Nieruchomość obciążona hipoteką. Jak kupić dom lub mieszkanie z hipoteką? Jak przejąć czyjś kredyt?
Kupno na kredyt domu lub mieszkania z obciążoną hipoteką wydaje się trudne i ryzykowne. W praktyce banki bez problemu finansują taką transakcję, chyba że chodzi o hipotekę przymusową.
Od czego zacząć kupno zadłużonego domu, mieszkania lub działki? Przede wszystkim trzeba się uważnie zapoznać z zapisami w księdze wieczystej prowadzonej nieruchomości obciążonej hipoteką.
Co sprawdzić w księdze wieczystej kupowanej nieruchomości?
- W dziale II znajdziesz informacje, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem bądź komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Pamiętaj, że gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, zgodę na jej sprzedaż muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele.
- Dział III księgi wieczystej mówi natomiast o prawach, roszczeniach i ograniczeniach ciążących na nieruchomości. Jest to niebagatelna sprawa. Powinieneś gruntownie przestudiować widniejące tam wpisy. Są tu wpisywane wszelkie ograniczenia oraz prawa w zakresie korzystania z nieruchomości lub rozporządzania nią na rzecz osób trzecich – poza hipoteką. Może chodzić na przykład o służebność gruntową, służebność osobistą, prawo dożywocia, prawo pierwokupu, najmu, dzierżawy czy też wszczętą egzekucję komorniczą.
- Wreszcie IV dział księgi wieczystej, w którym wpisuje się hipoteki. Może tu chodzić nie tylko o wpisy na rzecz banków, ale także innych wierzycieli. Poza hipotekami umownymi w grę wchodzą także te przymusowe. Jeśli znajdziesz taki wpis, powinieneś dokładnie przyjrzeć się sprawie, bo hipoteka przymusowa może oznaczać problemy z uzyskaniem kredytu na kupno tej nieruchomości.
Przeczytaj też:
Jak kupić nieruchomość obciążoną hipoteką?
Gdy kupujący dysponuje wystarczającymi środkami i nie potrzebuje kredytu, musi jedynie dopilnować, aby dług sprzedającego faktycznie został spłacony z uzyskanej ceny sprzedaży, a hipoteka wykreślona z księgi wieczystej.
Przed sfinalizowaniem transakcji sprzedający powinien wystąpić do banku, w którym wziął kredyt, o wydanie zaświadczenia o wysokości długu i numerze konta do jego spłaty oraz oświadczenia, że bank niezwłocznie po otrzymaniu środków wystawi dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki.
Wszystkie obowiązki stron i zasady rozliczeń transakcji najlepiej ustalić w notarialnej umowie przedwstępnej.
Natomiast osoby, które chcą kupić na kredyt mieszkanie z wpisem hipoteki umownej (bankowej), mają zazwyczaj dwa rozwiązania:
- mogą przejąć kredyt dotychczasowego dłużnika albo
- własnym nowym kredytem spłacić dotychczasowe zobowiązanie i tym samym uzyskać nowy wpis hipoteki w księdze wieczystej.
Jak przejąć czyjś kredyt ? Czy potrzebna zgoda banku?
W takiej transakcji kupujący bierze na siebie dalszą spłatę kredytu zaciągniętego przez sprzedającego nieruchomość. Dla banku kluczowa jest zdolność kredytowa i historia kredytowa nabywcy, który ma spłacać resztę rat.
Definicję przejęcia długu znajdziemy w art. 519 Kodeksu cywilnego. Może ono nastąpić przez zawarcie umowy między:
- wierzycielem (bankiem) a osobą trzecią (kupującym) za zgodą dłużnika (sprzedającego), przy czym oświadczenie dłużnika o wyrażeniu takiej zgody może być złożone którejkolwiek ze stron;
- dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela, przy czym oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron (jest ono jednak bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna).
Co ważne – samo przejęcie kredytu hipotecznego nie jest równoznaczne ze zmianą właściciela nieruchomości, dlatego sprzedający i kupujący muszą podpisać akt notarialny przenoszący własność w zamian za przejęcie kredytu.
Jak wziąć kredyt na spłatę poprzedniego kredytu ?
Kredyt na kupno nieruchomości z obciążoną hipoteka można wziąć w dowolnym banku, nie musi to być ta sama instytucja, która sfinansowała jej nabycie przez dotychczasowego właściciela.
Nikt się jednak nie zgodzi na to, by sfinansować zakup mieszkania czy domu już objętego hipoteką bez jej spłaty. Z punktu widzenia banku kluczowe jest bowiem to, aby kredyt sprzedającego nieruchomość został spłacony jak najszybciej i wpis nowej hipoteki dla kredytu zaciągniętego przez nabywcę znalazł się na pierwszym miejscu w księdze wieczystej (po wykreśleniu hipoteki dla poprzedniego kredytu). Gwarantuje to, że w razie egzekucji długów z nieruchomości roszczenie banku będzie zaspokajane w pierwszej kolejności. Właśnie dlatego środki z kredytu udzielonego nabywcy są najpierw przelewane – w odpowiedniej kwocie – na konto dotychczasowego wierzyciela.
Przeczytaj też:
Jak przeprowadzić taką transakcję? Na początek należy ustalić całkowitą wartość pierwotnego zobowiązania pozostałego do spłaty. W tym celu sprzedający zwraca się do banku o udzielenie informacji o wysokości zadłużenia i numerze konta, na które mają trafić środki, oraz o wydanie oświadczenia/promesy banku, że po ich wpłaceniu zostanie wykreślony wpis hipoteki.
Następnie obie strony podpisują umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, gdzie określone zostaną termin, kwota oraz sposób przeprowadzenia transakcji.
Te dokumenty należy dostarczyć do banku, który ma uruchomić środki na rzecz nabywcy. Jeśli bank je zaakceptuje, strony podpisują akt notarialny, a bank przelewa pieniądze na konto dotychczasowego wierzyciela, natomiast ewentualną nadwyżkę (różnicę między ceną sprzedaży a kredytem do spłaty) – na konto sprzedającego.
Co to jest hipoteka?
Definicję pojęcia hipoteka znajdziesz w art. 65 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości”.
Zaspokojenie z nieruchomości bez względu na aktualną własność oznacza, że prawo z tytułu hipoteki nie wygasa, nawet gdy w wyniku sprzedaży zmieni się jej właściciel. Nabywca nieruchomości musi się zatem liczyć z tym, że jeżeli dług nie zostanie spłacony, wierzyciel może skierować roszczenie przeciw niemu.
Co natomiast oznacza pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi? Załóżmy, że Jan Nowak kupił mieszkanie na kredyt. Bank, który mu go udzielił, staje się tym samym wierzycielem hipotecznym Nowaka. Jeśli Nowak kupi sobie również motocykl na kredyt, ale już nie hipoteczny, to bank, który mu go udzieli, będzie jego wierzycielem osobistym. Gdyby Nowak zbankrutował i nie spłacił rat obu kredytów, w pierwszej kolejności z jego nieruchomości zostałby zaspokojony bank wierzyciel hipoteczny. Drugi bank mógłby odzyskać swoje należności z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości Nowaka, które pozostałyby po spłaceniu wierzyciela hipotecznego. Warto tu dodać, że wierzyciel (bank) nie może samodzielnie sprzedać nieruchomości objętej hipoteką na jego rzecz. Jeśli chce odzyskać należne mu środki, musi uzyskać w sądzie tak zwany tytuł wykonawczy (klauzulę wykonalności dla tytułu egzekucyjnego, na przykład aktu notarialnego) i złożyć wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji.
Jest kilka rodzajów hipotek:
- hipoteka umowna - powstaje na skutek porozumienia między stronami, na przykład umowy kredytowej z bankiem (wówczas jest zwana hipoteką bankową i regulowana prawem bankowym). Wymaga formy aktu notarialnego, za wyjątkiem hipoteki bankowej.;
- hipoteka przymusowa - takie zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomościach dłużnika nie wymaga jego zgody, a nawet wiedzy. Wierzyciel może sam wnioskować do sądu o objęcie nieruchomości dłużnika hipoteką, jeśli ma tak zwany tytuł egzekucyjny (na przykład orzeczenie sądowe, akt notarialny o poddaniu się egzekucji, postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienie prokuratora, decyzję administracyjną).;
- hipoteka kaucyjna - zabezpiecza wierzytelności o nieustalonej wysokości, nie tylko te, które już występują w momencie wpisu w księdze wieczystej, ale też takie, które dopiero wystąpią. Ustala się w niej limit sumy pieniężnej, do której wierzyciel może dochodzić swoich praw z tytułu hipoteki. Hipoteka kaucyjna co prawda została zniesiona w 2011 roku, ale wszystkie hipoteki tego typu powstałe przed tą datą są obowiązujące.;
- hipoteka łączna - obciąża kilka nieruchomości, przy czym wierzyciel może być zaspokojony z dowolnej spośród nich. Takie rozwiązanie pozwala na zaciągnięcie wyższego kredytu lub uniknięcie problemu brakującego wkładu własnego.
