Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką. Co powinien sprawdzić nabywca nieruchomości?

Jakimi prawami i obowiązkami może być obciążona nieruchomość? Które z nich znajdziemy w księdze wieczystej, a których nie? Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Spis treści

1. Prawo dożywocia
2. Służebność osobista
3. Służebność gruntowa
4. Hipoteka na nieruchomości
5. Zakaz zbywania nieruchomości
6. Ostrzeżenia w księdze
7. Prawo najmu
8. Prawo dzierżawy
9. Prawo użytkowania
10. Wody płynące przez nieruchomość
11. Zbycie nieruchomości na licytacji w postępowaniu egzekucyjnym

Przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości zawsze należy obejrzeć księgę wieczystą (jeśli jest założona) lub zbiór dokumentów prowadzony dla tej nieruchomości (gdy nie ma księgi). Pozwoli to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Warto także mieć na uwadze to, że obciążone nieruchomości powinny mieć cenę, która uwzględni uciążliwość praw lub obowiązków dla nabywców. Zbycie nieruchomości obciążonej może być dobrowolne (na przykład w formie umowy kupna-sprzedaży, darowizny) lub przymusowe (licytacja w wyniku przeprowadzonej egzekucji).

Jakimi prawami i obowiązkami może być obciążona nieruchomość?

Prawo dożywocia

Definicję dożywocia wskazuje art. 908 Kodeksu cywilnego. Postanowiono w nim, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (zawarto umowę o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Dożywocie rodzi dla właściciela nieruchomości odpowiedzialność rzeczową i osobistą. W razie zatem zbycia nieruchomości obciążonej tym prawem, obowiązki wynikające z umowy dożywocia przechodzą na nabywcę. Ujawnienie takiego prawa znajdziemy w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Dożywocia nie można się zrzec. Nie ma zatem możliwości złożenia oświadczenia przez uprawnionego (zwanego dożywotnikiem) o rezygnacji z tego prawa bez zamiany na inne świadczenie. Jedynie właściciel nieruchomości, który nabył nieruchomość w zamian za dożywocie (czyli właściciel pierwotny), może w razie zaistnienia przesłanek uniemożliwiających wykonywanie prawa dożywocia złożyć pozew o rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd. Przykładem może tu być ostry konflikt między właścicielem a dożywotnikiem. W razie takiego rozwiązania umowy dożywocia właściciel nie traci prawa własności do nieruchomości obciążonej.

Takiego uprawnienia do rozwiązania umowy dożywocia nie będzie już miała osoba, która nabyła nieruchomość obciążoną prawem dożywocia (właściciel wtórny). Może ona jedynie żądać zamiany tego prawa na rentę dożywotnią. Takiej zamiany także dokonuje sąd, po przeprowadzeniu odpowiedniego postępowania.

Warto także wspomnieć, że żadne uprawnienia związane z umową dożywocia nie przechodzą na spadkobierców dożywotnika. Po jego śmierci nie mogą oni liczyć na jakiekolwiek świadczenia z tego tytułu. Zobowiązanie z tytułu umowy dożywocia czy renty wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. Dziedziczna jest natomiast wierzytelność powstała wskutek zaległych rat renty z tytułu dożywocia.

Służebność osobista

To ograniczone prawo rzeczowe polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej w celu zaspokajania jej potrzeb osobistych, w tym także mieszkaniowych. Najczęściej spotykana jest służebność mieszkania, czyli umożliwienie korzystania z określonego lokalu, domu lub ich części (na przykład jednego pokoju) osobie, która nie jest właścicielem tego mieszkania ani też jego najemcą.

Informację o tym prawie znajdziemy w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości.

Wymagane jest, aby korzystanie z mieszkania przez uprawnionego (służebnika) odbywało się w sposób zgodny z osobistymi jego potrzebami i z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego. Powszechną praktyką jest zabezpieczenie się w taki sposób osób, które przekazały własność nieruchomości osobom bliskim, najczęściej w formie darowizny.

Osoba uprawniona może się zrzec służebności osobistej i nie będzie to rodziło zobowiązań rentowych – inaczej niż w przypadku prawa dożywocia.

W księgach wieczystych często widnieje wpis o dożywotnim korzystaniu z części nieruchomości z określeniem jego zakresu, który może wprowadzać w błąd, że została zawarta umowa dożywocia. Jest to jednak jedynie zbieżność nazewnictwa bez konsekwencji prawnych wynikających z dwóch różnych umów.

Zdarza się też tak, że aby podnieść wartość nieruchomości, uprawnieni do służebności osobistej składają przed notariuszem oświadczenie o zrzeczeniu się tego prawa, zwalniając niejako nieruchomość z tego obciążenia. Gdyby takie oświadczenie nie zostało złożone, to zobowiązanie z tytułu prawa służebności osobistej przechodzi na nabywcę nieruchomości i musi on je respektować w zakresie, jaki jest wpisany do księgi wieczystej.

Służebność gruntowa

Jest to także ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, zwanej władnącą. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej jest ono wpisywane w dziale III, a w księdze prowadzonej dla nieruchomości władnącej - w dziale I Sp.

Służebność gruntowa może powstać w wyniku:

• dobrowolnego umówienia się właścicieli działek na prawo przejazdu i przechodu w celu usprawnienia komunikacji między nieruchomościami;
• przymusowego ustanowienia przez sąd drogi koniecznej dla nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej.

Może to być także służebność gruntowa polegająca na prawie przesyłu, które najczęściej dotyczy linii energetycznych lub temu podobnej infrastruktury.

W razie zbycia nieruchomości obciążonej takimi służebnościami zobowiązania wynikające z ich tytułu przechodzą na nabywcę. Służebność gruntowa jest prawem związanym z daną nieruchomością, a nie z właścicielem, i jej wykonanie rodzi odpowiedzialność rzeczową, a nie osobistą.

Jeśli służebność przejazdu i przechodu lub przesyłu nie jest wykonywana, to taka umowa może ulec rozwiązaniu bez żadnych konsekwencji prawnych. Nie można natomiast rozwiązać umowy drogi koniecznej, chyba że sąd ustanowi drogę konieczną w innym miejscu po przeprowadzeniu kolejnego postępowania z udziałem zainteresowanych stron.

Hipoteka na nieruchomości

Hipoteki również należą do ograniczonych praw rzeczowych, wpisywane są one jednak w dziale IV księgi wieczystej. Co ważne, brak wpisu hipoteki oznacza, że takie prawo nie obciąża danej nieruchomości. Wpis hipoteki do księgi wieczystej należy bowiem do wpisów konstytutywnych, czyli wpis ten tworzy prawo (jak sprawdzić księgę wieczystą?).

Jest to zabezpieczenie dla wierzyciela na wypadek niespłacenia zobowiązania przez dłużnika. Określenie to jest często spotykane w przypadku kredytów hipotecznych. (hipoteki umowne) lub zabezpieczenia wierzytelności powstałych w wyniku orzeczenia sądu lub organów administracji państwowej, jak ZUS, KRUS bądź Urząd Skarbowy (hipoteki przymusowe). Hipoteki obciążają nieruchomość, a jej nabywca staje się dłużnikiem rzeczowym w stosunku do wierzycieli ujawnionych w księdze wieczystej. Oznacza to, że odpowiada z tej nieruchomości za długi zbywcy.

Zakaz zbywania nieruchomości

Taki zakaz może wynikać z orzeczenia sądu lub prokuratora. Wówczas w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości znajdzie się wpis ostrzeżenia o zakazie zbywania nieruchomości. Oznacza to, że taka nieruchomość jest przedmiotem postępowania sądowego (cywilnego lub karnego) lub przygotowawczego (prowadzonego przez prokuratora) i nie może być zbywana.

Gdyby jednak doszło do zbycia, umowa będzie nieskuteczna, a wierzyciele będą mieli roszczenie względem nabywcy o wydanie nieruchomości.

Ostrzeżenia w księdze

W dziale III księgi wieczystej można też znaleźć ostrzeżenia:

• o wszczętej egzekucji - takie ostrzeżenie jest zamieszczane na podstawie wniosku komornika i zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z danej nieruchomości. Wpis ten oznacza, że rozporządzenie taką nieruchomością (w tym jej sprzedaż lub darowizna) jest nieskuteczne względem wierzycieli i nie spowoduje zaniechania licytacji tej nieruchomości.
• o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - taki wpis powinien zwrócić uwagę potencjalnego nabywcy i wzbudzić zainteresowanie, czego ta niezgodność dotyczy. W konsekwencji oznacza to konieczność weryfikacji, czy uda się usunąć taką niezgodność lub czy będzie to możliwe bez znacznych nakładów finansowych.

Prawo najmu

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony (co powinna zawierać dobra umowa najmu?).

Prawo najmu, tak jak i omawiane dalej prawo dzierżawy oraz użytkowania, można wpisać w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Ujawnienie tych praw nie jest obligatoryjne, czyli brak odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nie powoduje, że takie prawo nie istnieje (inaczej niż w przypadku hipotek). Zbywca nieruchomości składa jednak przed notariuszem obligatoryjnie oświadczenie, czy nieruchomość jest obciążona, czy nie. Takie oświadczenie jest zamieszczane w treści aktu notarialnego.

Nabywcę nieruchomości, którą obciąża prawo najmu, nadal wiąże zawarta umowa. Wstępuje on w prawa i obowiązki wynajmującego, a rozwiązanie umowy może nastąpić zgodnie z zapisami umowy najmu.

Prawo dzierżawy

Umowa dzierżawy, tak jak umowa najmu, daje prawo do korzystania odpłatnie z cudzej własności. Jednak dzierżawca ma dodatkowe prawo – może pobierać pożytki z dzierżawionej rzeczy. Przedmiotem dzierżawy są najczęściej nieruchomości, ale zdarzają się również przedsiębiorstwa i zakłady produkcyjne, a także prawa majątkowe.

Podobnie jak przy prawie najmu nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. Dodatkowo należy zaznaczyć, że dzierżawca ma prawo pierwokupu, jeśli łącznie spełnione są następujące warunki: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma tak zwaną datę pewną, czyli urzędowe (na przykład notarialne) poświadczenie daty okazania dokumentu. Prawo pierwokupu upoważnia dzierżawcę do kupna nieruchomości jedynie wtedy, kiedy właściciel będzie ją sprzedawał. Nie obowiązuje ono w przypadku innych form zbycia (w tym przy darowiźnie).

Prawo użytkowania

Treścią prawa użytkowania jest używanie rzeczy i pobieranie pożytków, jakie ta rzecz przynosi. Użytkowanie jest prawem rzeczowym ograniczonym o charakterze bezwzględnym, które korzysta z ochrony przewidzianej dla prawa własności. Może obciążać zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchome.

Użytkowanie ustanawia się w drodze oświadczenia właściciela nieruchomości, jednakże musi być ono złożone w formie aktu notarialnego. Prawo użytkowania wygasa ze śmiercią użytkownika, niewykonywania prawa użytkowania przez 10 lat lub wskutek złożenia przez użytkownika oświadczenia o zrzeczeniu się tego prawa.

Zatem nabycie nieruchomości obciążonej takim ograniczeniem powoduje przejście na nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy oddania nieruchomości w użytkowanie.

Wody płynące przez nieruchomość

Nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu w tym zbyciu w drodze postępowania egzekucyjnego nieruchomości, przez które przepływają wody płynące w rozumieniu przepisów Ustawy - Prawo wodne. Zgodnie z tą ustawą wszystkie wody płynące - rzeki, strumyki, cieki wodne itp. - są własnością Skarbu Państwa.

Aby zbyć taką nieruchomość, należy dokonać podziału geodezyjnego. W wyniku takiego podziału powstają najczęściej dwie nieruchomości: przed wodami płynącymi i za wodami płynącymi. Jako odrębne nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. Pozostała część (trzecia nieruchomość powstała po podziale geodezyjnym) pozostanie z mocy ustawy własnością Skarbu Państwa. Przytoczone regulacje nie dotyczą wód stojących zlokalizowanych na nieruchomości, takich jak: stawy, jeziora lub oczka wodne).

Zbycie nieruchomości na licytacji w postępowaniu egzekucyjnym

Jest to zbycie przymusowe, określone przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. W tym przypadku wiele praw i obowiązków obciążonych nieruchomości wymienionych w artykule traci swoją ważność, a nabywca nabywa taką nieruchomość wolną od obciążeń. Dzieje się tak dlatego, że obciążenia te są „wyceniane” przez komornika i znajdują zaspokojenie z ceny zbytej nieruchomości.

W art. 1000 k.p.c. stwierdzono, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu.

Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji: użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w ostatniej sytuacji wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Powyższego nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. DzU z 2022 r., poz. 1360 ze zm.)
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. DzU z 2023 r., poz. 146 ze zm.)
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t.j. DzU z 2021 r., poz. 1805 ze zm.)

Przeczytaj także:

• Masowe kontrole w domach w Polsce 2024! Wiemy co będą sprawdzać. Lepiej zadbaj o ten szczegół!
• Umowa użyczenia lokalu - wzór pdf. Co daje umowa użyczenia? Umowa użyczenia lokalu a podatek dochodowy
• Pozwolenie na wycinkę drzew 2024 - jakie drzewa można wyciąć bez pozwolenia?
• Dożywocie a zachowek dla rodzeństwa 2023. Jaka umowa chroni przed zachowkiem? Na czym polega podważenie umowy dożywocia?