Lokal usługowy w domu jednorodzinnym

Można mieć w domu jednorodzinnym lokal usługowy oprócz mieszkania. Musi on jednak spełniać warunki wynikające z przepisów budowlanych oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jak wydzielić lokal usługowy w domu jednorodzinnym?

Dom jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż 2 lokali mieszkalnych albo 1 lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku (art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego).

Jeśli więc w budynku znajdują się 2 lokale mieszkalne i lokal usługowy, to mamy do czynienia z domem wielorodzinnym z częścią usługową (w przypadku budynków wielorodzinnych nie ma ograniczeń co do wielkości lokalu usługowego).

Jakie usługi można prowadzić w domu

W przepisach prawa nie znajdziemy uniwersalnej definicji usług, dlatego też w budynku jednorodzinnym można prowadzić różnego rodzaju działalność, byle mieściła się w ogólnie pojętym, potocznym rozumieniu usług.

W praktyce rodzaj usług, jakie można wykonywać w budynku jednorodzinnym, zależy od:

• postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub
• decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Akty te mogą, ale nie muszą wskazywać, jakiego rodzaju usługi są dozwolone na danym terenie. Jeśli w przepisach prawa lokalnego ich nie wskazano, inwestor sam może zdecydować o rodzaju świadczonych usług.

W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego często możemy spotkać zapisy, zgodnie z którymi na terenach zabudowy jednorodzinnej można wykonywać tylko usługi nieuciążliwe. Takie usługi także nie zostały nigdzie zdefiniowane. Pomocne jest tu orzecznictwo sądów administracyjnych. Na przykład Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie (w wyroku z 15 marca 2010 r., II SA/Kr 1812/09) wyjaśnił, że pod pojęciem działalności nieuciążliwej należy rozumieć każdą inną działalność niż wymienione w odrębnych przepisach przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko. Obecnie tymi przepisami jest Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W praktyce nie ma szans, żeby usługi zlokalizowane w budynku jednorodzinnym mieściły się w katalogu usług uciążliwych (należą do nich szpitale, szkoły, kina, obiekty sportowe itp.).

Ograniczenia w zakresie dopuszczalnych usług mogą wynikać także z przepisów szczególnych, w tym ustalających normy hałasu. Zostały one określone w Rozporządzeniu ministra środowiska w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku. Znajdziemy w nim tabele określające maksymalne poziomy hałasu w zależności od rodzaju zabudowy. W przypadku zabudowy jednorodzinnej jest to 50 dB w dzień i 40 dB w nocy. Informacja o prognozowanych poziomach hałasu musi się zatem znaleźć w projekcie budowlanym domu z lokalem usługowym.

Czy sąsiedzi mogą oprotestować lokal usługowy

Wybrany przez inwestora rodzaj usług może nie spodobać się sąsiadom. Mogą oni bronić swoich interesów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Przepis ten stanowi, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Przeczytaj też:

• Projekty domów z częścią usługową. TOP 5 >>>

Szeroka ochrona interesu prawnego innych osób przy zagospodarowaniu terenów nie może jednak sięgać tak daleko, by uniemożliwić inwestorowi realizację planowanego przez niego zamierzenia budowlanego, gdy jest ono zgodne z przepisami. Oznacza to, że zarzuty sąsiada nie mogą być tylko jego subiektywnymi odczuciami. Musi istnieć konkretny przepis prawa, który inwestor naruszy, lokalizując lokal usługowy w budynku jednorodzinnym. Najczęściej przywoływanymi argumentami właścicieli nieruchomości sąsiednich jest spadek wartości ich nieruchomości oraz wzmożony ruch samochodów na ulicy. Żaden z tych argumentów nie wynika jednak z przepisów prawa, dlatego nie będzie wzięty pod uwagę przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Jakie są wymagania techniczne dla lokali usługowych

Do części budynku o charakterze usługowym stosuje się przepisy Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczące budynków użyteczności publicznej (wynika to z § 2 ust. 5 i § 3 pkt 6).

Są to między innymi takie wymagania:

• do wejścia do lokalu usługowego powinno być doprowadzone - od dojść i dojazdów do budynku - utwardzone dojście o szerokości minimalnej 1,5 m, przy czym co najmniej jedno dojście powinno zapewniać osobom niepełnosprawnym dostęp do całego lokalu lub tych jego części, z których osoby te mogą korzystać (§ 16 rozporządzenia);
• furtka w ogrodzeniu nie może utrudniać dostępu do nich osobom niepełnosprawnym poruszającym się na wózkach inwalidzkich (§ 42);
• jeżeli do lokalu prowadzą schody, to szerokość stopni powinna wynosić co najmniej 0,35 m (§ 69 ust. 5);
• jeśli schody znajdują się w lokalu, to krawędzie stopni powinny wyróżniać się kolorem kontrastującym z kolorem posadzki (§ 71 ust. 4);
• dojście od najdalszego wejścia do lokalu usługowego do miejsca do gromadzenia odpadów stałych powinno wynosić nie więcej niż 80 m (§ 23 ust. 5);
• lokal usługowy powinien być wyposażony w instalację telekomunikacyjną, a w miarę potrzeby również w inne instalacje, tj.: telewizji przemysłowej, sygnalizacji dzwonkowej lub domofonowej, w sposób umożliwiający zapewnienie ochrony instalacji przed dostępem osób nieuprawnionych (§ 56);
• drzwi wewnętrzne w lokalu, z wyjątkiem drzwi do pomieszczeń technicznych i gospodarczych, powinny mieć co najmniej szerokość 0,9 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy (§ 75 ust. 2).

Dodatkowo lokale usługowe muszą spełniać wymagania przewidziane w przepisach dla określonego rodzaju działalności.

Jak wydzielić lokal usługowy w istniejącym domu

Lokal usługowy można także urządzić w już istniejącym domu. Wtedy może być konieczna przebudowa budynku (w celu dostosowania lokalu do wymagań przewidzianych dla budynku użyteczności publicznej) oraz zmiana sposobu użytkowania (na lokal usługowy). Tego rodzaju inwestycja – zależnie od zakresu niezbędnych robót budowlanych – może wymagać uzyskania pozwolenia na budowę.

Jeśli lokal, który chcemy przeznaczyć na działalność usługową, już spełnia warunki techniczne dla budynku użyteczności publicznej (nie ma konieczności przebudowy), to wystarczy samo zgłoszenie właściwemu staroście lub prezydentowi miasta zamiaru zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego w zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami (np. pozwolenie konserwatorskie).

Zgłoszenia należy dokonać przed zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana ta może nastąpić dopiero wtedy, gdy upłynie 30 dni od doręczenia zgłoszenia i organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta) nie wniesie w tym czasie sprzeciwu w drodze decyzji. Nie można jednak zmienić sposobu użytkowania po upływie dwóch lat od doręczenia zgłoszenia (art. 71 ust. 4 Prawa budowlanego).

Martyna Sługocka