Odrolnienie działki - jak przekształcić działkę rolną w budowlaną KROK PO KROKU

Odrolnienie działki nie zawsze jest możliwe i często trwa długo. Kupno działki rolnej z nadzieją, że postawisz na niej dom, może być obarczone dużym ryzykiem. Sprawdź, czy możliwe jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną.

Zanim zdecydujemy się na kupno działki rolnej, powinniśmy zdać sobie sprawę z ograniczeń prawnych dotyczących nabycia takiego gruntu oraz realizowania na nim inwestycji budowlanych. Procedura odrolnienia działki może okazać się uciążliwa i długotrwała albo nawet niemożliwa.

Spis treści

1. Czy możliwa jest budowa na działce rolnej?
2. Odrolnienie działki - zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
3. Odrolnienie działki - wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
4. GALERIA: zobacz projekty budynków gospodarczych
5. Odrolnienie działki - procedura zmiany planu miejscowego
6. Odrolnienie działki II etap - wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
7. Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
8. Odrolnienie działki koszt
9. Odrolnienie działki - uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
10. Symbole używane w ewidencji gruntów

Czy możliwa jest budowa na działce rolnej?

Jeśli działka rolna jest położona poza miastem, będziemy zmuszeni przejść przez dwuetapową procedurę odrolnienia gruntów, choć nie w każdym wypadku będą wymagane wszystkie jej elementy.

Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną odbywa się w dwóch etapach:

• Etap pierwszy - dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
• Etap drugi - wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Odrolnienie działki - zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Pierwszy etap procesu odrolnienia działki następuje według zasad określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przebiega on na dwa sposoby w zależności od tego, czy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej mpzp) czy też nie. Pierwszym działaniem powinno być więc ustalenie, czy działka rolna jest objęta planem miejscowym. W tym celu należy udać się do urzędu i tam uzyskać potrzebne informacje. W urzędzie możemy dokonać następujących ustaleń:

• działka jest objęta mpzp i w planie tym jest przeznaczona na cele rolne – wówczas konieczne jest przeprowadzenie procedury zmiany mpzp;
• działka nie jest objęta mpzp – wówczas wystarczające jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Odrolnienie działki - wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dość trudna i na pewno czasochłonna. Aby rozpocząć procedurę zmiany planu, należy złożyć stosowny wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Ustawa nie określa treści takiego wniosku. Na pewno w piśmie tym powinno być wskazane: imię i nazwisko/nazwa wnioskodawcy oraz jego adres, określenie nieruchomości, której ma dotyczyć zmiana, sposób zmiany mpzp, uzasadnienie takiej zmiany. Do wniosku warto dołączyć wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą nieruchomości.

Niektóre gminy i miasta na swoich stronach internetowych umieszczają formularze wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosowanie tych formularzy nie należy jednak traktować jako obowiązek, ale jako ułatwienie działania.

Złożony wniosek ma charakter postulatywny. Oznacza to, że jego rozpatrzenie nie jest określone żadnym terminem. Do jego rozpoznania nie stosuje się przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może więc bardzo długo w ogóle nie reagować na złożony wniosek. Oczywiście może też być tak, że stosowne działanie będzie szybciej podjęte przez organ.

GALERIA: zobacz projekty budynków gospodarczych

Zobacz galerię 10 zdjęć

Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl

Projekt GC59a Budynek gospodarczy, arch. Marek Dąbrowski. Mały budynek gospodarczy, idealny będzie na działki rekreacyjne i pracownicze. Prosta bryła przykryta dwuspadowym dachem będzie pasować do każdego otoczenia. Zobacz ten projekt

2,50 zł

KUP TERAZ

Kupujemy działkę na wsi - e-poradnik

• kto może kupić działkę rolną i czy musi uprawiać ziemię
• czy będzie można na niej wybudować dom
• jakie zakazy i nakazy obowiązują właścicieli działek położonych nad wodą
• co to jest linia brzegowa i w jakiej odległości od niej można wybudować dom
• jak zaplanować inwestycję na obszarze Natura 2000
• czy łatwiej jest na takim terenie postawić domek letniskowy niż jednorodzinny całoroczny

Odrolnienie działki - procedura zmiany planu miejscowego

W razie uwzględnienia naszego wniosku rozpoczyna się procedura zmiany planu miejscowego. Przebiega ona podobnie jak procedura uchwalania nowego planu. Należy podkreślić, że właściciele gruntów nie mają zbyt istotnego wpływu na przebieg całego procesu odrolnienia działki. Zmiana mpzp nie jest bowiem indywidualną sprawą administracyjną. W sprawie działa gmina lub miasto, realizując swoje zadanie własne. Ważne jest więc to, by śledzić wszelkie ogłoszenia dotyczące zmiany planu, publikowane w prasie lokalnej i/lub w urzędzie miasta lub gminy. Pozwoli to na terminowe zgłaszanie ewentualnych zastrzeżeń, jeżeli zamierzenia planu będą niezgodne z naszymi oczekiwaniami. Zastrzeżenia mogą, ale nie muszą być uwzględnione przez radę gminy lub miasta.

Najważniejszymi etapami procesu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są:

a) podjęcie przez radę gminy lub miasta uchwały o przystąpieniu do zmiany planu miejscowego;

b) dokonanie ogłoszeń w prasie lokalnej oraz przez obwieszczenie o przystąpieniu do zmiany planu wraz ze wskazaniem terminu, nie krótszego niż 21 dni, do zgłaszania wniosków do planu;

c) opracowanie projektu planu miejscowego wraz z rozpoznaniem zgłoszonych wniosków;

d) wystąpienie o niezbędne opinie oraz uzgodnienia;

e) uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne - zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgody na zmianę przeznaczenia gruntów wymagają:

- grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III, jeżeli ich obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha,

- grunty leśne stanowiące własność Skarbu Państwa,

- pozostałe grunty leśne.

Organami właściwymi do wydania zgody na zmianę przeznaczenia są odpowiednio:

- minister właściwy do spraw rozwoju wsi,

- minister właściwy do spraw środowiska,

- marszałek województwa, przy czym zgoda może być wyrażona po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

f) wyłożenie projektu planu miejscowego;

g) rozpatrzenie uwag zgłoszonych do projektu planu – uwagi te może składać każdy, a więc osoby fizyczne i prawne, a także jednostki organizacyjne, a dla ich zgłoszenia nie jest konieczne wykazanie interesu prawnego;

h) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli na skutek zmiany mpzp wzrosła wartość nieruchomości, możliwe jest pobranie opłaty planistycznej od jej właściciela. Następuje to w razie zbycia działki. Opłata jest jednorazowa, jej wysokość ustala się w planie, jednak nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Odrolnienie działki II etap - wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Kolejnym, drugim etapem procedury odrolnienia działki, jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntu. Może to polegać także na zaniechaniu dotychczasowej produkcji rolnej lub leśnej.

Zmiana sposobu użytkowania gruntu to działanie faktyczne, które wywołuje skutki prawne w postaci formalnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej lub leśnej. W niektórych wypadkach taka zmiana użytkowania jest uzależniona od uzyskania stosownej decyzji administracyjnej, zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Stanowi o tym ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nakłada ona obowiązek uzyskania decyzji administracyjnej co do gruntów o wysokiej klasie bonitacyjnej lub pochodzeniu wartościowym dla produkcji rolnej. Uzyskania decyzji wymaga wyłączenie z produkcji rolniczej lub leśnej:

1. użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;
2. pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
3. pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
4. pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
5. parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
6. rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
7. pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
8. zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
9. torfowisk i oczek wodnych;
10. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych;
11. gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Aby uzyskać stosowną decyzję należy złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Składa się go do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wiele urzędów posługuje się formularzami wniosków, co usprawnia postępowanie.

Wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy oraz określenie celu na jaki grunt ma być wyłączony z produkcji rolnej (np. na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, budownictwo wielorodzinne). Do wniosku należy dołączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli dla gruntu nie został uchwalony mpzp. Ponadto należy załączyć dokument stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością, projekt zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach, dokument pozwalający określić wartość gruntu podlegającego wyłączeniu oraz wypis z rejestru gruntów. 

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej może być złożony przez właściciela, jak również przez zarządcę lub użytkownika, użytkownika wieczystego, dzierżawcę nieruchomości i posiadacza samoistnego.

Odrolnienie działki koszt

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej związane jest z koniecznością poniesienia należności za wyłączenie oraz opłat rocznych. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych szczegółowo opisuje sposób obliczania powyższych kwot. Ich wysokość jest uzależniona od klasy, pochodzenia i powierzchni wyłączanego gruntu.

Koszt odrolnienia działki wynosi przykładowo za 1 hektar:

• dla gruntu ornego klasy I – 437 175 zł,
• dla gruntu ornego klasy II – 378 885 zł,
• dla gruntu ornego klasy IIIa – 320 595 zł.

Powyższa należność pomniejszana jest o wartość gruntu, ustalaną według cen rynkowych w danej miejscowości. Obowiązuje wartość gruntu z dnia faktycznego wyłączenia go z produkcji. Opłatę uiszcza się w terminie 60 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Jeżeli wyłączenie gruntu z produkcji rolnej nastąpi niezgodnie z przepisami ustawy, to na sprawcę wyłączenia nakłada się opłatę w wysokości dwukrotnej należności. Jeżeli uchybienie nie dotyczy gruntów przeznaczonych w mpzp na cele nierolnicze lub nieleśne, to opłatę podwyższa się o 10%.

Kolejnym wydatkiem związanym z odrolnieniem działki są opłaty roczne, stanowiące 10% jednorazowej opłaty. Opłatę roczną uiszcza się przez 10 lat, w przypadku trwałego wyłączenia z produkcji rolnej. W razie nietrwałego wyłączenia z produkcji rolnej, opłatę roczną uiszcza się przez cały okres wyłączenia, nie dłużej niż przez 20 lat.

W razie zbycia gruntu, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy. W ustawie przewidziane zostały dwa zwolnienia z obowiązku uiszczenia powyższych kosztów. Dotyczy to wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego

2) do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej kończy procedurę przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze lub leśne. Pozytywne zakończenie tej procedury pozwala inwestorowi starać się o pozwolenie na budowę.

Odrolnienie działki - uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

Odrolnienie działki jest znacznie prostsze wtedy, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. W tym celu należy złożyć do urzędu miasta lub gminy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Wiele gmin oraz miast stosuje urzędowe formularze wniosków, co stanowi ułatwienie przy wszczęciu postępowania. Wniosek powinien zawierać:

• dane identyfikacyjne wnioskodawcy (imię i nazwisko/nazwę oraz adres),
• dane identyfikacyjne planowanej inwestycji (przeznaczenie terenu i obiektu oraz jego dokładne położenie),
• charakterystykę inwestycji (parametry techniczne, zapotrzebowanie na media, sposób ogrzewania, sposób odprowadzania lub unieszkodliwiania ścieków, sposób unieszkodliwiania odpadów).

Wniosek może być złożony przez dowolny podmiot. Nie musi to być aktualny właściciel danej nieruchomości. Wynika to z faktu, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu ani nie narusza prawa własności. Co więcej, wniosek co do danej nieruchomości może być złożony przez kilka różnych podmiotów. Nie stoi to na przeszkodzie w prowadzeniu postępowania. Wszystkie wnioski mogą być uwzględnione. W takim wypadku, odpis decyzji jest doręczany do wiadomości wszystkim pozostałym wnioskodawcom oraz właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu działki.

Wniosek podlega opłacie skarbowej w wysokości 598 zł. Zwolniony z niej jest właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której dotyczy wniosek.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta po dokonaniu uzgodnień z organami, wskazanymi w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Są to m.in. organy właściwe w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Uzgodnienie następuje w formie postanowienia, które powinno być wydane w ciągu 2 tygodni. Jeżeli w tym czasie organ nie wyrazi swojego stanowiska, przyjmuje się uzgodnienie za dokonane. Na postanowienie zażalenie może wnieść wnioskodawca – inwestor.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

• w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi,
• strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
• strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Wymogu określonego w pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Możliwe jest stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy. Następuje to w sytuacji, gdy inny podmiot uzyskał pozwolenie na budowę lub gdy dla tego terenu uchwalono plan miejscowy o treści innej niż w wydanej decyzji.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze.