Spis treści
- Budowa domu a nieprzewidywalne lata. Ceny nadal będą rosły
- Dom czy mieszkanie – co drożało bardziej?
- Rosnące ceny działek – nowe wyzwanie
- Polacy oszczędzają, budując domy parterowe
Budowa domu a nieprzewidywalne lata. Ceny nadal będą rosły
Czy w 2020 roku można było przewidzieć, że budowa domu w Polsce zdrożeje o blisko połowę w ciągu zaledwie pięciu kolejnych lat? Eksperci Extradom.pl przedstawili niedawno prognozy na najbliższą przyszłość, oparte o analizę kosztów budowy domu od 2021 do 2025 roku.
W ostatnich latach, skokowe wzrosty kosztów budowy domu (o niemal 50% w latach 2021–2025) były skutkiem szeregu czynników:
- pandemia COVID-19,
- wybuchu wojny w Ukrainie,
- wzrostu cen surowców i energii,
- programu „Bezpieczny Kredyt 2%”,
- rosnących cen działek.
Od połowy 2024 roku obserwowane są wyraźne oznaki stabilizacji. Spadająca inflacja, obniżające się stopy procentowe NBP, a także ustabilizowane ceny materiałów i robocizny sprawiają, że inwestorzy odzyskują przewidywalność i choć koszty budowy domów nadal będą rosnąć, to tempo tych zmian powinno być przewidywalne i liniowe. W tym kontekście dobrze przygotowany kosztorys i zabezpieczenie finansowe na wykończenie mają dziś większe znaczenie niż sama cena działki.
"Najbardziej wrażliwymi pozycjami pozostają wykończenie wewnętrzne i stan surowy, ze względu na duży koszt i wysoki nakład pracy ekip budowlanych. Sektor budownictwa jednorodzinnego zmierza w stronę większej przewidywalności i stabilności. Wchodzimy w nową fazę cyklu budowlanego — fazę spokoju po burzy" - komentuje ekspert Wojciech Rynkowski.
To dobra wiadomość zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i firm deweloperskich czy doradców finansowych – czas dostosować ofertę do bardziej stonowanej, rynkowej rzeczywistości.
Wedle szacunków, w IV kwartale 2025 roku koszt budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 100 m2 (w stanie surowym) wyniesie 197 662 zł. Jeszcze cztery lata temu to było mniej niż 150 tys. zł.
Dom czy mieszkanie – co drożało bardziej?
Choć koszty budowy domów wzrosły o ok. 45–50%, to ceny mieszkań w 7 największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź, Katowice) poszybowały nawet o 80–100%. Kluczowym czynnikiem napędzającym ten wzrost była wysoka inflacja i rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” uruchomiony w 2023 roku.
Na przykład w Krakowie ceny wrosły o 82%, a w Warszawie osiągnęły 17 300 zł/m² z rocznym wzrostem 18–22%. Dla wielu rodzin oznacza to, że przy podobnych wydatkach opłacalniejsze finansowo może być budowanie poza miastem i kupno działki.
Czytaj także: Koszt budowy domu 2025. Ile kosztuje dziś budowa domu? Oto wyliczenia
Rosnące ceny działek – nowe wyzwanie
Od 2024 roku jednym z największych zagrożeń dla rozwoju budownictwa jednorodzinnego w Polsce stał się dynamiczny wzrost cen działek budowlanych. To zjawisko nasiliło się szczególnie w gminach przylegających największych miast. Wysokie zainteresowanie parcelami pod domy – napędzane wcześniejszym boomem inwestycyjnym i programem „Bezpieczny Kredyt 2%” – wywołało lokalne „bańki cenowe”.
W wielu lokalizacjach ceny działek w ciągu kilkunastu miesięcy wzrosły nawet o 20–40%, co podniosło próg wejścia dla inwestorów indywidualnych. Szczególnie dotknięte zostały tereny w promieniu 20–40 km od największych aglomeracji, gdzie jeszcze w 2022 można było nabyć działki o powierzchni 800–1200 m² w przystępnych cenach, a dziś ich cena często przekracza możliwości wielu rodzin.
To zjawisko może ograniczyć napływ nowych inwestorów na rynek budownictwa indywidualnego i zwiększyć presję na realizację mniejszych, bardziej kompaktowych projektów domów. W wielu regionach można zaobserwować dziś rosnące zainteresowanie działkami w nieco gorszych lokalizacjach (np. dalej od infrastruktury), co oczywiście niekorzystnie wpływa na jakość planowanych inwestycji i komfort życia przyszłych właścicieli – podsumowuje Wojciech Rynkowski.
Polacy oszczędzają, budując domy parterowe
W odpowiedzi na presję cenową, rośnie zainteresowanie kompaktowymi domami parterowymi (80–110 m²) oraz projektami stylu nowoczesnej stodoły i domami prefabrykowanymi – tutaj szybki montaż, niższy koszt i przewidywalne wydatki stawiają je wśród hitów inwestorów indywidualnych.
Eksperci przeanalizowali dane z lat 2021–2025, z podziałem na kluczowe etapy budowy domu jednorodzinnego. Na ich podstawie możemy dzisiaj pokusić się o prognozę na kolejne kwartały, która uwzględnia aktualne tendencje makroekonomiczne, m.in. stabilizującą się inflację, nadchodzące obniżki stóp procentowych czy przewidywalność rynków materiałów i usług.
Dane do analiz pochodzą z kwartalnych publikacji Sekocenbudu i obejmują pięć kluczowych etapów inwestycji:
- stan zerowy (fundamenty, roboty ziemne),
- stan surowy otwarty (konstrukcja budynku bez okien i drzwi),
- wykończenie wewnętrzne (stolarka, tynki, podłogi, ściany),
- wykończenie zewnętrzne (ocieplenie, elewacja, dach),
- instalacje (wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe itp.).
- Wykresy i wyliczenia oparte są na uśrednionych danych z 16 województw, z pominięciem Warszawy, w której koszty budowy zawsze są najwyższe. Co ważne - w prognozie na kolejne kwartały przyjąłem założenie o niskiej i stabilizującej się inflacji oraz łagodzeniu polityki pieniężnej NBP w kolejnych kwartałach - wyjaśnia Rynkowski.
Zobacz także: Koszt budowy domu 2025. Ile kosztuje dziś budowa domu? Oto nasze wyliczenia
