Budowa domu – najczęściej popełniane błędy. Oto 10 rad dla początkujących inwestorów
Jeszcze na długo przed zrobieniem wykopów pod fundamenty trzeba przejść solidną lekcję świadomego budowania i przygotować się na nadchodzące wyzwania. Zapraszamy na przyspieszony kurs inwestorskiej samoobrony, który pozwoli uniknąć najczęstszych błędów popełnianych przez tych, co budują.
Spis treści
- 1. Nie zaczynaj jako zupełny laik
- 2. Nie ignoruj harmonogramu
- 3. Nie oszczędzaj na siłę
- 4. Nie zatrudniaj byle kogo
- 5. Nie zapomnij podpisać umowy
- 6. Nie szastaj zaliczkami
- 7. Nie wprowadzaj zmian, gdy trwa budowa
- 8. Nie eksperymentuj
- 9. Nie zaniżaj standardów
- 10. Nie podejmuj pochopnych decyzji
Przygotowaliśmy krótki samouczek, który koniecznie przeczytaj przed rozpoczęciem prac.
1. Nie zaczynaj jako zupełny laik
Przejdź najpierw pewne przygotowanie merytoryczne. Przede wszystkim zapoznaj się z wymaganiami prawnymi dotyczącymi organizacji i prowadzenia budowy. Poznaj prawa oraz obowiązki inwestora, a nie wdepniesz na żadną urzędową minę. Pozwoli ci to zdobyć wszystkie wymagane pozwolenia, prowadzić prace legalnie i legalnie zatrudnić wykonawców.
Pamiętaj chociażby, żeby na siedem dni przed rozpoczęciem budowy poinformować o tym inspektorat nadzoru budowlanego. Nie zapominaj o dzienniku budowy (powinien go prowadzić kierownik).
Zabezpiecz dobrze budowę, bo gdy ktoś nieupoważniony wejdzie na jej teren i zrobi sobie jakąś krzywdę, to ty za to odpowiesz. Jeśli chcesz uniknąć takiego ryzyka, sceduj na kierownika budowy odpowiedzialność za plac budowy (w formie dokumentu – nie ustnie). Zawczasu zadbaj też o to, żeby na budowie był dostęp do prądu i bieżącej wody. Pilnuj terminów odbiorów i kontroli. Pozostałe po nich protokoły skwapliwie przechowuj.
- Dowiedz się więcej: Projekt domu Oszczędny. Projekt gotowy, ale po adaptacji
2. Nie ignoruj harmonogramu
Budowa musi postępować w zgodzie z harmonogramem. Dobrze przygotowany jest nieocenioną pomocą w skoordynowaniu wszystkich prac. Ma on formę tabelki. W pierwszej rubryce wyszczególnione są wszystkie przewidziane prace. W następnej określa się liczbę prac w przeliczeniu na różne jednostki, na przykład na metry kwadratowe, metry bieżące, godziny lub sztuki. Ostatnie rubryki stanowi kalendarz z podziałem na dni albo tygodnie. Zaznaczasz w nim terminy rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych prac oraz ewentualne terminy zastępcze. W kalendarzu muszą być wyraźnie oznaczone soboty, niedziele i święta. Jeśli nie będą dniami pracy, trzeba je omijać przy wypełnianiu harmonogramu.
W harmonogram warto wpisywać, kiedy chcesz wypożyczyć niezbędny sprzęt (dźwig, rusztowania, betoniarkę) oraz terminy dostaw materiałów. Dzięki temu zapewnisz ciągłość prac i nie dopuścisz do tego, żeby poszczególne ekipy wchodziły sobie w paradę.
Nie wszystko da się tak dokładnie zaplanować - bywają nieprzewidziane przestoje, niespodzianki pogodowe. To fakt, ale mając w rękach harmonogram, zdecydowanie łatwiej zapanować nad takimi przypadkami, niż wykorzystując zawodne twarde dyski swoich szarych komórek.
3. Nie oszczędzaj na siłę
Kto kupuje tanio – kupuje dwa razy. W tym przysłowiu zawarta jest głęboka mądrość. Oszczędzanie na materiałach, ekipach wykonawczych lub wybieranie gorszych, za to tańszych rozwiązań technologicznych z reguły kończy się kłopotami. Żeby później zlikwidować skutki takiego skąpstwa, trzeba wydać kolejne sumy i w efekcie „skrzętny” inwestor uświadamia sobie, że zamiast zaoszczędzić, słono przepłacił.
Nie namawiamy oczywiście do rozrzutności, bynajmniej. Zachęcamy jednak do rozwagi w planowaniu wydatków. Czasem produkt z pozoru tani w ostatecznym rozrachunku wychodzi drogo, zwłaszcza jeśli przyjdzie doliczyć różne elementy dodatkowe niezbędne do montażu, a bezlitośnie windujące cenę.
Tanie produkty są kuszące, ale pamiętaj, że gdzieś tkwi przyczyna ich niższej ceny. Może nią być gorsza jakość wykonania, zastosowanie materiałów pośledniej klasy, technologiczne zapóźnienie w stosunku do droższych modeli. Chcąc płacić mniej, świadomie lub nie, decydujesz się na gorszy standard, a ten przekłada się na krótszą żywotność, zawodność, awaryjność, gorszą funkcjonalność.
4. Nie zatrudniaj byle kogo
Kolejną odsłoną opacznie rozumianej zaradności jest zastępowanie dobrych fachowców, rzecz jasna wysoko ceniących swoją wiedzę i praktykę, partaczami. Zatrudnianie ekip skleconych z przypadkowych robotników będących specjalistami dosłownie od wszystkiego kończy się często poważnymi problemami.
Ważną personą na budowie jest kierownik. Jeśli zatrudnisz takiego z prawdziwego zdarzenia, a nie figuranta od składania podpisów w dzienniku budowy, możesz odetchnąć. Weźmie wiele obowiązków na siebie. Nie lekceważ też roli wszelkiego rodzaju specjalistów.
Gdy masz wątpliwości co do gruntu – wezwij geotechnika, jeżeli nie jesteś pewien, czy poprawnie wykonano jakieś newralgiczne prace, poproś o pomoc inspektora nadzoru. Jeśli natomiast nie ma szans, żebyś bywał osobiście na budowie, zatrudnij menedżera zwanego profesjonalnie inwestorem zastępczym. Będzie twoim namiestnikiem, który ogarnie logistycznie całe przedsięwzięcie.
5. Nie zapomnij podpisać umowy
Choć teoretycznie umowa ustna też się liczy, lepiej zadbaj o pisemną. Zawrzyj ją z każdym z podmiotów zatrudnionych przy budowie i wykańczaniu domu, czy będzie to ekipa murarska, tynkarze, dekarze, hydraulik czy inspektor nadzoru. Wzory umów znajdziesz bez trudu w internecie.
Ważne, aby każda z nich miała wyszczególniony zakres prac, które mają być wykonane, termin ich rozpoczęcia i zakończenia oraz ostateczny koszt. Zwłaszcza kwestia płatności powinna być wyraźnie uzgodniona. Inaczej może się okazać, że zaakceptowana wspólnie kwota za usługę wzrośnie z czasem o 20-40%.
Umowa powinna też zawierać ceny wszelkich dodatkowych usług, które przewidujesz. Ponadto musi być w niej jasno postawiona sprawa odpowiedzialności za przekroczenie terminów oraz konsekwencji za popełnienie błędów. Grożą za to tak zwane kary umowne. W dokumencie trzeba więc wymienić, za co będą wymierzane i jaka będzie kwota zadośćuczynienia.
Istotna jest także gwarancja lub rękojmia udzielana na wykonane prace. W okresie jej obowiązywania wykonawca zobowiązuje się usuwać nieodpłatnie wszelkie usterki powstałe z jego winy.
6. Nie szastaj zaliczkami
Zaliczki to drażliwy temat. Z jednej strony umożliwiają zachowanie płynności finansowej, co okazuje się szczególnie istotne w przypadku mniejszych firm, a z drugiej prowokuję ludzi nieuczciwych do różnych nadużyć. Karygodną, lecz dość powszechną praktyką jest pobieranie zaliczki, umawianie się na konkretny termin prac i znikanie. Nieuczciwe firmy, gdy mają już pieniądze w kieszeni, wiedzą, że inwestor nie zrezygnuje z ich usług, i mogą spokojnie kończyć rozgrzebane wcześniej zlecenia. Kiedy uporają się z innymi klientami, wrócą z przeprosinami, ewentualnie z łaski udzielą jakiegoś rabatu. O ile to więc możliwe, nie płać zaliczek lub ogranicz ich udzielanie do niezbędnego minimum.
- Przeczytaj także: Kupili dom, który ma 200 lat. "Jestem zakochana" - mówi Natalia. Zakochana w Podlasiu
7. Nie wprowadzaj zmian, gdy trwa budowa
Projekt traktuj jak świętą księgę. Nie dopuszczaj się więc odstępstw od zawartych w niej dogmatów, przykazań i prawd objawionych przez architekta. Na to wszystko masz czas na etapie wstępnych konsultacji z projektantem lub przed zamówieniem tak zwanej adaptacji projektu. Jeśli najdą cię jakiekolwiek wątpliwości, możesz zamówić wykonanie komputerowej wizualizacji, aby sprawdzić, czy planowane modyfikacje domu nie odbiją się źle na jego proporcjach i ogólnym wyglądzie.
Dlaczego późniejsze zmiany są grzechem inwestora? Po pierwsze dlatego, że komplikują całe zadanie, wprowadzają chaos. Papier jest cierpliwy, architekt bywa też. Fantazje inwestorskie mogą jednak pójść tak daleko, że ładna sylwetka budynku przeistoczy się w pokracznego gargamela.
Te poważniejsze zmiany, zwane zmianami istotnymi, są też przyczyną długich przestojów. Muszą bowiem zostać zaakceptowane przez architekta i naniesione na rysunki projektowe. To zajmuje trochę czasu. Nie musimy chyba dodawać, że idą za tym dodatkowe koszty.
Najgorsze, co możesz zrobić, to pójść na żywioł i wprowadzać zmianę za zmianą, ignorując prawa autorskie projektanta. To jest karalne. Mniej niebezpieczne są niewielkie zmiany korygujące drobne niedopatrzenia architekta. Rzeczy, które można zmieniać bez porozumienia z twórcą projektu, są zawsze szczegółowo wymienione w dokumentacji projektowej.
- Dowiedz się więcej: Dom pod Skierniewicami, w którym ciepło nie kojarzy się z pustym portfelem
8. Nie eksperymentuj
Wielu przyszłych budujących, zanim jeszcze zamówi projekt, przegląda oferty producentów, zwiedza targi budowlane, czyta fachowa prasę, przegląda fora internetowe. To oczywiście godne pochwały, lecz czasem można wpaść w pułapkę i popaść w fascynację różnymi nowatorskimi lub niszowymi technologiami. Zdarzają się inwestorzy, których zauroczą domy z gliny i słomy, budynki w całości zagłębione w gruncie. Wszystkie te pomysły mają z pewnością swoje zalety, niosą powiew nowości, są oparte na słusznych ideologiach, ale... No właśnie. Czy warto poświęcić swój z trudem zdobyty kapitał na inwestycje, co do których nie masz pewności, że w perspektywie czasu spełnią wszystkie Twoje oczekiwania?
Pamiętaj też, że odkąd istnieje internet, wszystkie swoje koncepcje możesz błyskawicznie skonsultować z innymi budującymi. Czasem ich krytyka działa jak ożywczy kubeł zimnej wody wylany na głowę rozpaloną ideami.
- Zobacz również: Nowoczesna wersja domu kostki na Śląsku. Węglowa czerń elewacji wyróżnia go z otoczenia
9. Nie zaniżaj standardów
Budując, wykańczając i wyposażając dom, wybiegaj myślami kilka lub nawet kilkanaście lat do przodu. Sprawdź, jak mają się zmienić wymogi, zwłaszcza dotyczące izolacyjności cieplnej przegród i zapotrzebowania budynku na energię, by już teraz postawić budynek, który jeszcze przez wiele lat będzie pod tym względem w czołówce.
Izolacyjność cieplna jest tu bardzo dobrym przykładem. Skoro ceny energii wciąż rosną i nie ma widoków na to, aby zaczęły zniżkować, trzeba być na to przygotowanym. Solidniejsze ocieplenie ścian, fundamentów, tarasów, dachu, jak również bardzo energooszczędne okna i drzwi pozwolą Ci zużywać mniej opału oraz płacić niższe rachunki. I cieszyć się, że nie jesteś jednym z tych, którzy narzekają na ciągłe podwyżki.
Nie warto obcinać wydatków na takie inwestycje, żeby tylko uciułać na ogrodową fontannę, złote klamki lub wannę z jacuzzi, której później nie będziesz używał, bo zużywa zbyt wiele wody.
To samo dotyczy niektórych urządzeń pozwalających pozyskiwać darmową energię. Jeszcze nie tak dawno ktoś, kto kupował pompę ciepła lub rekuperator, był uznawany za maniaka nowinek technicznych. Teraz taki sprzęt się upowszechnił i staniał.
Myśl też o wygodzie. Nie rezygnuj z napędów do bram wjazdowych i garażowych, okien dachowych, rolet. Zainstalowanie ich w wykończonym domu będzie droższe i bardziej kłopotliwe. Identycznie wygląda sytuacja z systemem inteligentnego sterowania domem i systemem alarmowym. Bez takich „bajerów” już za kilkanaście lat dom będzie mógł się ubiegać o przyjęcie do skansenu.
- Proponujemy także: Metamorfoza domu kostki w Bydgoszczy, czyli Hanna, która się uparła
10. Nie podejmuj pochopnych decyzji
Im więcej zaplanujesz przed budową, tym spokojniej ona przebiegnie. Dokładnie wybierz materiały i technologie, spokojnie ustal, jaki rodzaj ogrzewania będzie najkorzystniejszy, jakie materiały wykończeniowe zastosujesz i w co zamierzasz wyposażyć dom (na przykład system alarmowy, kominek, saunę). Warto też mieć już wstępną orientację co do urządzenia wnętrz. Wszelkie elementy systemów instalacyjnych i wyposażenia będziesz mógł wtedy rozmieścić w najbardziej funkcjonalny sposób. Gdy otrzymasz już projekty rozprowadzenia poszczególnych instalacji, powinieneś je ze sobą na wszelki wypadek porównać i sprawdzić, czy wzajemnie nie kolidują. Unikniesz wtedy takich niespodzianek jak grzejniki nad umywalkami.
Niestety, nie wszystko uda się zawczasu przewidzieć. Budowa na pewno będzie stwarzać wiele nerwowych sytuacji wymagających szybkich decyzji i trzeba umieć zachować wtedy zimną krew. Atak paniki to najgorsze, co może się przytrafić inwestorowi. Zanim więc powiesz „tak robimy”, skonsultuj się z kierownikiem budowy. Dzięki mobilnemu Internetowi możesz prędko skonfrontować swój problem z użytkownikami budowlanych forów dyskusyjnych. Zawsze też możesz zadzwonić do doradcy technicznego z firmy, której materiały stosujesz, aby poratował Cię cennymi radami.
Jeśli co do pewnych decyzji nie masz zupełnej pewności, lepiej narazić budowę na przestój, niż popełnić błąd, który później odbije się czkawką.
- Przejdź do galerii: Najciekawsze projekty domów nowoczesnych. Zobacz zdjęcia projektów z kolekcji Muratora
Autor: Katalog Murator Projekty
U góry po lewej: Szczęśliwy - wariant III, autor: arch. Katarzyna Słupeczańska. Po prawej: Nieszablonowy, autor: arch. Grzegorz Kaliciak. Na dole po lewej: Dom oszczędny - wariant I, autor: arch. Piotr Lewandowski. Po prawej: Dom z klimatem - wariant II, autor: arch. Katarzyna Słupeczańska.
