Projekt zagospodarowania terenu: ważny element projektu budowlanego. Jak zagospodarować działkę?
Projekt zagospodarowania terenu razem z projektem domu składają się na projekt budowlany, konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt zagospodarowania terenu decyduje o tym, czy dom będzie usytuowany rozsądnie i zgodnie z prawem, jak urządzimy teren naszej działki, czy będzie miejsce na ogród. Sprawdź, jak dobrze zagospodarować działkę.
Sposób, w jaki zagospodarujesz działkę, zadecyduje o tym, jak będzie ci się żyło. Dobry wybór działki i projektu domu nie przesądza jeszcze o sukcesie. Projekt zagospodarowania terenu jest równie ważny. Wbrew powszechnemu mniemaniu żadna działka nie jest idealna, ani taka zła, jak może się wydawać na pierwszy rzut oka. Skąd to przewrotne przekonanie? Nawet trudną działkę można dobrze urządzić, a „idealną” zmarnować przez złe decyzje poparte kiepskim projektem. Wielkość i usytuowanie działki będą w pewnym stopniu narzucać możliwości zagospodarowania terenu.
Sprawdź też: prawo budowlane - zmiany 2020 r. >>>
Projekt zagospodarowania terenu – co to takiego?
Projekt zagospodarowania terenu to niezbędny element projektu budowlanego, na podstawie którego otrzymujemy pozwolenie na budowę. Może go wykonać każdy architekt posiadający uprawnienia, niekoniecznie autor projektu domu.
Do sporządzenia projektu zagospodarowania terenu potrzebna jest aktualna mapa geodezyjna. Projektant zaznacza na niej obrys domu, podaje jego wymiary zewnętrzne i ustala rzędną parteru, czyli określa, na jakim poziomie względem punktu odniesienia mapy ma być usytuowany dom.
W projekcie zagospodarowania działki wyznacza miejsca, w których mają się znaleźć: śmietnik, studnia, zbiornik nieczystości lub oczyszczalnia ścieków. Projektuje też dojścia, dojazdy, miejsce na samochód na działce, ogrodzenie działki.
Chociaż nie wszystkie urzędy tego wymagają (w tych sprawach panują w Polsce bardzo różne zwyczaje miejscowe), architekt powinien zaproponować również trasy przyłączy. Jeśli tego nie zrobi, trudno będzie skoordynować projekty poszczególnych instalacji i może się okazać, że gaz poprowadzony środkiem drogi nie pozostawia miejsca na przyłącze wody albo złącze kablowe jest usytuowane tam, gdzie najłatwiej byłoby poprowadzić kanalizację do istniejącej już studni pod jezdnią ulicy.
Przede wszystkim jednak architekt, który sporządza projekt zagospodarowania działki, powinien znaleźć optymalne usytuowanie domu. Musi najpierw przeanalizować wszystkie ograniczenia, które na danej działce obowiązują. Ich lista może być długa.
Polecamy: Projekt budowlany. Bez niego nie ma mowy o pozwoleniu na budowę >>>
Usytuowanie domu na działce zgodnie z przepisami...
Usytuowanie domu na działce musi uwzględniać przepisy Prawa budowlanego oraz inne przepisy powszechnie obowiązujące (na przykład o ochronie środowiska, drogach publicznych, ochronie przeciwpożarowej). Jest ich wiele.
Przede wszystkim przy budowie nowego domu obowiązuje zachowanie minimalnych odległości:
- od sąsiednich działek,
- od linii rozgraniczającej – czyli granicy drogi,
- od innych budynków (aby nie zacieniać domu sąsiada),
- od urządzeń i obiektów uciążliwych, jak: pokrywy szamba, śmietniki, miejsca parkingowe, podziemne rurociągi, linie wysokiego napięcia.
Prawo budowlane pozwala dziś na skorzystanie z zasady wzajemności przy sytuowaniu zabudowy przy granicy działki – oznacza to, że jeśli u sąsiadów 2 m od granicy działki stoi na przykład parterowy garaż, to na naszym terenie można w tej samej odległości postawić budynek, który w części położonej bliżej niż 3 lub 4 m od granicy będzie miał wymiary, które nie spowodują zacieniania budynku sąsiada.
Usytuowanie domu na działce zgodne z lokalnym prawem
W planie miejscowym (jeśli taki obowiązuje na danym terenie) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wydawanej, jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego) mogą się znaleźć dodatkowe, lokalne przepisy, które trzeba będzie uwzględnić w projekcie zagospodarowania działki.
Plan może na przykład narzucać nieprzekraczalne lub obowiązujące linie zabudowy. Nieprzekraczalna określa minimalną odległość domu od granicy z ulicą, obowiązująca nakazuje odległość, w której musi stanąć ściana domu budowanego na tej działce.
Na wielu terenach wolno zabudować tylko część działki. Inwestor musi zachować określony procent terenu jako tzw. powierzchnię biologicznie czynną. Zdarzają się także ograniczenia wynikające z rolnego lub leśnego statusu części gruntu – wprowadzenie zabudowy na „leśny” lub „rolny” fragment działki może się okazać niemożliwe.
Na terenach objętych ochroną konserwatorską – zarówno na wsi, jak i w starych dzielnicach miast – mogą obowiązywać przepisy nakazujące określony sposób zabudowy, na przykład szeregowy lub nawiązujący do starego siedliska.W gęstej zabudowie i przy niewielkich działkach przepisy prawa powszechnego i przepisy gminne mogą wytwarzać sieć ograniczeń niepozostawiającą żadnej swobody w wyborze miejsca na dom. Jeśli jednak istnieją różne możliwości, pamiętajmy o tym, że usytuowanie domu wpływa na jakość mieszkania.
Projekt zagospodarowania terenu: przeanalizuj uwarunkowania działki
Rozpoznaj wszystkie zalety i ograniczenia (może nawet wady) twojej działki. Najważniejsze uwarunkowania to: geometria (czyli szerokość, długość, odkształcenia w planie i różnice poziomów), orientacja słoneczna, wartościowe drzewa, warunki planistyczne (wynikające z sąsiedztwa lub ustaleń planu miejscowego). Oceń, co faktycznie jest zaletą, co wadą, a co może być pretekstem do dobrego i efektownego rozwiązania – i nie pomyl jednego z drugim! Na przykład południe od strony ulicy to ani plus, ani minus, tylko okazja do urządzenia frontowego ogrodu lub patio. Inteligentna ocena uwarunkowań to klucz do dobrych decyzji. Wielu wybitnych architektów jest zdania, że najlepsze pomysły wynikają z głębokiej analizy uwarunkowań miejsca i prawdziwych potrzeb przyszłych jego mieszkańców. Jeśli dobrze przeprowadzisz analizę i nie zamkniesz się na nieoczywiste z pozoru rozwiązania, dobre wyjście pojawi się samo. Architekci latami przygotowują się do wykonywania dobrze (zawodowo) takich analiz.
Projekt zagospodarowania działki: czerp z sąsiedztwa
Twoja przestrzeń nie kończy się na granicy działki. Sięga tak daleko jak twój wzrok. Uważnie przyjrzyj się także sąsiednim działkom. Z pewnością odkryjesz coś, co warto oswoić, i coś, co przeszkadza. Nie rezygnuj z dalekiego lub ładnego widoku między sąsiednimi domami. Możesz cieszyć się pięknym drzewem rosnącym na sąsiedniej działce, nie sadząc podobnego na własnym gruncie. Szpetna buda w ostrej granicy lub w niewielkiej odległości to powód do przybudowania garażu lub altany. A może w porozumieniu z sąsiadem zakryjesz ją zimozielonym bluszczem? Rozpadające się ogrodzenie od strony niedbałego sąsiada możesz wymienić na piękny mur i zapewnić sobie pełną izolację (na twój koszt).
Projekt zagospodarowania działki: patrz w przyszłość
Na sąsiedniej niezabudowanej jeszcze działce ktoś przecież wybuduje dom i może postawi ścianę z oknami 4 m od granicy, w dodatku w taki sposób, że twój piękny i daleki widok zniknie. Można przewidzieć, w którym miejscu prawdopodobnie stanie następny nowy dom, i tak urządzić działkę, aby nawet szkodliwe działania sąsiada nie obniżyły standardu życia na twoim terytorium. Warto wyobrazić sobie to, czego jeszcze nie widać, a co niedługo powstanie. Sens administracyjnych (tak zwanych urbanistycznych) regulacji zabudowy polega na tym właśnie, aby wytworzyć wspólny przyjazny i zrównoważony obraz przestrzeni w przyszłości. Jeśli masz dużą działkę, możesz tak zbudować dom, aby za kilkadziesiąt lat było możliwe wydzielenie kolejnej działki i budowa drugiego domu.
Projekt zagospodarowania terenu: posłuż się bryłą domu
Możesz nią podzielić swoje terytorium na wyraziste części. Dom to centrum twojego świata, a jego ściany to centralne miejsca poszczególnych części działki. Centrum nie oznacza centrum geometrycznego – wprost przeciwnie: równowaga w przestrzeni nie będzie polegać na mechanicznej symetrii. Czy tego chcesz, czy nie, twój dom podzieli działkę na część frontową (strefę wejścia i wjazdu), tylną (zasłoniętą od frontu) oraz boczne. Trzeba zadbać, by każda z nich pełniła funkcje związane z funkcjami wewnątrz domu oraz odpowiednie do swojej ekspozycji słonecznej. Jeśli strefa frontowa jest zwrócona w kierunku południa, należy to wykorzystać i urządzić tam ogród frontowy. W pozostałych przypadkach warto zdecydować się na dziedziniec wejściowy z podjazdem.
Projekt zagospodarowania działki: użyj bryły garażu
Jeśli garaż nie będzie wbudowany, ale dobudowany lub wolno stojący, masz okazję do kolejnego ważnego podziału przestrzeni działki. Możesz osłonić nim bok od frontu tak, aby utworzył patio. Jeżeli wolisz schować garaż w tylnej części działki, wykorzystaj jego ściany do podkreślenia wnętrza ogrodu. A może schować garaż w skarpie? Używając nadmiaru ziemi spod fundamentów, możesz powiększyć ogród i stworzyć zielony dach nad garażem. Będzie to wielka atrakcja dla dzieci i wnuków.
Projekt zagospodarowania działki: skorzystaj z ogrodzeń
Ogrodzenia – murowane, ażurowe – potraktuj jak ściany twoich pokoi pod gołym niebem. Nie bój się budować pełnych płotów lub murów tam, gdzie chcesz lub musisz się odizolować. Poszczególne części ogrodu też wymagają wizualnego rozdzielenia – wzmaga to wrażenie złożoności i bogactwa mimo niewielkich rozmiarów wydzielonych fragmentów.
Projekt zagospodarowania działki: łącz dom z ogrodem
Taras może być częścią ogrodu lub domu. Najlepiej, gdy dzięki niemu posadzka domu i ogród zaczynają tworzyć całość – sprawiają wrażenie przenikających się. Jeśli to możliwe, niech taras będzie w centrum ogrodu i działki – stanie się wtedy najbardziej intymnym, bo najbardziej oddalonym od granic i najlepiej osłoniętym miejscem twojego terytorium.
Projekt zagospodarowania działki: załóż ogród
Poszczególne części wydzielone domem dają możliwość stworzenia części ogrodu o odrębnym charakterze. Wzmocnij podziały między nimi, budując murki, płoty i trejaże. Warto zaplanować ogród ozdobny, ogród kwiatowy i wydzielić nawet malutki ogródek warzywny.
Projekt zagospodarowania działki: stwórz strefę gospodarczą
Nie można o niej zapomnieć: narzędzia ogrodowe, czasowy magazyn nawozów, węże, system nawadniania, taczka, kompost – to wszystko powinno mieć swoje miejsce na działce. Wydzielając fragment działki na cele gospodarcze, łatwiej utrzymasz porządek na całej posesji. Nie wahaj się ogrodzić tę część w pobliżu ogrodu warzywnego.
Projekt zagospodarowania działki: sprawdź plan w przestrzeni
Koniecznie sprawdź plan zagospodarowania w naturze. Dobrym sposobem jest wydeptanie obrysu domu na śniegu lub trawie i wyobrażenie sobie na miejscu, jak to będzie w rzeczywistości wyglądało. Pamiętaj, e-papier jest cierpliwy – możesz zmieniać i poprawiać plan działki, póki nie będziesz zadowolony. Warto poświęcić na to tyle czasu, ile będzie potrzeba, bo później błędów w usytuowaniu domu nie da się już niestety naprawić.
