Czym się zajmuje geodeta? Czy zawsze jest konieczny? Musisz się z nim spotkać co najmniej sześć razy!
Współpraca z geodetą trwa na wszystkich etapach procesu budowlanego – od momentu wyboru działki do zakończenia budowy, dlatego warto wybrać dobrego specjalistę. Wykonane przez niego pomiary mogą decydować o powodzeniu inwestycji, a sporządzona dokumentacja jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę, a następnie - na użytkowanie budynku.
Spis treści
- Czym się zajmuje geodeta? Czy zawsze jest konieczny?
- Jak ustalić przebieg granic działki?
- Mapa do celów projektowych
- Geodezyjne tyczenie budynku
- Wytyczenie przyłączy
- Pomiar przyłączy i opracowanie map powykonawczych
- Inwentaryzacja powykonawcza, czyli geodezyjny pomiar powykonawczy
- Zmiana użytku gruntowego działki
- Wytyczenie i pomiar wjazdu
Czym się zajmuje geodeta? Czy zawsze jest konieczny?
Nawet przy prostych inwestycjach, takich jak budowa domu jednorodzinnego, konieczne jest zatrudnienie geodety.
Czym się zajmują geodeci?
- Przede wszystkim pomiarami działek i gruntów pod różnorodne przedsięwzięcia z zakresu budownictwa.
- Sporządzają wyrysy map do ksiąg wieczystych oraz dokumentację niezbędną do sporządzenia określonego projektu.
- Pracują także nad urządzeniem terenów leśnych, a nawet rolnych i prowadzą ewidencję gruntów.
Warto poświęcić trochę czasu, aby wybrać jak najlepszego fachowca, odgrywa on bowiem istotną rolę we wszystkich etapach procesu budowlanego.
PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Usługi geodezyjne - zakres i ceny. Geodeta na budowie
Jak ustalić przebieg granic działki?
Pierwsze spotkanie z geodetą powinno się odbyć na etapie kupowania działki, koniecznie jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji. W ten sposób można się upewnić co do dokładnego przebiegu granic nieruchomości.
Ta, zdawałoby się, oczywista na pierwszy rzut oka kwestia jest najbardziej powszechną przyczyną późniejszych problemów i kłótni pomiędzy właścicielami sąsiadujących działek, czyli tak zwanych sporów o miedzę.
W praktyce bowiem wiele nieruchomości ma nieuregulowane granice bądź też ich właściciele mają błędne pojęcie co do ich lokalizacji.
Zadaniem geodety jest w takim wypadku odnalezienie – na podstawie dowodów w postaci znaków i śladów granicznych oraz miarodajnych dokumentów – istniejącej i obowiązującej linii granicznej.
Tak odnalezioną granicę geodeta zaznacza na gruncie stosownymi znakami granicznymi.
Jeśli nie zatrudniliśmy geodety w celu sprawdzenia granic działki przed jej zakupem, należy to zrobić jeszcze przed postawieniem ogrodzenia. Jego niewłaściwe umiejscowienie również bywa częstą przyczyną sąsiedzkich sporów.
Jeżeli się okaże, że geodeta nie jest w stanie zlokalizować granicy pomiędzy gruntami na podstawie istniejących śladów i dokumentacji, oznacza to, że granica najprawdopodobniej nie została prawnie uregulowana.
W takiej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego.
Mapa do celów projektowych
Drugie spotkanie z geodetą powinno się odbyć w momencie, gdy przystępujemy do projektowania naszego budynku.
Architekt poprosi nas o dostarczenie tak zwanej mapy sytuacyjno-wysokościowej dla celów projektowych i wskaże, jakie powinna zawierać informacje (mapa zasadnicza uzyskana w urzędzie nie jest dokumentem do celów projektowych, o czym informuje nawet umieszczona na niej pieczątka).
Warto przy okazji zapytać architekta, czy może nam polecić jakiegoś sprawdzonego geodetę. W praktyce bowiem specjaliści świadczący usługi związane z procesem budowlanym działający na lokalnym rynku dobrze się znają i wiedzą, kogo w danym wypadku zarekomendować.
Jest to tym bardziej sensowne rozwiązanie, że na tym etapie szczególnie ważna jest dobra współpraca pomiędzy architektem a geodetą.
Sporządzając mapę do celów projektowych (w skali 1:500), geodeta musi zamieścić na niej wszystkie istotne dla architekta szczegóły. Na tej podstawie architekt będzie bowiem wykonywał projekt zagospodarowania działki, który z kolei będzie potrzebny nam do pozwolenia na budowę.
Geodeta zaznacza na mapie:
- granice działki
- jej usytuowanie i otoczenie (gdy nasza lub sąsiednie działki są zabudowane, na mapie powinna się również znaleźć informacja o położeniu budynków, a także o tym, jakie jest ich przeznaczenie)
- obrysy istniejących i planowanych na działce obiektów
- elementy uzbrojenia terenu
- sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków.
Przygotowanie takiej mapy zazwyczaj zajmuje geodecie około dwóch tygodni. Będziemy jej potrzebować w czterech egzemplarzach.
Kiedy wykonane i zaznaczone na mapie pomiary zostaną przyjęte przez wydział geodezyjny, mapa opatrzona zostaje klauzulą informującą o tym, że może ona służyć celom projektowym.
Zaakceptowaną mapę przekazujemy wraz z decyzją o warunkach zabudowy albo wypisem i wyrysem z planu miejscowego architektowi.
Nanosząc na mapę projekt zagospodarowania działki, architekt powinien uwzględniać:
- granice tejże działki (lub terenu)
- wszelkie już istniejące lub planowane obiekty budowlane (ich rzuty i wzajemne układy)
- systemy komunikacji
- pasy zieleni
- systemy odprowadzania ścieków
- uzbrojenie terenu
- inne charakterystyczne elementy
Konieczne jest podanie wzajemnych odległości oraz wymiarów wszystkich naniesionych elementów. Architekt zaprojektuje też przebieg niezbędnych przyłączy.
Mapę sytuacyjno-wysokościową wraz z naniesionym na nią projektem zagospodarowania działki dołącza się do dokumentacji projektowej składanej w starostwie celem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Jak znaleźć dobrego geodetę? Sprawdź, gdzie można znaleźć wykaz geodetów uprawnionych
Przede wszystkim należy ustalić numer i obręb ewidencyjny działki. Zalecana jest też konsultacja z projektantem w kwestii tego, jakie informacje muszą się znaleźć na mapie wykonywanej przez geodetę.
Może się bowiem okazać, że ze względu na specyfikę naszej działki (na przykład ukształtowanie lub planowaną przez gminę drogę) konieczne jest naniesienie na nią większej liczby szczegółów.
Warto ustalić z architektem, który będzie sporządzał projekt zagospodarowania działki, zakres opracowania mapy wykonanej przez geodetę.
Kiedy dojdzie już do spotkania z geodetą, postarajmy się zadawać jak najwięcej pytań, aby dobrze przygotować się do wyzwań, które czekają na placu budowy.
Geodezyjne tyczenie budynku
Trzecie spotkanie z geodetą powinno się odbyć po uzyskaniu pozwolenia na budowę (skutecznym zgłoszeniu budowy) w momencie, kiedy przystępujemy do robót.
Zadaniem geodety będzie wówczas wytyczenie usytuowania budynku na działce zgodnie z projektem zagospodarowania działki, tak żeby ekipa wykonawców miała dokładną informację, w którym miejscu ma stawiać dom.
Wytyczenie geodezyjne polega na zamontowaniu w gruncie specjalnych znaków geodezyjnych (betonowych lub drewnianych słupków wkopanych w teren), które wyznaczają główne osie geometryczne budynku (naziemne i podziemne).
Zaznacza się również charakterystyczne punkty domu oraz tak zwane repery, czyli stałe punkty wysokościowe. Ich liczba zależy od informacji przekazanych przez kierownika budowy, który określa, jakie wymiary są ważne dla bryły budynku. Oznaczony zostaje także zarys przyszłych ław fundamentowych.
Po wytyczeniu i pomiarach geodeta dokonuje stosownego wpisu do dziennika budowy (do dziennika są wpisywane wszystkie pomiary geodezyjne) oraz przekazuje inwestorowi lub kierownikowi budowy szkice wytyczenia.
PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Jak sprawdzić wymiary działki – ewidencja gruntów, geoportale i inne serwisy internetowe
Wytyczenie przyłączy
Czwarte spotkanie z geodetą powinno dotyczyć wytyczenia przyłączy technicznych (energetycznego, gazowego, wodociągowego, kanalizacji sanitarnej lub ewentualnie przydomowej oczyszczalni, a czasem również przyłącza kanalizacji deszczowej) i sieci wewnętrznych (czyli odcinków łączących przyłącza z budynkiem).
Zaprojektowane przez architekta przyłącza — tak samo jak budynek — należy odpowiednio zlokalizować w obrębie działki.
Obowiązek wytyczenia przyłączy przepisy prawa również pozostawiają geodecie i jeśli chcemy zaoszczędzić sobie problemów z zakończeniem inwestycji, warto go dopełnić.
Wytyczanie przyłączy jest zwykle rozliczane przez geodetę łącznie z ich pomiarem.
Zdarza się, że z oszczędności inwestor rezygnuje z zatrudnienia geodety i albo samodzielnie podejmuje się wytyczenia budynku, albo zdaje się w tej kwestii na wykonawcę. Jest to poważny błąd.
Prawidłowe wskazanie miejsca posadowienia budynku z zachowaniem miar od granic, kątów i odległości to bardzo skomplikowane zadanie i istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że osoba niebędąca fachowcem zrobi to błędnie.
Tymczasem obowiązek wytyczenia budynku przez geodetę wynika z przepisów prawa, a pomyłka w tym zakresie rodzi dla inwestora poważne konsekwencje.
Jeśli błąd w tyczeniu spowoduje istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, będziemy musieli otrzymać tak zwane pozwolenie zamienne lub dokumentację zamienną i pozwolenie na użytkowanie.
W przypadku gdy przesunięcie budynku zostanie wykryte po zakończeniu budowy, organ nadzoru budowlanego nałoży na nas obowiązek przeprowadzenia dodatkowych prac budowlanych (najczęściej polega to na konieczności wypełnienia otworów okiennych materiałami nieprzeziernymi).
Jeżeli zaś przesunięcie budynku okaże się na tyle poważne, że przekracza granice działki sąsiedniej, wówczas będziemy musieli doprowadzić do wykupienia gruntu zajętego pod budynek lub w ostateczności dokonać prac rozbiórkowych.
Pomiar przyłączy i opracowanie map powykonawczych
Piąte spotkanie i zadanie dla geodety to pomiar powykonawczy przyłączy i opracowanie map powykonawczych. Na tym etapie budowa jest już dość mocno zaawansowana, my zaś zaczynamy gromadzić dokumentację niezbędną do odbioru budynku i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Jednym z niezbędnych elementów takiej dokumentacji są właśnie mapy powykonawcze – tym razem przyłączy, a w dalszej kolejności samego budynku.
Wiele osób błędnie utożsamia mapę do celów projektowych z mapą powykonawczą. Tymczasem są to zupełnie inne mapy, z których każda służy innym celom i obrazuje inny etap procesu budowlanego.
Ta pierwsza obrazuje stan działki przed budową. Druga natomiast przedstawia właśnie to, co zostało przez nas wykonane.
Zanim jednak geodeta opracuje mapę powykonawczą przyłączy i sieci wewnętrznych, musi dokonać ich pomiaru w terenie. Powinniśmy zatem dopilnować, by pojawił się na naszej budowie przed zasypaniem poszczególnych przyłączy, pomierzył je i przedstawił na mapach.
Inwentaryzacja powykonawcza, czyli geodezyjny pomiar powykonawczy
Szósta i w zasadzie ostatnia usługa, jaką powinniśmy zlecić geodecie, to wykonanie pomiaru powykonawczego budynku i opracowanie tak zwanej geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej (inaczej mapy powykonawczej), która potwierdzi zgodność wybudowanego budynku z wytyczeniem geodezyjnym, mającym miejsce przed rozpoczęciem budowy.
Pomiar powykonawczy budynku kończy naszą inwestycję. Jego efektem jest naniesienie nowego budynku na „mapy państwowe” prowadzone przez właściwe starostwo.
Inwestor otrzymuje kopie tych map. Będą mu one potrzebne do dokonania odbioru budynku i uzyskania pozwolenia na użytkowanie (zgłoszenia zakończenia budowy).
Pomiary geodezyjne geodeta ma obowiązek wpisać do dziennika budowy.
Tak przygotowana przez geodetę dokumentacja powykonawcza jest ważnym elementem tak zwanego operatu kolaudacyjnego.
Operator kolaudacyjny to pakiet dokumentów, w skład którego — poza dokumentacją powykonawczą — wchodzą jeszcze:
- oryginalny dziennik budowy
- oświadczenie kierownika budowy o zakończeniu robót
- protokoły badań i odbiorów
Wszystko razem składamy do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie naszego budynku (może być ono wyrażone jako milcząca zgoda na złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy).
Zatrudniając geodetę, należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy ma on odpowiednie uprawnienia. Powinien nam więc podać numer licencji i okazać na przykład pieczątkę.
Pamiętajmy, że jedynie ekspert z uprawnieniami ma prawo dokonywać badań i pomiarów, które zostaną potwierdzone w miejscowym ośrodku geodezyjno-kartograficznym i zaakceptowane prawnie.
Najlepszym rozwiązaniem dla inwestora jest wybór ekspertów lokalnych, działających na danym terenie i będących na bieżąco z dokumentacją kartograficzną gruntów.
Jeśli mamy zaufanie do naszego architekta bądź kierownika budowy, warto skorzystać z ich polecenia w tym zakresie. Zwłaszcza opinię tego pierwszego powinniśmy brać pod uwagę, bowiem na poszczególnych etapach budowy ważna będzie udana współpraca pomiędzy architektem a geodetą.
Namiary na geodetę można też znaleźć w internecie (strony lokalnych firm). Również niektóre urzędy dysponują listą specjalistów z danego obszaru, którą udostępniają inwestorom do wglądu.
Zmiana użytku gruntowego działki
Warto też wspomnieć, że przy pomiarze powykonawczym budynku bardzo często zachodzi potrzeba zmiany użytku gruntowego działki.
Zgodnie z przepisami zasadą jest, że każda działka ma przypisany tak zwany użytek gruntowy, czyli opis charakteryzujący jej funkcję.
Działki niezabudowane mają zazwyczaj użytek rolny. Natomiast po zakończeniu budowy i opracowaniu pomiaru powykonawczego nabywają one funkcję działki zabudowanej mieszkaniowej.
Wiąże się to z koniecznością zmiany tego użytku w ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwego starostę. Czynność tę również wykonuje geodeta.
Wytyczenie i pomiar wjazdu
Pozostaje jeszcze jedna kwestia, którą warto poruszyć w kontekście współpracy z geodetą przy realizacji inwestycji budowlanej.
Jeśli konieczne jest wybudowanie wjazdu z działki na drogę publiczną, to projektowany wjazd - podobnie jak przyłącza i budynek - podlega wytyczeniu i pomiarowi powykonawczemu, które powinien przeprowadzić uprawniony geodeta.
Podstawa prawna:
Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. DzU z 2019 r., poz. 1186 ze zm.)
PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Jak znaleźć idealną działkę pod budowę domu? Zapytaliśmy tych, którym się udało. To musi mieć działka budowlana!
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator
Przyjrzyj się krajobrazom, wygodzie dojazdów oraz infrastrukturze w okolicy.
