Jak uzyskać kredyt na budowę domu systemem gospodarczym?
Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę domu systemem gospodarczym, musisz dostosować się do wymagań banku. Ważne, aby precyzyjnie określić koszty budowy i plan robót.
System gospodarczy oznacza w tym wypadku, że inwestor nie tylko samodzielnie zorganizuje budowę, kupi materiały budowlane, najmie pracowników albo umówi kilka ekip do poszczególnych etapów budowy, ale że część prac wręcz wykona samodzielnie lub z pomocą członków rodziny czy przyjaciół. W ten sposób inwestor może dostosować tempo budowy do swoich możliwości finansowych.
Jeżeli jednak chce zaciągnąć na budowę domu kredyt hipoteczny, musi dostosować się do wymagań banku – między innymi co do precyzyjnego określenia kosztu budowy i planu robót.
Jakie informacje zawrzeć w kosztorysie budowy
Kosztorys budowy sporządza się na formularzu bankowym.
Trzeba w nim podać szacowany koszt wykonania poszczególnych elementów i prac budowlanych (takich jak roboty ziemne, fundamenty, izolacje, ściany konstrukcyjne i działowe, stropy, schody, konstrukcja dachu oraz jego pokrycie, obróbki dachowe i rynny, okna oraz drzwi zewnętrzne, posadzki i podłogi, okładziny ścienne, tynki wewnętrzne, roboty malarskie, wszelkie instalacje, przyłącza, stolarka wewnętrzna, biały montaż, elewacja, ogrodzenie, utwardzenie terenu).
Jeśli w dniu składania wniosku o kredyt część prac została już wykonana, w każdym punkcie kosztorysu podaje się też poniesione nakłady.
Kto przygotowuje kosztorys
Gdy budowę ma prowadzić jeden wykonawca, zwykle to on – po uzgodnieniu ceny z inwestorem – przygotowuje kosztorys.
W wypadku budowy prowadzonej systemem gospodarczym inwestor musi sam go opracować. Może mu w tym pomóc kierownik budowy, którego inwestor i tak musi zatrudnić (w niektórych bankach wymaga się, żeby kosztorys podpisała osoba z uprawnieniami budowlanymi; może to być właśnie kierownik budowy).
Zobacz też: Powierzchnia użytkowa. Kiedy ten sam lokal może mieć dwie różne powierzchnie? >>
Jak określić szacunkowy koszt budowy
Podstawą kosztorysu jest projekt domu. Szacunkowy koszt budowy powinniśmy poznać już na etapie jego wyboru. Do projektów gotowych na ogół są dołączane informacje o orientacyjnych kosztach netto wykonania poszczególnych etapów budowy (stan zero, surowy otwarty i zamknięty, wykończenie wnętrza i instalacje, wykończenie zewnętrzne).
Przeczytaj też: Kosztorys inwestorski i kosztorys ślepy budowy domu
Podane kwoty są obliczane na podstawie średnich cen krajowych i z założeniem przeciętnego standardu. W wypadku projektu indywidualnego warto zamówić takie zestawienie kosztów u architekta.
W momencie składania wniosku o kredyt trudno jest precyzyjnie ustalić, ile będzie kosztować budowa prowadzona systemem gospodarczym, jeśli nie zostali jeszcze umówieni wykonawcy poszczególnych etapów inwestycji. Dlatego warto wnioskować o nieco wyższą kwotę kredytu, z zapasem na nieprzewidziane wydatki (na przykład 10% szacowanych kosztów). Kredytobiorca nie jest bowiem zobligowany do wykorzystania całej przyznanej kwoty, a zyska w ten sposób pewność, że nie będzie musiał występować o podwyższenie kredytu, gdy zabraknie mu pieniędzy na dokończenie budowy. Minusem takiego rozwiązania jest konieczność zapłacenia wyższej prowizji.
Przeczytaj też: Powierzchnia zabudowy. Jak ją liczyć? Czy taras i balkon się do niej wlicza?
Przedstawiony kosztorys zostanie też porównany z wyceną nieruchomości przygotowaną przez rzeczoznawcę majątkowego (w operacie szacunkowym rzeczoznawca podaje wartość rynkową działki, odtworzeniową wykonanych prac budowlanych i docelową całej nieruchomości po zakończeniu budowy). Jeżeli bank uzna, że szacowany koszt budowy jest zaniżony albo zawyżony, może odmówić udzielenia kredytu bądź zażądać większego wkładu własnego.
Kwoty podane w kosztorysie będą sprawdzane przez bank
Kwoty podane w kosztorysie zostaną sprawdzone przez bank, który chce mieć pewność, że kredytobiorca będzie w stanie doprowadzić do formalno-prawnego zakończenia budowy. Banki posługują się przy tym własnymi danymi i analizami; zazwyczaj przyjmują, że:
- minimalny koszt budowy 1 m2 domu bez wykończenia wynosi od 2 do 2,5 tys. zł, zależnie od jego lokalizacji (ze względu na różnice cen rynkowych w różnych regionach kraju) i wielkości (im większy dom, tym cena metra jest niższa);
- koszt budowy stanu surowego zamkniętego powinien stanowić od 40 do 50% całkowitych kosztów budowy.
Jakie dokumenty potrzebne są do wniosku o kredyt na budowę
Jeśli kredyt ma być przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego na działce inwestora, zwykle trzeba dołączyć do wniosku:
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości (nie wcześniejszy niż sprzed trzech miesięcy) albo inny dokument potwierdzający prawo do działki (akt notarialny nabycia bądź darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku);
- wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków;
- decyzję o pozwoleniu na budowę z adnotacją, że jest ostateczna;
- zatwierdzony projekt budowlany stanowiący załącznik do pozwolenia na budowę;
- dziennik budowy – jeżeli pozwolenie na budowę ma więcej niż dwa lata;
- kosztorys i harmonogram finansowo-rzeczowy inwestycji;
- umowy z wykonawcami części robót – jeśli są podpisane.
Ponadto do wniosku dołącza się dokumenty potwierdzające zdolność kredytową, czyli uzyskiwane dochody i ponoszone wydatki.
Harmonogram robót - planowane daty zakończenia kolejnych etapów budowy
Banki dają zwykle 24 miesiące na wybudowanie domu (w niektórych można ten czas wydłużyć do 30-36 miesięcy). W tym czasie trzeba dostarczyć do banku dokument potwierdzający zakończenie inwestycji (potwierdzone zgłoszenie lub pozwolenie na użytkowanie).
We wniosku kredytowym trzeba więc podać planowaną datę zakończenia budowy oraz daty wykonania jej kolejnych etapów (harmonogram inwestycji), określając przy tym, w jakim stopniu dane roboty będą finansowane ze środków własnych, a w jakim z kredytu. Na tej podstawie bank ustali harmonogram wypłaty transz.
Zobacz również: Co oznaczają symbole w planie miejscowym i ewidencji gruntów? >>
Rozliczanie transz kredytu i kontrola budowy
Zwykle kredyt jest wypłacany w trzech-czterech częściach (zależy to od procedur bankowych i stopnia zaawansowania budowy w momencie podpisywania umowy).
Przed uruchomieniem kolejnej transzy bank sprawdzi postęp robót i porówna stan zaangażowania inwestycji z kosztorysem i harmonogramem. Osoba upoważniona dokona inspekcji na budowie, a inwestor okaże faktury za wydatki poniesione na zakup materiałów i zleconych prac związanych z danym etapem robót. Zwykle w razie budowy systemem gospodarczym banki wymagają przedstawienia faktur tylko na część kosztów objętych daną transzą (na przykład 50%), a czasami – zwłaszcza na początku inwestycji – zamiast inspekcji przyjmują dokumentację zdjęciową i sprawdzają wpisy w dzienniku budowy.
To, jak bank będzie rozliczał wydatkowanie kredytu, trzeba sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy. Należy też pamiętać, że niektóre banki raczej nie zaakceptują i nie rozliczą w ramach danej transzy kupowania materiałów budowlanych przeznaczonych na następny etap. Żeby uznać taki wydatek, materiały muszą zostać wykorzystane (wbudowane); ich przechowywanie na placu budowy może być postrzegane jako ryzykowne.
Jeśli nie uda się dotrzymać terminu wykonania danego etapu czy całej inwestycji, trzeba to zgłosić w banku. W takiej sytuacji może być konieczne podpisanie aneksu do umowy kredytowej i ustalenie w nim nowego harmonogramu robót (zwłaszcza gdy opóźnienie jest znaczące). Nie powinno być z tym problemu, bo bankowi, tak jak i kredytobiorcy, zależy na doprowadzeniu budowy do końca.
Musisz mieć wkład własny na budowę domu
Od 2017 roku kredytobiorca musi mieć własne środki na budowę w wysokości co najmniej 20% docelowej wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu (po wybudowaniu domu). Taki jest ogólny wymóg wynikający z zapisów rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Warto wiedzieć, że w 2016 r. wkład własny nie mógł wynieść mniej niż 15%.
Za wkład własny uznaje się wartość działki budowlanej, na której będzie stawiany dom, i posiadane oszczędności. Trzeba mieć dokumenty potwierdzające ich wysokość, czyli wycenę działki i wyciągi z kont bankowych. Kredytobiorca może też zadeklarować, że środki na wkład własny będą pochodzić ze sprzedaży mieszkania, likwidacji lokat czy z książeczki mieszkaniowej z premią gwarancyjną. Musi wówczas przedstawić dokumenty potwierdzające posiadanie tych aktywów.
Jeśli przed wystąpieniem o kredyt zostały już rozpoczęte prace budowlane, udokumentowane wydatki poniesione na budowę też zostaną zaliczone na poczet wkładu własnego. Im wyższy wkład własny, tym na tańszy kredyt można liczyć w większości banków.
