Licytacje komornicze nieruchomości - jak kupić działkę na licytacji komorniczej

Licytacje komornicze nieruchomości - kto może wziąć udział w licytacji, ile wynosi wadium i cena wywołania? Jak kupić działkę w postępowaniu egzekucyjnym, czyli w drodze licytacji.

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji może się odbyć:

• w postępowaniu sądowym – prowadzonym przez sądowy organ egzekucyjny, czyli komornika sądowego, albo
• w postępowaniu administracyjnym - prowadzonym przez administracyjny organ egzekucyjny, czyli komornika skarbowego. Taka możliwość istnieje od 2011 r.

Może dojść do sytuacji, kiedy administracyjny organ egzekucyjny przejmie egzekucję sądową i odwrotnie. W wypadku tzw. zbiegu egzekucji przejmuje ją ten organ, który wszczął postępowanie wcześniej. Najczęstszą i najbardziej znaną jest jednak egzekucja z nieruchomości prowadzona przez komorników sądowych.

Licytacje komornicze nieruchomości - skąd się o nich dowiemy

Komornicy sądowi mają obowiązek umieszczenia obwieszczenia o licytacji na stronie Krajowej Rady Komorniczej, w zakładce licytacje komornicze. Dodatkowo takie informacje są wywieszane na tablicy ogłoszeń urzędów miast lub gmin i właściwych sądów (w których rewirze znajdują się licytowane nieruchomości). Często są także umieszczane na stronach internetowych tych instytucji.

Komornicy skarbowi wywieszają obwieszczenia o licytacjach komorniczych nieruchomości w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, a jeżeli jej wartość została oszacowana na kwotę wyższą niż 83 600 zł – zamieszczają je także w dzienniku poczytnym w danej miejscowości.

Licytacje komornicze nieruchomości jak to wygląda

Egzekucja z nieruchomości prowadzona jest przez komorników sądowych na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego: w trybie zwykłym lub uproszczonym. Uproszczony tryb egzekucji oznacza postępowanie mniej sformalizowane i niewymagające zaangażowania sądu, a więc finalnie szybsze zaspokojenie wierzyciela.

Komornik ma obowiązek przeprowadzić licytację nieruchomości w trybie uproszczonym, jeśli jest to nieruchomość niezabudowana albo znajduje się na niej budynek mieszkalny lub użytkowy będący w budowie (w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano jeszcze zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź nie wystąpiono z wnioskiem o pozwolenia na użytkowanie w rozumieniu prawa budowlanego). Charakter nieruchomości (zabudowana czy nie) komornik sprawdza w centralnej bazie ksiąg wieczystych i na tej podstawie kwalifikuje tryb postępowania egzekucyjnego.

Jeśli w trakcie czynności opisu i oszacowania nieruchomość okaże się, że nie spełnia ona warunków do sprzedaży w trybie uproszczonym, komornik zwróci się do właściwego sądu o wyznaczenie terminu licytacji nieruchomości w trybie zwykłym. Może się tak zdarzyć, gdy budynek nie został ujawniony w księdze wieczystej, a po oględzinach okazuje się, że jest posadowiony na nieruchomości, i z dokumentów wynika, że został oddany do użytkowania.

W trybie zwykłym musi być przeprowadzona licytacja nieruchomości zabudowanych (z budynkami oddanymi do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego), lokali mieszkalnych i użytkowych, a także gospodarstw rolnych. Nie będzie jednak nieprawidłowością, jeśli w ten sposób zostanie sprzedana nieruchomość niezabudowana. To zdarza się w wielu sądach, w których komornicy wzbraniają się przed przeprowadzaniem licytacji w trybie uproszczonym, a sąd nadzorujący się na to zgadza. Jednakże to postępowanie jest dłuższe i może działać na niekorzyść wierzycieli, którzy w obecnym stanie prawnym mają mocno ograniczone prawo dochodzenia swoich roszczeń.

Zajęcie przez komornika nieruchomości i przygotowanie do licytacji uproszczonej

Po zajęciu nieruchomości i wpisaniu ostrzeżenia do właściwej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości podlegającej egzekucji komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu, nie wyznaczając mu terminu do wykonania tej czynności (inaczej niż w trybie zwykłym). Niezwłocznie też przystępuje do opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie wyceny dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę (wpisanego na listę biegłych sądowych).

Jeżeli komornik zajął niezabudowaną nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich (np. dożywociem, służebnościami gruntowymi lub osobistymi, najmem albo dzierżawą), może ją najpierw zaoferować nieruchomość do sprzedaży z wolnej ręki. Wierzyciel lub dłużnik może wówczas wskazać nabywcę. Cena wywoławcza tej nieruchomości nie może być niższa niż wartość oszacowania. Na wykorzystanie tego trybu sprzedaży jest tylko miesiąc od dnia opisu i oszacowania. Po upływie tego terminu nieruchomość można sprzedać jedynie w trybie licytacji uproszczonej, a sprzedana z uchybieniem tego terminu powoduje nieskuteczność jej nabycia i odmowę przez sąd przysądzenia własności.

Komornik musi publicznie poinformować o planowanej licytacji nieruchomości w trybie egzekucji uproszczonej oraz zawiadomić uczestników postępowania. W obwieszczeniu o licytacji komornik podaje informacje:

• data, godzina i miejsce licytacji nieruchomości;
• wysokości ceny wywoławczej;
• warunki licytacyjne - kto może być licytantem, do kiedy i w jakiej wysokości musi wpłacić wadium.

Konieczne jest także określenie przedmiotu licytacji, czyli wskazanie danych nieruchomości: położenia, obszaru i numeru księgi wieczystej. Ponadto w obwieszczeniu zamieszcza się wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do przeprowadzenia licytacji i przybicia na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem licytacji nie złożą dowodu, że wniosły powództwo przeciwegzekucyjne.

Uwaga! Nieprawidłowe pouczenie w obwieszczeniu może spowodować nieważność licytacji i w rezultacie odmowę przyznania własności nieruchomości (wiąże się to niestety z utratą wadium). Jednakże komornicy sądowi są profesjonalistami i rzadko się zdarza, że obwieszczenie jest nieprawidłowe.

Osoba, która chce wziąć udział w komorniczej licytacji nieruchomości, musi wpłacić wadium co najmniej na dobę przed licytacją, a uchybienie tego terminu powinno skutkować niedopuszczeniem do niej.

Sądowa uproszczona licytacja nieruchomości - cena wywołania i wadium

Licytację nieruchomości w trybie egzekucji uproszczonej komornik przeprowadza w swojej kancelarii. Najpierw otwiera przetarg i podaje dane nieruchomości, która ma podlegać sprzedaży w trybie sprzedaży egzekucyjnej.

Następnie wskazuje cenę wywołania (w I terminie wynosi ¾ wartości szacunkowej) i wysokość wadium (jest to 1/10 sumy oszacowania). Wadium, zwanego też rękojmią, nie składa się, jeżeli suma oszacowania jest niższa niż 5000 zł. Może go wcale nie składać wierzyciel, jeśli jego wierzytelność ma wartość nie niższą od wysokości wadium, a gdy wierzytelność jest niższa od wadium – może być ono dla niego obniżone.

Kto może licytować u komornika

Komornik sprawdza też dane licytantów i prawidłowość wpłaconego przez nich wadium oraz odbiera od nich oświadczenia, czy spełniają warunki licytacyjne.

Warto wiedzieć, że w komorniczej licytacji nieruchomości nie mogą uczestniczyć:

• dłużnik,
• komornik,
• ich małżonkowie,
• dzieci, rodzice i rodzeństwo,
• osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym
• ani licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji.

Licytant może być reprezentowany przez pełnomocnika, ale pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego (to obligatoryjne w obrocie nieruchomościami), w którym będą wskazane dokładne dane udzielającego pełnomocnictwa, pełnomocnika oraz dokładny opis nieruchomości, do której nabycia jest umocowany, a także datę, w jakiej odbędzie się licytacja. Takiej formy nie musi mieć jedynie pełnomocnictwo udzielone adwokatowi lub radcy prawnemu. Do odbycia komorniczej licytacji nieruchomości wystarcza stawienie się choćby jednego licytanta.

Każdy z licytantów może zaproponować cenę wyższą od oferty innego licytanta, przy czym różnica nie może być wynieść mniej niż 1% ceny wywołania z zaokrągleniem do pełnych złotych (np. gdy cena wywoławcza wynosi 10 000 zł, a jeden licytant proponuje 12 000 zł, to drugi może przebić cenę najmniej o 100 zł). Nieruchomość na licytacji nie może zostać sprzedana poniżej ceny wywołania.

Licytację nieruchomości prowadzi i nadzoruje komornik, zobowiązany jest także do utrwalenia jej przebiegu za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk.

Finałem sprzedaży licytacyjnej jest obwieszczenie przez komornika proponowanej ceny (po raz pierwszy, po raz drugi i po raz trzeci). Po potrójnym obwieszczeniu ceny nabycia następuje przybicie sprzedaży nieruchomości i pozostali licytanci nie mogą już proponować wyższej ceny. Kwoty wpłaconego wadium są im zwracane. Warunkiem nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej przez „zwycięzcę” jest wpłata pozostałej ceny nabycia (cena zaproponowana w trakcie licytacji minus wadium) i - co ważne w trybie uproszczonym - musi to nastąpić w dniu licytacji lub najpóźniej dnia następnego. Uchybienie temu terminowi oznacza utratę wadium i zakaz uczestniczenia w następnej licytacji tej nieruchomości. W takim wypadku nieruchomość „wraca” do ponownej licytacji.

W związku z tym, że komornicza licytacja nieruchomości w trybie uproszczonym ma być postępowaniem szybkim i efektywnym, skargę na czynności komornika w toku licytacji mogą złożyć jedynie dłużnik i wierzyciel. Nie mają tego prawa licytanci. Jeżeli nie zostaną złożone żadne skargi, komornik ją prowadzący wydaje decyzję o przybiciu sprzedaży nieruchomości, określając dane nieruchomości, ostateczną cenę nabycia i dane nabywcy. Takie postanowienie o przybiciu jest prawomocne, co oznacza, że nie przysługuje środek zaskarżenia.

Po uiszczeniu ceny nabycia przez nabywcę nieruchomości komornik przekazuje akta do właściwego sądu rejonowego. Jeśli sąd (w postępowaniu egzekucyjnym przez sąd rozumie się zarówno sędziego, jak i referendarza sądowego) nie stwierdzi uchybień postępowania, wydaje postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości, w którym oprócz danych nieruchomości i nabywcy zawiera stwierdzenie, że cena nabycia została uiszczona w całości. Brak takiego stwierdzenia jest wadą i nie wywołuje skutków nabycia prawa własności nieruchomości.

Może się zdarzyć, że nikt nie zechce kupić nieruchomości na licytacji w I terminie i za wskazaną cenę nabycia. Odbywa się wtedy II licytacja nieruchomości, jednakże z obniżoną ceną wywołania. Jest to połowa wartości szacunkowej nieruchomości (niższa niż w trybie zwykłym). Komornik nie może jednak wywołać II terminu licytacji, jeśli wierzyciel nie złoży wyraźnego wniosku w tym zakresie w terminie 2 tygodni od daty zawiadomienia go o braku sprzedaży nieruchomości w I terminie.

Sądowa licytacja nieruchomości w trybie zwykłym

Po zajęciu nieruchomości komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu z wyznaczeniem mu 2-tygodniowego terminu. Dopiero po jego upływie komornik może przystąpić do sporządzenia opisu i oszacowania. Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania (termin zaskarżenia wynosi 2 tygodnie) komornik może wystąpić do sądu o wyznaczenie terminu I licytacji.

Uwaga! Zgodnie z art. 9521 § 5 Kodeksu postępowania cywilnego nie przeprowadza się licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, w czasie trwania pandemii i 90 dni po jej zakończeniu. Sąd odmówi więc wyznaczenia terminu takiego przetargu. Wyjątkiem są sytuacje, kiedy wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji przed wejściem w życie cytowanych wyżej przepisów.

Komornik ma obowiązek – tak samo jak w trybie uproszczonym – zawiadomić uczestników postępowania o terminie licytacji nieruchomości oraz zamieścić stosowne obwieszczenie. Licytację nieruchomości przeprowadza się w budynku sądu, pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Jej przebieg jest nagrywany za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk.

Warunki licytacyjne (wysokość wadium, termin wpłaty) i zasady podbijania ceny są takie same jak w trybie uproszczonym. Jeśli brakuje chętnych do nabycia nieruchomości w I terminie licytacji, odbywa się II termin. W trybie zwykłym także musi on być wyznaczony na wyraźny wniosek wierzyciela. W II terminie licytacji nieruchomości cena wywoławcza wynosi 2/3 sumy oszacowania, a zatem jest wyższa niż w trybie uproszczonym.

Skargi na czynności komornika w toku licytacji nieruchomości aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu albo referendarzowi sądowemu nadzorującemu licytację, który natychmiast je rozstrzyga. Skarga przysługuje szerszemu gronu uprawnionych: wierzycielowi, dłużnikowi i licytantom. W praktyce sądowej często jest to pole do nadużyć. Spotyka się osoby, które wpłacają wadium przed licytacją nieruchomości, do której nie zamierzają przystąpić, i wymuszają na innych licytantach tzw. odstępne, czyli pewną kwotę, za którą nie będą podbijać ceny nieruchomości na sali sądowej. Gdy ktoś zainteresowany kupnem nieruchomości nie zgodzi się na taką transakcję, podbijają cenę nabycia w trakcie licytacji lub składają skargi na jej przebieg w celu obstrukcji. Takie postępowanie jest oczywiście przestępstwem i należy je zgłosić policji najlepiej natychmiast po otrzymaniu takiej „oferty”.

Po przeprowadzonej licytacji nieruchomości komornik obwieszcza, kto nabył nieruchomość, a sąd stwierdza, czy licytacja została przeprowadzona w sposób prawidłowy. Jeśli zostały spełnione wszystkie przesłanki, wydaje postanowienie o przybiciu, wskazując dane nieruchomości, nabywcę i cenę nabycia. Poucza także obecnych na licytacji o środkach zaskarżenia, które przysługują uczestnikom postępowania egzekucyjnego (dłużnikowi, wierzycielowi i licytantom).

Przeczytaj też: Nieruchomość obciążona hipoteką - jak kupić dom lub mieszkanie z hipoteką? Jak przejąć kredyt?

Sąd może odroczyć udzielenie przybicia w przypadku, gdy została złożona skarga na czynności w toku licytacji nieruchomości, a jej natychmiastowe rozpoznanie nie jest możliwe. Często stosowaną przez dłużników praktyką jest zakłócanie postępowania egzekucyjnego i niedopuszczenie za wszelką cenę do sprzedaży nieruchomości na licytacji. Jeśli sąd oceni, że składane środki zaskarżenia służą jedynie przeciąganiu postępowania egzekucyjnego i brak przesłanek do zniesienia licytacji, przeprowadza ją, a jedynie postanowienie o przybiciu wydaje później po uprawomocnieniu się orzeczeń w przedmiocie skarg. Oznacza to, że nieruchomość jest sprzedana, a jedynie przysądzenie prawa własności jest odroczone w czasie.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa nabywcę, aby ten uiścił na rachunek depozytowy Ministra Sprawiedliwości pozostałą cenę nabycia. Termin zapłaty ceny można wydłużyć do miesiąca po uprzednim złożeniu wniosku do komornika, uzasadniając okoliczności (np. konieczność dopełnienia formalności kredytowych).

Administracyjna licytacja nieruchomości

W postępowaniu administracyjnym egzekucja z nieruchomości wygląda podobnie jak sądowa. Inne jest nazewnictwo: wierzyciel to uprawniony, a dłużnik - zobowiązany. Licytacja nieruchomości prowadzona jest zgodnie z przepisami Ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Termin licytacji nieruchomości w trybie administracyjnym może być wyznaczony dopiero po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu opisu i oszacowania (czyli jest dłuższy niż w trybie sądowym). W obwieszczeniu licytacji podaje się między innymi oszacowaną wartość nieruchomości, cenę wywoławczą i wysokość wadium, które tu również wynosi 1/10 sumy oszacowania. Co charakterystyczne, wadium należy wpłacić w gotówce lub w postaci czeku potwierdzonego, wystawionego przez organ egzekucyjny.

Komornicza licytacja nieruchomości odbywa się publicznie, w obecności i pod nadzorem kierownika komórki organizacyjnej urzędu skarbowego prowadzącej egzekucję administracyjną - zwanego komornikiem skarbowym. Prowadzi ją poborca skarbowy. Najpierw wywołuje licytację, obwieszcza dane nieruchomości podlegającej sprzedaży, a także poucza uczestników o ich prawach i obowiązkach oraz o trybie postępowania. Także i w tym rodzaju egzekucji występuje jednoprocentowe postąpienie w cenie, a nabycie nieruchomości jest skuteczne po trzykrotnym obwieszczeniu zaproponowanej przez licytanta ceny nabycia nieruchomości. Krąg osób, które nie mogą uczestniczyć w licytacji przed komornikiem skarbowym, jest podobny jak w postępowaniu sądowym.

Jeżeli należność uprawnionego (wierzyciela) wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi zostanie uiszczona przed zamknięciem licytacji, poborca skarbowy ją zamyka, a organ egzekucyjny uchyla zajęcie nieruchomości. Takiej możliwości nie przewidują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego.

Kolejną różnicą jest możliwość przejęcia nieruchomości już po I terminie licytacji, jeżeli brak było chętnych do jej zakupu. Może to zrobić współwłaściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym za cenę nie niższą od ¾ oszacowanej wartości nieruchomości.

Jeśli nikt nie zgłosi wniosku o przejęcie nieruchomości, organ egzekucyjny wyznacza II termin licytacji, na której cena wywoławcza wynosi 70% oszacowanej wartości nieruchomości. W przypadku powtórzenia się sytuacji, wyznaczana jest trzecia licytacja, na której cena wywoławcza wynosi 65% oszacowanej wartości nieruchomości.

Bezskuteczna licytacja nieruchomości

Jeżeli i w trzeciej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność i brak było chętnych do jej zakupu – uchyla się zajęcie nieruchomości. Nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może być wszczęta nie wcześniej niż po upływie 12 miesięcy od dnia uchylenia zajęcia nieruchomości (w wypadku egzekucji sądowej - po upływie 6 miesięcy).

Gdy nieruchomość zostanie sprzedana, komornik skarbowy wyda postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Decyzję tę ogłasza się niezwłocznie po zamknięciu licytacji, choć tak jak w postępowaniu sądowym istnieje możliwość jej odroczenia.

Nabywca, w stosunku do którego odroczono wydanie postanowienia o przybiciu, ma prawo złożyć wniosek o ustanowienie go zarządcą nabytej nieruchomości (z prawem pobierania za to wynagrodzenia). Warunkiem jest jednak złożenie w gotówce - oprócz wadium – kwoty nie mniejszej niż 1/5 ceny nabycia, chyba że nabywcy przysługuje prawo zaliczenia swej wierzytelności do tej wysokości na poczet ceny nabycia.

Termin uiszczenia ceny nabycia (z potrąceniem wadium złożonego w gotówce) wynosi 14 dni od otrzymania wezwania do jej zapłaty do depozytu organu egzekucyjnego. Może on zostać wydłużony maksymalnie do trzech miesięcy na wniosek nabywcy. Jeżeli nabywca nie uiści należnej kwoty w terminie, wygasną skutki przybicia, a wpłaconą już część ceny zwraca się (w postępowaniu sądowym przepada i dodatkowo wydawany jest zakaz uczestniczenia w kolejnej licytacji).

Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów z nią związanych.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. DzU z 2020 r., poz. 1575)
• Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. DzU z 2020 r., poz. 1427)