Chcę budować dom, od czego zacząć? Czyli jak zorganizować budowę

Organizacja budowy domu to jak wyprawa w góry wysokie. Nie wolno oszczędzać na jakości. Nie warto tracić energii na zagadnienia, które nie są kompetencją inwestora! Należy się skupić na tym, co najważniejsze, czyli umiejętności wyboru. I postawić na właściwych fachowców.

„Chcę budować dom, od czego zacząć?” – cudownie beztroskie, lekko zadane pytanie, często padające na forum dyskusyjnym Muratora (na stronie Forum.murator.pl). Zapowiada łatwe i przyjemne budowanie? Niestety, o wiele częściej poważne problemy, jeśli słabo przygotowany kandydat na inwestora zechce sam zorganizować budowę.

Organizacja budowy: na czym musi się znać inwestor

Budować dom systemem kontraktowym, czyli wynajmując wykonawców, nie jest łatwo. Efekty są często zero-jedynkowe – złe przygotowanie równa się kosztowne błędy podczas budowy domu. Nikt nie chce popełnić ich drugi raz. Trzeba się sporo naczytać, startować z jakimś poziomem wiedzy, z przemyśleniami, ale także z obawami potrzebnymi do zachowania czujności i właściwego reagowania na 150 zadań, które czekają na inwestora organizującego proces budowy. Dlaczego 150? Forumowicz Bartt wypisał wszystkie etapy prac: od wyboru działki po zagospodarowanie ogrodu wyszło mu właśnie około 150 pozycji. Każda wymaga namysłu, organizacji prac, wykonawcy i kontroli jakości. Warto przeczytać listę Bartta na Forum Muratora - „Kompletny harmonogram prac”.

Forumowicz Depesz również zapytał, od czego zacząć budowę: „Nie znam się na pracach budowlanych. Mam tylko pewne idee, czego oczekuję od domu”. Taka postawa wywołała opór innych forumowiczów – na budowaniu trzeba się znać! Depesz nie składał jednak broni: „Na samochodach też się nie znam, a jednak kilka kupiłem. Nie znam się na produkcji serków, a też je kupuję. Wybieram więc podobnie, gdy samochód – wiem, jak chcę jeździć; kiedy wybieram serek – wiem, jak ma smakować. Wiem, ile dom ma mieć pomieszczeń i jakie funkcje, a nie mam bladego pojęcia o pozwoleniach, gwoździach, cegłach, przewodach itp.”.

Kto ma w tym sporze rację? Doświadczenie budujących uczy, że… jest remis. Trzeba wiedzieć, jaki dom chcemy zbudować – umieć dokonywać świadomych wyborów. A przy tym wcale nie trzeba zostawać budowlańcem, specjalistą od składu betonu i rozstawu strzemion. By świadomie wybierać, potrzebna jest wiedza. KMI dopowiada więc: „Jak chcesz kupić cokolwiek, to jednak musisz się trochę o tym dowiedzieć”. Ile musi wiedzieć inwestor amator budujący dom? Powinien przede wszystkim dokonywać właściwych wyborów: projektu, materiałów, urządzeń, ale też wykonawców, nadzoru, budżetu. Zorganizować budowę należy tak, jak wyprawę w wysokie góry. Nie tracić niepotrzebnie energii! Skupić się na tym, co najważniejsze! Ważna jest decyzja: dachówka czy blachodachówka, beton komórkowy, silikon czy ceramika, jaki kolor elewacji. Ważne jest rozmieszczenie mebli, gniazd i łączników, a nie liczba prętów zbrojeniowych w stopie fundamentowej czy kolejność przyklejania taśm do izolacji okna dachowego. Na pytania o wykonawstwo i kolejność prac ma odpowiedzieć projektant, kosztorysant, kierownik budowy, instalator. Nie szukamy sami odpowiedzi na pytania techniczne, tylko szukamy fachowców, którzy je znają – tego uczy doświadczenie tych, którzy zbudowali.

Jeśli wybrać, to drogiego wykonawcę

„Przed pracą, godz. 9, podjeżdżam do mojego wykonawcy - śpi (jego żona mówi: Nie wolno budzić!); jadę po pracy, godz. 17, on już po robocie. Miał zrobić w tydzień, nawet nie zaczął i jeszcze pyta o zaliczkę. I jak tu wybrać solidnego fachowca?” – ironizuje swoim wpisem Piotrek2005.

Znaleźć wykonawcę? Jakie to może być proste! Cyma2704 pisze: „Wszystkie ekipy miałam z polecenia. Dekarzy poprosiłam o pokazanie wcześniejszych prac, zobaczyłam dwa wykonane przez nich dachy. Podobnie było z ociepleniowcami i tynkarzem, widziałam ich robotę. Fachowców od instalacji wod.-kan. i c.o. znałam - wykonywali u mnie już dwie instalacje. Podobnie pan od wykończeniówki, który sprawdził się w poprzednim domu. Okna zamówiłam w firmie, która montowała je u dwojga moich znajomych. Nie dawałam żadnych zaliczek przed rozpoczęciem prac”.

Znaleźć wykonawcę? Jakie to trudne! Pyciek87 opisuje swoją budowę: „Ściany działowe krzywe, ekipa zapomniała zrobić wywietrznik w ścianie kotłowni, nie zrobiono pionów kanalizacyjnych, wymiary otworów drzwiowych są niezgodne z projektem (różnica około 10 cm), ekipa źle obsypała budynek ziemią i spadki były w stronę ścian, co spowodowało po obfitym deszczu zapadnięcie się podłogi w domu, nadproża są krzywo zamontowane; chłopaki zostawili po sobie zaschniętą zaprawę na podłodze oraz ogólny bałagan”.

Z doświadczeń inwestorów wynika, że bezbłędnie działa tylko metoda rekomendacji przez poprzednich klientów. Rekomendacje plus zakorzenienie ekipy lub wykonawcy w danym regionie. Domy, które firma zbudowała lub wykańczała, można zobaczyć, porozmawiać z właścicielami. Do tego zestawu umowa (firma wykonawcza powinna chcieć ją podpisać) i będzie dobrze.

POLECAMY: Dobra umowa o roboty budowlane: wzór >>>

Rekomendacje, a nie autopromocja wykonawcy lub wiara, że NAS przecież nie skrzywdzi. To nie działa. Jest metoda na wnuczka, jest metoda na budowlańca - można trafić na totalnych amatorów, olewusów, spryciarzy, którzy na koniec ostatniej awantury rzucą z godnością: nie z takich budów nas wyrzucali… Refleksje tych, którzy już zbudowali, a mieli złe doświadczenia z wykonawcami, są zwykle bardzo gorzkie. Pisze Mamik: „Nienawidzę swojego domu za konieczność kontaktu z tego typu ludźmi, za to, że czuję się bezsilna w zetknięciu z ich podejściem do pracy”.

Fatalna najniższa cena: problemy z budową domu

Przeanalizujmy kilka typowych zachowań, które - jak uczy doświadczenie inwestorów – prowadzą często do poważnych problemów z budową domu.

Jakość a wynagrodzenie. Dobrze wykonana praca to przede wszystkim kwestia jakości pracowników, a nie wynagrodzenia. luky007 pisze: „Nawet za niską stawkę ludzie potrafią wykonać pracę sumiennie, a drogo zapłaceni - mogą robotę zepsuć”. Warto też pamiętać, że - jak pisze dalej luky007 - „Nie ma czegoś takiego jak ekipa kompletna od A do Z, natomiast jest mnóstwo dobrych murarzy, dekarzy, cieśli, hydraulików, elektryków”. Za każdym razem efekt zależy od zaangażowania wykonawców – szefa i pracowników, często Ukraińców i Białorusinów licznie pracujących w budowlance. Firma buduje dobrze, można jej zaufać? A jeśli od poprzedniej budowy zmienił się jej skład osobowy? Zawsze potrzebny jest nadzór inwestorski, dobra historia to nie wszystko.

Niska cena. Jest to zdumiewająca prawidłowość, obserwacja z pogranicza psychoanalizy, jak bardzo inwestorzy zafiksowani są na najniższej cenie. Wybierać spośród kilku ofert, kierując się tylko ceną? To przepis na katastrofę. Pytajnick pisze: „Partaczy tworzą inwestorzy, którym niska cena przytłumia zdrowy rozsądek. Gdy kupują samochód za 50 tys. zł, czytają, biorą mechanika, sprawdzają karoserię czujnikiem lakieru. Gdy budują, to im się nie chce tyłka ruszyć, by zobaczyć, jak ich wykonawca wcześniej coś zbudował. W uszach tętni niska cena. A później płacz…”.

POLECAMY: Jak rozliczać się z wykonawcą: ryczałt czy kosztorys? Wynagrodzenia za roboty budowlane

Niezawodny fighter1983 – wykonawca elewacji i Najlepszy Doradca na Forum Muratora - ironizuje: „Relacja inwestor - wykonawca opiera się na takich założeniach: 1. Firma najlepiej polecana; 2. Najtańsza; 3. Dopasowana idealnie do terminów i jednocześnie terminowa; 4. No i oczywiście solidna i rzetelna. A gdy inwestor znajdzie już 2-3 takie firmy, to co robi? Zbiera oferty, konfrontuje ze sobą i skupia się na punkcie 2.: kto zejdzie niżej z ceną?! Taka praktyka wytwarza niezdrowy trend, który już się przyjął doskonale na rynku, że wykonawca w pewnym momencie jest na granicy opłacalności. Kiedy staję do takiej rywalizacji, odpadam nieraz z powodu różnicy w cenie wielkości 2-3%, przegrywam śmiesznymi dla mnie pieniędzmi, takimi, o które bez problemu mógłbym się dogadać”. Fighter1983 dopisuje jeszcze jedną popularną strategię inwestora, metodę „na sępa”: „Inwestor na siłę próbuje zmiażdżyć cenę do minimum. Nawet po podpisaniu umowy do znudzenia pyta, czy można by coś taniej, czy cena będzie niższa? I tak do upadłego”.

Jak więc postępuje rozważny inwestor? Przyjmuje proponowaną wycenę dobrego wykonawcy (upewniwszy się, że go stać, po minimalnej negocjacji). Wykonawca ma wówczas możliwość wykonania pracy dokładnie. „Jakość prac niemal zawsze zależy od tego, ile czasu pracownik spędzi na dopieszczaniu danego elementu” – przestrzega fighter1983. Jeśli cena za usługę jest za niska, wykonawca nie może zarobić, zaczyna się spieszyć, działać na skróty, wychodzi więcej materiału, pojawia się coraz więcej robót wycenianych dodatkowo. Do stanu surowego przestają należeć ściany działowe i schody, do obmiaru ścian do tynkowania czy malowania liczone są wszystkie okna, nawet tarasowe. Skarży się Jaromkv: „W projekcie miałem powierzchnię tynków 390 m2, tynkarz namierzył 478 m2. Nie odejmował okien, miałem dwa podciągi do tynkowania, które policzył razy dwa”.

Co mówią wykonawcy między sobą? „Na każdym etapie można z inwestora-wilka zrobić owcę”. Ktoś myśli, że jest wilkiem i przechytrzył wykonawcę, wynegocjował okazyjną cenę, a może się przykro zdziwić, że do wczoraj fachowiec dziś kupuje tańsze materiały, sypie więcej piasku niż cementu, dolewa grunt do farby, czyli robi wszystko, by wyjść na swoje. A uczciwy wykonawca nie pojawia się któregoś dnia, przestaje odbierać telefony (to zawsze pierwszy sygnał problemów), bo znalazł inną, lepiej płatną pracę. Sytuacja przybiera nieraz wymiar humorystyczny. Oto prawdziwe teksty wykonawców cytowane przez forumowiczów: „Panie, jak bym wiedział, że mam robić, tak jak się umawialiśmy, to bym w ogóle do tej roboty nie przyszedł”. Albo: „Proszę pani, jakby tak człowiek miał robić, żeby było porządnie, to by w ogóle nie zarobił”. „Dokładna praca musi kosztować - szynka w cenie najtańszych parówek nie będzie smakować jak szynka” – rzucił na odchodne jeden z przyciśniętych ceną wykonawców.

Temat, kto nam to zbuduje, celnie podsumowuje Mamik: „Trafienie na wykonawców słownych, rzetelnych, znających się na swojej pracy to jak wygrany los na loterii”. I nie oszczędzamy wtedy, proszę państwa.

Rady wynikających z doświadczeń inwestorów budujących dom

• wykonawcy to źli doradcy – w tym sensie, że wybierają rozwiązania, które im pasują. Zuzanna31: „Generalnie należy być odpornym na stałe sugestie ekip, które twierdzą, że oni zrobią troszkę inaczej niż w naszym projekcie, ale na pewno będzie dobrze”. yendrek3 pisze: „Za każdym razem, jak poradziłem się wykonawców odnośnie do wyboru materiału, to wybierali towar najdroższy, taki, którym im się będzie dobrze robiło. Chyba lepiej wykonywać gładzie produktem z wyższej półki niż średniej”;
• kontakt z wykonawcami powinien być biznesowy – są zadanie, umowa, rozliczenie. Zaprzyjaźnianie się, przechodzenie na ty nie ma sensu! Fugas: „Nauczyłem się, że życzliwość, zaufanie oraz wiarę w dobre intencje ludzi należy zostawiać przed wejściem na plac budowy. Wykonawcy są dobrzy, jeśli mają dobrego nadzorcę albo pewność, że kasy nie będzie, jak coś zrobią źle. Miałem kilku wykonawców, którym dobrze patrzyło z oczu, i za każdym razem należało podziękować za ich usługi”

POLECAMY: Wykonawca nie wykonał robót w terminie lub źle je wykonał: co zrobić?

• uwaga na rekomendacje w sieci. Oceny firm pojawiają się na różnych portalach oferujących usługi. Warto przyjąć duży margines błędu co do prawdziwości tych opinii. Na Forum Muratora przed laty została opisana historia pewnego sufitu podwieszanego, który po miesiącu zwisł w salonie jak wielka kropla wody. Okazało się, że główny wykonawca zlecił wykonanie sufitu podwykonawcy. Sufit nie miał prawa wisieć, bo był mocowany na rozmieszczonych zbyt rzadko i do tego zbyt słabych mocowaniach. Totalna fuszerka! Inwestor podał w opisie nazwy autorów tej fuszerki – firm z dużego miasta wschodniej Polski. W opiniach Google’a obie te firmy mają dziś po prawie 40 opinii - wszystkie pozytywne, w superlatywach, wykonawcy na piątkę! A może rzeczywiście poprawiły jakość swoich usług?

Jak wybierać kierownika budowy

„Posiadanie” kierownika budowy, zaufanego specjalisty, którego obdarzamy też rolą doradcy, umieściliśmy na pierwszym miejscu w hierarchii dobrze zorganizowanej budowy.

POLECAMY: Dobry kierownik budowy: jak go zatrudnić >>>

Doświadczenia forumowiczów uczą, że nie ma problemu ze znalezieniem specjalisty, który będzie pełnił tę funkcję. Dyskutowane jest, ile razy ma się pojawić na budowie i jak się z nim rozliczać. Spieszymy z odpowiedzią popartą doświadczeniem inwestorów: każdy sposób i każda kwota będzie dobra, jeśli kierownik rzeczywiście będzie czuwał nad przebiegiem budowy i analitycznie wspierał inwestora w jego decyzjach i wyborach.

Jak się rozliczać z kierownikiem budowy? Trzeba ustalić listę 8-10 prac na etapie stanu surowego do odbioru przez kierownika, a dodatkowo umawiać się na wizyty na telefon w razie problemów na budowie, a także telefoniczne konsultacje, na przykład na bazie przesyłanych przez inwestora zdjęć z budowy. Warto też tak ustawić rozliczenia z ekipą od stanu surowego, że płacimy po akceptacji roboty przez kierownika. Średni koszt nadzoru kierowniczego to 4-8 tys. zł. Forumowicz Sławomir Zając radzi: „Nie oszczędzaj! Kierownik musi być często na budowie. To przede wszystkim twój sojusznik. Z kierownika, który pojawi się na budowie cztery razy, nie będziesz miał za wiele korzyści”.

Ec-Synek pisze: „Z jednej strony 300 zł za każdy przyjazd to niemało, ale z drugiej - jeśli ekipa budowlana zrobi coś nie tak, to potem przez te zaoszczędzone 300 zł będę sobie pluł w brodę do końca życia”.

Bitek opisuje właściwe zaangażowanie kierownika: „Do stanu surowego otwartego był na budowie minimum 6 razy. Może nawet więcej, bo o niektórych jego przyjazdach dowiadywałem się od majstrów. A dwa razy dzwonił z uwagami w sobotę, gdy był niedaleko przejazdem i zajrzał na budowę”.

Jeśli inwestor ma przygotowane te trzy kwestie: realny kosztorys, dokładne zestawienie materiałów i harmonogram prac podzielony na etapy, to kierownik budowy stanowi czwarte ogniwo w tym modelu dobrze zorganizowanej budowy. To kierownik odpowie na wszystkie pytania o średnicę prętów, rozstaw strzemion, mocowanie płyt g-k, obciążenie belki i klasę betonu. Pomysły wykonawcy? Rozmówcą jest dla niego kierownik. Propozycje uproszczenia jakichś prac? Znowu rozmówcą jest kierownik. Sami przyznacie, że budowanie staje się łatwe. Tak uczy doświadczenie odpowiedzialnych inwestorów.

Futrzak 61 o koleżance budującej dom: „Na kierownika budowy zatrudniła »postrach budowlańców« na naszym terenie. Gość sprawdzał dosłownie wszystko, wszystkie faktury szły przez niego i dopiero jak je zatwierdził, inwestorka płaciła wykonawcy. Wiem, że niektóre ekipy rezygnowały ze zlecenia, gdy się dowiedziały, kto nadzoruje. Inwestorka była zadowolona z kierownika, a ponoć dom jest bardzo dobrze i bez fuszerek postawiony”.

Przy wyborze kierownika warto zwrócić uwagę na chemię między ludźmi. Z tym człowiekiem macie się zaprzyjaźnić.

Zwróćcie uwagę na czas trwania umowy z kierownikiem. Jeśli umawiacie się na miesięczny ryczałt, może się zdarzyć, że stan surowy przesunie się w części na wiosnę – trzeba będzie płacić kierownikowi pensję także zimą, kiedy nic się nie dzieje na budowie.

Najgorszym błędem, jaki może popełnić inwestor zatrudniający kierownika budowy, jest… dogadywanie się z wykonawcą. Janekk1234 opisuje taką sytuację: „Techniczne niuanse załatwiłem na miejscu z murarzami, projektant dał zielone światło na drobne zmiany. Pod koniec mamy to wpisać do projektu”. Błąd! Wykonawca może strasznie namieszać, jeśli nie jest nadzorowany przez kierownika budowy, projektant może ujrzeć na koniec budowy zgliszcza…

Nadzór jest niezbędny na budowie amatora – tego uczy doświadczenie Forum Muratora, dlatego tak zastanawiające są słowa forumowicza Finlandia, który na co dzień zajmuje się montażem okien: „Przez 10 lat bytności na budowach napotkałem może na 10 śladów obecności konkretnego kierbuda”.

Pamiętajcie o robieniu zdjęć z każdego etapu budowy, przebiegu instalacji i ważnych detali. Zdjęcia warto katalogować i opisywać. Pisze forumowicz: „Co z tego, że miałem zdjęcie każdego kabla, puszki, podejścia, skoro po kilkunastu miesiącach nie miałem pojęcia, w jakim pomieszczeniu było zrobione dane zdjęcie?”.

Gdzie kupować materiały do budowy, a gdzie szukać okazji

Dyskusja, gdzie kupować materiały na budowę, trwa na Forum Muratora od 20 lat. Trochę materiału się więc zebrało. Główna linia sporu: markety budowlane czy lokalna hurtownia? Większość inwestorów jest zgodna, że zakupy w lokalnej hurtowni z dowozem w cenie materiału to bardzo wygodna forma zaopatrzenia budowy. A promocje w markecie budowlanym – to często sposób na tańsze zakupy.

Kater-acme prowadzi hurtownię budowlaną, porównuje ceny, więc jego oceny są bardzo miarodajne. Pisze na forum: „W marketach trzeba umieć kupować. Towar, który jest tańszy niż na składzie, albo jest sprzedawany na zerowej marży lub na minusie, aby zachęcić do dalszych zakupów, lub jest robiony dla marketów. Transport u mnie przeważnie w cenie, a w markecie jest twardy cennik, według mnie drogi. Worek tynku w markecie kosztuje 16 zł, u mnie 21 zł, z tym że w markecie worek waży 20 kg, u mnie 30 kg. Nie wiem, co jest w środku, ale mi producent tynków worka 20 kg nie sprzeda, bo to tylko na markety”. „Zakupy w marketach trzeba robić z głową” – podsumowuje Kater-acme.

Znów wracamy do tematu rozsyłania zapytania o ofertę – tym razem po hurtowniach. Warto pytać tylko o najważniejsze materiały – na ściany, wełnę, gładzie, tynki, farby - i je porównywać. Nie tylko cenę, ale też wagę produktów i ich cechy. Warto wiedzieć, że lokalne hurtownie współpracują ze sobą, nie prowadzą wojen podjazdowych. Szkoda więc czasu na analizowanie cen w dziesięciu składach. Lepiej wybierać, pamiętając, że im bliżej ze składu na budowę, tym taniej, bo mniejsze będą koszty transportu wliczone w cenę produktu. To przynajmniej argument negocjacyjny. Z hurtownią za pan brat, do marketu na łowy – tak radzą ci, którzy już zbudowali.