Księga wieczysta – co sprawdzić przed kupnem nieruchomości? Zobacz, czego można się dowiedzieć z księgi wieczystej
Sprawdzenie księgi wieczystej to jeden z najważniejszych etapów zakupu mieszkania, domu czy działki. Pominięcie tego kroku przy kupnie nieruchomości może grozić przykrą niespodzianką w przyszłości. Czego można się dowiedzieć z księgi wieczystej online i jak pobrać księgę wieczystą za darmo?
Spis treści
- Co to jest księga wieczysta i do czego służy?
- Jak znaleźć numer księgi wieczystej?
- Co można sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości?
- Co to jest wzmianka w księdze wieczystej i czemu jest ważna?
- Jak pobrać księgę wieczystą za darmo, czyli księgi wieczyste online
- Na co zwrócić uwagę w księdze wieczystej przy kupnie nieruchomości?
- Czy brak księgi wieczystej to problem?
Co to jest księga wieczysta i do czego służy?
Księga wieczysta to rejestr dokumentujący stan prawny danej nieruchomości. Niegdyś były to fizyczne księgi, dziś jednak najczęściej spotyka się cyfrowe księgi wieczyste online. Celem księgi wieczystej jest gromadzenie aktualnych informacji o tym, kto dysponuje jakimiś prawami do nieruchomości. Księgi prowadzone są przez sądy rejonowe.
Można myśleć o księdze wieczystej jako o swego rodzaju dowodzie osobistym mieszkania, domu czy działki – to najważniejszy dokument, stanowiący podstawowy punkt odniesienia przy obrocie nieruchomością. Księga wieczysta pozwala ustalić właściciela nieruchomości, a także sprawdzić, czy osoby trzecie mają do niej jakieś roszczenia oraz czy jest ona obciążona hipoteką.
Jak znaleźć numer księgi wieczystej?
Chcąc znaleźć numer księgi wieczystej, należy skontaktować się w wydziałem ksiąg wieczystych sądu rejonowego odpowiedniego z uwagi na adres nieruchomości. Osoba chcąca poznać numer będzie musiała wykazać interes prawny, tj. przekonać urzędników, że ma uzasadniony powód, żeby żądać takiej informacji.
W Internecie można także wykupić płatną usługę sprawdzenia numeru księgi wieczystej po adresie czy innych danych. Oferują ją – po rozmaitych stawkach – liczne firmy. Przeciętny koszt takiej usługi to od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych. Aktualnie nie istnieje możliwość sprawdzenia numeru księgi wieczystej po adresie za darmo.
Warto dodać, że numer księgi wieczystej można znaleźć także w akcie notarialnym, o ile mamy do niego dostęp.
- Sprawdź: Miały być tanie mieszkania do wynajęcia, są problemy. Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe w tarapatach
Co można sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości?
Księga wieczysta nieruchomości składa się z 4 działów, z których każdy zawiera nieco inne informacje. Jeśli chodzi o to, czego można się dowiedzieć z księgi wieczystej, poszczególne działy zawierają następujące dane:
- dział I-O: podstawowe dane z ewidencji gruntów i budynków (m.in. lokalizacja nieruchomości, oznaczenie działek geodezyjnych, powierzchnia);
- dział I-Sp: spis spraw związanych z własnością (np. prawo użytkowania wieczystego czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu);
- dział II: dane właściciela/współwłaścicieli (imię, nazwisko, PESEL), udział w prawie do nieruchomości (np. 1/2), wskazanie dokumentu, na podstawie którego obecny właściciel nabył nieruchomość;
- dział III: ograniczone prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości (bez hipotek), czyli informacja o ewentualnych prawach i roszczeniach osób trzecich do nieruchomości – np. służebność gruntowa, prawo dożywocia, prawo pierwokupu;
- dział IV: informacje na temat ewentualnej hipoteki ciążącej na nieruchomości (m.in. dokładna kwota i waluta hipoteki, dane osoby, na rzecz której hipotekę ustanowiono).
Z perspektywy użytkownika księgi najważniejszy jest na ogół dział II, gdyż pozwala ustalić właściciela nieruchomości. Przy zakupie mieszkania, działki czy domu trzeba jednak sprawdzić uważnie wszystkie działy.
Co to jest wzmianka w księdze wieczystej i czemu jest ważna?
Warto wiedzieć, że w księgach wieczystych poza zwykłymi wpisami znajdują się także wzmianki – informacje o oczekujących wpisach do księgi. Znajdziemy je w rubryce „Wzmianki” w odpowiednim dziale księgi.
Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie w księdze wieczystej jakiegoś wpisu, ale tego wpisu jeszcze nie dokonano. Wzmianki to kluczowa informacja, gdyż ujawniają np., że ktoś zgłosił niedawno roszczenia do nieruchomości albo zmienił się właściciel i trwa proces jego wpisu do księgi.
Warto wiedzieć także, kiedy znika wzmianka w księdze wieczystej. Dzieje się to automatycznie w momencie, gdy sąd rozpatrzy wniosek, którego wzmianka dotyczy. Wówczas wzmianka zostaje wykreślona, a zamiast niej pojawia się nowy wpis w księdze wieczystej.
Jak pobrać księgę wieczystą za darmo, czyli księgi wieczyste online
Chcąc zajrzeć do księgi wieczystej, nie trzeba dziś zwykle udawać się do sądu. Funkcjonuje bowiem państwowy system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Wystarczy dysponować elektronicznym numerem księgi wieczystej i już można bez wychodzenia z domu, za darmo sprawdzić najważniejsze informacje o nieruchomości.
– Jeśli go nie znasz, skontaktuj się z wydziałem ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca, gdzie znajduje się nieruchomość – informuje Ministerstwo Sprawiedliwości.
Warto pamiętać, że choć samo przeglądanie księgi wieczystej online jest bezpłatne, to za inne usługi oferowane przez system EKW trzeba już płacić. Chodzi m.in. o złożenie wniosku o odpis czy wyciąg z księgi wieczystej. Odpis zwykły księgi wieczystej przez Internet kosztuje 20 zł, zaś odpis zupełny – 50 zł. Za odpis w urzędzie płaci się o 10 zł więcej.
Na co zwrócić uwagę w księdze wieczystej przy kupnie nieruchomości?
Dokonując zakupu nieruchomości, należy bezwzględnie sprawdzić księgę wieczystą, żeby mieć pewność, jaka jest jej sytuacja prawna. Sprawdzenie księgi wieczystej powinno nastąpić przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów, już na etapie wstępnego zainteresowania nieruchomością. W przeciwnym razie kupującego może spotkać przykra niespodzianka – np. odkrycie, że z nabytego lokalu nie da się swobodnie korzystać z powodu licznych roszczeń zgłaszanych przez osoby trzecie.
Na co zwrócić uwagę w księdze wieczystej? Oto najważniejsze kwestie do sprawdzenia:
- Kto jest właścicielem nieruchomości? Czy są jacyś współwłaściciele?
- Jakie są parametry nieruchomości (powierzchnia, adres itp.) i czy zgadzają się z informacjami, jakich udzielił nam sprzedający?
- Czy osoby trzecie dysponują jakimiś prawami do nieruchomości, np. prawem służebności gruntowej albo prawem dożywocia?
- Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i w jakiej kwocie?
- Czy w dziale „Wzmianki” w każdym z działów księgi widnieje informacja o jakichś oczekujących wpisach? Jeśli tak, to czego one dotyczą?
W razie jakichkolwiek niejasności czy wątpliwości należy poprosić o wyjaśnienia sprzedającego. Jeśli ten nie chce lub nie potrafi ich udzielić lub jeśli wykryjemy, że sprzedający wprowadził nas w błąd – lepiej z takiej transakcji zrezygnować.
Czy brak księgi wieczystej to problem?
Z perspektywy kupującego brak księgi wieczystej jest sytuacją groźną, bo utrudnia sprawdzenie najważniejszych informacji na temat nieruchomości. Kupując nieruchomość bez księgi wieczystej, nabywca ryzykuje, że zostanie oszukany np. na metrażu. Na dobrą sprawę nabywca nie ma nawet pewności, czy osoba, z którą podpisuje umowę, faktycznie jest właścicielem danej działki, mieszkania czy domu. Można zatem paść ofiarą oszusta.
- Zobacz galerię: Gotowe domki na działkę ROD lub działkę budowlaną – inspiracje
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator
