Nowe prawo budowlane po zmianach wprowadzonych w styczniu 2017 roku

Nowe prawo budowlane: sprawdź, jak zmieniły się przepisy dotyczące pozwoleń na budowę, zgłaszania robót budowlanych i zmian w projektach budowlanych. Ustawa prawo budowlane reguluje wszelkie kwestie związane ze wszystkimi etapami budowy domu.

W grudniu 2016 roku Sejm przyjął ustawę o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców. (Dz. U. 2016.2255 z dnia 2016.12.30) Na mocy tej ustawy w wielu aktach prawnych dokonano zmian, które mają spowodować polepszenie sytuacji prawnej przedsiębiorców, osób prowadzących działalność gospodarczą, mają usprawnić postępowanie administracyjne na wielu płaszczyznach, być może również zmniejszyć biurokrację, z jaką na co dzień się spotykamy. Pomimo, iż ustawa ta wprost odnosi się do przedsiębiorców, pewnym jest, że w odniesieniu do pewnych aspektów, ze zmian skorzystają również osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej.

Między innymi, wspomniane zmiany dotknęły ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.) Zmiany wprowadzone w/w ustawą nie dotyczą energooszczędności budynków i współczynnika przenikania ciepła, a ten zakres również zmienił się od 1 stycznia 2017 roku, a koncentrują się na zwolnieniu niektórych robót budowlanych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, oraz obowiązku zgłoszenia ich do właściwych organów.

Dodatkowo w nowym prawie budowlanym zmieniono, a właściwie skrócono termin na wniesienie sprzeciwu do zgłoszeń budowy. Zmiany dotyczą również klasyfikacji odstąpienia od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę w trakcie realizacji robót budowlanych. Pojawia się też kilka innych zmian.

Czytaj też:

• Mniejsze straty ciepła i niższe koszty ogrzewania?

Nowe prawo budowlane: zmiany prawa budowlanego w odniesieniu do pozwolenia na budowę

Nowe prawo budowlane: nowa budowa

Artykuł 29 ust. 1 prawa budowlanego enumeratywnie wymienia roboty budowlane, do rozpoczęcia których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. Od 1 stycznia 2017 katalog ten został zmieniony, a nawet powiększony o:

- naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 metrów, (przed zmianami silosy takie mogły mieć wysokość nie przekraczającą 4,5 metra),

- wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki, (altany wcześniej zakwalifikowane były jako wolno stojące parterowe budynki gospodarcze),

- zjazdy z dróg krajowych oraz zatoki parkingowe na tych drogach, (dotychczas zjazdy oraz zatoki parkingowe były dopuszczalne bez uzyskania pozwolenia na budowę tylko na drogach wojewódzkich, powiatowych i gminnych,

- przepusty o średnicy do 100 cm (nowa pozycja w katalogu dotyczącym robót zwolnionych z pozwolenia na budowę),

- tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu, (do końca 2016 roku termin wskazany w tym punkcie wynosił 120 dni, został więc znacznie wydłużony),

- instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, klimatyzacyjne i telekomunikacyjne wewnątrz użytkowanego obiektu, (w tym punkcie został dodany wyraz "użytkowanego" co oznacza, iż aby dokonać robot budowlanych w zakresie wskazanym powyżej, konieczne jest bieżące użytkowanie obiektu).

Przebudowa domu a nowe prawo budowlane

Art. 29 ust. 2 do końca roku 2016 zezwalał na dokonywanie, bez uzyskania pozwolenia na budowę, przebudowy obiektów budowlanych wskazanych w ust. 1, a więc tych, na budowę których takie pozwolenie nie było konieczne.

Od 1 stycznia 2017 roku ustawodawca rozszerzył możliwość przebudowy, bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, innych obiektów budowlanych, nawet tych, do budowy których nadal konieczne jest uzyskanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, pod pewnymi jednak warunkami.

W trakcie takiej przebudowy, bez uzyskania pozwolenia, niedopuszczalne jest ingerowanie w przegrody zewnętrzne oraz elementy konstrukcyjne takich budynków. Podkreślić należy, iż wyłączone spod tego zwolnienia są budynki, których projekty budowlane wymagają uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej.

W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych ustawodawca dopuszcza przebudowę przegród zewnętrznych oraz przebudowę elementów konstrukcyjnych, o ile nie będzie prowadziła ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania takich budynków.

Zobacz też:

• Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie >>>

Zgłoszenie robót budowlanych po zmianach w przepisach od stycznia 2017

Na mocy art. 30 prawa budowlanego każdy inwestor zobowiązany jest dokonać zgłoszenia rozpoczęcia robot budowlanych wskazanych w tym artykule. Zmianą wprowadzoną z dniem 1 stycznia 2017 roku, z obowiązku tego zostały zwolnione roboty budowlane polegające na budowie:

- obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, takich jak: parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m²,

- przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m²,

- opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych,

Jednocześnie nałożono obowiązek dokonania zgłoszenia wykonywania remontu obiektów budowlanych dotyczących:

- budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę,

- przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę,

oraz dokonania przebudowy obiektów budowlanych, których budowę należy zgłosić do organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Nowe prawo budowlane: terminy obowiązujące przy zgłaszaniu robót budowlanych

Art. 30 prawa budowlanego oprócz wskazania, jakie roboty budowlane podlegają obowiązkowi zgłoszenia, reguluje również procedurę występującą na etapie obowiązkowego zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robot budowlanych.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na zmianę terminów, o czym wspomniano już wcześniej. Po nowelizacji, od 1 stycznia 2017 roku, w przypadku zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych, organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw w terminie 21 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia. Przed nowelizacją, termin ten był dłuższy, wynosił 30 dni. Do rozpoczęcia budowy można było przystąpić dopiero po upływie 30 dniowego terminu na wniesienie przez właściwy organ sprzeciwu. Skracając termin na wniesienie sprzeciwu do 21 dni, ustawodawca daje możliwość rozpoczęcia budowy szybciej, niż w latach ubiegłych.

Dodatkowo w prawie budowlanym pojawił się nowy przepis (art. 30 ust. 5aa) stanowiący, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu, przed upływem terminu, o którym mowa w ust. 5, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w ust. 6 i 7, oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych. Przepis ust. 5e stosuje się odpowiednio.

Jest to dodatkowe duże uproszczenie i skrócenie pierwszego etapu czyli formalności przed rozpoczęciem budowy. Przepis ten w niektórych przypadkach umożliwiał będzie rozpoczęcie budowy prawie od razu po dokonaniu zgłoszenia. Kiedy bowiem cala dokumentacja będzie kompletna, obiekt budowlany będzie zgodny ze wszystkimi przepisami, a jednocześnie nie będą występowały inne okoliczności mogące wpłynąć na wniesienie przez organ sprzeciwu, organ administracji architektoniczno-budowlanej mógł będzie wydać zaświadczenie, o którym mowa w przytoczonym wyżej artykule, tj. zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Dodatkowo zaświadczenie takie będzie dla obu stron (inwestor – organ administracji architektoniczno-budowlanej) wiążące, co oznacza, że organ po wydaniu przedmiotowego zaświadczenia nie będzie mógł już wnieść sprzeciwu, a inwestor po otrzymaniu zaświadczenia, może bez żadnych obaw ruszać z budową. W tej sytuacji, inwestor nie ma obowiązku czekania do upływu 21 do dnia dokonania zgłoszenia na ewentualny sprzeciw organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zaświadczenie takie wydawane jest przez organ z urzędu, co oznacza, iż nie jest potrzebny żaden wniosek ze strony osoby zainteresowanej.

Trudno przewidzieć, jak ten element procedury będzie funkcjonował w praktyce. Czy organy administracji architektoniczno-budowlanej będą wydawać takie zaświadczenia, a co za tym idzie, czy przepis ten faktycznie pozwoli inwestorom szybciej rozpocząć budowę i skrócić cały proces inwestycyjny.

Istotne i nieistotne odstępstwa od projektu - zmiany w prawie budowlanym

Bardzo ważną zmianą jest regulacja w zakresie istotnych i nie istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Do tej pory w przepisach prawa budowlanego nie było sprecyzowania co jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego. Określone były tylko nieistotne odstąpienia, a i te do końca nie były doprecyzowane.

Istotne odstępstwa od projektu budowlanego

Z dniem 1 stycznia 2017 roku zmianie uległa treść art. 36a ust. 5 ustawy, w którym, po nowelizacji wyszczególnione są odstąpienia od projektu budowlanego zakwalifikowane jako istotne. Pomimo, iż każda sprawa jest rozpatrywana indywidualnie, w tym przypadku, odstąpienia są sprecyzowane, wyszczególnione, przepis ten nie powinien stwarzać wielu problemów z jego interpretacją, a wręcz stanowić duże ułatwienie dla inwestorów. Zgodnie z nim:

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania terenu lub działki,

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a,

3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne,

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

6) wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy:

- wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,

- wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m²;

- sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych

b) przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.

Nieistotne odstępstwa od projektu

Ust. 5 art. 36a odnosi się do odstępstw nieistotnych, a więc takich przed dokonaniem których nie ma obowiązku uzyskania decyzji w przedmiocie zmiany pozwolenia na budowę. Zgodnie z jego treścią nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym,

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu,

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych,

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

W sytuacji, gdy w trakcie budowy jesteśmy zmuszeni wprowadzić jakieś zmiany, to projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia.

Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Obiekty tymczasowe na placu budowy a zmiany w nowym prawie budowlanym

Kolejnym ułatwieniem dla inwestorów są kwestie związane z budowlanymi obiektami tymczasowymi. W przypadku wielu budów, obiekty tymczasowe są ważnym elementem ze względu na swoje funkcje użytkowe. Często się bowiem zdarza, iż pełnią one rolę np. zaplecza biurowego czy sanitarnego i są niezbędnym elementem każdej budowy.

Tymczasowy obiekt budowlany to taki, który jest niepołączony trwale z gruntem i przewidziany jest do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.

Nowelizacją wchodzącą w życie 1 stycznia 2017 roku wprowadzono przepis pozwalający, w terminie wyżej wskazanym (180 dni od dnia wskazanego w zgłoszeniu) ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę takich obiektów. Do czasu zakończenia postępowania administracyjnego w tym przedmiocie inwestor może powstrzymać się od rozbiórki, bądź przeniesienia tymczasowego obiektu budowlanego w inne miejsce.

Z jednej strony przepis ten powoduje po stronie inwestora więcej obowiązków i formalności. Pomimo tego, daje jednak możliwość przedłużenia okresu legalnego usytuowania na danej nieruchomości tymczasowego obiektu budowlanego.

Jednocześnie przepis ten stanowi o uprawnieniach inwestora, a nie jego obowiązkach. Oznacza to, iż w zależności od potrzeb i okoliczności danej sprawy inwestor sam decyduje, czy dokonuje rozbiórki takiego obiektu, czy przenosi go w inne miejsce, a dokładniej na inną działkę, czy też, aby zyskać "trochę czasu", składa wniosek o wydanie pozwolenia na budowę obiektu tymczasowego.

Zdawać by się mogło, iż wiąże się to z dodatkowymi formalnościami, wnioskami, dokumentami itp. Jednak czasami, takie rozwiązanie jest bardzo pomocne. Jeśli inwestorowi zależało będzie na pozostawieniu tymczasowego obiektu budowlanego dłużej niż 180 dni, bo np. budowa nie zakończyła się zgodnie z planem i potrwa jeszcze przez jakiś czas, wtedy powinien on wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę takiego obiektu i czekać do końca budowy. W takiej sytuacji, pomimo upływu 180-dniowego terminu wskazanego w ustawie, tymczasowy obiekt budowlany nie będzie samowolą budowlaną a obiektem legalnie wybudowanym. Będzie mógł on pozostać na danym terenie do czasu wydania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, pomimo iż od momentu jego usytuowania upłynie już 180 dni.

Nowe prawo budowlane: pozwolenie na użytkowanie i zmiana sposobu użytkowania budynku

Instytucja sprzeciwu wniesionego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej występuje w prawie budowlanym jeszcze w kontekście pozwolenia na użytkowanie budynku oraz w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części.

W pierwszym przypadku, po zakończonej budowie należy zgłosić ten fakt do organu nadzoru budowlanego. Jest to równoznaczne z zamiarem rozpoczęcia użytkowania budynku. Jeśli organ nadzoru nie zgłosi sprzeciwu w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia można przystąpić do użytkowania obiektu. Tutaj, podobnie jak przy zgłoszeniu zamiaru rozpoczęcia budowy, ustawodawca wprowadził możliwość wydania przez ten organ z urzędu, zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. W następstwie tego inwestor nie musi czekać na upływ 14 dniowego terminu, lecz może od razu przystąpić do użytkowania nowo wybudowanego obiektu budowlanego.

W drugim przypadku dotyczącym zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części, przez co należy rozumieć podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, ten fakt należy zgłosić do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Ustawowy termin na wniesienie sprzeciwu przez organ to 30 dni, lecz tu również podobnie jak w w/w sytuacjach organ może wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Konsekwencje dla inwestora są analogiczne.

Akty prawne:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.),

Ustawa z dnia 16 grudnia 2016 roku o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz. U. 2016.2255 z dnia 2016.12.30).

Data publikacji: 25.01.2017