Kto może kupić ziemię rolną. Limity powierzchni i wymagania wobec nabywcy
Nieruchomości rolne cieszą się dużą popularnością ze względu na atrakcyjne położenie i ceny. Jednak nabycie upatrzonej ziemi rolnej często nie jest możliwe.
Spis treści
- Dla kogo działki rolne do 0,3 ha?
- Kto może kupić siedlisko do 0,5 ha?
- Kto może nabyć działki rolne do 1 ha?
- Dla kogo działki rolne od 1 ha wzwyż?
Obrót nieruchomościami rolnymi jest uregulowany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jej zapisami nabywcą nieruchomości rolnej może być, co do zasady, wyłącznie rolnik indywidualny. W ustawie znajdziemy jednak kilka rozwiązań łagodzących ograniczenia w kupnie nieruchomości rolnych, których powierzchnia nie przekracza 1 ha.
Dla kogo działki rolne do 0,3 ha?
W art. 1a pkt 1 lit. b Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego postanowiono, że jej przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Chodzi tu zatem o grunty o powierzchni poniżej 0,300 ha, ponieważ pole powierzchni działek ewidencyjnych określa się w hektarach z precyzją zapisu do 0,0001 ha.
Taką działkę rolną może kupić każdy z nas i nie nie mamy przy tym obowiązku prowadzenia działalności rolniczej ani nie obowiązuje nas okresowy zakaz jej sprzedaży.
Uwaga! Przepisy ograniczają możliwość wydzielenia z nieruchomości rolnej działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jeżeli podział nieruchomości rolnych i leśnych spowoduje wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, to wydzielenia takich działek gruntu można dokonać tylko w ramach procedury administracyjnoprawnej określonej w Ustawie o gospodarce nieruchomościami (na przykład w celu regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami albo pod drogi wewnętrzne).
Kto może kupić siedlisko do 0,5 ha?
30 kwietnia 2016 r. weszła w życie Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która wprowadziła na 10 lat (do 30 kwietnia 2026 r.) istotne ograniczenia w obrocie ziemią rolną. Przepis art. 11 pkt 1 tej ustawy wskazuje jednak pewne szczególne sytuacje, w których nie stosuje się omawianych ograniczeń. Oznacza to, że każdy może nabyć grunty rolne, które spełniają łącznie oba poniższe warunki:
- nie przekraczają łącznie 0,5 ha (jeśli składają się z kilku działek, to zbywca powinien złożyć przed notariuszem oświadczenie, że tworzą one zorganizowaną całość);
- w dniu 30 kwietnia 2016 r. były zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej (zbywca siedliska powinien złożyć przed notariuszem oświadczenie, że zabudowania nie służą już celom rolnym; na nieruchomości może być jednak urządzony ogródek przydomowy).
Siedlisko musi być więc zabudowane co najmniej budynkiem mieszkalnym wybudowanym przed 30 kwietnia 2016 r., a znajdujące się na nim ewentualnie także inne budynki gospodarcze, budowle lub urządzenia nie mogą być obecnie wykorzystywane do produkcji rolniczej.
Trudno jednak stwierdzić, jak należy rozumieć w tym kontekście użyte w przepisie słowo „obecnie”. Intencje ustawodawcy nie są w tej kwestii jasne – nie wiadomo, czy chodzi o dzień wejścia w życie przepisu (tj. 30 kwietnia 2016 r.), czy też o dzień zawarcia transakcji. Może się zatem zdarzyć, że notariusz, nie mając pewności, czy do danej nieruchomości nie stosuje się jednak przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodzi się jedynie na zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości.
Kto może nabyć działki rolne do 1 ha?
Przepis art. 2a ust. 3 pkt 1a Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dopuszcza - pod pewnymi warunkami - możliwość nabycia gruntu rolnego o powierzchni mniejszej niż 1 ha (czyli do 9999 m2) przez osobę niebędącą rolnikiem.
Gdy nabywana jest nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha, a jednocześnie równej lub większej niż 0,3 ha bądź 0,5 ha w wypadku siedliska, zastosowanie mają dodatkowe regulacje.
Zgodnie z art. 3 ustawy uprawnionemu dzierżawcy gruntu, a w razie jego braku Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przysługuje tak zwane prawo pierwokupu. Oznacza to, że mają oni prawo nabyć sprzedawaną nieruchomość rolną w pierwszej kolejności.
Umowa sprzedaży zawierana przez strony transakcji przed notariuszem będzie więc miała charakter warunkowy (zawiadamia się o jej zawarciu dzierżawcę i KOWR). Dopiero gdy dyrektor KOWR w ciągu miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży lub stosownego zawiadomienia nie złoży notarialnego oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości, można przyjąć, że zrezygnował z przysługującego mu prawa pierwokupu i sfinalizować transakcję przez zawarcie umowy rozporządzającej własnością nieruchomości rolnej. Datą złożenia wskazanego oświadczenia jest dzień jego opublikowania na stronie Biuletynu Informacji Publicznej KOWR. Oświadczenie to wysyłane jest również do sprzedającego przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru.
Warto wiedzieć, że kiedy nabywamy nieruchomość rolną, prawo pierwokupu nie będzie obowiązywało w wypadku, gdy jesteśmy osobą bliską zbywcy, czyli jego zstępnym, wstępnym, rodzeństwem, dzieckiem rodzeństwa, rodzeństwem rodziców, małżonkiem, osobą przysposabiającą, osobą przysposobioną bądź pasierbem.
Jeśli nabyta nieruchomość rolna jest położona na terenach wiejskich, to:
- zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy przez okres co najmniej pięciu lat od jej zakupu nabywca ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła kupiona nieruchomość rolna, a jeśli jest osobą fizyczną - to będzie musiał prowadzić to gospodarstwo osobiście. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, niewątpliwie dotyczy sytuacji, gdy wraz z tą nieruchomością nabywca posiada łącznie nie mniej niż 1 ha użytków rolnych, bowiem wtedy można mówić o istnieniu gospodarstwa rolnego w rozumieniu Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, że jeśli po zakupie nowej działki posiadamy mniej niż 1 ha nieruchomości rolnych, to nie mamy obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, bo takowe gospodarstwo nie istnieje;
- zgodnie z art. 2b ust. 2-3 zakupionej nieruchomości nie można zbyć ani oddać w posiadanie przed upływem pięciu lat od nabycia, chyba że wyrazi na to zgodę KOWR. Nie ma przy tym znaczenia, czy kupiliśmy tylko jedną nieruchomość rolną nie większą niż 1 ha, czy też mamy ich więcej. Aby sprzedać nieruchomość rolną w tym okresie, należy wystąpić do dyrektora KOWR z wnioskiem o udzielenie zgody na sprzedaż uzasadnionym ważnym interesem właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Zgoda ma formę decyzji administracyjnej, od której możemy się odwołać do ministra rolnictwa.
Uwaga! Pięcioletni zakaz sprzedaży i nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego nie dotyczą nieruchomości rolnych wskazanych w art. 2b ust. 4, czyli:
- położonych w granicach administracyjnych miasta;
- zbytych osobie bliskiej;
- nabytych w spadku.
Wymienione wyżej ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi mają na celu zapobiec ich nabywaniu przez osoby, które nie zamierzają prowadzić gospodarstwa rolnego, a jedynie uzyskać korzyści finansowe związane z własnością takich nieruchomości, jak na przykład preferencyjne zasady ubezpieczeń społecznych. Dlatego też większe nieruchomości rolne mogą być nabywane wyłącznie przez osoby będące rolnikami, choć i tu przepisy przewidują pewne wyjątki.
Dla kogo działki rolne od 1 ha wzwyż?
Nieruchomości rolne o powierzchni od 1 ha, czyli większe niż 9999 m², mogą być nabywane wyłącznie przez rolników indywidualnych (gdy nieruchomość ma wejść do wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczy, że jedno z małżonków spełnia warunki bycia rolnikiem).
Wyjątki od tej zasady przewidziano między innymi dla osób bliskich zbywcy, dla nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej albo w wyniku dziedziczenia, zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa i działu spadku oraz kupna za zgodą dyrektora generalnego KOWR.
Za rolnika indywidualnego uznaje się - zgodnie z art. 6 ust. 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - osobę fizyczną będące właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadające kwalifikacje rolnicze , co najmniej od pięciu lat zamieszkałe w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadzące przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
O zgodę KOWR na nabycie nieruchomości rolnej może ubiegać się osoba, która zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne, ma kwalifikacje rolnicze (odpowiednie wykształcenie lub staż pracy w rolnictwie, określone w art. 6 ust. 2 pkt 2), zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej oraz do zamieszkiwania w okresie pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
Warto zauważyć, że ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych o powierzchni od 1 ha dotyczą nawet samych rolników. Nie mogą oni bowiem nabyć nieruchomości, której powierzchnia wraz z powierzchnią gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego przekracza 300 ha użytków rolnych. W tym wypadku również obowiązuje prawo pierwokupu, które przysługuje KOWR. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, a nabywana nieruchomość jest położona w tej samej gminie, w której mieszka nabywca, lub w gminie z nią graniczącej.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 423)
To domy na kołach droższe niż mieszkania. Sprawdziliśmy, ile kosztuje luksusowy kamper
Autor: Szymon Starnawski
Luksusowe kampery. Najdroższe domy na kołach, jakie można u nas kupić
Przeczytaj także:
- Siedlisko na Polesiu. Skromna, tradycyjna bryła skryła nowoczesne wnętrze
- Kupili dom, który ma 200 lat. "Jestem zakochana" - mówi Natalia. Zakochana w Podlasiu
- Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką. Co powinien sprawdzić nabywca nieruchomości?
- E-licytacje komornicze - jak kupić nieruchomość na licytacji elektronicznej? Gdzie szukać aukcji komorniczych?
