| muratordom.pl » Budowa » Przed budową » Działka: usytuowanie budynku - odległość od granicy działki

Działka: usytuowanie budynku - odległość od granicy działki

Działka - jej wielkość i kształt - warunkują możliwość postawienia na niej zabudowań. Jak powinna być odleglość budynku od granicy działki. Wyjaśniamy, co na temat usytuowania budynków mówią warunki techniczne. Kiedy można budować bezpośrednio przy granicy, a kiedy jest to niemożliwe? Sprawdź, czy na pewno budujesz zgodnie z prawem i zachowujesz właściwe odległości.

Zanim kupimy działkę i projekt domu warto zapoznać się z niektórymi przepisami prawa. Bardzo istotne są minimalne odległości usytuowania budynków na działkach budowlanych. Opisane są one w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określające między innymi odległości budynków i innych obiektów od granicy działki.

Zmienione przepisy dla zabudowy jednorodzinnej z jednej strony precyzują okoliczności, w których można sytuować budynek przy granicy, ograniczając w ten sposób uznaniowość organów administracji, z drugiej jednak pomijają wiele sytuacji, które mogą budzić wątpliwości i być przyczyną sporów sąsiedzkich.

Budowa wszelkich obiektów budowlanych – domów, garaży, altan, budynków gospodarczych itp. – pomimo, iż zgodna z wszystkimi przepisami często powoduje powstanie konfliktów między sąsiadami. Nierzadko bowiem, właściciele sąsiednich nieruchomości są niezadowoleni z nowo powstającego obiektu, często uważają, że obiekt taki jest wybudowany zbyt blisko ich budynku, zbyt blisko granicy działki. Ponadto biorąc pod uwagę wszystkie prawne wymogi jakie należy zachować przy wznoszeniu budynków, może okazać się, że sama działka budowlana nie jest super okazją, jaką wydawała się wcześniej, a np. jej niska cena, jest spowodowana ograniczeniami w budowie, nałożonymi przez regulacje prawne.

Wyjaśniamy, jakie są podstawowe minimalne odległości, które należy zachować rozpoczynając budowę, na co należy zwrócić uwagę, w jakich sytuacjach możemy liczyć na zmniejszenie tych odległości, a kiedy jest to niemożliwe.

Większość uregulowań dotyczących problematyki odległości i usytuowania domu od granicy działki i innych obiektów znajdujemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18). Jednak, aby kompleksowo zapoznać się z wszystkimi wymogami, należy również sięgnąć do innych aktów prawnych.

Odległość budynku od granicy działki

Nie uległy zmianie standardowe odległości od granicy działki, w jakich można postawić dom. Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynku nadal nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż:

  • 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów;
  • 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Niektóre części budynku mogą znajdować się bliżej granicy (§ 12 ust. 5). Okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, a zatem bliżej, niż przewidywały to dotychczasowe przepisy. Dawniej w przypadku ściany bez otworów odległość okapu od granicy mogła wynieść najmniej 2,2 m, a tarasu, balkonu czy schodów – 1,7 m, natomiast dla ściany z otworami – odpowiednio 3,2 i 2,7 m.

Tak jak dotychczas przepisy przewidują, że należy zachować odległość 4 m od granicy działki do zwróconego w jej stronę otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

  • Minimalne odległości od granicy działki budynków inwentarskich i gospodarczych

W odniesieniu do budynków inwentarskich ustawodawca oprócz minimalnej odległości od granicy działki ustalił również minimalne odległości od innych budynków. I tak też w przypadku budynku inwentarskiego lub budynku gospodarczego nie można go sytuować ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 metrów od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Zachowanie co najmniej takich odległości ma na celu ochronę użytkowników sąsiednich nieruchomości przed ewentualnymi niedogodnościami powodowanymi użytkowaniem budynków inwentarskich czy gospodarczych, np. zapach, hałas, itp.

Odstępstwa: usytuowanie budynku bliżej granicy działki

W niektórych przypadkach możliwe jest usytuowanie budynku na działce budowlanej przy zachowaniu mniejszych odległości niż minimalne wskazane w pkt 1 § 12 w/w rozporządzenia.

I tak, pierwszym wyjątkiem od zasady jest możliwość usytuowania budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy działki lub nawet w granicy działki w sytuacji gdy zezwalają na to uregulowania zawarte w obowiązującym na danym terenie, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla określonego terenu, na którym znajduje się nasza nieruchomość gruntowa, miejscowy plan nie został uchwalony to zapis taki powinien znaleźć się w wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uwaga, odstępstwo to dotyczy jedynie usytuowania budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy działki.

Kolejne odstępstwa od zasady dotyczą zabudowy jednorodzinnej, i są to:

  • możliwość usytuowania budynku w granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od tej granicy w przypadku, gdy działka nasza ma szerokość nie przekraczającą 16 metrów;

Kluczowa w tym przypadku jest szerokość działki. Jeśli przekracza ona 16 metrów, przepis ten nie może być zastosowany. Jeśli mieścimy się w tym wymiarze nie jest istotna tutaj zgoda bądź protest sąsiada, nie ma znaczenia czy na sąsiedniej działce jest wzniesiony budynek, czy jest ona pusta, możemy skorzystać z tego przepisu i wybudować budynek w granicy działki lub 1,5 metra od granicy.

  • możliwość usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 metrów wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;

Stosowanie tego zapisu uzależnione jest od tego, czy sąsiednia działka jest zabudowana budynkiem, bądź czy dla budynku mającego powstać na działce sąsiedniej, wydana jest ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Jeśli te warunki nie są spełnione, jeśli działka jest pusta, ewentualnie nie ma decyzji o pozwoleniu na budowę, nie będzie możliwe wybudowanie obiektu na podstawie tego przepisu.

Ponadto przepisy dopuszczają usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, ale pod warunkiem że część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej. Niestety, przepis ten sprawdzi się tylko w przypadku, gdy przy granicy stoi już budynek sąsiada. Jeżeli działki po obu stronach granicy są niezabudowane i żaden z sasiadów nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę przy granicy, to (poza wymienionymi wyżej sytuacjami) budowa przy granicy nie będzie możliwa. Przepisy bowiem wyraźnie uzależniają ją od wcześniejszego uzyskania przez jednego z sąsiadów ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku. Przy takiej konstrukcji przepisu nawet równoczesne złożenie przez sąsiadów wniosków o pozwolenie na budowę domu przy granicy nie wypełni dyspozycji § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia.

Warto zapoznać się z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 2 grudnia 2015 roku, Sygn. II SA/Gd 478/15.

- możliwość rozbudowy budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 metrów wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych;

- możliwość sytuowania budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 metra i o wysokości mniejszej niż 3 metry bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

W części pierwszej niniejszego artykułu wskazana ogólna zasada dotyczyła budynku inwentarskiego skierowanego w stronę granicy działki ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi. Tu natomiast mamy sytuację dotyczącą budynku, który mieści się w przedstawionych wymiarach i usytuowany jest w stronę granicy działki ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy działki.

Uwaga, usytuowanie budynku w odległościach mniejszych od granicy działki, wskazanych w części pierwszej niniejszego artykułu (3 i 4 metry) powoduje, iż obszar oddziaływania budynku wykracza poza granice działki, na której jest on usytuowany. W sytuacji budowy domu jednorodzinnego, konieczne będzie w takim przypadku uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 ) pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Skoro zatem, budowa przy zmniejszeniu minimalnych odległości od granicy działki powoduje, iż obszar oddziaływania budynku rozciąga się na sąsiednie działki, wykluczone jest stosowanie w/w art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego. W takich przypadkach zawsze więc będzie konieczne wystąpienie do właściwych organów z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Należy zwrócić również uwagę na pkt 7 § 12 w/w rozporządzenia, który stanowi, iż odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się.

Biorąc pod uwagę powyższy przepis, inwestorzy mają pełną dowolność jeśli chodzi o budowę piwnic czy garaży podziemnych. Nie ma tu żadnych ograniczeń czy wytycznych, wobec czego te części budynku mogą sięgać aż do granicy działki, niezależnie od tego jak usytuowana jest piwnica, czy garaż sąsiada.

Jak mierzyć odległości na działce jeśli ściany budynku są usytuowane nierównolegle do granicy działki

W zmienionych przepisach zabrakło regulacji dotyczących sposobu mierzenia odległości od granicy w przypadku ściany (z otworami lub bez) usytuowanej nierównolegle do granicy działki.

Zlikwidowano dotychczasowy przepis, który stanowił, iż odległość od granicy w przypadku ściany z otworami mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany. Pozwalało to na zbliżenie do granicy pozostałej części ściany pozbawionej otworów.

W miejsce zlikwidowanego przepisu nie wprowadzono żadnych innych uregulowań. O ile zatem kwestia usytuowania nierównolegle do granicy ściany bez otworów jest dość jasna – minimalna odległość 3 m będzie liczona od najbliższego granicy narożnika budynku, o tyle w przypadku ściany z otworami będzie większy problem. Można bowiem przyjąć dotychczasową praktykę liczenia odległości od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego albo zastosować bardziej rygorystyczną wykładnię, iż odległość 4 m należy zachować od położonej najbliżej granicy części ściany z otworami.

Budynek można usytuować najbliżej 3 m od granicy – gdy ściana jest bez otworów, lub 4 m od granicy – gdy w ścianie są okna lub drzwi

Okap, balkon, daszek nad wejściem, taras lub schody nie mogą znajdować się bliżej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką

Gdy działka jest węższa niż 16 m, można wybudować dom w ostrej granicy lub nie bliżej niż 1,5 m od granicy z sąsiadem

Nowy dom może przylegać całą powierzchnią ściany do budynku istniejącego na sąsiedniej działce i w pasie 3 m wzdłuż granicy nie może być od niego większy

Rozbudowa i nadbudowa domu na działce

Nowe przepisy rozporządzenia dopuszczają rozbudowę domu już istniejącego i usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary. Oznacza to, że rozbudować można tylko część budynku oddaloną od granicy o przynajmniej 3 m. Część położona bliżej nie może zmienić gabarytów. Jest to więc kolejny sztuczny przepis, który na tle następnych uregulowań dotyczących nadbudowy wskazuje na brak konsekwencji w ustalaniu zasad dotyczących rozbudowy.

W dalszej cześci tego samego przepisu dopuszczono bowiem nadbudowę budynku usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych ani drzwiowych. A zatem w przypadku nadbudowy część budynku położona w pasie o szerokości 3 m

Wymagania odległości przy sytuowaniu budynków na działce: właściwe oświetlenie

Oprócz tych podstawowych zasad i minimalnych odległości jakie należy zachować przy budowie budynków, ustawodawca nakłada szereg innych uwarunkowań, które muszą być spełnione przy realizacji inwestycji. Jednym z podstawowych wymagań, jest właściwe oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. § 13 w/w rozporządzenia stanowi, iż:

1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

b) 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.

Warto nadmienić, iż § 57 wskazuje, iż pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości, z uwzględnieniem warunków określonych w § 13 oraz w ogólnych przepisach bezpieczeństwa i higieny pracy. Stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8, natomiast w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względów na przeznaczenie - co najmniej 1:12.

§ 60 natomiast, odnosi się do pomieszczeń przeznaczonych do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej. I te powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 8.00-16.00, natomiast pokoje mieszkalne - w godzinach 7.00-17.00.

W mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie wymagania określonego w ust. 1 co najmniej do jednego pokoju, przy czym w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.

3. Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.

Usytuwanie domu na działce: wymagania pożarowe

Kolejnym bardzo ważnym i istotnym aspektem, jaki należy wziąć pod uwagę przy planowaniu budowy, jest kwestia bezpieczeństwa pożarowego. Ta regulacja znajduje się w § 271 i następnych w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury. W myśl tego przepisu, jeśli na sąsiedniej działce znajdują się zabudowania, to odległość pomiędzy ścianami naszego budynku, a budynku znajdującego się na sąsiedniej działce powinna wynosić co najmniej:

- 8 metrów, pod warunkiem, że oba budynki mają odpowiednią odporność ogniową, tj. murowane ściany, w których otwory okienne i drzwiowe nie przekraczają 35 % całej powierzchni ściany ( nie są to ściany oddzielenia przeciwpożarowego);

- 6 metrów, gdy zwrócone do siebie ściany obu budynków są ścianami murowanymi bez otworów okiennych i drzwiowych (nie muszą to być ściany oddzielenia przeciwpożarowego);

- 12 metrów, jeżeli jeden z budynków nie posiada odpowiedniej odporności ogniowej, np. jedna ze ścian lub przekrycie dachu jednego z budynków może rozprzestrzeniać ogień, (jeden z domów jest drewniany lub pokryty materiałem łatwopalnym) nie ma tutaj znaczenia, czy ściany zwrócone do siebie posiadają otwory okienne, czy też nie;

- 16 metrów, jeżeli oba budynki lub ich elementy – ściany, pokrycie dachu - mogą rozprzestrzeniać ogień, np. dwa domy są drewniane.

Jeśli wielkość naszej działki nie pozwala na zachowanie wyżej określonych odległości od budynków usytuowanych na sąsiedniej działce, odległości te mogą być zmniejszone, pod warunkiem wybudowania ściany oddzielenia pożarowego.

Ściana oddzielenia pożarowego musi posiadać klasę odporności ogniowej określoną w przepisach 232 ust 4 i 5 w/w rozporządzenia. W świetle § 232 ust 1 i 2 ściana musi być wykonana z materiałów niepalnych. Dopuszczalne jest wykonanie w niej otworów, których łączna powierzchnia nie może przekraczać 15% powierzchni ściany. Otwory te powinny być obudowane przedsionkami przeciwpożarowymi lub zamykane drzwiami przeciwpożarowymi.

Dodatkowo ust. 6 § 232 pozwala na wypełnienie otworów w ścianie przeciwpożarowej materiałem przepuszczającym światło, takim jak: luksfery, cegła szklana lub inne przeszklenie, pod warunkiem, że wypełnienie to nie przekroczy 10% powierzchni ściany, oraz będzie miało klasę odporności ogniowej zgodną z tabelą podaną w tym przepisie.

Wymagane odległości domu od dróg, instalacji oraz sieci

Oprócz podstawowych warunków sytuowania budynków, uregulowanych w w/w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, musimy zwrócić uwagę na inne przepisy, które określają minimalne odległości sytuowania budynków od instalacji, dróg, innych elementów architektonicznych.

  • Minimalne odległości sytuowania budynku od drogi

W przypadku gdy nasza działka sąsiaduje z drogą to w zależności od tego, jakiego rodzaju jest to droga, przepisy ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych ( Dz. U. 2016.1440 z dnia 2016.09.09 ) wskazują minimalne odległości usytuowania obiektów budowlanych od zewnętrznej krawędzi jezdni. I tak przy autostradzie, obiekty budowlane sytuowane powinny być w odległości co najmniej 30 metrów w terenie zabudowy, lub 50 metrów poza terenem zabudowy. W przypadku dróg ekspresowych odległości te wynoszą odpowiednio 20 metrów i 40 metrów. Jeśli chodzi o drogi ogólnodostępne – krajowe, odległości minimalne to 10 metrów od krawędzi jezdni w terenie zabudowy i 25 metrów poza tym terenem. W odniesieniu do dróg wojewódzkich oraz powiatowych będzie to 8 metrów i 20 metrów. Najmniejsze odległości dotyczą dróg gminnych i są to odpowiednio 6 metrów w terenie zabudowy i 15 metrów poza tym terenem.

W odniesieniu do dróg ogólnodostępnych (krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych) ustawodawca zezwala na pewne odstępstwo i zmniejszenie tych odległości, jeśli okoliczności danej inwestycji zasługują na szczególne uwzględnienie, a inwestor przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub przed dokonaniem zgłoszenia robót budowlanych uzyska zgodę zarządcy drogi na usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż wskazana powyżej.

  • Minimalne odległości usytuwania budynku od gazociągu

Kupując projekt budowlany, bardzo ważne jest wcześniejsze ustalenie, czy przypadkiem w pobliżu naszej działki nie jest przeprowadzony gazociąg. Jeśli tak się zdarzy, konieczne jest zapoznanie się z jego dokumentacją techniczną, gdyż w zależności od tego jakie ciśnienie jest dopuszczalne w pobliskim gazociągu, oraz jakiej jest on średnicy przepisy prawa nakładają na nas również zachowanie pewnych odległości.

Zagadnienie to szczegółowo uregulowane jest w rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz. U. 2013.640 z dnia 2013.06.04). I tak, zgodnie z tym rozporządzeniem, odległość wznoszonych budynków od gazociągu powinna wynosić: 1 metr, jeśli maksymalne ciśnienie robocze (MOP) w gazociągu wynosi do 0,5 MPa włącznie, 2 metry, jeśli MOP wynosi powyżej 0,5 MPa do 1,6 MPa włącznie. Jeśli maksymalne ciśnienie wynosi powyżej 1,6 MPa ważna jest tutaj również średnica gazociągu. Jeśli średnica wynosi do DN 150, minimalna odległość to 4 metry, średnica powyżej DN 150 do DN 300 włącznie - minimalna odległość wynosi 6 metrów, średnica powyżej DN 300 do DN 500 włącznie - minimalna odległość jest ustalona na 8 metrów. Jeśli średnica rury gazociągowej wynosi powyżej DN 500 to z budową musimy oddalić się na co najmniej 12 metrów od gazociągu.

  • Minimalne odległości usytuowania budynku od napowietrznych sieci energetycznych

Nierzadko mamy do czynienia z sytuacją, gdy nad działką, lub tuż obok niej przebiega linia energetyczna. W takim przypadku również musimy wziąć pod uwagę zachowanie odpowiednich odległości, dzięki którym będziemy czuli się bezpiecznie. Jednak ani ustawa prawo budowlane, ani rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie odnosi się do tego zagadnienia. Pewne regulacje znajdujemy w Polskich Normach - PN-75-E-05100-1: 1998, PN-EN-50341-1:2001 oraz PN-EN-50423-1:2007.

Odległość budynku od napowietrznych linii energetycznych zależy przede wszystkim od tego, pod jakim napięciem są przewody elektryczne. W zależności od tego czy napięcie jest niskie, średnie, czy wysokie odległości te wynoszą od trzech do kilkunastu metrów. Aby to dokładnie ustalić, należy udać się do pobliskiego zakładu energetycznego, który dokładnie określi napięcie przewodów w pobliskiej linii oraz wskaże jakie minimalne odległości powinny być zachowane.

Dodatkowo należy w tym miejscu wspomnieć, iż zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 roku w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych ( Dz. U. 2003.47.401 z dnia 2003.03.19) nie jest dopuszczalne sytuowanie stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń budowlanych bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi lub w odległości liczonej w poziomie od skrajnych przewodów, mniejszej niż:

1) 3 metry - dla linii o napięciu znamionowym nieprzekraczającym 1 kV;

2) 5 metrów - dla linii o napięciu znamionowym powyżej 1 kV, lecz nieprzekraczającym 15 kV;

3) 10 metrów - dla linii o napięciu znamionowym powyżej 15 kV, lecz nieprzekraczającym 30 kV;

4) 15 metrów - dla linii o napięciu znamionowym powyżej 30 kV, lecz nieprzekraczającym 110 kV;

5) 30 metrów - dla linii o napięciu znamionowym powyżej 110 kV.

Jednocześnie, wykonywanie robót budowlanych przy użyciu maszyn lub innych urządzeń technicznych, bezpośrednio pod linią wysokiego napięcia, jest dopuszczalne po uzgodnieniu z użytkownikiem linii. Należałoby w tym celu porozumieć się również z zakładem energetycznym, aby dał wytyczne do przeprowadzenia robót budowlanych.

Ciekawostką jest to, że przepisy prawa nie odnoszą się zupełnie do problematyki sieci energetycznych biegnących pod ziemią. W tym zakresie nie ma żadnych wytycznych, ani ustalonych odległości. Jednak również należy sprawdzić, czy na działce lub w jej pobliżu nie jest przeprowadzona taka sieć.

  • Minimalne odległości usytuwania budynku od instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej

Podobnie jak w przypadku instalacji gazowej, czy napowietrznych sieci energetycznych, minimalne odległości muszą być zachowane w sytuacji gdy w pobliżu działki, lub na niej przeprowadzona jest instalacja wodociągowa bądź kanalizacyjna. Odległość, którą musimy zachować zależna jest od średnicy rury i wynosi od 1,5 metra do 5 metrów.

Odległości na działce: studnia oraz bezodpływowy zbiornik na nieczystości ciekłe

Trzeba też zwrócić uwagę na usytuowanie na działce studni oraz bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe. Na wielu terenach do dnia dzisiejszego nie jest rozprowadzona kanalizacja czy sieć wodociągowa, przez co inwestorzy zmuszeni są zapewnić sobie wodę oraz odprowadzenie ścieków we własnym zakresie. Nie wszyscy zdają sobie jednak sprawę, iż usytuowanie tych obiektów (studnia i zbiornik na nieczystości) również uwarunkowane jest spełnieniem pewnych wymagań. Warto o tym pamiętać, gdyż w sposób znaczący może to wpłynąć na zagospodarowanie działki budowlanej, a nawet czasami ustrzec wielu z nas przed problemami.

I tak w przypadku studni dostarczającej wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi, odległość powinna wynosić - licząc od osi studni - co najmniej:

1) do granicy działki - 5 m,

2) do osi rowu przydrożnego - 7,5 m,

3) do budynków inwentarskich i związanych z nimi szczelnych silosów, zbiorników do gromadzenia nieczystości, kompostu oraz podobnych szczelnych urządzeń - 15 m,

4) do najbliższego przewodu rozsączającego kanalizacji indywidualnej, jeżeli odprowadzane są do niej ścieki oczyszczone biologicznie w stopniu określonym w przepisach dotyczących ochrony wód - 30 m,

5) do nieutwardzonych wybiegów dla zwierząt hodowlanych, najbliższego przewodu rozsączającego kanalizacji lokalnej bez urządzeń biologicznego oczyszczania ścieków oraz do granicy pola filtracyjnego - 70 metrów.

Dopuszczalne jest usytuowanie studni w odległości mniejszej niż 5 metrów od granicy działki, oraz studni wspólnej na granicy dwóch działek, pod warunkiem zachowania na obydwu działkach odległości wskazanych w pkt 2-5.

W przypadku studni dostarczającej wodę do innych celów niż spożycie przez ludzi (np. do podlewania ogródka), przepisy nie nakładają żadnych wymagań. Taką studnię możemy usytuować w każdym miejscu na naszej działce.

Odnosząc się do problematyki sytuowania na działce bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe, ustawodawca dopuszcza stosowanie takich zbiorników tylko na działkach budowlanych niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, przy czym nie dopuszcza się ich stosowania na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na powodzie oraz zalewanie wodami opadowymi. Odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m3 powinna wynosić co najmniej:

1) od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz do magazynów produktów spożywczych - 15 m,

2) od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego - 7,5 m,

W przypadku zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej odległości te są mniejsze i powinny wynosić:

1) od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi - 5 m, przy czym nie dotyczy to dołów ustępowych w zabudowie jednorodzinnej,

2) od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego - 2 m,

Jeśli zbiorniki mają pojemność powyżej 10 m3 do 50 m3 odległości powinny wynosić co najmniej:

1) od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń wymienionych w ust. 1 pkt 1 - 30 m,

2) od granicy działki sąsiedniej - 7,5 m,

3) od linii rozgraniczającej drogi (ulicy) lub ciągu pieszego - 10 m.

Kryte zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe oraz doły ustępowe mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 2 metry od granicy, w tym także przy granicy działek, jeżeli sąsiadują z podobnymi urządzeniami na działce sąsiedniej, pod warunkiem zachowania w/w odległości od pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od studni.

Jeśli jest to możliwe to takie szczególne odstępstwa znajdą swoje uregulowanie w wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

A więc w niektórych sytuacjach, zwłaszcza jeśli jesteśmy w posiadaniu niewielkiej działki sąsiadującej z innymi już zabudowanymi działkami, usytuowanie naszego domu zgodnie ze wszystkimi przepisami może przysporzyć wiele problemu i być nie lada wyzwaniem. Sprawa komplikuje się bardziej, jeśli w pobliżu działki przebiega sieć energetyczna, czy inna instalacja, na którą należy zwrócić szczególną uwagę. Może się okazać, że będziemy zmuszeni zakupić projekt indywidualny domu, gdyż wszystkie gotowe, nie spełniają wymagań określonych w przepisach prawa oraz ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Może się również okazać, iż nasza upatrzona działka w rezultacie nie jest wcale tzw. okazją, gdyż jej położenie i okoliczna infrastruktura czynią niemożliwym wybudowanie domu takiego jaki byśmy chcieli.

Z drugiej strony, budując budynek zgodnie z przepisami, nieżyczliwy sąsiad, nie będzie miał żadnego wpływu na naszą inwestycję. Możemy być spokojni.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08)
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18).
  • Ustawa z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz. U. 2016.1440 z dnia 2016.09.09)
  • Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz. U. 2013.640 z dnia 2013.06.04)
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 roku w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (Dz. U. 2003.47.401 z dnia 2003.03.19)

Data publikacji: 21.10.2016

WARTO WIEDZIEĆ

Nie ustala się odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu (§ 12 ust. 7). A zatem piwnice budynku lub garaże podziemne mogą znajdować się nawet przy granicy z sąsiednią działką.

Koszt budowy domu jednorodzinnego. 8 domów, które wybudujesz za mniej niż 200 tys. zł

Koszt budowy domu poniżej 200 tys. zł? Czy to możliwe? Udowadniamy, że tak. Wybraliśmy dla Ciebie...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Domek letniskowy - przepisy o budowie domku...

Budowa domku letniskowego jest mniej wymagająca niż domu całorocznego. Pokoje w domku letniskowym mogą mieć...

Dom na wąską działkę - TOP 5 najlepszych...

Projekty domów na wąską działkę są jednymi z najczęściej poszukiwanych przez inwestorów. Z...

Mały dom. 5 najlepszych projektów małych domów o...

Oto 5 najlepszych projektów małych domów, których powierzchnia jest zbliżona do...

Wzmacnianie gruntu pod inwestycją? Sprawdź, jak...

Często okazuje się jednak, że odpowiednia lokalizacja obiektu kryje w sobie potrzebę wzmacniania gruntu....

5 projektów domów z poddaszem do adaptacji....

Projekt domu parterowego z poddaszem do adaptacji na później nie oznacza rezygnacji z żadnych...