Specustawa mieszkaniowa w 2024. Zasady realizacji "specjalnych" inwestycji i prawa mieszkańców

Po kilku latach funkcjonowania przepisy ułatwiające budowę mieszkań nie wpłynęły znacząco na rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce, za to inwestycje powstające w trybie specustawy mieszkaniowej budzą wiele kontrowersji.

Spis treści

1. Co można wybudować w trybie specustawy?
2. Specustawa mieszkaniowa 2024. Na czym polega ułatwienie procedur budowlanych?
3. Specustawa mieszkaniowa 2024. Kiedy można podjąć uchwałę o lokalizacji inwestycji?
4. Co to są standardy lokalizacji i realizacji inwestycji?
5. Specustawa mieszkaniowa 2024. Czy gmina może narzucić inne standardy?
6. Czy mieszkańcy mogą decydować o lokalnych standardach urbanistycznych?
7. Czy mieszkańcy mogą uczestniczyć w procedurze?
8. Jak zaskarżyć uchwałę o lokalizacji inwestycji?

Tak zwana specustawa mieszkaniowa, czyli Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, jest aktem czasowym. Została uchwalona w 2018 r. i ma obowiązywać do 31 grudnia 2028 r. Jak sama nazwa wskazuje, ma usprawniać procedury budowlane dotyczące budownictwa mieszkaniowego.

Co można wybudować w trybie specustawy?

Mogą to być:

1. budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25;
2. budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac;
3. budynki mieszkalno-usługowe pod warunkiem, że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie będzie mniejsza niż 5% i nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej mieszkań;
4. inwestycje towarzyszące, czyli inwestycje w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat trzech, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową - jeżeli służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

Specustawa mieszkaniowa 2024. Na czym polega ułatwienie procedur budowlanych?

Polega ono przede wszystkim na:

• zastąpieniu długotrwałych procedur administracyjnych związanych z wydawaniem warunków zabudowy na obszarach, gdzie nie ma obowiązującego planu miejscowego - uchwałami o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i/lub inwestycji towarzyszącej;
• uwolnieniu inwestorów spod rygorów narzuconych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - tam, gdzie takie plany obowiązują.

Inwestycję mieszkaniową można zatem realizować niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przykładowo na obszarze, dla którego obowiązuje plan miejscowy, który przeznacza teren pod zabudowę jednorodzinną, inwestor – w trybie specustawy mieszkaniowej - może ubiegać się o podjęcie uchwały ustalającej lokalizację osiedla bloków wielorodzinnych. Może też wnioskować o ustalenie wyższych parametrów zabudowy, niż przewiduje plan miejscowy, pod warunkiem że zarówno rodzaj inwestycji, jak i parametry zabudowy nie będą sprzeczne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz standardami urbanistycznymi.

A zatem właściciele działek na osiedlu domów jednorodzinnych nie mogą spać spokojnie. Nawet jeśli na terenie osiedla obowiązuje plan miejscowy przewidujący w sąsiedztwie zabudowę jednorodzinną, może się znaleźć inwestor, który wykupi okoliczne działki i zechce wybudować na nich bloki w trybie specustawy mieszkaniowej.

Osiedle Nowy Port w Bydgoszczy 2024

Zobacz galerię 19 zdjęć

Autor: Szymon Starnawski

Specustawa mieszkaniowa 2024. Kiedy można podjąć uchwałę o lokalizacji inwestycji?

Inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą w trybie specustawy można realizować, jeśli spełnione są następujące warunki:

• teren inwestycji nie podlega ochronie przed zabudową na podstawie odrębnych przepisów (na przykład jest położony poza granicami parków narodowych, rezerwatów itp., gdzie obowiązuje zakaz zabudowy), chyba że w trybie przepisów przewidujących tę ochronę inwestor uzyska indywidualną zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej;
• teren nie jest przeznaczony pod inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym (na przykład drogi, linie kolejowe);
• teren nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych poza granicami administracyjnymi miast na cele nierolnicze, wynikającej z przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
• inwestycja nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

Pojęcie "niesprzeczności ze studium" użyte w ustawie oznacza, że inwestycja mieszkaniowa powinna stanowić kontynuację ogólnych zasad zagospodarowania terenu i nie doprowadzić do zmiany kierunków zagospodarowania i użytkowania terenów. Przykładowo, jeśli w studium dany obszar jest przewidziany pod zabudowę mieszkaniową bez uszczegółowienia jej rodzaju, to każdy rodzaj zabudowy mieszkaniowej może być tu realizowany, czyli zarówno zabudowa jednorodzinna, jak też wielorodzinna. Jeżeli jednak studium wyłącza dany teren spod zabudowy i ustala tam na przykład tereny zielone lub rekreacyjno-sportowe, to realizacja zabudowy mieszkaniowej w tym miejscu byłaby sprzeczna ze studium, a więc niedopuszczalna w świetle specustawy mieszkaniowej.

Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów:

• które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane;
• na których jest lub może być zlokalizowany obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²;
• na których jest zlokalizowany budynek biurowy.

Na takich obszarach, niezależnie od ustaleń studium, mogą powstać inwestycje mieszkaniowe w trybie specustawy mieszkaniowej. To też niezbyt szczęśliwe rozwiązanie, bo tereny takie często są położone w sąsiedztwie istniejących stref przemysłowo-usługowych, które nie są wymarzonym sąsiedztwem dla zabudowy mieszkaniowej.

Co to są standardy lokalizacji i realizacji inwestycji?

Inwestycje mieszkaniowe w trybie specustawy mieszkaniowej są lokalizowane i realizowane w oparciu o standardy określone w tej ustawie. Są one odmienne, niż przy ustalaniu warunków zabudowy, i całkowicie niezależne od ustaleń planów miejscowych.

Standardy te określają między innymi, że:

• teren inwestycji musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, bezpośredni lub poprzez drogę wewnętrzną, której parametry zapewniają wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej, przy czym minimalna szerokość tej drogi to 6 m;
• teren inwestycji musi mieć dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz sieci energetycznej;
• co najmniej 25% powierzchni terenu inwestycji mieszkaniowej ma stanowić powierzchnia biologicznie czynna (w zabudowie śródmiejskiej co najmniej 12,5%);
• minimalna liczba miejsc postojowych musi wynosić co najmniej 1,5-krotność liczby mieszkań przewidzianej do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej (w zabudowie śródmiejskiej liczba miejsc postojowych musi być co najmniej równa liczbie mieszkań);

Ponadto inwestycja może być lokalizowana w odległości nie większej niż:

• 1000 m od przystanku komunikacji publicznej, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. - 500 m;
• 3000 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie co najmniej 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. - 1500 m;
• 3000 m od urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m², a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. - 1500 m;

Budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż:

• cztery kondygnacje nadziemne poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 tys. mieszkańców,
• 14 kondygnacji nadziemnych w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. mieszkańców.

Jest jednak wyjątek, który pozwala na zwiększenie wysokości budynków. Jeżeli w odległości nie większej niż 500 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej wskazane wyżej liczby, wówczas maksymalną wysokość projektowanych budynków wyznacza wysokość najwyższego istniejącego budynku.

Przepisy specustawy z jednej strony ograniczają rozlewanie się zabudowy na tereny niezurbanizowane, pozbawione odpowiedniej infrastruktury, z drugiej strony pozwalają na zwiększenie intensywności zabudowy na obszarach wprawdzie zurbanizowanych, ale na których infrastruktura była budowana z myślą o zupełnie innym charakterze i parametrach zabudowy.

W efekcie bloki mogą powstawać w sąsiedztwie ekstensywnej zabudowy jednorodzinnej, przy drogach niedostosowanych do zapewnienia komunikacji dla intensywnej zabudowy wielorodzinnej. Cierpi też ład przestrzenny, albowiem zamiast niwelowania kontrastów i harmonijnego łączenia nowej zabudowy z istniejącym zagospodarowaniem, ustawa sprzyja maksymalnemu wykorzystywaniu terenu przez deweloperów, niezależnie od tego, co już znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji.

Specustawa mieszkaniowa 2024. Czy gmina może narzucić inne standardy?

Rada gminy może ustalić w drodze uchwały własne lokalne standardy urbanistyczne w zakresie:

• odległości inwestycji mieszkaniowej od przystanku komunikacji publicznej, szkoły oraz terenów rekreacyjnych oraz liczby kondygnacji - nie mogą się jednak różnić o więcej niż 50% od standardów ustawowych (w górę lub w dół);
• liczby miejsc postojowych niezbędnych do obsługi inwestycji mieszkaniowej - można określić większą niż w ustawie liczbę miejsc postojowych niezbędnych do obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej (mniejszej liczby nie można).

Standardy ustalone w drodze uchwały rady gminy mają pierwszeństwo przed standardami ustawowymi.

Uchwała o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych stanowi akt prawa miejscowego i jest wiążąca dla inwestorów. Lokalne standardy urbanistyczne można uchwalić dla całej gminy lub jej części. Nie może ona jednak dotyczyć tylko jednej konkretnej inwestycji.

Czy mieszkańcy mogą decydować o lokalnych standardach urbanistycznych?

Warto wiedzieć, że inicjatywę uchwałodawczą w sprawie ustalenia lokalnych standardów urbanistycznych mają też mieszkańcy gminy bądź miasta posiadający czynne prawa wyborcze do organu stanowiącego (rady gminy/miasta).

Grupa mieszkańców występujących z taką inicjatywą musi liczyć co najmniej :

• 100 osób w gminie do 5 tys. mieszkańców;
• 200 osób w gminie do 20 tys. mieszkańców;
• 300 osób w gminie powyżej 20 tys. mieszkańców.

Projekt uchwały zgłoszony w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej staje się przedmiotem obrad rady gminy na najbliższej sesji po złożeniu projektu, jednak nie później niż po upływie trzech miesięcy od dnia jego złożenia.

Bliźniaczki i ich odrestaurowany dom w Zabrzu

Rada gminy określa w drodze uchwały: szczegółowe zasady wnoszenia inicjatyw obywatelskich, zasady tworzenia komitetów inicjatyw uchwałodawczych, zasady promocji obywatelskich inicjatyw uchwałodawczych oraz formalne wymogi, jakim muszą odpowiadać składane projekty. Mieszkańcy mogą zatem utworzyć komitet uchwałodawczy, przygotować projekt uchwały i zebrać wymaganą prawem liczbę podpisów pod takim projektem.

Projekt uchwały może dotyczyć na przykład zmniejszenia dopuszczalnej wysokości inwestycji mieszkaniowych realizowanych w trybie specustawy lub zwiększenia liczby miejsc parkingowych niezbędnych do obsługi takiej inwestycji na obszarze całej gminy albo tylko na jej części.

Trzeba też odpowiednio wypromować projekt i zdobyć przychylność radnych, aby uchwała została podjęta.

Czy mieszkańcy mogą uczestniczyć w procedurze?

Procedura ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej rozpoczyna się od złożenia przez zainteresowany podmiot wniosku zawierającego szczegółowy opis projektowanej inwestycji.

Do wniosku dołącza się między innymi koncepcję urbanistyczno-architektoniczną. Po sprawdzeniu kompletności wniosku wójt burmistrz lub prezydent miasta zamieszcza wniosek w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) gminy i powiadamia właściwe organy o możliwości przedstawienia opinii oraz występuje o dokonanie uzgodnień wniosku (w tym do zarządcy drogi oraz w razie potrzeby do wojewódzkiego konserwatora zabytków).

W procedurze ustalania lokalizacji inwestycji mieszkaniowej udział mieszkańców, w tym właścicieli nieruchomości sąsiadujących z terenem inwestycji, jest ograniczony do możliwości składania uwag do wniosku. Każdy zainteresowany może zatem w formie uwag wyrazić swoje stanowisko w sprawie planowanej inwestycji mieszkaniowej.

Metamorfoza domu kostki w Bydgoszczy!

Uwagi do wniosku wnosi się w formie papierowej lub elektronicznej za pomocą środków komunikacji elektronicznej (mailem, przez ePUAP) w terminie 21 dni od dnia zamieszczenia wniosku w BIP gminy.

Jaka jest moc sprawcza takich uwag? Zazwyczaj niewielka. Żaden organ nie musi ich rozpatrzyć i się do nich ustosunkować. Mogą one mieć natomiast znaczenie sygnalizacyjne i wskazywać na naruszenia prawa związane z planowaną inwestycją. Dlatego dobrze, aby uwagi były merytoryczne i odnosiły się do przepisów prawa. Mogą też wskazywać na skutki faktyczne, jakie może spowodować inwestycja, na przykład trudności komunikacyjne w przypadku niedostosowanej do takiej inwestycji infrastruktury drogowej.

Jednakże nawet duża liczba krytycznych uwag mieszkańców nie oznacza, że inwestor wycofa się z inwestycji albo że rada gminy odmówi podjęcia uchwały lokalizacyjnej. Zazwyczaj o tym, czy gmina podejmie uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, decyduje zgodność inwestycji z przepisami prawa oraz stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w gminie, który jest brany pod uwagę przy podejmowaniu uchwały.

Jak zaskarżyć uchwałę o lokalizacji inwestycji?

W procedurze ustalania lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie ma stron postępowania ani nie wydaje się indywidualnej decyzji kończącej postępowanie. Merytoryczne rozstrzygnięcie zapada w formie uchwały rady gminy (miasta) o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i/lub inwestycji towarzyszącej lub o odmowie ustalenia lokalizacji takiej inwestycji.

Uchwała ta może być zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Interes prawny w zaskarżeniu uchwały pozytywnej zazwyczaj mają właściciele sąsiednich nieruchomości, które znajdą się w obszarze oddziaływania takiej inwestycji. Na przykład planowana inwestycja spowoduje przesłanianie i zacienianie sąsiednich budynków, ograniczy dostęp do dróg publicznych, wymusi odsunięcie zabudowy na sąsiedniej działce. Jeśli na dodatek skarżący wykaże, że uchwała została podjęta z naruszeniem prawa, na przykład jest sprzeczna ze studium lub warunki lokalizacji naruszają przepisy techniczno-budowlane, to skarga z pewnością będzie uzasadniona.

Uchwała negatywna może być z kolei zaskarżona przez inwestora.

Skargę wnosi się w terminie 30 dni od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym lub przekazania tej uchwały inwestorowi. Skarga jest przekazywana do sądu i rozpatrywana w przyspieszonym terminie:

• przekazanie akt i odpowiedzi na skargę następuje w ciągu 15 dni od dnia otrzymania skargi;
• skargę rozpatruje się w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania akt wraz z odpowiedzią na skargę;
• skargę kasacyjną rozpatruje się w terminie 2 miesięcy od dnia jej wniesienia.

Jest to tempo niemalże ekspresowe w stosunku do rozpatrywania innych skarg. Standardowo skargi w pierwszej instancji rozpatrywane są po siedmiu - ośmiu miesiącach, a skargi kasacyjne czekają na rozpoznanie nawet trzy lata.

***

Pomimo ograniczonego wpływu mieszkańców na lokalizację inwestycji mieszkaniowych w trybie specustawy nie są oni całkowicie pozbawieni możliwości wyrażania stanowiska i wnoszenia środków zaskarżenia. Warto o nich wiedzieć i z nich korzystać.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. DzU z 2021 r., poz.40)
• Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. DzU z 2023 r., poz.40)

Przeczytaj także:

• Plan ogólny gminy zamiast studium zagospodarowania przestrzennego. Nowe przepisy
• Jak skłonić gminę do budowy drogi? Czy gmina ma obowiązek budowy drogi?
• Cisza nocna w bloku i domu - co mówi prawo? W jakich godzinach obowiązuje cisza nocna? Co grozi za jej zakłócenie?
• Księga wieczysta – co sprawdzić przed kupnem nieruchomości? Zobacz, czego można się dowiedzieć z księgi wieczystej