Jak sprzedać dom w budowie? Oto zasady sprzedaży domu w trakcie budowy
Życie potrafi zaskoczyć i czasem okazuje się, że inwestor, który już planował w głowie przeprowadzkę, zamiast tego musi zastanawiać się, jak sprzedać dom w budowie. Znalezienie nabywcy może w takiej sytuacji nie być łatwe, a do tego trzeba pamiętać o specyficznych zasadach takiej transakcji.
Spis treści
- Czy można sprzedać dom, który jest w trakcie budowy?
- Jak sprzedać dom w budowie? Jakie dokumenty są potrzebne?
- Sprzedaż domu w budowie a podatek dochodowy
- Sprzedaż domu w budowie a pozwolenie na budowę
Czy można sprzedać dom, który jest w trakcie budowy?
Sprzedaż domu w budowie jest w pełni legalna i dozwolona. Trzeba jednak pamiętać, że w świetle prawa dom w budowie nie jest odrębną nieruchomością, tylko częścią działki. Oznacza to, że w praktyce inwestor sprzedaje działkę z rozpoczętą budową domu. Nie da się sprzedać osobno działki, a osobno wznoszonego budynku. Dopóki budowa nie zostanie zgodnie z prawem zakończona, dom traktowany jest jako część gruntu – niezależnie od tego, czy osiągnął już stan surowy, czy może powstała dopiero płyta fundamentowa.
Warto pamiętać, że w przypadku sprzedaży domu w budowie obciążonego kredytem konieczne jest omówienie swoich planów z bankiem. W praktyce jest to bowiem nieruchomość zadłużona i bank musi ustalić z kredytobiorcą dalsze zasady spłaty. Najczęściej bank wymaga, aby środki ze sprzedaży takiej nieruchomości w pierwszej kolejności zostały przeznaczone na spłatę zobowiązania.
- Sprawdź także: Ludzie myśleli, że budują stajnie. Domy atrialne przy Orężnej w Warszawie powstały w PRL
Jak sprzedać dom w budowie? Jakie dokumenty są potrzebne?
Sprzedaż domu w budowie wymaga zawarcia między sprzedającym a kupującym umowy w formie aktu notarialnego. Nie różni się ona bardzo od typowej umowy zawieranej w takiej sytuacji, jednak specyfika takiej transakcji powoduje, że w umowie musi być dokładnie opisany aktualny stan budowy. Chodzi o to, żeby nabywca wiedział, co dokładnie kupuje i jakie jeszcze prace zostały do przeprowadzenia. Umowa powinna też regulować kwestie związane z ewentualnym kredytem obciążającym nieruchomość (jeśli dotyczy).
Istotnym elementem umowy będzie oczywiście cena nieruchomości. Najlepiej zamówić profesjonalną wycenę, która najczęściej przeprowadzana jest osobno dla działki budowlanej i osobno dla rozpoczętej budowy. Dobrym pomysłem może być także zamówienie kosztorysu dokończenia budowy, który da kupującemu pojęcie o kosztach, na jakie musi się przygotować w przyszłości.
Dokumenty najczęściej potrzebne przy sprzedaży domu w budowie to:
- dokument potwierdzający własność działki,
- pozwolenie na budowę,
- księga wieczysta nieruchomości gruntowej,
- projekt budowlany z załącznikami,
- dziennik budowy,
- decyzja WZ (jeśli dotyczy),
- wypis i wyrys z rejestru gruntów.
Jeżeli przeprowadzono już częściowo odbiory techniczne budynku, protokoły odbiorów również przydadzą się przy sprzedaży.
Sprzedaż domu w budowie a podatek dochodowy
Jeżeli w momencie sprzedaży od nabycia działki nie minęło jeszcze 5 lat, konieczne jest zapłacenie podatku dochodowego. Termin rozpoczęcia budowy nie ma tu znaczenia. Wysokość podatku to 19% dochodu, czyli kwoty stanowiącej różnicę między ceną nabycia gruntu a ceną jego sprzedaży.
Jeśli chodzi o to, kto w tej sytuacji płaci podatek, to jest to obowiązek sprzedającego. To on bowiem uzyskał dochód podlegający opodatkowaniu.
Sprzedaż domu w budowie a pozwolenie na budowę
Pozwolenie na budowę nie przechodzi automatycznie na nowego nabywcę po dokonaniu sprzedaży. Żeby kontynuować roboty budowlane, nabywca musi złożyć w odpowiednim urzędzie wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę. Najłatwiej jest zrobić to elektronicznie, za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.
Jako nowy inwestor przyjmujesz wszystkie warunki zawarte w przenoszonej decyzji. Przeniesienie pozwolenia na budowę wymaga zgody dotychczasowego inwestora, dla którego decyzja została wydana. Jednak nie musisz dołączać zgody pierwotnego inwestora do wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę, jeśli kupiłeś nieruchomość albo została ci darowana. (...) Przenoszone pozwolenie musi być ważne i nie może wygasnąć do dnia wydania decyzji o przeniesieniu pozwolenia
– podaje rządowy serwis biznes.gov.pol. Załatwienie sprawy kosztuje 90 zł i trwa przeciętnie miesiąc.
Jeżeli nowy właściciel działki ma inne plany niż te opisane w oryginalnym pozwoleniu na budowę, sprawa jest nieco bardziej złożona. Wówczas nabywca działki musi najpierw przenieść na siebie oryginalne pozwolenie, a później zlecić projektantowi ocenienie, czy zmiany w projekcie, jakie planuje, są istotne, czy też nie. W przypadku zmian istotnych konieczne będzie uzyskanie w urzędzie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.
- Przejdź do galerii: Wzorowa przebudowa starego domu z cegły
Autor: Małgorzata Góra
Większość ścian zewnętrznych pozostawiono murowanych, tylko jedną docieplono i wykończono oblicówką drewnianą
