E-licytacje komornicze - jak kupić nieruchomość na licytacji elektronicznej? Gdzie szukać aukcji komorniczych?

Udział w licytacji elektronicznej jest prosty i nie wymaga uciążliwych wyjazdów. Na stronie e-licytacje można obejrzeć zdjęcia i przeczytać opis wystawionych na przetarg mieszkań, domów, budynków gospodarczych, działek budowlanych i rolnych. Aukcja trwa tydzień.

Spis treści

1. Założenie konta w systemie
2. Gdzie szukać aukcji komorniczych?
3. Dopuszczenie do przetargu
4. Przebieg licytacji elektronicznej
5. Przybicie i nabycie nieruchomości

Przepisy o licytacji elektronicznej weszły w życie 19 września 2021 r. (znajdziemy je w Rozdziale 6a Działu VI Kodeksu postępowania cywilnego). Licytacje elektroniczne nieruchomości są obsługiwane przez platformę e-licytacje utworzoną i utrzymywaną przez Krajową Radę Komorniczą.

Jest to rozwiązanie nowoczesne i wygodne w stosowaniu, zapewnia ochronę dłużnika i ograniczenie tak zwanej zmowy licytacyjnej. Ponadto umożliwia ono wzięcie udziału w licytacjach szerszemu gronu osób zainteresowanych, ale zamieszkałych w znacznej odległości od kancelarii komornika lub sądu, przed którym odbywałaby się licytacja „zwykła”. Licytacja w trybie elektronicznym jest również korzystna w przypadku nieruchomości o mniejszym potencjale ekonomicznym, trudnych do sprzedaży. Zwiększenie grona oferentów może prowadzić do uzyskania wyższej ceny nabycia, co jest korzystne zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika. Czas pandemii również pokazał, jak ważne są alternatywy online do załatwiania spraw urzędowych.

• Doręczenie przez komornika pisma z sądu - doręczenie komornicze

Założenie konta w systemie

Warunkiem udziału w przetargu jest utworzenie indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym (na stronie https://elicytacje.komornik.pl).

We wniosku o założenie konta należy:

• podać imiona i nazwisko oraz numer PESEL;
• wskazać adres poczty elektronicznej i adres do korespondencji;
• utworzyć hasło umożliwiające uwierzytelnienie (ustala się je dowolnie, a system jedynie sugeruje liczbę i rodzaj znaków; hasło może być przez użytkownika zmieniane).

Po wypełnieniu wniosku i złożeniu wymaganych oświadczeń (m.in. o wskazaniu prawdziwych danych) na podany adres mailowy zostanie wysłany link do jego potwierdzenia. Po potwierdzeniu adresu i pozytywnej weryfikacji numeru PESEL wnioskodawca w wiadomości o założeniu konta otrzyma swój login do systemu.

Osoba nieposiadająca numeru PESEL może również uczestniczyć w licytacji. We wniosku o założenie konta podaje wówczas numer dokumentu tożsamości i kraj jego wydania, ale formalności z tym związane musi dokończyć u dowolnie wybranego komornika sądowego.

Konto użytkownika systemu jest udostępniane wyłącznie po uwierzytelnieniu przy pomocy loginu i hasła. Użytkownik może brać udział w nieograniczonej liczbie licytacji za pośrednictwem tego samego konta przez rok. Po tym czasie konto należy ponownie uwierzytelnić, gdyż w przeciwnym razie może być ono usunięte.

Oczywiście z platformy e-licytacje korzystają także komornicy sądowi. Podmiotem, który nie ma dostępu do systemu teleinformatycznego w charakterze użytkownika, jest sąd. Nie oznacza to jednak, że sąd został sprowadzony do roli bezsilnego podmiotu zobligowanego do wydania postanowienia o przybiciu. Sąd sprawuje nadzór nad całością postępowania egzekucyjnego, w tym nad przebiegiem licytacji. Uchybienia w jego trakcie mogą skutkować odmową przybicia sprzedaży wylicytowanej nieruchomości.

Sąd bierze pod uwagę:

• czy komornik zamieścił prawidłowe informacje dotyczące nieruchomości i stosowne pouczenia, czy zbadał przesłanki do sprzedaży lokalu mieszkalnego służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (czy egzekwowany dług stanowi co najmniej równowartość 1/20 części sumy oszacowania),
• czy poinformował dłużnika w terminie siedmiu dni o wniosku wierzyciela o przeprowadzenie licytacji w trybie elektronicznym.

Sąd zbada również prawidłowość udzielonych pełnomocnictw i zezwoleń. Orzeczenie o przybiciu lub/i przysądzeniu wydaje na podstawie wydrukowanych przez komornika informacji wygenerowanych z systemu.

Warto wiedzieć, że zgodnie z art. 8794 k.p.c. w sądach rejonowych zapewnia się dostęp do systemu teleinformatycznego obsługującego licytację elektroniczną. Jeśli więc ktoś nie dysponuje komputerem, to może się zgłosić do najbliższego sądu rejonowego i złożyć wniosek o dostęp do systemu, aby móc uczestniczyć w wybranej przez siebie licytacji.

Gdzie szukać aukcji komorniczych?

Co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji komornik sądowy zamieszcza w serwisie obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej.

W obwieszczeniu komornik zamieszcza:

• dane nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz numerem księgi wieczystej i miejsca jej przechowywania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
• informację o chwili rozpoczęcia i zakończenia przetargu;
• informację o obowiązku uiszczenia rękojmi i jej wysokości;
• terminy, w których w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość;
• sumę oszacowania i cenę wywołania;
• wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, że wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
• wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów oraz nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji.

Wraz z obwieszczeniem o licytacji nieruchomości udostępnia się protokół opisu i oszacowania nieruchomości. W praktyce jest to po prostu skan dokumentu zawierającego opis i oszacowanie sporządzony przez właściwego komornika. Nie może to być zatem wyciąg lub inna forma skrócona takiego dokumentu.

Dane personalne dłużnika powinny być zaczernione (zdaniem ustawodawcy wcześniejsze przepisy umożliwiały zbyt szeroki zakres pozyskiwania informacji o dłużniku przez osoby postronne, co nie jest zgodne z gwarancjami ochrony prywatności zawartymi w Konstytucji RP; uznano też, że dostęp do całości akt postępowania nie jest konieczny dla nabywcy, któremu dla oceny przedmiotu licytacji powinny wystarczyć treść księgi wieczystej oraz protokół z opisu i oszacowania).

Zapoznanie się z obwieszczeniem nie wymaga uwierzytelnienia użytkownika, natomiast dostęp do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości można uzyskać dopiero po zalogowaniu się w serwisie e-licytacje.

• Licytacja komornicza nieruchomości 2023 a obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej

Dopuszczenie do przetargu

Żeby przystąpić do e-licytacji, trzeba wcześniej zapłacić rękojmię, czyli 1/10 sumy oszacowania. Jeżeli licytant, któremu udzielono przybicia (wygra przetarg), nie wykona w terminie obowiązku zapłaty ceny, traci uiszczoną rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Pozostałym licytantom rękojmia jest zwracana w całości po zakończeniu licytacji.

W elektronicznej licytacji nieruchomości nie stosuje się wyłączeń podmiotowych dla składających rękojmię. Do przetargu w tym trybie po prostu nie może przystąpić osoba, która nie zapłaci rękojmi. Nie ma tu też możliwości - tak jak w licytacji prowadzonej przed sądem - złożenia rękojmi w formie książeczki oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela do wypłaty wkładu.

Złożenie rękojmi następuje przez dokonanie wpłaty na rachunek bankowy komornika najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu. Za datę złożenia rękojmi przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego komornika. Numer rachunku znajdziemy w obwieszczeniu o sprzedaży nieruchomości.

Wpłata rękojmi na rachunek bankowy komornika jest potwierdzana w systemie teleinformatycznym, a licytantowi zostaje przypisany unikalny identyfikator (ciąg znaków i cyfr nadawany automatycznie przez system).

Warunkiem dopuszczenia do licytacji jest również podanie w systemie teleinformatycznym danych niezbędnych do wydania postanowienia o przybiciu (numer PESEL, numer dokumentu stwierdzającego tożsamość) i złożenie oświadczenia, czy licytant pozostaje w związku małżeńskim (a jeżeli tak, to czy nieruchomość zamierza nabyć do majątku wspólnego czy osobistego), oraz czy licytuje on we własnym imieniu, czy jako pełnomocnik innej osoby. Jeśli licytant chce nabyć nieruchomość do majątku wspólnego, powinien dołączyć zgodę współmałżonka na nabycie nieruchomości (tej konkretnej) oraz jego dane osobowe. Z przepisów odrębnych ustaw może wynikać konieczność podania także innych danych.

W razie potrzeby komornik wzywa licytanta za pośrednictwem systemu do uzupełnienia danych (pod rygorem niedopuszczenia do udziału w przetargu), a jeżeli udział w przetargu wymaga zezwolenia organu władzy publicznej lub wykazania umocowania do występowania w imieniu innej osoby – do przedłożenia kopii wymaganych dokumentów w terminie trzech dni, nie później niż dzień przed terminem licytacji. Przykładem takiego zezwolenia jest zgoda na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.

Komornik potwierdza fakt złożenia rękojmi i podania przez użytkownika niezbędnych danych oraz dokumentów niezwłocznie po ich otrzymaniu - przez dopuszczenie licytanta do udziału w przetargu.

O ewentualnej odmowie dopuszczenia do przetargu zawiadamia się zainteresowanego za pośrednictwem systemu. Osoba, której nie dopuszczono do przetargu, może w terminie trzech dni złożyć skargę za pośrednictwem platformy e-licytacje. Brak jest przepisów, czy taka skarga powinna wstrzymać przetarg. Na podstawie obowiązujących regulacji taka zasadna skarga może spowodować odmowę udzielenia przybicia przez sąd i konieczność przeprowadzenia licytacji ponownie.

W momencie zgłoszenia przez użytkownika przystąpienia do przetargu dochodzi do przypisania mu unikalnego identyfikatora licytanta. Przystępując do wybranego przetargu, użytkownik zobowiązany jest również do złożenia oświadczenia, że nie jest on dłużnikiem w postępowaniu, którego dotyczy dana e-licytacja, komornikiem, małżonkiem, dzieckiem, rodzicem ani rodzeństwem dłużnika lub komornika (zgodnie z art. 976 § 1 k.p.c. te osoby są wyłączone od udziału w przetargu).

Dany użytkownik może brać udział w wielu licytacjach równocześnie. Nie może brać jednak udziału w przetargu równolegle w swoim imieniu oraz w cudzym (na przykład na podstawie udzielonego pełnomocnictwa).

Przebieg licytacji elektronicznej

Przetarg rozpoczyna się i kończy z chwilą wskazaną w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości. Przepisy zobowiązują komornika do wyznaczenia licytacji elektronicznej w taki sposób, aby zarówno termin rozpoczęcia, jak i zakończenia przetargu przypadał pomiędzy godziną 9.00 a 14.00 w dni robocze. Czas trwania przetargu wynosi siedem dni.

W toku przetargu licytanci za pośrednictwem systemu podbijają cenę wywołania o kwotę postąpienia (nie może być ona niższa niż 1% ceny wywołania z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych). Dokonanie postąpienia wymaga uwierzytelnienia się na koncie użytkownika, utworzenia oświadczenia o postąpieniu i jego zatwierdzenia.

Każdemu postąpieniu system niezwłocznie przypisuje inny numer porządkowy. W trakcie licytacji ujawnia się licytantom najwyższą aktualną cenę i identyfikator licytanta, który ją oferuje, oraz czas pozostały do zakończenia licytacji. Dane osobowe licytanta przed zakończeniem licytacji są ujawniane wyłącznie komornikowi sądowemu. Licytanci uczestniczący w przetargu nie znają więc swoich danych (nie występują pod imieniem i nazwiskiem, a jedynie pod numerem ID).

Należy pamiętać, że postąpienie jest oświadczeniem woli w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego i problemem będzie wykazanie ewentualnej pomyłki w postąpieniu, na przykład gdy chcieliśmy zaproponować kwotę postąpienia 2500 zł, a omyłkowo dodaliśmy zero i powstała kwota 25 000 zł. Co prawda system wymusza potwierdzenie wskazanej kwoty postąpienia, ale brak czujności może spowodować problem natury prawnej, czyli konieczność wykazania wady oświadczenia woli.

Zakończenie przetargu następuje automatycznie o czasie podanym w obwieszczeniu o licytacji, a wygrywa go licytant, którego oferta była w tym momencie najwyższa. Po zakończeniu przetargu komornik za pośrednictwem systemu teleinformatycznego informuje licytantów o wyłonieniu osoby oferującej najwyższą cenę. Nie ma zatem potrzeby trzykrotnego obwieszczania przez komornika najwyższej oferty cenowej, tak jak to ma miejsce w trakcie licytacji "zwykłej". Komornik może anulować przetarg, gdyby w trakcie trwania licytacji nieruchomości w trybie elektronicznym zaistniała przesłanka do umorzenia postępowania w wyniku spłaty wierzytelności lub jeżeli w jednym z kilku prowadzonych równocześnie przetargów w trybie licytacji elektronicznej zaoferowano cenę przekraczającą łączną wysokość należności wierzycieli egzekwujących i kosztów egzekucyjnych. Z chwilą anulowania przetargu zaoferowane przez licytantów ceny przestają wiązać.

Od dnia zakończenia przetargu biec zaczyna termin na wniesienie skargi na przebieg licytacji. Skargę za pośrednictwem systemu teleinformatycznego mogą złożyć: licytant i osoby, których nie dopuszczono do licytacji, wierzyciel, dłużnik, a także osoby niewymienione, jeśli posiadają w tym systemie konto. Niestety, przepisy nie precyzują, jakie to mogą być osoby, i na chwilę obecną brak wykładni w tej kwestii.

Przybicie i nabycie nieruchomości

Niezwłocznie po zamknięciu przetargu, nie później niż w ciągu tygodnia, komornik przesyła sądowi protokół z przebiegu przetargu, wszystkie nierozpoznane skargi oraz dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia. Przybicie to inaczej potwierdzenie, że nieruchomość została sprzedana licytantowi za określoną cenę.

Sąd wydaje postanowienie co do przybicia na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia od dnia otrzymania protokołu. Wydanie postanowienia może być odroczone do czasu rozpoznania i uprawomocnienia się złożonych skarg.

Zgodnie z przepisami postanowienie co do przybicia doręcza się licytantowi, który zaofiarował najwyższą cenę. Mimo niewskazania w przepisach, czy takie postanowienie doręcza się wierzycielowi i dłużnikowi, orzecznicy nie wyobrażają sobie sytuacji, w której uczestnicy ci nie mieliby prawa do zaskarżenia postanowienia o przybiciu. Może się bowiem tak zdarzyć, dłużnik nie potrafi złożyć skargi na przebieg licytacji w systemie teleinformatycznym z różnych powodów (wiek, nieporadność życiowa itp.).

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem opłaconej rękojmi. Na wniosek nabywcy termin ten może być wydłużony do miesiąca. Dopiero po zapłacie ceny sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Do przeniesienia własności dojdzie, gdy postanowienie to się uprawomocni. Będzie ono stanowiło podstawę wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej. Warto dodać, że nabycie nieruchomości w licytacji spowoduje wykreślenie obciążeń wpisanych w księdze wieczystej, takich jak hipoteki czy ostrzeżenia egzekucyjne. Postanowienie o przysądzeniu własności jest także podstawą do żądania wydania nieruchomości przez dłużnika na rzecz nabywcy bez konieczności uzyskiwania wyroku eksmisyjnego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t.j. DzU z 2023 r., poz. 1550 z późn. zm.)
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 października 2021 r. w sprawie sposobu przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej oraz sposobu uwierzytelniania użytkowników systemu teleinformatycznego obsługującego licytację elektroniczną (DzU poz. 2005)

Przeczytaj także:

• Depozyt sądowy - czym jest? Koszty depozytu sądowego. Wniosek o złożenie do depozytu sądowego
• Dziedziczenie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Jak zapobiec dziedziczeniu długów?