sposób gospodarczy trudno nazwać systemem menedżerskim. Inwestor wykonuje fizycznie większość prac, zaopatruje budowę, zatrudnia najczęściej członków rodziny.
3. Jak bardzo Ci się spieszy do zamieszkania? W każdej technologii dom można zbudować w ciągu sezonu, ale im krótszy czas, tym trudniejsze zadanie. Należy skoordynować prace i zaopatrzenie nieraz nawet 20 ludzi pracujących w jednym dniu. Z kolei, gdy budowa trwa przez lata, inwestor musi rozważyć, od którego momentu planować wbudowywanie instalacji i elementów wykończeniowych domu – potem trzeba się przeprowadzić lub dobrze chronić dom przed kradzieżą. Narzędziem planowania jest harmonogram budowy. Jak szybko budować?
Wybudowanie domu w jeden sezon – wymaga sprawnej ekipy, pewnego źródła zaopatrzenia, nadzoru, który dopilnuje, by krótki czas inwestycji nie wpływał na jakość domu. Potrzebne będzie również szybkie finansowanie – zwykle kredyt. Trzeba ograniczyć roboty mokre, stosować tak zwane szybkie technologie.
Trzy wyzwania dla budujących dom
1. Zorganizować budowę domu. Plac budowy ma być ogrodzony, prąd i woda zapewnione. Do zadań inwestora należy też ustawienie toalety (zwykle wypożycza się przenośną). Gdzie ekipa będzie mieszkać i jeść posiłki? „Wszyscy pracownicy mają prawo do bezpiecznych i higienicznych warunków pracy” – mówi Europejska Karta Społeczna, a budowa jest przecież małym zakładem pracy. Często firmy mają własny barakowóz, w najgorszym razie przestronną furgonetkę. Warto na działce ustawić kontener, najlepiej morski – taki, jaki wożą po drogach ciężarówki. To solidny magazyn na narzędzia i materiały chodliwe. Po zakończeniu budowy kontener można sprzedać.
2. Znaleźć ekipę. To inwestor wybiera „uczestników procesu budowlanego”. Musi być kierownik budowy, nie jest wymagany inspektor nadzoru. Trzeba też znaleźć ekipę wykonawczą. Jak? W pierwszym odcinku radziliśmy – szukać z polecenia, sprawdzać dwie-trzy poprzednie budowy, na których pracowała, pytać byłych klientów o opinie. Jedno polecenie to za mało. Ekipa z ogłoszenia, bez sprawdzonych referencji to zbyt wielkie ryzyko – zdecydowanie odradzamy! Jakie są kadry w budowlance? Coraz mniej jest ekip, które bloczki betonu komórkowego potrafią łączyć tylko tradycyjną zaprawą cementowo-wapienną, ale nadal sprawni fachowcy to raczej szczęście niż codzienność. Nie ufajmy własnemu szczęściu.
3. Być szefem, a nie bratem łatą. Na początek obserwacja. Wielu inwestorów oddaje się sercem i duszą wykonawcom, wierząc w ich umiejętności. Chcą udomowić pana Kazia, rozrzewnić jego wykonawczą duszę – chcą mu wierzyć! Potem odkrywają źle zbudowany dom. Przychodzą rozczarowanie i żal.
Inni inwestorzy czują się złapani w pułapkę budowy – okazuje się trudniejsza, niż sądzili, nie można nikomu ufać, piętrzą się kłopoty. Z powodu niedostatku pieniędzy i kompetencji budowa zamienia się w poprawianie – jedni poprawiają drugich, sami popełniając przy tym błędy. Może z tego wyjść horror. Jest trzecia droga – bez emocji, z wiedzą i umiejętnościami – inwestor w roli kierownika projektu. Być menedżerem to być szefem – panować nad procesem budowy i reakcjami zatrudnionych ludźmi. Trzeba być jak lis – tak określa się menedżera w Japonii – przebiegły (ale nie oszukańczy), unikający pułapek, potrafiący zorganizować zespół.
Budowa w 2-3 lata – daje możliwość naturalnego podziału na etapy: stan zero, stan surowy, instalacje, prace wykończeniowe. Jest czas na przygotowanie robót i finansowania. Etapu, w którym pojawia się stałe wyposażenie domu, nie można przerywać – musi trwać aż do zamieszkania.
Budowa dłuższa niż 3 lata – rodzi problemy, jak zabezpieczyć i chronić budowę przed czynnikami atmosferycznymi i złodziejami. Zbyt długi czas budowy generuje dodatkowe koszty.
